Vorschau Hauptversammlung

 

Bei der anstehenden Hauptversammlung unserer Immofinanz am 1. Juni werden sich Management und Aufsichtsrat natürlich wieder den  Fragen von Aktionären zu stellen haben.

An dieser Stelle rufen wir jene Fragenkomplexe in Erinnerung, die aus unserer Sicht von zentraler Bedeutung sind:

  • Wie geht es weiter mit dem Russland-Portfolio? (Welche Strategien verfolgt unsere Immofinanz? Es ist hier weiter völlig unklar, wie unser Management hier gedenkt, diesem Desaster ein Ende zu Bereiten. Es geht um das Wie? (Spin off – das würde im Unterschied zur BUWOG hier wirklich Sinn machen vs. Verkauf) und das Wann? Es muss hier endlich Klarheit herrschen.
  • Wie nachhaltig ist die Verbesserung der Leerstandsproblematik?  Angesichts der Zahlen im Geschäftsbericht haben wir die Sorge, dass ein Gutteil der verbesserten Zahlen lediglich auf reduzierte Mieten zurückzuführen ist.
  • Welche Strategien verfolgt das Management nach dem Rausfliegen unserer Immofinanz aus dem ATX-Five, den Aktienkurs endlich wieder attraktiver zu machen und den Kurs an den NAV heranzuführen?
  • Weitere Vorgangsweise Kauf CA Immo (Welche Synergien werden erwartet? Wird Fixierung auf Retail/Büro aufrechterhalten?)
  • Wie nachhaltig ist generell die oftverkündete Fixierung auf Retail und Office (Die zuletzt aber immer wieder – Stichwort Bau von Wohnungen in Wien, Hotelbau in Wien) durchbrochen wird?

Grundsätzlich gehen wir vorsichtig optimistisch in die Hauptversammlung. Dies gilt auch für die abzustimmende Vergleichslösung mie Ex-Vorstand Petrikovics. Für diese Vorgangsweise (gekoppelt mit der Beilegung anderer zivilrechtlicher Problematiken mit anderen Vorständen und den klagenden Anlegern) wurde CEO Schumy an dieser Stelle ja bereits gelobt.

Wir werden in gewohnter Weise von der Hauptversammlung berichten und in den Tagen danach entsprechende Analysen publizieren.

Vermietungen

Über die letzten Monate war deutlich zu beobachten, dass CEO Schumy in der Öffentlichkeit deutlichen Fokus auf das Bemühen zu legen, die unter Alt-CEO katastrophal gewordene Auslastungssituation v.a. im Bürobereich zu verbessern.

Tatsächlich hat sich seit 2015 die Leerstandssituation in wesentlichen Märkten doch deutlich verbessert. Aktuell publizierte das Immobilienmagatin eine weitere Vermietung in der zehetnerschen Problemimmobilie Wienerberg.

http://www.immobilien-zeitung.de/1000043202/grossvermietung-im-twin-tower

Das freut uns. Wir geben allerdings einmal mehr zu bedenken, dass diese Vermietungserfolge nicht zulasten der Mieterlöse gehen. Denn von Vermietung um jeden Preis hat niemand etwas. Leider gibt es auch im aktuellen Geschäftsbericht einige Indizien in diese Richtung. Wir haben dies vor einigen Tagen im Beitrag „Geschäftsbericht – Leerstände“ aufgezeigt. Wir hoffen, bei der Hauptversammlung klarere Zahlen zu bekommen, zu welchen Konditionen jeweils vermietet wurde.

Vergleich mit Ex-Chef Petrikovics

Wie der Kurier heute vermeldet, hat das Management unserer Immofinanz nach Beilegung aller Anlegerklagen, nach dem Vergleich mit Immoeast-Aktionären und nach dem Vergleich mit Ex-Vorstand Gertner nun auch vor, sich mit Ex-Vorstand Petrikovics zu einigen.

https://kurier.at/wirtschaft/immofinanz-und-petrikovics-schliessen-endgueltig-frieden/261.812.480

Auch in diesem Fall möchten wir Dr. Schumy ausdrücklich loben, endlich einen Strich unter die Vergangenheit gesetzt zu haben, um den Blick nach vorne frei zu bekommen.

