Archiv für den Monat: September 2014

Hauptversammlung: Offenbarungseid

Nicht nur wir sehen der morgigen Hauptversammlung mit großem Interesse entgegen. Viele Aktionäre wollen angesichts der desaströsen Entwicklung der Immofinanz endlich klare Aussagen des Managements zur Zukunft und weiteren Strategie des Unternehmens.

Auch wir werden morgen genau beobachten, wie sich das Management – allen voran der Hauptverantwortliche Dr. Zehetner – erklärt.

Wir haben in den letzten Wochen eine Reihe von Problemfeldern angesprochen, die aus unserer Sicht ursächlich für die dramatische Entwicklung der Immofinanz sind. Es sind aus unserer Sicht einige zum Teil gröbste Managementfehler passiert, für die das Management die Verantwortung trägt.

Eigentlich sollte man davon ausgehen, dass das Management diese kritischen Punkte von sich aus erkannt und sich die von uns aufgeworfenen Fragen längst selbst gestellt hat. Aber in einer Welt von Hochglanz-PR und Schönwetterparolen verliert man eventuell den Blick für die nackten Fakten und vor allem den Blick auf die eigene Verantwortung.

Deshalb haben wir uns erlaubt, die wesentlichen Fehlentwicklungen und Ungereimtheiten an dieser Stelle noch einmal – aus Fairnessgründen bereits einen Tag vor der HV – zusammenzufassen und neben der Publikation hier auch auf anderen Kanälen kundzutun.

– Wann gesteht sich das Immofinanz-Management den Flop der BUWOG-Frankfurt-Notiz ein und wann erfahren die Immofinanz-Aktionäre, wie viele Millionen sie durch sinnloses „Braut schmücken“, sinnlose Transaktionskosten, sinkende Kurse und die gestrichene Dividende genau verloren haben?

– Wie erklären die Vorstände der Immofinanz die Performance des Aktienkurses, der den Vergleich mit keiner einzigen Peer Group Aktie standhält.

– Welches Vertrauen haben institutionelle Investoren noch in Immofinanz und BUWOG am Beispiel der Umtauschanleihe? Warum konnte man die Anleihe offenbar nur entlang des ungünstigsten Preisbandes an den Mann bringen? Gab es überhaupt eine komplette Zeichnung oder eine Überzeichnung?

– Wie sollen die desaströsen Leerstände, die weit schlechter als die jeweiligen Gesamtmärkte sind, zumindest an das Marktniveau herangeführt werden? Was sollen Floskeln wie „Serviceorientierung“ daran ändern?

– Stottert die „Immobilienmaschine“? Angesichts der nachhaltig negativen Entwicklung der wesentlichen Kennzahlen und des abnehmenden Vermietungsgrades (bei einem redlichen Like for Like Vergleich würde man mit dem ersten Quartal des Vorjahres vergleichen, und nicht unseriöser Weise, wie im aktuellen Quartalsbericht geschehen, mit dem Vorquartal) drängt sich der Schluss auf, dass die Verkäufe (und die damit verbundenen sinkenden Mieteinnahmen und Cash Flows) ertragreicher Immobilien nicht einmal im Ansatz mit neuen Developments abgefangen werden können. Wann wird hier die Reißleine gezogen?

– Wann bekommen die Aktionäre endlich Klarheit zum mehr als ärgerlichen Spruch „Die BUWOG ist die Dividende“? Was ist der wahre Grund für diese permanente Aktionärsverhöhnung? Warum gibt es diese spezielle, auf die Dividende abstellende Bonusvereinbarung ausschließlich bei Herrn Zehetner? Können die Aktionäre sicher sein, dass diese Vereinbarung, wie sie im Geschäftsbericht steht, auch weiterhin gilt und nicht mangels richtiger Dividende durch die Hintertür abgeändert wird?

– Wie sieht die leistungsbezogene Vergütung der anderen Vorstände bei einem Absturz des Aktienkurses bzw. bei einem – nur aufgrund eines am Bilanzstichtag 30.4.2014 – zufällig günstigen Rubelkurses positivem EGT aus?

– Wann gedenkt Herr Dr. Knap die ungesunde und keinen ernst genommenen Complianceregeln standhaltende Verflechtung mit dem IVA (Interessensverband der Anleger) aufzulösen? Wann tritt Herr Dr. Knap entweder als Immofinanz-AR-Präsident oder als IVA-Vizepräsident zurück?

