GASTBEITRAG: „Immobilienmaschine“

Liebe Leser,

ein aufmerksamer Leser unseres Blogs – gleichfalls Immofinanz-Aktionär – hat uns einen Text mit der Bitte um Veröffentlichung geschrieben. Wir haben uns entschlossen, diesem Wunsch gerne nachzukommen, zumal er ein interessantes Thema aufwirft. Wir publizieren den Text dieses uns namentlich bekannten Lesers ungekürzt und vollständig.

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Immobilienmaschine – die richtige Strategie?

Viele regelmäßige Hauptversammlungs-Besucher werden mir bestätigen, dass uns ein Schlagwort nun seit mehreren Jahren begleitet: Die Immofinanz soll / will eine Immobilienmaschine sein / werden.

Vereinfacht gesagt heißt das, dass man als Gesellschaft den gesamten Entwicklungskreislauf einer Immobilie, also das Development, das Asset-Management und die Verwertung abbildet und das System sich selbst erhält bzw. die Renditen nach oben drückt.

Das klingt gut: Wir entwickeln Immobilien, halten sie, verkaufen sie zum optimalen Zeitpunkt und entwickeln die nächsten Immobilien. Wir halten sie, verkaufen sie… Ein kleines Immobilien-Perpetuum-Mobile.

Wir Aktionäre hören das seit Jahren und mit jedem Jahr frage ich mich mehr, ob das die richtige Strategie sein kann.

Warum:

Herr Zehetner hat einen Teil der Antwort auf der Hauptversammlung selbst gegeben: Vor einiger Zeit hat sich die Immofinanz zum Ziel gesetzt, innerhalb von 5 Jahren Immobilien im Wert von 2,5 Milliarden Euro zu veräußern. Dieses Ziel, wurde nun bei der Hauptversammlung gesagt, wurde nun bereits erfüllt – vor der Zeit! So weit, so gut.

Dieses Geld sollte nun, folgt man der Logik der „Immobilienmaschine“ in neue Developments fließen oder hätte fließen sollen.

Und hier beginnt das Problem:

Erstens sehe ich weit und breit keine neuen (Neue. Nicht jene, die schon seit Jahren in der Pipeline sind, wie das Gerling-Quartier) Developments in einer Größenordnung, die die Verkäufe kompensieren könnten.

Und zweitens fehlen durch diese intensiven Abverkäufe im Unternehmen die Mieterlöse der verkauften Objekte. Denn es ist ja nicht so, dass man den Verkaufserlös direkt wieder ins „Geld verdienen“ bringen kann. Ein großes Development braucht mehrere Jahre, bis die ersten Erträge fließen. Dieser Lücke hat man ganz offensichtlich nicht ausreichend berücksichtigt.

Angesichts der letzten Berichte (Geschäftsbericht und Q1) scheint mir die Immofinanz nun endgültig in einer nachhaltig gewordenen Spirale nach unten gefangen zu sein. Die Verkäufe werden nicht ausreichend und nicht rechtzeitig kompensiert. Deshalb schwinden sowohl die Zahl als auch die Gesamterträge der Immobilien.

Wir können das nun mit jeder Bilanz, mit jedem Quartalsergebnis sehen. Diese Kennzahlen gehen nach unten und die Einmalerträge, die so manches Quartalsergebnis geschmückt haben, verpuffen. Dass sich diese Entwicklung nun schon seit längerem auch auf den Aktienkurs durchschlägt, ist umso betrüblicher. Der von Ihnen (Anm. „Unsere Immofinanz) in Ihrem ersten Statement angeführte zu Recht kritisierte niedrige Kurs von 2,40 Euro ist mittlerweile noch einmal deutlich unterschritten und steht heute abend (Anm. Schlusskurs 16.10.2014) bei traurigen 2,15 Euro. Damit nährern wir uns mit Riesenschritten den Herbstwerten des Jahres 2009 an.

Deshalb frage ich mich, ob das noch die richtige Strategie ist. Mehr noch: Ich frage mich, ob das je die richtige Strategie war.

Immobiliendevelopment ist das komplexeste Geschäft im Immobilienbereich. Es stellt sich auch die Frage, ob das die Immofinanz überhaupt kann bzw. überhaupt können muss. Denn mit der Flexibilität, der Spezialkenntnis und der Risikobereitschaft privater lokaler Developer wird ein börsennotierter Konzern ohnehin nur schwerlich mithalten können.

Oder war die „Immobilienmaschine“ am Ende ohnehin immer nur ein Marketing-Vehikel, das die eigentliche Absicht von Herrn Zehetner und seinen Mitstreitern verschleiern soll. Den schleichenden Ausverkauf bei der Immofinanz. Eine derartige Strategie, die in letzter Konsequenz zu einer Liquidation (hoffentlich möglichst nahe am NAV) führt, wäre auch legitim. Nur sollte man das den Aktionären auch sagen. Auf die konkrete Frage eines Aktionärs in diese Richtung gab es jedenfalls ein klares Nein (mit etwas süffisantem Unterton) – eine für mich allerdings nicht sehr überzeugende Antwort.

 

Ich würde mich über eine Veröffentlichung dieses Textes auf Ihrer Homepage freuen.