Archiv für den Monat: Oktober 2014

„Immobilienmaschine“ im Realitycheck

In einem sehr klugen Gastbeitrag hat ein Leser seine Vermutung begründet und nachgewiesen, warum seiner Meinung nach das vor vier Jahren ausgerufene und bereits jetzt erreichte 5-Jahres-Ziel von Immobilienverkäufen in der Höhe von 2,5 Milliarden Euro eher ein Selbstzweck ist und man dabei keiner klaren Strategie gefolgt ist – zumindest keiner nach außen kommunizierten Strategie. (Ein Abverkauf wäre zumindest eine Strategie, das Management verwehrt sich aber mit Vehemenz dagegen – zuletzt Dr. Zehetner in der letzten Hauptversammlung).

Das Hauptproblem dieses Zehetnerschen Schlussverkaufs ist zudem , wie bereits in mehreren Beiträgen angemerkt, die völlige Inkompatibilität zum immer wieder ausgerufenen Konzepts unserer Immofinanz als „Immobilienmaschine“. Würde hinter dieser Wortkreation mehr als nur ein billiger PR-Gag stehen, müsste man nämlich diese 2,5 Verkaufsmilliarden in neue Developments stecken. Hiervon ist man meilenweit entfernt.

Der aus bisherigen Geschäftsberichten gewonnene Eindruck, dass es nahezu kaum neue Developments, und wenn, dann auch fast nur in zumindest diskussionswürdigen Segmenten, wie mittelgroße Shoppingcenter in polnischen Kleinstädten, gibt, wird im aktuellen Geschäftsbericht in kaum verklausulierter Form sogar zugegeben:

Im Vorstandsinterview auf Seite 14 nennt Herr Zehetner sogar eine Zahl: Den 2,5 Milliarden Euro Verkäufen (die man laus S. 21 jedes Jahr um weitere 600 Millionen Euro erhöhen will) stehen derzeit in Bau befindliche Developments mit einem Fertigstellungs-Verkehrswert von lediglich 773 Millionen Euro entgegen. Nahezu die Hälfte dieses Wertes betrifft zudem mit dem Gerling Quartier ein alles andere als neues Development: Bereits im Geschäftsbericht 2006/2007 war dieses Development samt Fertigstellungswert ausgewiesen. Macht also rund 400 Millionen in Bau befindliche (in der Regel mehrere Jahre dauernde) Developments. Diesen mehr als bescheidenen Wert wolle man „mittelfristig“ auf 2 Milliarden Euro erhöhen – eine Aussage, der aus unserer Sicht jegliches reales Fundament fehlt. Wir fragen Sie, Herr Zehetner, wie wollen Sie das realisieren? Und vor allem: Was verstehen Sie unter „mittelfristig“?

Wir hätten einen Vorschlag zur Güte: Beenden Sie anstelle von völlig unrealistischen und mehr als vagen Mittelfristankündigungen dieses PR-Fiasko von der „Immobilienmaschine“ und stehen Sie endlich zur immer weiter aufgehenden Schere zwischen Verkäufen und neuen Developments!

 

Verengung der Handlungsspielräume

Gestern gab die Immofinanz einen neuen Immobilienverkauf und den Rückzug auf einem weiteren Markt bekannt: Mit der Veräußerung der Wohnimmobilien in den USA und dem dortigen Komplettrückzug gibt die Immofinanz wieder zwei Signale an den Markt:

  1. Das Branchenportfolio wird weiter verengt
  2. Die Zuspitzung auf Osteuropa wird weiter verstärkt

Zur weiteren Verengung der Branchenportfolios:

Ein Streifzug durch die jüngsten Verlautbarungen der Immofinanz oder ein Blick auf Inhalte dieser Website belegen: Unsere Immofinanz verengt sich zusehends auf zwei Segmente: Den Bereich Retail (Shopping Center) und der Bereich Office-Immobilien. Bei ersteren ist die Zukunftssicherheit höchst fraglich, bei zweiteren stellen wir zum wiederholten Mal die Frage: Wie will man endlich die in nahezu allen Marktsegmenten im Vergleich zum Gesamtmarkt zum Teil dramatisch unterdurchschnittlichen Vermietungsraten verbessern? Die nur sehr spärlichen Verlautbarungen von Vermietungserfolgen lassen uns mit Spannung auf die Halbjahreszahlen und einen aussagekräftigen Like for Like Vergleich mit dem 31. Oktober 2013 warten. Ein solcher wurde den Aktionären beim Q1-Bericht durch einen nichtssagenden Vergleich lediglich mit dem Vorquartal ja vorenthalten. Ob man neue Büromieter mit Waschmittelwerbung (ganzseitig inserierter „Superman“, zuletzt im Immobilien-Standard am Wochenende) gewinnen kann, halten wir für mehr als fraglich.

