Archiv für den Monat: November 2014

„Privatanleger-Roadshow“

Unsere Immofinanz veranstaltete diese Woche eine, so wie sie es nennt, „Privatanleger-Roadshow“. Hinter dieser einmal mehr großspurigen PR-Formulierung stand eine normale, aber adrett organisierte Infoveranstaltung. Wir finden es grundsätzlich gut, dass es so etwas gibt, vorausgesetzt es geht um Fakten und um Strategien, und nicht um Glitzer und Reklame.

Zwar war von Herrn Zehetner abwärts das ganze Management vorhanden, klare Informationen über die nach wie vor riesigen und im Branchenvergleich massiv überdurchschnittlichen Leerstände, wurden aber einmal mehr hinter schwammigen Formulierungen versteckt. Klare Strategie abseits des potemkinschen Dorfes „Immobilienmaschine“ war weiterhin keine erkennbar.

Wir verstehen das nicht und akzeptieren das nicht. Den Aktionären ist die Wahrheit zumutbar. Leider waren eher wieder die Nebelgranaten im Einsatz. So zog der von uns abgestellte Gast wieder von dannen und konnte sich dann zu Hause über ein paar Bilder auf dem Immofinanz-eigenen Blog erfreuen.

http://blog.immofinanz.com/de/2014/11/27/das-war-die-immofinanz-privatanleger-roadshow-2014-kurzbericht-video-und-bilder-/

Strategie: Selbstaufgabe?

Als „Immobilienmaschine“ konzentriert sich das Unternehmen auf die Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe.“ (Zitat aus dem Abbinder aller aktuellen Presseaussendungen unserer Immofinanz)

So weit, so gut.

Gestern bejubelte die Immofinanz mit eben diesem Zitat den Erwerb eines Entwicklungsprojektes in Aachen. Es handelt sich dabei um ein Institutsgebäude einer Provinzuniversität in einer Provinzstadt. Absurd, das als eine Topimmobilie in einer Premiumlage verkaufen zu wollen!

Aachen mit seinen 200.000 Einwohnern und seine wenig bedeutsame Universität sind alles – nur keine Premiumlage in Deutschland. Das gilt in diesem Segment nur für die Big Five: Berlin, Münschen, Hamburg, Stuttgart und Frankfurt.

Wer käme auf die absurde Idee, in Österreich z.B. den Zubau eines Institutsgebäudes an der Donau Universität Krems als eine „Topimmobilie in Premiumlagen“ anzupreisen? Höchstens eine Immobiliengesellschaft, die sich längst sämtlicher Strategie entledigt hat.

Zum Thema Strategie verweisen wir noch einmal auf diesen Eintrag: Hier klicken

 

 

Assetmanagement quo vadis?

Die Immofinanz hat ein massives Problem mit den Leerständen in nahezu allen Kernregionen. Diese sind fast durchwegs größer als der jeweilige Länderdurchschnitt. Wir haben auf dieses Faktum in einem Früheren Blogeintrag hingewiesen.

Unsere Immofinanz schien diese Kritik mittlerweile beherzigt zu haben – immerhin wird in Investorenupdates seither regelmäßig darauf hingewiesen, dass man die Leerstandsraten bis 2016 verbessern wolle. Die verwendeten Floskeln, wie man das erreichen wolle, nämlich etwa durch „Serviceorientierung“ lösten dann bei uns und unseren Lesern wieder Kopfschütteln aus.

Was ist seit der ersten derartigen Ankündigung rund um die Hauptversammlung – also immerhin bereits vor 2 Monaten – passiert? Rund um die HV gab es möglichst publikumswirksam die Vermeldung zweier kleinerer Vermietungserfolge in Budapest und Warschau. Seither ist es auf der Pressemeldungsfront diesbezüglich wieder sehr ruhig um das Thema Vermietung geworden. Kein einziges Announcement in zwei Monaten ist einfach viel zu wenig, um den Vermietungsgrad auch nur in die Nähe das Branchen- DURCHSCHNITTS zu bringen.

Möglicherweise brauchen auch künftige Mieter ein bisschen mehr als blumige PR-Floskeln und ganzseitige Superman-Inserate in Hochpreismedien.

 

 

Geschäftsbericht: PR vs. Fakten

Die Manager unserer Immofinanz müssen sich immer wieder – auch auf dieser Seite – den berechtigten Vorwurf gefallen lassen, eine schöne PR-Fassade errichtet zu haben, die den Aktionären aber immer wieder den Blick auf die Fakten verstellt.

Nun leuchtet ein, dass sich eine börsennotierte Gesellschaft gut verkaufen und präsentieren muss. Ein Problem wird das Ganze nur, wenn Fakten damit zugedeckt oder zumindest verzerrt dargestellt werden.