Der lukrierte Betrag erscheint uns zudem als sehr hoch – auch da kann man sich freuen.

Dr. Schumy hat einmal mehr bewiesen, dass man mit nüchterner und ergebnisorientierter Herangehensweise wesentlich mehr erreichen kann, als mit emotionaler Stammtischcholerik, wie sie Alt-CEO Zehetner im Zuge der vielen Anlegerverfahren stets an den Tag gelegt hat.

Wir werden bei der Hauptversammlung jedenfalls zustimmen – in der Hoffnung, dass nun endlich das große Problem Russland angegangen und gelöst wird.

Kapitalmarktkommunikation – weitere Verbesserung

Wir mussten auf unserem Blog mehrfach die monatelang kaum vorhandene Kapitalmarktkommunikation unserer Immofinanz kritisieren und mehr Engagement von Dr. Schumy einfordern.

Unser Unbehagen aus dem Jahr 2016 hat sich seither sukzessive verbessert. Aktuell stehen im Monat Mai zwei Road-Shows an.

Wir halten diese Interaktionen mit Investoren, Analysten und anderen Multiplikatoren für essenziell um den Kurs endlich wieder etwas voran zu bringen und erstmals so etwas wie einen Aufholprozess zu starten (Wir wissen allerdings wie weit unsere Immofinanz dank der letzten desaströsen Zehetner-Jahre zurückgefallen ist – dieser derzeit noch fiktive Aufholprozess wird mühsam werden und lange dauern).

Dr. Schumy investiert jedenfalls seine Zeit überaus sinnvoll, wenn er aktiv mit Investoren spricht. Daher unterstützen wir die gestiegene Schlagzahl voll und ganz.

Update Kursziele

Geschätzte Leser, wir entschuldigen uns, dass eine kurze Lücke seit unserem letzten Eintrag entstanden ist. Grund war ein technisches Gebrechen. Dieses ist nun behoben.

Seit unserer letzten großen Kursziel-Gegenüberstellung im November 2016 hat sich an der überaus pessimistischen Einschätzung der Analysten weit fernab des Net Asset Value (NAV) überhaupt nichts geändert – eher im Gegenteil: Das durschnittliche Kursziel hat sich ein weiteres Mal nach unten entwickelt und ist nur noch minimal über der 2-Euro-Marke.

Außerdem scheint die Deutsche Bank ihr Interesse an unserer Immofinanz komplett verloren zu haben. Selbst auf „unserer“ Investor Relations Seite scheint keine Analyse der renommierten Bank mehr auf. Das ist schade.

Hier die Gegenüberstellung der Zahlen:

 

Geschäftsbericht (3) – operative Zahlen

Ein Blick auf die aktuellen Kennzahlen offenbart schonungslos die strukturellen Probleme unserer Immofinanz.

Die (abseits vom deutlich negativen Russland) stagnierenden Mieterlöse einmal ausgenommen, sind alle anderen wesentlichen Zahlen negativ.

Besonders ins Auge fallen die für eine Gesellschaft dieser Größenordnung kaum vorhandenen liquiden Mittel. Der Cash-Bestand von unter 200 Millionen Euro ist überaus niedrig. Deutlich niedriger übrigens als jener Cash-Bestand im Jahr 2009, den Alt-CEO damals in (auch aus heutiger Sicht) überaus unverantwortlicher Art und Weise zum Anlass nahm, um von einer angeblichen Konkursgefahr zu faseln. (Einer der ersten von zahlreichen kapitalen Zehetner-Fehlern)

 

Das machen wir natürlich ausdrücklich NICHT. Niedrig ist der Cashbestand allerdings dieses mal trotzdem.