– Laut aktuellem Investorenupdate hat sich die Immofinanz eineinhalb Jahre mit dem BUWOG-Spin-Off beschäftigt. Im auf der Website veröffentlichten Investorenupdate wird der Kaufpreis für alle vier vom Bund verkauften Bundeswohnungsgesellschaften angegeben. Allerdings wurden laut bisherigen Geschäftsberichten lediglich zwei dieser Gesellschaften und rund die Hälfte der Wohnungen von der Immofinanz (und der Rest von der RLB Oberösterreich) erworben. Wie kann sichergestellt werden, dass in für institutionelle Investoren wesentlichen Publikationen nicht der Eindruck entsteht, man wüsste nicht einmal, wieviel man für die BUWOG bezahlt hätte? I

 

Wir erwarten zu diesen und den anderen von uns angesprochenen Punkten und Eigenartigkeiten morgen klare Aussagen und werden auch vor Ort vertreten sein. Was wir allerdings sicherlich nicht mehr machen, ist, uns am alljährlichen und vergleichsweise sinnlosen Frage- Antwort-Ritual zu beteiligen.

Wir werden den Verlauf der morgigen HV und die Aktivitäten des Managements allerdings sehr genau beobachten. Denn wenn das Management, allen voran Dr. Zehetner, nicht von sich aus bereit ist, angesichts der desaströsen aktuellen Performance samt völlig unnötigem und falschem BUWOG-Spin-Off (von wegen: „Die BUWOG ist die Dividende“), klar zu seiner Verantwortung zu stehen und durch einen radikalen Kurswechsel eine bessere Zukunft zu ermöglichen, werden wir die Schlagzahl ab Oktober erhöhen und an vorderster Front für eine raschere Hofübergabe samt großem Kehraus und Untersuchung der Ereignisse werben.

Geschätzte Leser, Sie können sich sicher sein, dass wir auch eine allfällige Eskalation stets mit großer Sachlichkeit und ohne für uns alle schädliche Destruktivität durchführen werden.

Umtauschanleihe

Am 4. September gab die Immofinanz per Ad Hoc Meldung das Angebot einer Untauschanleihe auf BUWOG-Aktien im Volumen von EUR 375 Mio. bekannt.

Weiter im Text der Ad Hoc Meldung heißt es dann: „Die Umtauschanleihe wird einen Kupon zwischen 0,75% und 1,50% p.a. aufweisen. Der anfängliche Umtauschpreis wird mit einer Prämie von 15% bis 25% auf den Referenzpreis festgelegt. Kupon und Umtauschprämie werden nach Durchführung des beschleunigten Bookbuilding-Verfahrens, das voraussichtlich heute, 4. September 2014, stattfindet, im Rahmen der endgültigen Preisfeststellung ermittelt.“

Nach Abschluss des Bookbuildingverfahrens publizierte die Immofinanz in einer Aussendung, dass die Immofinanz die Anleihe erfolgreich bepreist hat. Umtauschanleihe weiterlesen

Kennzahlen – Der Rubel rollt

„Der Rubel rollt“ – das trifft in gewisser Weise auch auf unsere Immofinanz zu.

Allerdings ist der Konnex kein Erfreulicher: Die Darstellung der Ergebniskennzahlen auf Seite 3 des aktuellen Geschäftsberichtes spricht für sich und eigentlich erübrigt eigentlich fast die weitere Lektüre des reichlich bebilderten Hochglanz-Produkts:

Einzig und allein das EBIT bzw. Konzernergebnis hat sich positiv entwickelt. Dies ist aber lediglich durch Bewertungseffekte mit dem russischen Rubel positiv. Eine zufällige und extrem volatile Momentaufnahme, die keinerlei Grund für Jubel bietet. Alle anderen operativen Ergebniskennzahlen weisen eine negative Entwicklung auf!

In der Aussendung zu den Jahreszahlen versteckte man dieses Faktum fast bis zur Unkenntlichkeit und jubelte über ein „höheres Konzernergebnis“. Kennzahlen – Der Rubel rollt weiterlesen

Erstaunliches aus dem aktuellen „Investorenupdate“

Die Immofinanz veröffentlicht auf ihrer Website regelmäßig so genannte „Investorenupdates„.  So auch vor wenigen Tagen für den September.

