Aktienkurs (3) – der BREXIT-Crash

Seit Beginn unserer Aktivitäten vor nunmehr 30 Monaten ist ein Trend deutlich zu beobachten: Die Aktie unserer Immofinanz verliert kontinuierlich und nachhaltig im Vergleich zur Peer Group.

Erst vor wenigen Tagen beobachteten wir anhand der österreichischen Peer-Aktien Conwert und CA Immo einen längeren Zeitraum.

Heute zeigen wir Ihnen, geschätzte Leser, die Auswirkungen des BREXIT-Votums auf diese drei Aktien. Und wieder ist es unsere Immofinanz, die mit Abstand am meisten verloren hat.

brexit

Während das Papier unseres Unternehmens nach wie vor seit dem schwarzen Freitag zweistellig im Minus ist, hat das Conwert-Papier den BREXIT-Schock bereits wieder aufgeholt. Der jahrelange Kursprimus CA-Immo leidet seit dem Immofinanz-Einstieg sichtlich, hat aber trotzdem nur weniger als die Hälfte des Kursverlustes unserer Immofinanz zu verzeichnen.

Wir fragen uns: Warum ist das so? Warum kann man mittlerweile mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass bei jedem exogenen Börsenschock unsere Immofinanz am meisten leidet?

Kann wirklich das nach wie vor ungelöste Russland-Exposure als einzige Erklärung dafür herhalten? Wir haben unsere Zweifel. Zum einen erschließt sich der Zusammenhang zwischen BREXIT und Russland nicht wirklich, zum anderen steigt der Ölkurs mittlerweile seit Monaten. Das sollte – wie es immer betont wurde – ja ebenso die Russland-Lage entschärfen.

Was ist also der wahre Grund für dieses stets überproportionalen Abschläge unserer Aktie bei solchen Ereignissen? Möglicherweise hat das unsägliche Werken des Alt-CEO Zehetner für einen noch nachhaltigeren Vertrauensverlust bei Investoren verursacht, als man bislang angenommen hat. Und möglicherweise werden die Aufräumarbeiten des neuen Managements auch noch nicht so beurteilt, wie es sich wir Aktionäre wünschen würden.

Russland-Spin-Off

Mit Interesse verfolgten wir heutige Medienberichte, wonach man im Management unserer Immofinanz ernsthaft überlegt, die Russland-Teile über ein Spin-Off auszugliedern und man sich damit aber Zeit lassen wolle.

http://wirtschaftsblatt.at/archiv/printimport/5036305/Kaeufer-rittern-um-RusslandPortfolio

Wir haben vor einigen Tagen explizit eine derartige Überlegung als sehr sinnvoll begrüßt. Vielleicht konnten wir sogar dem ein oder anderen unserer aufmerksamen Leser eine Anregung mitgeben. Das würde uns freuen. Denn hier würde ein kompletter Spin-Off im Unterschied zur BUWOG wirklich Sinn machen.

 

Trend – Top 500: Der Absturz

Alljährlich publiziert das Magazin „TREND“ (Jenes Magazin, das in einem einmaligen Fehlgriff Alt-CEO zum „Mann des Jahres 2013“ kürte) eine stets viel beachtete und viel zitierte Liste: Die „Top 500 – Österreichs erfolgreichste Unternehmen“.

Unsere Immofinanz nahm hier traditionell sehr gute Plätze ein, Seit 2 Jahren – nach Zehetners Kür zum Mann des Jahres geht es aber rasant abwärts.

Trauriger Höhepunkt ist der Absturz in der aktuellen Ausgabe um Fast 30 Plätze: Unsere Immofinanz belegt hier nur noch den enttäuschenden 164. (!) Rang.

Immofinanz (002)

Noch trister erscheint das Bild, als etwa der Mitbewerber Conwert, den man jahrelang auch zurecht in seiner Relevanz weit hinter unserer Immofinanz einzustufen hatte, im gleichen Zeitraum um ganze 50 Plätze von 223 auf Platz 173 nach oben stieg und nun nahezu gleichauf mit unserem Unternehmen liegt:

converter

Der Absturz des ehemaligen Branchenprimus schreitet also nicht nur im Bereich des Aktienkurses rasant voran. Eine traurige Entwicklung, dem man endlich eine Schubumkehr entgegensetzen muss.

