Einkaufszentren in Moskau

Wie bereits seitens des Managements unserer Immofinanz zigfach angekündigt, ist geplant, das größte Milliardenloch der Ära von Alt-CEO Zehetner – die Moskauer Einkaufszentren – bis Jahresende abzustoßen.

Etwas ungelenk war die jüngste diesbezügliche Kommunikation unseres Unternehmens. Zum einen war laut einer russischen Zeitung zuerst die Rede davon, dass die Immofinanz noch einmal selbst 80 Millionen Euro in die Hand nimmt, um die völlig am Markt vorbei entwickelten Einkaufszentren zu adaptieren.

https://solidbau.at/a/immofinanz-investiert-in-moskauer-immobilien

Dann fühlte sich unsere Immofinanz genötigt, das zu korrigieren, indem man verlautbarte, die künftigen Käufer würden diese 80 Millionen Euro investieren.

http://www.finanzen.at/nachrichten/aktien/IMMOFINANZ-Moskau-Investitionen-wird-kuenftiger-Erwerber-tragen-1002155188

Hier wäre eine offizielle Klarstellung in Form einer offiziellen Aussendung des Unternehmens hilfreich. Nur die Pressereferentin auszuschicken, erscheint uns ob der Dimension dieser Unklarheit deutlich zu wenig zu sein. Wir hoffen, dass dieses Informationsmanko lediglich der Urlaubszeit geschuldet ist, wofür wir (eingeschränktes) Verständnis hätten.

Analystenupdate – weiterhin schlechter Ausblick

Zu Beginn des Sommers scheint sich das leider pessimistische Analystenbild von unserer Immofinanz weiter zu verfestigen. Das durchschnittliche Kursziel liegt damit weiter unter der 2 Euro-Marke. Der gigantischen Abschlag zum Net Asset Value ist auch weiterhin einzigartig unter den vergleichbaren Immobiliengesellschaften.

Societe Generale blieb jüngst bei ihrem pessimistischen Kursziel von EUR 1,75 mit der Empfehlung: Sell!

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2892904/fullstory

Kapitalmarktkommunikation – sichtbare Verbesserungen

Im Bereich der Kapitalmarktkommunikation lief aus unserer Sicht in den letzten Jahren fast alles schief.

Während man unter Alt-CEO Zehetner den Eindruck haben musste, er vermeidet aktiv Conference Calls und wichtige Investorenkonferenzen (um dann gleichzeitig zB auf Micky-Maus-Events zB des Börse-Express zu poltern), wurde es anfangs bei CEO Schumy noch stiller. Das mag möglicherweise eine kurze Zeit lang sinnvoll gewesen zu sein, um einen Kontrapunkt zum wie ein Stammtisch-CEO agierenden Vorgänger zu sein. Lange war es aber eindeutig zu wenig. Wir haben das auch mehrmals – und wir glauben: zurecht – kritisiert.

Seit einigen Monaten hat sich das aber deutlich gebessert. Und CEO Schumy scheint im Herbst überhaupt keine Roadshow auszulassen. Wir halten das für wichtig – gerade im Hinblick auf bevorstehende Entscheidungen.

Hier das dichte Roadshow-Programm im September:

 

Kursziele: Analysten bleiben skeptisch

Aktuell bewegt sich die Aktie unserer Immofinanz rund um die 2-Euro-Marke. Damit hat unser Papier auch weiterhin den mit großem Abstand größten Abschlag auf den Net Asset Value (NAV) von allen anderen vergleichbaren Immobiliengesellschaften.

Auch wenn der Kurs zuletzt wieder leicht nach oben ging (er lag ja bereits um die EUR 1,70), bleiben die Analysten nach wie vor skeptisch. Aktuell bestätigt die HSBC ihr skeptisches Kursziel von 1,80 mit Empfehlung: Verkaufen!

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2889810/fullstory

Das durchschnittliche Analystenkursziel bewegt sich damit weiterhin unter der 2-Euro-Marke. Diese Entwicklung wird sich wohl so lange nicht verbessern, solange nicht klare (und kluge) Entscheidungen zum Russlandportfolio getroffen werden. Wir sehen – ganz im Unterschied zur BUWOG, wo es keinen Sinn machte – in einem Spin-Off weiterhin die beste Lösung.

