Geschäftsbericht (7) – Developments

Auf Seite 152 des Geschäftsberichts 2015/16 wird das Developmentgeschäft unserer Immofinanz anhand von Zahlenreihen anschaulich dargestellt.

Das Ergebnis ist ernüchternd. Man schafft es auch heuer nicht, dieses Geschäft auch nur ansatzweise profitabel zu betreiben.

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Das ist die in Zahlen gegossene Bankrotterklärung des jahrelang von Alt-CEO Zehetner gepredigten Begriffes der „Immobilienmaschine“.

Es fehlt ganz offensichtlich das Know-How, Immobiliendevelopment zu einem einträglichen Geschäftsmodell für unsere Immofinanz zu machen. Wir haben diese offensichtliche Situation seit Jahren als evident kritisiert.

Es ist klar, dass es vor allem im Ausland lokale Partner im Development braucht. Auch der aufgeblähte Zehetner-Apparat (den Dr Schumy nun kräftig redimensioniert) konnte das niemals kompensieren.

Was wir hier sehen, ist die Manifestation, dass die Zehetnersche „Immobilienmaschine“ immer nur eines war: Ein teures potemkinsches Dorf und ein durchsichtiger PR-Schmäh.

Geschäftsbericht (6) – Mitarbeiterabbau

Der bereits in der Präsentation der Jahreszahlen angekündigte Mitarbeiterabbau wird explizit auch im vorliegenden Geschäftsbericht (Seite 7) erwähnt – dieses mal allerdings erfreulicherweise mit detaillierteren Zahlen unterlegt

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Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde bereits um 150 reduziert. Weitere 100 werden folgen.

Angesichts dieser Zahlen fragt man sich einmal mehr, welche Art von Größenwahn oder überbordendem Optimismus Herrn Zehetner gepackt hat, den Apparat völlig am Markt vorbei derart aufzublähen.

Dr. Schumy muss diese Suppe nun auslöffeln. Für diese Maßnahme dürfen wir ein explizites Lob aussprechen.

Geschäftsbericht (5) – Kapitalmarktkommunikation

Die am letzten Freitag abermals thematisierte – laufend nach unten gehende – Kurszieleinschätzung von Analysten hat aus unserer Sicht unter anderem mit der völlig unzureichenden Kapitalmarktkommunikation unserer Immofinanz zu tun.

Investor Relations Aktivitäten für Institutionelle Anleger gibt es – vor allem im Vergleich mit den Mitbewerbern aus der Peer Group – nach wie vor nur in rudimentärem Ausmaß. Auch im vorliegenden Geschäftsbericht spielt das Thema „Investor Relations nur eine äußerst geringe Rolle:

Auf Seite 21 findet sich über die vergangenen Aktivitäten unserer Immofinanz lediglich folgender Passus:

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Von „zahlreich“ kann aus unserer Sicht keine Rede sein. Wir haben das in mehreren Blogeinträgen dokumentiert.

Ein Blick auf den aktuellen Kalender unserer Immofinanz zeigt, dass dieses höchst geringe Tempo auch weiterhin beibehalten wird.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/kalender

Bis Jahresende stehen derzeit nur 2 Investorenkonferenzen auf dem Programm – eine Kepler-Cheuvreux-Veranstaltung in Warschau und ein Event der Baader Bank in München.

Das ist aus unserer Sicht viel zu wenig. Wir laden Sie, geschätzte Leser, ein, sich im Vergleich dazu die Unternehmenskalender von Mitbewerbern anzusehen.

Die BUWOG beispielsweise ist hier wesentlich aktiver:

https://www.buwog.com/de/investor-relations/finanzkalender

Insbesondere die Nicht-Teilnahme an der wohl wichtigsten Investorenkonferenz in Europa – der EPRA – kann bei Aktionären nur Kopfschütteln auslösen. Warum man auch nicht an der Investorenkonferenz der Erste Bank in Stegersbach nicht dabei ist (oder nicht eingeladen wurde), halten wir ebenfalls für ein hoch problematisches Signal.

 

Geschäftsbericht (4) – Kursziele

Es ist eine lange Tradition unserer Immofinanz, im Geschäftsbericht die jeweils aktuellen Kursziele externer Analysten darzustellen.