Aktienkurs (2) – Peer Group-Vergleich

Seit Beginn unserer Aktivitäten vor nunmehr gut 30 Monaten stellten wir – auch bereits in unserem ersten Blogeintrag – immer wieder die Performance der Aktie unserer Immofinanz jener von anderen Immobiliengesellschaften gegenüber.

Sprichwörtlich mit jedem zusätzlichen Monat in der Verantwortung von Alt-CEO Zehetner ging die Schere zwischen unserem Unternehmen und den anderen Unternehmen deutlich auseinander. Das Problem wurde immer schlimmer.

Leider ist auch in der Ära Schumy, die nun schon 14 Monate andauert, von einem Aufholprozess keine Rede. Im Gegenteil: Die Immofinanz hat seit der Amtsübernahme von Dr. Schumy noch dramatisch weiter an Boden verloren, wie folgende Gegenüberstellung mit der CA Immo und Conwert zeigt:

caconia

Während unsere Immofinanz auf einem massiven Minus steht, stagniert die CA Immo (bemerkenswert ist die unbefriedigende Kursentwicklung des früheren Primus seit der Teilübernahme durch unsere Immofinanz) und explodiert die Conwert AG.

Gewiss: Wie wir mehrmals anmerkten, kann man das nicht alles Dr. Shumy ankreiden, da er das Unternehmung vom desaströsen Minusmann Zehetner übernehmen musste. Trotzdem können und dürfen wir Aktionäre ihn nach 14 Monaten nicht aus unserer Kritik ausnehmen. Denn manche Entscheidungen (zB Verkauf Logistik) wurden jedenfalls aktiv vom neuen Management getroffen.

Strategie Wohnungen

Vor 2 Jahren wurde bekanntermaßen mit der Abspaltung der BUWOG die Entscheidung getroffen, dass unsere Immofinanz kein Player im Marktsegment „Wohnungen“ mehr sein möchte.

Mit dem Spin Off floss auch jegliches operative (personelle) Know-how Richtung BUWOG.

Wir haben das an verschiedenen Stellen kritisiert. (Stichwort Risikoprofil, Stichwort Russlandlastigkeit). Aber die Nachteile dieser Managemententscheidung werden nicht nur auf der strategischen Ebene sichtbar. Dieser Brain-Drain kann bis hin zu einzelnen Immobilien als handfestes Problem festgemacht werden:

Beispiel 1:

In den letzten 2 Jahren verkaufte unsere Immofinanz mehrere Immobilien in Wien.

Zum Beispiel

http://wirtschaftsblatt.at/home/boerse/wien/4775593/Immofinanz-verkaufte-in-Wien-Immobilien-um-knapp-100-Millionen-Euro

oder hier

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-group-zinshaus-verkauf-in-wien-bringt-ueber-eur-33-mio/ID10767

oder in der Wiener Mariahilfer Straße

http://diepresse.com/home/diverse/immoapp/4765515/Mariahilfer-Strasse-84-geht-an-Privatinvestor

Die meisten dieser Immobilien wurden bzw. werden entwickelt und die neuen Käufer freuen sich über schöne Renditen. Renditen, die ganz leicht auch von unserem Unternehmen hätten lukriert werden können.

Beispiel 2:

Obiges Beispiel ist zwar wirtschaftlich und kaufmännisch eine fatale Entwicklung, aber wenigstens passt es in die ausgegebene Strategie unserer Immofinanz, sich künftig nur noch auf Retail und Büro konzentrieren zu wollen.

Im selben Atemzug gibt es aber dann doch Wohnprojekte, die man selbst zu entwickeln versucht. Wie etwa jenes in der Geiselbergstraße.

Neue Wohnimmobilien

Das ist per se nicht unvernünftig, entspricht allerdings im Unterschied zu Beispiel 1 nicht der ausgegebenen Strategie (und auch nicht der Spezialisierung der Mitarbeiter).

Fazit:

Eine klare Strategie sieht anders aus.

 

Lösung für Russland?

Bereits mehrfach wurde seitens des Managements unserer Immofinanz angekündigt, dass man an Lösungen für das Russlandportfolio arbeite.