 

Quartalsbericht: Entwicklung Mieten

Der Quartalsbericht Q1 zeichnet ein durchaus erfreuliches Bild betreffend Mieterlösen. In allen Märkten konnten die Mieterlöse stabilisiert werden – mit durchwegs leichten bis hin zu deutlichen Steigerungen.  Rechnet man das mit den gestiegenen Auslastungen gegen, ergibt sich ein nicht ganz so deutlich positives – aber immerhin ein ganz klar stabiles Bild. Das ist positiv!

Besonders positiv ins Auge sticht die gesondert ausgewiesene Entwicklung in Russland, wo die Steigerung der Mieterlöse doch deutlich angezogen hat.

Insgesamt hat unsere Immofinanz im Segment Mieterlöse nach den desaströsen letzten Zehetner-Jahren wieder in die Spur gefunden.

Quartalsbericht Q1 – Leerstände

Die aktuellen Quartalszahlen unserer Immofinanz sind eher durchwachsen, das Ergebnis profitiert in erster Linie vom gestiegenen Kurs der CA-Immo-Beteiligung (dieser Effekt könnte größer sein, hätte man günstiger gekauft). Ansonsten sind einige operative Zahlen rückläufig.

Allerdings sehen wir auch einige wirklich positive Entwicklungen, die Anlass zur Hoffnung geben. Das ist eindeutig die Entwicklung der Auslastungszahlen. Nachdem in der Ära Zehetner die Leerstandsraten immer größer wurden und sich immer weiter von den jeweiligen Marktdurchschnitten wegbewegten, ist unter Dr. Schumy sichtlich eine Trendumkehr gelungen.

Bereits seit einem Jahr gehen die Leerstandsraten kontinuierlich zurück. Aus unserer Sicht scheint das ein nachhaltiger Trend zu sein. Dies gilt auch für das Problemkind Russland.

Da zudem auch die Mieterlöse steigen, haben sich – jedenfalls was derzeit Russland betrifft – unsere Befürchtungen nicht bestätigt, wonach man Auslastungszahlen auf Kosten sinkender Mieten „produziere“.

 

Das ist jedenfalls überaus positiv. Aber das darf natürlich nicht darüber hinwegtäuschen, dass man nach wie vor unter dem Marktdurchschnitt in den Kernmärkten liegt.

Hauptversammlung

Die gestrige Hauptversammlung unserer Immofinanz brachte zwar noch immer nicht die erhofften Antworten auf die offenen Fragen zu Russland und CA Immo.

Bezüglich Russland vermeldete Dr. Schumy leichte Besserung am Markt. Diese Entwicklung gibt ihm recht und zeigt, dass die Forderung nach einem sofortigen Verkauf, wie es etwa von Petrus Adviders großflächig gefordert wurde, nicht richtig war. Auch wir hätten in einem sofortigen Verkauf ohne Rücksicht auf das Umfeld keinen Sinn gesehen.

Unklar bleibt allerdings weiterhin das Wie (Verkauf oder Abspaltung) und das Wann? Lediglich ein „zeitnah“ war Dr. Schumy zu entlocken. Gleiches gilt für die weiteren Pläne zur CA Immo. Auch hier hätten sich die Aktionäre sicherlich präzisere Auskünfte erhofft.

Ansonsten gab es von den Aktionären auffallend viel Lob für das Management – aus unserer Sicht nicht zu Unrecht. Denn die Bemühungen, mit dem von „Dr. Zehetner verursachten Scherbenhaufen“, wie es ein Aktionär ausdrückte, aufzuräumen, waren und sind da. Und sie haben auch langsam Erfolg, wie das erste Quartal 2017 zeigt. Vergleichsweise peinlich waren dem gegenüber einige (wenige) Kleinstaktionärs-CoReferate, für die der mit Millionenbonus in die Pension geschickte Alt-CEO immer noch – durch nichts zu rechtfertigenden Heldenstatus zu genießen scheint.

Die zweifellos größte Leistung des Management Schumy war in den letzten Jahren die Beilegung der zahlreichen Rechtsstreitigkeiten. Auch hier schließen wir uns dem Lob der Aktionäre für die Lösung der Immoeast-Frage und dem Vergleich mit dem früheren Vorstand Petrikovics an.

Es ist Dr. Schumy in den letzten 2 Jahren sicherlich nicht alles gelungen (zB die sehr ungünstigen Zeitpunkte der Käufe der CA-Immo-Aktien – zu teuer – und der Verkäufe der BUWOG-Aktien – zu billig. Auch das wurde von den Aktionären zu recht angesprochen). Aber das Bemühen kann man dem Management nicht absprechen und das erste Quartal 2017 könnte erste Anzeichen für eine langsame Schubumkehr sein.