Mit dieser Tradition bricht der aktuelle Geschäftsbericht allerdings. Im 241-Seiten-Konvolut findet sich auf Seite 21 nur noch dieser schmale Passus:

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Wir berichten regelmäßig über die laufend nach unten korrigierten Kursziele. Vielleicht ist das ein Grund, dass man diese traurigen Zahlen nicht mehr im Geschäftsbericht publizieren möchte?

Auf der oben zitierten Unternehmensseite sieht das derzeit so aus:

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Stellt man diesen Zahlen jene aus dem letzten Geschäftsbericht ein Jahr zuvor gegenüber, wird dem Aktionär die ganze traurige Entwicklung noch einmal vor Augen geführt:

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Mit einer einzigen Ausnahme wurden alle Kursziele dramatisch nach unten korrigiert.

Das durchschnittliche Kursziel sank von EUR 2,72 auf nur noch EUR 2,16.

Das entspricht einem Minus von über 20 Prozent und geht Hand in Hand mit dem Abschwung beim Aktienkurs.

Geschäftsbericht (3) – Chart Kursentwicklung

Wie in jedem Geschäftsbericht zeigt unsere Immofinanz die Performance der eigenen Aktie im Vergleich zu anderen. Das ist im aktuellen Geschäftsbericht nicht anders. Und das Bild ist seit Jahren leider sehr vertraut. Unser Unternehmen verliert jedes Jahr immer mehr an Boden. Das aktuelle Chart sieht so aus:

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Unsere Immofinanz verliert im Jahresvergleich 23 Prozent und ist damit stärker im Minus als alle anderen Indizes. Der IATX ist auch leicht im Minus.

Geschätzte Leser, hier handelt es sich um eine kleine Schummelei unserer Immofinanz. Denn der IATX ist AUSSCHLIESSLICH wegen unserer Immofinanz im Minus. Denn alle anderen heimischen Immobilienaktien sind alle im Plus – zum Teil gewaltig.

So stieg zB die S Immo im Vergleichszeitraum von EUR 8,18 auf EUR 8,57 – ein Plus von 5 Prozent.

Die CA Immo stieg ebenfalls. Von EUR 16,34 auf EUR 16,88.

Und Conwert stieg überhaupt um 22 Prozent (von EUR 11,35 auf EUR 13,83).

Alle Einzeltitel im Plus. Das verschweigt das heurige Chart. Stattdessen wird suggeriert: Alles ist im Minus, nur die Immofinanz stärker.

Man hätte aus Transparenz- und Vergleichbarkeitsgründen, wie es in Investorenpräsentationen immer wieder der Fall war, durchaus auch die Performance der Peer-Group-Aktien heranziehen können (Hier ein „Investorenupdate“ aus 2015 als Beispiel)

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Wir hoffen, dass die Zehertnerschen PR-Nebelgranaten nicht wieder einreißen

 

 

Geschäftsbericht (2) – Anlegerverfahren

Der aktuelle Geschäftsbericht 2015/2016 führt ab Seite 75 den aktuellen Stand zu diversen Rechtsstreitigkeiten aus.

Es ist aus unserer Sicht sehr erfreulich, dass die Aussagen von Dr. Schumy, dass man die Verfahren mit den Anlegern weitestgehend mit Vergleichen gesettelt hat, nun auch offiziell durch den Geschäftsbericht bestätigt werden.

Wir halten das für eine außerordentlich große Leistung von Dr. Schumy. Er hat damit das völlig unnotwendige und aggressive Vorgehen von Alt-CEO Zehetner ins Gegenteil verkehrt. Das laufende geschäftigen mit der Vergangenheit verstellt den Blick nach vorne.

Dass man auch mit ehemaligen Vorständen solche Vergleiche anstrebt, halten wir aus diesem Grund ebenfalls für völlig richtig.

Es stellt sich die Frage, wie viele Millionen Euro an Anwaltskosten sich unsere Gesellschaft hätte sparen könnten, hätte man den klagenden Anlegern früher die Hände gereicht und sie nicht bei jeder Hauptversammlung stets aufs neue als Feinde gesehen. Die Präpotenz, mit der Herr Zehetner hier bei jeder Gelegenheit auf die Anleger losging, hat hier mutmaßlich Millionen an Euro gekostet.