Die von Dr. Zehetner durch seine Managemententscheidungen mutwillig herbeigeführte Russlandlastigkeit des Unternehmens, lies die Aktie zu einem risikoreichen Zockerpapier verkommen.

Wir finden es daher als sehr wichtig und richtig, dass Dr. Schumy dieses schwerwiegende Problem erkannt hat und auch Lösungen in dieser Frage angekündigt hat.

Allerdings hoffen und erwarten wir, dass man hier nicht einen unüberlegten Hüftschuss macht und versucht, sich rasch von dem Portfolio zu trennen. Denn angesichts der konjunkturellen Lage in Russland, angesichts des Ölpreises und des Rubelkurses wäre das jetzt der schlechtest mögliche Zeitpunkt! Wir hoffen nicht, dass da irgendwelche versteckte Nebenabreden mit den ehemaligen CA-Immo-Eigentümern bestehen. Das wäre fatal und angesichts des ohnehin deutlich überteuerten Kaufpreises der CA Immo in keiner weise gegenüber uns Aktionären zu verantworten!

Was wir uns für Russland hingegen gut vorstellen könnten, wäre eine Vorgangsweise analog zum BUWOG-Spin-Off. Denn im Unterschied dazu, würde es hier durchaus Sinn machen. Voraussetzung wäre allerdings, dass es diesmal wirklich 100 Prozent sind, die an die Aktionäre gehen (und nicht diese Halblösung wie 2014 bei der BUWOG).

Das wäre dann eine interessante Sache: Zum einen hätte man eine westeuropäische Immofinanz mit klarem, durchaus konservativem Profil. Zum anderen ein Risikopapier mit einem klaren Portfolio: Russland pur.

Falls man sich dazu nicht durchringen kann, können wir nur an Dr. Schumy appellieren, mit einer Russland Lösung so lange zuzuwarten, bis sich die Lage etwas gebessert hat und man einen akzeptablen Verkaufserlös erzielt.

Aktienkurs – Bilanz Dr. Schumy

Dr. Schumy ist seit 1. Mai 2015 hauptverantwortlich für unsere Immofinanz. Von seinem Vorgänger, Alt-CEO Zehetner, hat er ein Unternehmen „geerbt“, das dieser durch zahllose Managementfehler in einen desolaten Zustand brachte.

Manche dieser Baustellen wurden bereits erledigt, etwa die weitgehende Bereinigung von Rechtssreitigkeiten (Wir hoffen, dass nun bald endgültig ein Ende besiegelt wird), an anderen Baustellen werkt man immer noch – etwa die Beseitigung der von Dr. Zehetner selbst gewählten Russlandlastigkeit des Unternehmens.

Hinzu kommt, dass so manche Entscheidung der Ära Schumy, wie der sehr teure (zu teure?) Kauf der CA Immo (bei vorerst bleibendem Russen-Einfluss im AR) oder der aus unserer Sicht falsche Verkauf der Logistiksparte für Investoren mehr Unsicherheit als Klarheit brachte.

Folgerichtig bildet sich Dr. Schumys Bilanz am Aktienkurs in einer deutlichen Abwärtsbewegung ab:

chart 14m

Das äußerst unbefriedigende Herumpendeln an der 2-Euro-Marke muss endlich ein Ende haben. Wir hoffen wirklich, dass die jüngst angekündigten Maßnahmen (Heranziehen des BUWOG-Erlöses für die CA Immo und Lösungen für Russland) rasch in die Tat umgesetzt werden

Immofinanz in den Indizes

Das triste Bild, das unsere Immofinanz in den diversen Indizes abgibt, hat sich auch über ein Jahr nach dem Abgang des für die Misere hauptverantwortlichen Alt-CEO Zehetner nicht gebessert. Unser Unternehmen ist stets am untersten Ende der Rankings zu finden.

Der „Börse-Express“ hat im Bereich Gewerbeimmobiliengesellschaften die wesentlichen Indizes zusammengestellt. Das Bild ist ernüchternd:

Gewerbe Empfehlung

Beim wichtigen Empfehlungskonsens erkennt man, dass unsere Immofinanz bei den Analysten (und damit auch bei Institutionellen) einen sehr schweren Stand hat. Mit einem extrem schwachen Wert von 2,80 ist man auf dem letzten Platz.