Wir stellen zudem die dringende Frage, ob es angesichts der globalen Entwicklung und der unterdurchschnittlichen eigenen Erfolge wirklich sinnvoll ist, sich selbst die Handlungsspielräume zu nehmen und sich aus Bereichen wie Logistik langsam zurückzuziehen. Denn das Segment Wohnungen ist durch die BUWOG ja schon weg und laut Aussage von Dr. Zehetner auf der HV will man auch nicht in den Bereich Hoteldevelopment gehen.

Zur weiteren Zuspitzung auf Osteuropa:

Die von uns schon mehrfach kritisch angesprochene dramatische Veränderung des Risikoprofils wird durch die Verkaufen-um-des-Verkaufens-willen-Strategie des Managements weiter vorangetrieben. Kompletter Rückzug aus der Schweiz, kompletter Rückzug aus den USA, Abspaltung des Wohnungssegments. Übrig bleibt ein spekulatives Osteuropapapier von Putins Gnaden mit ein paar Österreich-Immobilien.

 

Zum Wochenende folgt an dieser Stelle ein weiterer Beitrag zum PR-Gag „Immobilienmaschine“. Auch hier ergeben die Verlautbarungen der Immofinanz in Relation zu den Immobilienverkäufen ein immer klareres Bild.

 

GASTKOMMENTAR: Zukunft der Einkaufszentren

Werte Leser! Wieder ein Beitrag eines externen Schreibers. Es handelt sich dabei um ein Follow-up seines letzte Woche hier auf dieser Seite veröffentlichten Beitrages. Veröffentlichung erfolgt ungekürzt.

_____________________________________________________________________

 

Die Retailbranche ist mitten in einem radikalen Wandel. Bereits vor rund einer Woche habe ich in meinem Beitrag auf diese durch den Onlinehandel (Amazon, Zalando uvm) bedingte Revolution hingewiesen.

Ich darf Sie, liebe Leser dieser Plattform, noch einmal einladen, sich mit diesen Entwicklungen auseinanderzusetzen.

Vor einigen Tagen fand das bereits 10. Retail-Expertenforum des heimischen Standortberaters Regioplan statt. Die Branche diskutierte dort über aktuellen Entwicklungen gerade im Bereich „Zukunft der Einkaufszentren.“

Die Quintessenz: Es kommen schwere Zeiten auf dieses Segment zu. Es werden einige verschwinden und überleben können nur jene mit kritischer Größe, wenn sie flexibel genug sind. Für kleinere Zentren gibt es im Wesentlichen nur die Hoffnung auf eine Zukunft als Nahversorger. Anbei ein Link über einen entsprechenden Artikel über die Veranstaltung (Der Standard, 24. Oktober 2014).

http://derstandard.at/2000007287471/Retail-Branche-denkt-ueber-ihre-Zukunft-nach

An der Immofinanz, folgt man den Verlautbarungen auf Hauptversammlungen, in Medien oder in Geschäftsberichten, scheinen diese Umwälzungen nahezu spurlos vorüberzugehen: Liest man im vorliegenden Geschäftsbericht das Interview mit dem Development-Verantwortlichen (Anm.: Andreas Thamm, GB 2013/2014 S 28-29), scheint sich der eindeutig überwiegende Teil der (nur in bescheidenem Ausmaß stattfindenden) Development-Tätigkeit nach wie vor auf Shopping Center zu konzentrieren. Man jubelt über Einkaufszentren in Lublin und Pila, kündigt just weitere, dieser (von o.a. Trend mutmaßlich überproportional betroffenen) mittelgroßen „Vivo“-Center in Kleinstädten an. Gleichzeitig stößt man potenziell durch den Onlinehandel boomende Logistikimmobilien ab.

Es ist den Verantwortlichen in der Immofinanz dringend anzuraten, hier den Zug der Zeit nicht völlig zu verschlafen und sich mit diesen Entwicklungen auseinanderzusetzen. Vielleicht klärt ein Vertreter von Regioplan Herrn Thamm einmal unentgeltlich über die kommenden dramatischen Entwicklungen auf. Eine derartige Gratis-Erstberatung sollte machbar sein, denn die Immofinanz war sogar, man glaubt es kaum, einer der Sponsoren der o.a. Veranstaltung (!).

It’s the strategy, stupid!

Wir dürfen uns an dieser Stelle einmal mehr für die zahlreichen Zugriffe auf unsere Website bedanken und hoffen, Ihnen, geschätzte Leser, und vor allem unserer Immofinanz Problemfelder aufzuzeigen, die aus unserer Sicht für die momentane Situation der Gesellschaft verantwortlich sind.