Geschäftsbericht 2016 (2) – Leerstände

Insgesamt ist zu diagnostizieren, dass sich die in den letzten Jahren immer dramatischer gewordene Leerstandssituation in den Immobilien unserer Immofinanz weiter entschärft hat. Auch diesem Mal berichtet unsere Immofinanz von steigenden Auslastungen – selbst in Russland. Hier ein Chart am Beispiel Büro (aus der Ergebnispräsentation)

Das ist für die Aktionäre unserer Immofinanz sicherlich erfreulich, allerdings dürfen die punktuellen Verbesserungen in einigen Ländern nicht darüber hinwegtäuschen, dass man nach wie vor zum Teil weit hinter den Durchschnitten der jeweiligen Märkte hinterherhinkt.

Außerdem ist quer durch die meisten Länder ein Besorgnis erregender Effekt zu beobachten: Trotz gestiegener Auslastung stagnieren die Mieterlöse – in manchen Märkten sinken sie sogar. 

Mit anderen Worten: Teilweise scheint es, als hätte man sich bessere Auslastungsquoten um den Preis deutlich zu niedriger Zinsen „erkauft“.

Beispiel Russland:

 

Hier ist es besonders drastisch. Hier stieg zum einen die Auslastung der Immobilien deutlich. Im gleichen Atemzug allerdings brachen die Mieterlöse neuerlich ein. Umgerechnet auf die vermieteten Quadratmeter ergibt sich eine deutlich gesunkene Durchschnittsmiete.

Dieses Chart in der Ergebnispräsentation ist diesbezüglich entlarvend.

Oben wird angesichts der deutlich verbessernden Leerstandssituation groß und prominent das erfolgreiche Durchschreiten der Talsohle suggeriert. Die Ernüchterung folgt in einer kleinen Zahl weiter unten: Trotz steigender Auslastung sinken die Mieterlöse im zweistelligen bereich von fast 57 Mio auf nur noch 50 Mio.

Eine derartig einseitige Darstellung – man könnte wohl auch Schummelei dazu sagen – sind wir von Dr. Schumy nicht gewohnt – im Gegenteil: Das erinnert an die arg verzerrenden potemkinschen Dörfer, die Alt-CEO Zehetner in seinen so genannten „Investorenupdates“ zeichnen lies. Wir hoffen, dass diese Unsitte nicht wieder einreißt.

 

Geschäftsbericht 2016 (R)

Vergangenen Freitag veröffentlichte unsere Immofinanz die Geschäftszahlen samt Geschäftsbericht für das (bedingt durch die Umstellung des Endes des Geschäftsjahres von 30.4. auf 31.12.) Rumpfjahr 2016.

Vorweg fällt es angesichts dieser Anomalie nicht leichter, die nun vorliegenden Zahlen und Fakten mit jenen des Vorjahres zu vergleichen. Aber man kann sich trotzdem anhand unumstößlicher vergleichender Fakten (wie die Entwicklung des Aktienkurses im Rahmen der Peer Group) oder – teilweise von unserer Immofinanz bereitgestellter – Vergleichswerte aus den Vorjahren analytisch durch die Zahlen arbeiten. Trotzdem verbleibt natürlich eine Unschärfe, auf die wir an dieser Stelle ausdrücklich hinweisen wollen.

Unsere Analyse wird sich in bewährter Weise in den kommenden Tagen den wesentlichen Aspekten widmen. Wir beginnen heute mit jener Kennzahl, die den meisten Aktionären am wichtigsten ist – dem Aktienkurs:

Dieser gleicht leider dem Bild, das wir seit nahezu 3 Jahren im Zuge jeder Veröffentlichung (Geschäftsbericht / Quartalsberichte) zeichnen: Unsere Immofinanz liegt am Ende der Peer Group und vergleichbarer Indizes. Und – noch schlimmer – die Schere geht nach wie vor auseinander.