In üblicher Hochglanzoptik werden dort auf 58 Seiten die Vorzüge der Immofinanz-Aktie angepriesen.

Für einen leidgeprüften (und dividendenlosen) Kleinaktionär, ganz besonders aber für einen institutionellen Investor erscheinen manche dieser Informationen, Tabellen und Grafiken wie eine neuerliche Provokation des Managements.

Punkt 1: „Die BUWOG ist die Dividende“ Reloaded (Investorenupdate S. 7)

Die Immofinanz weist stellt auf Seite 7 unter der Überschrift „Dividendenpolitik und Aktienrückkaufprogramm“ folgendes Diagramm dar:

chart buwog dividende

Erstaunliches aus dem aktuellen „Investorenupdate“ weiterlesen

„Rotes Tuch“ Immofinanz

Langsam scheinen sich auch Analysten und Journalisten verstärkt mit der im Vergleich zu anderen mehr als enttäuschenden Kursperformance unserer Immofinanz zu beschäftigen.

Im heutigen Wirtschaftsblatt berichtet Leo Himmelbauer von einer Herabstufung der Immofinanz durch die Analysten von Kempen. Außerdem berichtet er, analog zu unseren Beiträgen, von der Performance der Immofinanz seit Jahresbeginn.

Während andere Immoaktien regelrecht abhoben (Gagfah, + 42 Prozent, LEG + 36 Prozent, Deutsche Annington, + 27 Prozent, Deutsche Wohnen, + 21 Prozent) stürzte die Immofinanz, regelrecht ab und liegt zweistellig im Minus.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/3873914/Aktie-der-Immofinanz-heuer-ein-rotes-Tuch?_vl_backlink=/home/index.do

Manche Erklärungen für diesen Absturz fünz finden Sie auf unserem Blog.

 

Wir dürfen an dieser Stelle noch zwei Ankündigungen machen:

1. es folgt heute noch ein weiterer Beitrag über eine erstaunliche und aufschlussreiche Publikation der Immofinanz

2.  danke für alle Zuschriften, das viele Lob und die Anregungen. Wir sind überwältigt von Ihrem Interesse! Wir bedanken uns auch für vereinzelte Kritik. Wir sind mit der Beantwortung mancher Ihrer Zuschriften im Rückstand. Wir bemühen uns, das möglichst bald aufzuholen.

Weitere „Sudereien“: Update zum Frankfurt-Flop

Einerseits sind wir erfreut, dass auch Herr Zehetner zu den aufmerksamen Lesern unseres Blog gehören dürfte, andererseits sind wir etwas enttäuscht, wie er sachliche (und – wie wir glauben – fundierte) Kritik hier oder etwa auch von anderen Aktionären auf www.boerse-express.com oder anderen Plattformen heute in einem Interview im Wirtschaftsblatt als „Sudereien“ (dt. „Jammerei“, „Nörgelei“) diffamiert.

Herr Zehetner, an dieser Stelle dürfen wir Ihnen sagen, dass wir es keineswegs für eine Suderei halten, wenn man zB das, was wir Aktionäre anstelle der Anstelle der Dividende bekommen haben (den BUWOG-Spin-Off mit Frankfurt-Notiz) einer kritischen Würdigung unterzieht.

Wir haben bereits ausführlich über die Frankfurt-Notiz und die traurige Entwicklung der gehandelten Aktien (im Schnitt lediglich 4000 Stück pro Tag) berichtet. Wie richtig wir mit unserer „Suderei“ lagen, zeigt ein Update mit aktuellen Zahlen: Weitere „Sudereien“: Update zum Frankfurt-Flop weiterlesen

Kursentwicklung: Der Effekt von Managemententscheidungen

Laut Geschäftsbericht 2010/2011 betrug der Tagesschlusskurs der Immofinanz per 30. April 2011 exakt 3,21 Euro. Der Tagesschulusskurs unserer Immofinanz betrug gestern 2,30 Euro. Der Tageschlusskurs der BUWOG 14,81 Euro. Zur Vergleichbarkeit beträgt daher der virtuelle Gesamtkurs (Immofinanz + 1/20 BUWOG) 3,04 Euro.

Dazwischen liegen ein millionenschweres Rückkaufsprogramm 2012, der BUWOG-Spin-Off Anfang 2014 und die Streichung der Dividende.

von 3,21 auf 3,04 in gut drei Jahren – bestenfalls eine Seitwärtsbewegung trotz der mit großem Selbstbewusstsein hinausposaunten millionenschweren Managemententscheidungen.