Gewerbe Kurs Buchwert

Dass der Aktienkurs unserer Immofinanz meilenweit vom Buchwert entfernt ist, wird Ihnen als aufmerksamer Leser unseres Blog nicht neu sein. Im Rahmen eines Rankings wird einem das dann aber doch noch einmal drastischer vor Augen geführt. Der Wert von 0,63 heißt: Vorletzter Platz. Es gibt hier keine Aufholbewegung. Im Gegenteil: Die triste Lage ist seit 3 Jahren stabil.

Gewerbe Performance

Und in der Jahresperformance liegt man ebenfalls ganz am Ende des Feldes.

Das alles ist für ein Unternehmen, wo Gewerbe angesichts der Verengung auf 2 Sparten (Gewerbe und Büro) immer gewichtiger wird, ein mehr als trauriger Befund.

Verkauf BUWOG-Aktien

Heute hat unsere Immofinanz den Verkauf ihres restlichen, noch frei verfügbaren BUWOG-Anteiles bekannt gegeben.

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/immofinanz-verkauft-18-5-mio-stueck-buwog-aktien-an-den-strategischen-investor-sapinda/ID12869

Im Unterschied zu den beiden vorherigen Tranchen, die mit einem gehörigen Abschlag auf den Tageskurs verscherbelt wurden (oder verscherbelt werden mussten), entspricht das diesmal dem Tageskurs und den Buchwerten. Daher ist das aus unserer Sicht gut!

Der Käufer ist ein bekannter Finanzinvestor. Wir sind hier zuversichtlich, dass hier ein Interesse besteht, das Unternehmen strategisch weiterzuentwickeln.

Wir hoffen nun, dass die frei werdenden Mittel nun raschest in die CA Immo fließen, um den dortigen exorbitant hohen Kaufpreis mit zu finanzieren.

Darüber hinaus haben wir noch ein Lob für die uns fleißig lesende Presseabteilung unserer Immofinanz anzubringen. Wir kritisierten Anfang der Woche, dass man einen Vermietungserfolg nur sehr bescheiden kommunizierte. Dies wurde nun auf der Website unserer Immofinanz nachgeholt.

http://immofinanz.at/de/newsroom/country-news/immofinanz-mit-weiterem-vermietungserfolg-fuer-das-deutsche-bueroportfolio/ID12866

 

Schumy-Interview im „Immobilien FOKUS“

Herr Schumy hat wieder ein Interview gegeben. Diesmal nicht im Börse-Express, sondern in der gleichfalls nur absoluten Insidern bekannten Zeitschrift „Immobilien FOKUS“. (Geschätzte Leser, bitte verzeihen Sie uns diese Ironie. Aber wir mussten einmal mehr wegen der etwas eigentümlichen, nicht gerade auf Erreichen einer breiteren Öffentlichkeit ausgerichteten Medienarbeit unserer Immofinanz unsere Stirn runzeln).

Abgesehen davon, dass mangels Reichweite dieses Mediums kaum jemand dieses Interview lesen dürfte, wären einige Passagen daraus durchaus lesenswert.

Zum einen erfahren wir, dass die von Zehetner jahrelang mit horrenden Kosten geführten Rechtsstreitigkeiten laut Dr. Schumy weiter zügig beendet werden sollen. Diesen Blick nach vorne haben wir schon mehrmals gelobt – wir tun das gerne wieder.

Zum anderen enthält der Artikel einige – aus unserer Sicht sehr berechtigte – Kritik an Alt-CEO Zehetner. Sei es Kritik am PR-Unwort „Immobilienmaschine“ oder die Rede davon, dass Zehetner sehr viel Unruhe in das Unternehmen brachte und Schumy sich nun um Beruhigung bemühen müsse. Wie wahr.

Natürlich teilen wir nicht alles Gesagte? Das Verkaufen des BUWOG-Spin-Off als „Erfolgsgeschichte“ ist angesichts des traurigen Kurses unserer Immofinanz leider nicht sehr redlich. Auch hätten wir gerne mehr über die weiteren Pläne bezüglich CA Immo und darüber, wie stark der russische Einfluss auf den CA-Immo-Anteil (Stichwort Aufsichtsräte) noch ist.