Gut und lobenswert, dass Dr. Schumy hier sehr konsequent die Reisßleine gezogen hat und auf dem Besten Weg ist, sich künftig ausschließlich mit der Zukunft zu beschäftigen.

 

Geschäftsbericht (1) – Vorstandsbezüge

Interessanterweise sind es in Geschäftsberichten nicht selten die Vorstandsgagen, die als erstes den Weg in die Medien finden. So auch beim aktuell vorliegenden Geschäftsbericht 15/16 unserer Immofinanz.

So berichtete heute das WirtschaftsBlatt von deutlich gesunkenen Bezügen im Vergleich zur erfolglosen und trotzdem überaus teuren Ära Zehetner.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/5068141/Immofinanz-hat-Vorstandsgagen-halbiert

Neben den von uns bereits als positives Signal angesehenen Einsparungen beim Personal wurde also auch beim Vorstand drastisch gespart. Herr Schumy verdient nur noch ein Drittel (!) von Alt-CEO Zehetner, der letztes Jahr noch über 3,5 Millionen Euro eingestreift hat.

Hier zeigt sich einmal mehr der Skandal, dass der Alt-CEO für desolate Managementleistungen (Kurssturz, Dividendenausfälle, zahlreiche Managementfehler) auch noch widerspruchslos belohnt wurden. Dr. Schumy, der den Karren nun aus dem Dreck zu fahren hat, muss sich einigermaßen veräppelt vorkommen angesichts dieser unglaublichen Sprünge.

Auch wurde die Spezial-Bonusregelung, die damals nur Dr. Zehetner hatte (und ihm skandalöserweise Millionen einbrachte), nicht mehr für den neuen CEO angewendet.

Zeit für Dr. Schumy, sich die Ära Dr. Zehetner auch rechtlich genauer anzusehen.

 

Renditen – „Auslastungsbereinigt“

Mit der Veröffentlichung der Jahreszahlen bzw. mit der erläuternden Ergebnispräsentation führte unsere Immofinanz zur Erklärung der Renditen eine zusätzliche Kategorie  ein: „Auslastungsbereinigt“

Auslastung

Leider bleibt uns unsere Immofinanz eine Erklärung schuldig, was dieser recht unübliche Terminus denn bedeuten soll.

So können wir nur spekulieren: Ist damit etwa gemeint „unter der Annahme einer Vollauslastung“? Dafür wären die Zahlen unser Erachtens allerdings zu niedrig. Außerdem ist fraglich, was so eine Zahl überhaupt aussagen soll.

Das muss im kommenden Geschäftsbericht jedenfalls dringend erläutert werden. So bleibt der etwas schale Beigeschmack, man hätte sich jetzt eine Zahl gesucht, um etwas höhere Bruttorenditen darzustellen.

Wachsen oder schrumpfen? Unklare Strategie

Auch die Präsentation der Jahreszahlen ließ die Aktionäre unserer Immofinanz einigermaßen ratlos zurück, was die künftige Strategie betrifft.

Die Ära Zehetner war von einem jahrelangen Schrumpfungskurs, im Zuge dessen Immobilienverkäufe zum reinen Selbstzweck verkamen, geprägt. Aber selbst die Dauerverkäufe ohne jede strategische Implikation führten nicht zu regelmäßigen Dividendenausschüttungen an die Aktionäre – im Gegenteil.

Welchen Weg nun Dr. Schumy gehen will, bleibt nach Vorlage der Zahlen und der Ergebnispräsentation weiter unklar.

Zum einen steht der Erwerb (samt späterer Fusion) der CA Immo. Hier wird man nicht müde zu betonen, dass damit unsere Immofinanz nach fast Jahren wieder zu einem größeren europäischen Player wird.

Zum anderen allerdings wurde in ein und der selben Präsentation betont, ein Relikt der Ära Zehetner fortsetzen zu wollen: Immobilienverkäufe in großem Ausmaß.

Verkäufe

Einerseits Portfolioverkäufe von einer Milliarde Euro, andererseits Wachstumsfantasien. Diese Überlegungen erscheinen wenig stimmig und bedürfen jedenfalls einer näheren Erklärung seitens des Managements.