Daran hat auch der Wechsel vom dafür hauptverantwortlichen Alt-CEO Zehetner zum Nachfolger Dr. Schumy vor nunmehr 2 Jahren leider nichts geändert, wie dieses Chart aus dem Geschäftsbericht (S19) zeigt.

Obwohl man in der Darstellung mittlerweile auf die deprimierende Gegenüberstellung mit Einzeltiteln aus der Peer Group verzichtet, ist das Bild düster. Nach wie vor keine Rede von Aufholprozess. Im Gegenteil: unsere Aktie fällt immer weiter zurück. Man achte beispielsweise aus das Auseinanderdriften zwischen dem ATX und unserer Aktie allein im Jahr 2016! Ein Desaster, das auch vor den Analysten nicht halt macht. Denn ihre Markteinschätzungen sind nach wie vor mehr als vorsichtig. Im Schnitt wird der Titel nur bei etwas über 2 Euro gesehen – und das bei einem NAV von über 3 Euro! (Geschäftsbericht S 18)

Die Gründe dieser unbefriedigenden Entwicklung werden wir für Sie in den nächsten Tagen analysieren. Wir haben eine Reihe von kritischen Anmerkungen zu machen – allerdings können wir auch das ein oder andere zarte Pflänzchen einer positiven Entwicklung beobachten.

 

Vergleich mit Immoeast-Anlegern

Wenn man das Management um CEO Schumy für  eine Aktivität uneingeschreänkt loben kann, ist es mit Sicherheit sein Bemühen, mit der Vergangenheit – und mit Fehlern des streitlustigen und cholerischen Alt-CEO Zehetner – abzuschließen.

Jahrelanges Streiten macht nur für die involvierten Anwälte Sinn, ansonsten hemmt es nur Ressourcen für den Blick nach vorne.

Aus diesem Grund begrüßten wir stets uneingeschränkt die mit großem Engagement beendeten Verfahren mit den allermeisten Anlegern. Dies gilt auch für Vergleiche mit ehemaligen Managern, wie es mit dem früheren Vorstand Gertner geschehen ist.

Und heute dürfen wir Dr. Schumy für den Vergleich mit Immoeast-Aktionären loben, die offensichtlich durch die von Zehetner herbeigeführte damalige Fusion (2010) benachteiligt waren.

http://www.boerse-express.com/pages/2875562

Eine Altbaustelle weniger und – hoffentlich – mehr Energie für die Zukunft. Wie diese aussieht, werden wir ab morgen anhand der Geschäftszahlen für das Rumpfgeschäftsjahr 2016 in bewährter Weise  für Sie analysieren.

Vorschau Jahreszahlen

Nächste Woche veröffentlicht unsere Immofinanz die Jahreszahlen des diesmaligen Rumpfgeschäftsjahres per 31.2.2016. (6. April nach Börseschluss. PK und Geschäftsbericht folgen am 7. April)

Was sind die aus unserer Sicht brennendsten Fragen rund um diese Veröffentlichung?

  1. Wie geht es weiter mit der Beteiligung CA Immo? (Konkrete Szenarien bzw Zeitpläne)
  2. Wie geht es weiter mit der Russland-Beteiligung wann wird die bereits von vielen Seiten erwartete Katze einer neuerlichen Abwertung aus dem Sack gelassen?
  3. Wie gedenkt man, den Aktienkurs endlich wieder nach oben zu bringen? Man hinkt weiterhin deutlich hinter allen  Papieren der Peer Group hinterher. Signale der Besserung sind – wenn überhaupt – sehr verhalten.
  4. Wie entwickeln sich die Leerstände? Da gibt es deutliche Zeichen der Besserung – wir hoffen auf weitere positive Signale
  5. Wie klar ist die Strategie (Bleibt man auf Retail und Büro) bzw wird diese weiter verwässert?

Geschätzte Leser, wir werden die Jahreszahlen in gewohnter Weise in den nächsten Tagen einer genauen Analyse unterziehen