 

Wir freuen und auch, dass die Idee von Leserbeiträgen so gut angekommen ist und danken für das diesbezügliche positive Feedback. Auch wir sind der Meinung, dass derartige Inputs von außen die Seite bereichern und die Botschaft an das Immofinanz-Management noch einmal deutlich verstärken. Unsere Gastautoren haben in ihren Worten das ausgedrückt, was wir seit nunmehr 7 Wochen artikulieren: Der Immofinanz fehlt es an konsistenter Strategie und die Entscheidungen des Managements sind leider immer wieder kaum nachvollziehbar, oft sogar – jedenfalls aus unserer Sicht – falsch.

It’s the strategy, stupid! weiterlesen

GASTBEITRAG: Selbstzweck Immobilienverkäufe?

Anbei wieder ein Gastbeitrag, den wir aus Aktualitätsgründen vorziehen. Der Autor ist Aktionär und bringt eine interessante Facette mit Überlegungen zur Zukunft des Handels ein. Aufhänger ist offensichtlich der gestern publizierte Verkauf der Logistikobjekte in der Schweiz. Wir veröffentlichen ungekürzt und auf den (aufgrund seines Begleitschreibens legitimen) Wunsch des uns namentlich bekannten Verfassers hin  anonym.

________________________________________________

Selbstzweck Immobilienverkäufe?

 

So tönt es aus der Immofinanz: „Der ursprüngliche Plan, binnen fünf Jahren Immobilien für 2,5 Mrd. Euro zu verkaufen, sei bereits nach vier Jahren übererfüllt worden“

Gratulation!

Die Frage ist nur, wozu ist eigentlich zu gratulieren? Folgt man in der Immofinanz einer Strategie oder ist es lediglich ein Verkaufen um des Verkaufens willen?

GASTBEITRAG: Selbstzweck Immobilienverkäufe? weiterlesen

GASTBEITRAG: „Immobilienmaschine“

Liebe Leser,

ein aufmerksamer Leser unseres Blogs – gleichfalls Immofinanz-Aktionär – hat uns einen Text mit der Bitte um Veröffentlichung geschrieben. Wir haben uns entschlossen, diesem Wunsch gerne nachzukommen, zumal er ein interessantes Thema aufwirft. Wir publizieren den Text dieses uns namentlich bekannten Lesers ungekürzt und vollständig.

————————————————————————————————————————-

Immobilienmaschine – die richtige Strategie?

Viele regelmäßige Hauptversammlungs-Besucher werden mir bestätigen, dass uns ein Schlagwort nun seit mehreren Jahren begleitet: Die Immofinanz soll / will eine Immobilienmaschine sein / werden. GASTBEITRAG: „Immobilienmaschine“ weiterlesen

Immofinanz-HV – eine peinliche Abschiedsvorstellung

Bei der Immofinanz-Hauptversammlung am letzten Dienstag gelang es dem Management erwartungsgemäß nicht, einen glaubwürdigen Neustart hinzulegen oder den Aktionären eine tragfähige Strategie plausibel zu machen.

Stattdessen übte man sich im Camouflieren der dramatischen Kursentwicklung der Immofinanz. Hätten nicht Aktionäre Ihre Sorgen ob der dramatischen Entwicklung des Immofinanz-Aktienkurses artikuliert, man hätte sich beinahe wie auf einer Hauptversammlung der BUWOG AG gefühlt. Die passable Performance  BUWOG-Aktie war in den Vorstands-Wortmeldungen etwa fünfmal so oft Thema, wie der im Gegenzug wesentlich größere (und angesichts der Relationen) zwanzig mal gewichtigere Absturz der Immofinanz-Aktie. Die Ursachen für die Performance der beiden Titel wurde auch bestechend einfach festgemacht: Einerseits das gute Portfolio und die richtige Strategie (BUWOG), andererseits der Herr Putin und die Weltpolitik (Immofinanz).

Während sich CFO Noggler redlich mühte, die überwiegend mit einem Minus versehenen Kennzahlen des Geschäfts- bzw. des Quartalsberichtes zu erklären und zu relativieren, versuchte sich Herr Zehetner in seiner Abschiedsvorstellung als Superstar zu inszenieren. Ein Unterfangen, das allerdings in die Peinlichkeit abglitt:

Angeteasert von pathetischen Worten von AR-Präsident Knap und AR-Vizepräsident Fries über die „düsteren Novembertage“ des Jahres 2008, als man Herrn Zehetner bekniet hatte, als Retter zu fungieren, nahm der große Vorsitzende den Ball dieser mittelmäßig geschauspielerten Inszenierung auf und gab auf zusätzlich vorbereiteten Folien einen ebenso pathetischen wie unredlichen Überblick über sein segensreiches Schaffen vom November 2008 bis zum 30. September 2014.