Quartal Q1 2017 – ermutigende Signale

Kurz vor der Hauptversammlung am 1.6. publizierte unsere Immofinanz die aktuellen Quartalszahlen für das erste Quartal des Bilanzjahres 2017.

https://www.immofinanz.com/de/ergebnis-zum-1.-quartal-2017

Ein erster Blick auf die vorliegenden Zahlen liefert für uns Aktionäre erstmals seit langer Zeit wieder ermutigende Signale mit einigen positiven Effekten.

Die Mieterlöse sind allerdings abermals gesunken – und dies obwohl die Auslastung stetig steigt. Wir werden diesen Aspekt in den Tagen nach der Hauptversammlung ebenso genauer unter die Lupe nehmen, wie andere wesentliche Punkte des vorliegenden Quartalsberichtes (von dieser wir natürlich wieder ausführlich berichten werden)

 

Vorschau Hauptversammlung

 

Bei der anstehenden Hauptversammlung unserer Immofinanz am 1. Juni werden sich Management und Aufsichtsrat natürlich wieder den  Fragen von Aktionären zu stellen haben.

An dieser Stelle rufen wir jene Fragenkomplexe in Erinnerung, die aus unserer Sicht von zentraler Bedeutung sind:

  • Wie geht es weiter mit dem Russland-Portfolio? (Welche Strategien verfolgt unsere Immofinanz? Es ist hier weiter völlig unklar, wie unser Management hier gedenkt, diesem Desaster ein Ende zu Bereiten. Es geht um das Wie? (Spin off – das würde im Unterschied zur BUWOG hier wirklich Sinn machen vs. Verkauf) und das Wann? Es muss hier endlich Klarheit herrschen.
  • Wie nachhaltig ist die Verbesserung der Leerstandsproblematik?  Angesichts der Zahlen im Geschäftsbericht haben wir die Sorge, dass ein Gutteil der verbesserten Zahlen lediglich auf reduzierte Mieten zurückzuführen ist.
  • Welche Strategien verfolgt das Management nach dem Rausfliegen unserer Immofinanz aus dem ATX-Five, den Aktienkurs endlich wieder attraktiver zu machen und den Kurs an den NAV heranzuführen?
  • Weitere Vorgangsweise Kauf CA Immo (Welche Synergien werden erwartet? Wird Fixierung auf Retail/Büro aufrechterhalten?)
  • Wie nachhaltig ist generell die oftverkündete Fixierung auf Retail und Office (Die zuletzt aber immer wieder – Stichwort Bau von Wohnungen in Wien, Hotelbau in Wien) durchbrochen wird?

Grundsätzlich gehen wir vorsichtig optimistisch in die Hauptversammlung. Dies gilt auch für die abzustimmende Vergleichslösung mie Ex-Vorstand Petrikovics. Für diese Vorgangsweise (gekoppelt mit der Beilegung anderer zivilrechtlicher Problematiken mit anderen Vorständen und den klagenden Anlegern) wurde CEO Schumy an dieser Stelle ja bereits gelobt.

Wir werden in gewohnter Weise von der Hauptversammlung berichten und in den Tagen danach entsprechende Analysen publizieren.

Vermietungen

Über die letzten Monate war deutlich zu beobachten, dass CEO Schumy in der Öffentlichkeit deutlichen Fokus auf das Bemühen zu legen, die unter Alt-CEO katastrophal gewordene Auslastungssituation v.a. im Bürobereich zu verbessern.

Tatsächlich hat sich seit 2015 die Leerstandssituation in wesentlichen Märkten doch deutlich verbessert. Aktuell publizierte das Immobilienmagatin eine weitere Vermietung in der zehetnerschen Problemimmobilie Wienerberg.

http://www.immobilien-zeitung.de/1000043202/grossvermietung-im-twin-tower

Das freut uns. Wir geben allerdings einmal mehr zu bedenken, dass diese Vermietungserfolge nicht zulasten der Mieterlöse gehen. Denn von Vermietung um jeden Preis hat niemand etwas. Leider gibt es auch im aktuellen Geschäftsbericht einige Indizien in diese Richtung. Wir haben dies vor einigen Tagen im Beitrag „Geschäftsbericht – Leerstände“ aufgezeigt. Wir hoffen, bei der Hauptversammlung klarere Zahlen zu bekommen, zu welchen Konditionen jeweils vermietet wurde.