Dass die Immofinanz mit dieser traurigen Kursentwicklung im Vergleich mit anderen vergleichbaren Immobilienaktien mit großem Abstand das Schlusslicht ist, haben wir bereits in unserem  ersten Blogeintrag nachgezeichnet.

Flapsige Sager von Dr. Zehetner, wie „Die BUWOG ist die Dividende“ oder „Die Logik des Spin-off ist, dass die Marktkapitalisierung beider Unternehmen – Immofinanz und Buwog – nach der Abspaltung höher ist als jetzt jene der Immofinanz“ hielten dem Realitycheck nicht stand.

Auf der kommenden Hauptversammlung erwarten wir mehr als launige Nebelgranaten aus der PR-Abteilung. Wesentlich mehr.

 

Erstaunliches aus dem Geschäftsbericht 2: Die Bezüge von CFO Noggler

Österreich ist ja durchaus bekannt dafür, dass es Frauen in Führungspositionen nicht einfach haben. Ein Paradebeispiel für diese Situation liefert leider auch das patriarchale Duo Zehetner / Knap:

Dass ein Vorstandsvorsitzender eines ATX-Unternehmens mit seinen Bezügen von mehr als 2 Millionen Euro  (Geschäftsbericht Seite 50) deutlich mehr als das Dreifache eines CFO verdient, ist ein unrühmliches Alleinstellungsmerkmal unserer Immofinanz und wohl nur durch geschlechtsspezifische Merkmale erklärbar. Wir hoffen sehr, dass unter dem künftigen Vorstandsvorsitzenden Schumy eine eher dem 21. Jahrhundert entsprechende Angleichung erfolgt.

Zusätzlich fragen wir uns aber, ob es angesichts des aktuellen Aktienkurses unserer Immofinanz angebracht ist, dass ein Vorstandsmitglied nicht mit ganzer Kraft für das Unternehmen arbeitet. Die letzte Woche bekanntgegebene Berufung von Frau Noggler in den ÖVAG-Aufsichtsrat ist ein denkbar schlechtes Zeichen, zumal dieses Aufsichtsratsmandat angesichts des Zustandes der Volksbank-Gruppe eines der zeitraubendsten überhaupt sein wird.

Dass der Immofinanz-Aufsichtsrat das in einer so schwierigen Phase wie dieser überhaupt zulässt, ist aus unserer Sicht ein äußerst fragwürdiges und fatales Signal (Gleichwohl wir verstehen, dass sich Frau Noggler ein Zubrot verdienen möchte).

Erstaunliches aus dem Geschäftsbericht 1: Leerstände

Überaus Erstaunliches erfahren wir im aktuellen Geschäftsbericht über die Leerstände der Immofinanz-Immobilien: Die Immofinanz gibt uns auf den Seiten 81, 83 und 87 in grafisch ansprechender Form einen Überblick über die drei Sektoren „Büro“, „Einzelhandel“ und „Logistik“ in den jeweiligen Immofinanz-Kernmärkten von Österreich bis nach Russland. Neben der Anzahl der Immobilien in den jeweiligen Ländern werden auch Buchwert, vermietbare Fläche, Vermietungsgrad, Mieteinnahmen und Rendite dargestellt.

Als aufmerksamer Leser blickt man bei den Zahlen zum Vermietungsgrad (im Umkehrschluss: zum Leerstandsgrad) irritiert auf: Diese Zahlen sind zum überwiegenden Teil katastrophal. Erstaunliches aus dem Geschäftsbericht 1: Leerstände weiterlesen

Warum der IVA keine Option ist

Der so genannte Interessensverband der Anleger IVA versteht sich als „unabhängige Interessenvertretung für private Minderheitsaktionäre und Anleger gegenüber dem Gesetzgeber, Mehrheitsaktionären, Vorstand, Aufsichtsrat und Abschlussprüfern.“

Wir halten einen derartigen Verband und die Aktivitäten des Präsidenten Wilhelm Rasinger im Sinne der Stärkung der Aktionärsdemokratie eigentlich für außerordentlich wertvoll.

Im Falle der Immofinanz stellt sich dies aber gänzlich anders dar, weshalb der IVA für kritische Aktionäre nicht im Entferntesten eine Option ist.  Warum der IVA keine Option ist weiterlesen