Die intendierte Quintessenz: Unter Dr. Zehetner wurde die Börsenkapitalisierung der Immofinanz mehr als verzehnfacht, seit er im November 2008 seinen Siegeszug antrat.

Die Sache (von unredlicher Aufsummierung von Börsewert und Dividendenausschüttung einmal abgesehen) hat nur einen kleinen Haken, der im Publikum eher zu Kopfschütteln und peinlicher Berührtheit führte:

Erstens erscheint es fragwürdig, just die Zahlen vom Höhepunkt der Immobilienkrise im November 2008 heranzuziehen, als die Immofinanz, genau wie jeder andere Titel von einem panikartigen Absturz des Kurses betroffen war. Die darauffolgende Kurserholung hin zu einer Normalisierung dieses Zustandes als reine Eigenleistung zu verkaufen, ist schlicht unredlich. Dem gegenüber wären alle Manager aller damals börsennotierten Unternehmen wahre Kurs-Heroen gewesen. Eine Heranziehung dieses atypischen Zeitpunktes ist also mehr als fragwürdig.

Endgültig als Peinlichkeit entlarvt wird die Selbstbeweihräucherungsinszenierung, wenn man weiß, dass der Immofinanz CEO damals gar nicht Eduard Zehetner, sondern Thomas Kleibl hieß. Zehetner war damals lediglich für die Immoeast hauptverantwortlich – Immofinanz CEO wurde er erst am 28. Februar 2009. Wer würde heute noch auf die Idee kommen, die kurze Ära des Herrn Kleibl als glorreich zu bezeichnen, obwohl in seine Zeit die langsame Normalisierung des Kurses fiel und sich dieser in wenigen Monaten verdreifachte? Jedenfalls hat Herr Zehetner diese Phase schlicht sich selber zugerechnet. Eine ungeheuerliche Chuzpe! So etwas nennt man das Schmücken mit fremden Federn, oder, wenn man ertappt wird: Eine PR-Falle!

Ja, Herr Zehentner, auch in Ihrer Ära ist der Kurs dann weiter gestiegen, allerdings in Fortsetzung der weltweiten Nach-Krisen-Normalisierung nur noch ein Jahr lang und im Gleichschritt mit dem Markt.

Die folgenden Charts zeigen den wirklichen Beginn der Ära Zehetner (Charts jeweils vom 28.2.2009 – 31.12.2009). Vergleichsweise herangezogen haben wir die Aktien von Wienerberger und der Erste Bank (Die Immofinanz-Kurse der Wiener Börse wurden von dieser um die BUWOG bereinigt.). Gerne hätte man auch andere Titel wie die RBI oder die CA Immobilien Anlagen AG heranziehen können. Alle sich normal verhaltenden Aktien machten die gleiche Normalisierungsbewegung durch.

iia2009erste2009  wienerberger2009

Das Problem beginnt nach der Ära Kleibl und nach den ersten 6 Zehetner-Monaten mit der gesamtmarktlichen Aufholbewegung: Denn seit dem Herbst 2009  bewegt sich der Kurs nur noch seitwärts, ja er war vor fünf Jahren zwischenzeitlich sogar HÖHER als er jetzt ist!!!

IIA0914

Obiges Chart belegt diesen Stillstand. Seit 5 Jahren, nahezu während Ihres gesamten Agierens als Immofinanz-CEO stagniert der Kurs! Dazu hätten wir gerne etwas in Ihrer selbst vorgetragenen Hagiografie gesehen, Herr Zehetner!

Man kann nur hoffen, dass beim Nachfolger weniger Weihrauch und dafür mehr harte Arbeit im Vordergrund steht. Wir glauben nach wie vor an das Potenzial unserer Immofinanz, auch wenn in dieser Hauptversammlung ein weiteres fatales Signal gesetzt wurde: Mitten in einer Unternehmenskrise den Aufsichtsrat fast zu halbieren, und damit den Investoren auch subtil zu signalisieren, dass man sich vom Anspruch, wieder einer der großen Player werden zu wollen, offenbar verabschiedet hat, ist ein weiterer Akt, der nur Kopfschütteln auslöst.

Herr Zehetner, Herr Knap, wir empfehlen Ihnen, sich in den nächsten Monaten warm anzuziehen, denn die Kritik wird nicht verstummen! Wir arbeiten auch daran, uns eine Struktur zu geben, mit der eine echte Aktionärsvertretung jenseits des mit der Immofinanz offen verbandelten IVA gibt. Wir halten Sie auf dem Laufenden.