Leider passiert das laufend und reicht von flapsigen Aktionärsprovokationen a la „Die BUWOG ist die Dividende“ (Copyright Dr. Zehetner) bis hin zu unnötigen Euphemismen bei den Zahlen. Es ist z.B. einfach unehrlich und langfristig sinnlos, sich – wie im letzten Geschäftsbericht geschehen – ein Ergebnis schönzureden, das einzig und allein durch einen zufällig an diesem Tag günstigen Wechselkurs zustande gekommen ist. Die Strafe – in Form eines deutlich anderen und schlechteren Wechselkurses – erfolgte dann beim ersten Quartalsbericht auf den Fuß, wo man dann plötzlich Erklärungsbedarf auch für die alten Zahlen hatte.

In einem Geschäftsbericht darf so etwas nicht vorkommen. Er ist die wichtigste Informationsquelle für Aktionäre und eine wesentliche Visitenkarte des Unternehmens.

In der aktuellen Ausgabe des Wirtschaftsmagazin „Trend“ (11/14) gibt es eine große Story über die Geschäftsberichte heimischer börsennotierter Unternehmen. Dabei werden auch die Qualität der Geschäftsberichte beurteilt und die zehn besten Geschäftsberichte prämiert.

Um Ihnen die Spannung – sollten Sie den Artikel nicht gelesen haben – gleich zu nehmen, auf welchem Platz denn die Immofinanz rangiert: Die Immofinanz hat es zu keiner einzigen Top-10-Nennung gebracht: Weder in der Gesamtwertung, noch bei irgend einer Sub-Wertung wie „Betriebswirtschaft“, „Redaktionelle Gestaltung“ oder „Sustainability“.  nicht Diese Blamage mag auf den ersten Blick überraschend sein, da es zB die beträchtlich unbedeutendere Conwert in einige Rankings geschafft hat. Auf den zweiten Blick überrascht das nicht: Der Aktionär braucht keine Hochglanz-Werbebroschüre sondern will sich anhand der Fakten ein Bild machen. Wenn aber diese Fakten so wie oben oder auch in einigen unserer Beiträge zum Beispiel über die sehr geschönte und einfach nicht korrekte Darstellung  über Leerstände präsentiert werden, wundert dieser Bauchfleck nicht mehr.

Der „Trend“ steht der Immofinanz bekanntermaßen ziemlich wohlwollend gegenüber. Herr Zehetner wurde ja sogar zuletzt „Mann des Jahres“. Dass man hier trotzdem durchgefallen ist, sollte den Verantwortlichen wirklich zu denken geben.

Strategie Retail – am Markt vorbei?

Bereits mehrfach wurde auf unserer Seite von mehreren Autoren die Frage aufgeworfen, ob unsere Immofinanz mit der selbst gewählten strategischen Zuspitzung auf den Bereich Retail  speziell in Osteuropa bei gleichzeitiger Aufgabe anderer Segmente (zB Logistik in der Schweiz), nicht völlig am den rasanten Marktentwicklungen vorbei agiert und damit riskiert, sehenden Auges gegen die Wand zu fahren.

Es vergeht keine Woche, in der nicht über die vor allem durch den Onlinehandel hervorgerufenen Umbrüche im Retailbereich diskutiert wird. Anbei ein Artikel in der „Presse“, der von dramatischen Umwälzungen in Deutschland berichtet.

http://diepresse.com/home/wirtschaft/international/4592141/Deutscher-Handel-warnt_50000-Geschaefte-verschwinden?from=suche.intern.Portal

50000 Geschäfte, so wird befürchtet, werden in den nächsten Jahren verloren gehen. Und die Immofinanz? Die baut weiter Shoppingcenter im noch viel onlineaffineren Osteuropa und verabschiedet sich mehr und mehr vom Logistikbereich, dem man durch ebendiese Entwicklungen eher eine Dynamik nach oben zutraut.

Chapeau!

LESERBEITRAG – der 49% BUWOG-Anteil

Ein Leser hat uns einen kurzen Input zu unserem gestrigen Beitrag übermittelt. Diesen Eintrag finden Sie hier.

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Danke, dass Sie neben aller berechtigten Kritik an Aktienkurs und ungesunder Russland-Fixierung eines der Hauptprobleme der Abspaltung der BUWOG ansprechen.

Diese Frage wurde bislang von Herrn Zehetner und Herrn Riedl immer umschifft.

Meine konkrete Befürchtung ist, dass es nur die Option eines Verkaufs der Anteile über die Börse gibt. Denn kein vernünftiger Mensch hätte den Weg eines Spin-Offs gewählt, hätte er einen großen Investor für die BUWOG an Land ziehen wollen. Dafür hätte man dieses ganze und teure Brimborium nicht gebraucht. Das wäre innerhalb der Immofinanz-alt wesentlich unkomplizierter und einfacher gewesen.

Gesetzt den Fall, dass sich das Management beim Spin Off  überhaupt irgendwas gedacht hat (es fielen mir noch ganz andere Begriffe ein), wird man sich als BUWOG-Aktionär wohl auf einen sukzessiven Verkauf über die Börse (und dem von Ihnen angesprochenen Druck auf den Kurs) abfinden müssen.

Ein Drama mit Anlauf.

Es sei denn, es gibt doch diesen „Oligarchen-Weg“. Aber sollte dieser kommen, müsste man die Vorbereitungshandlungen (= die Abspaltung) als sinnlos, kontraproduktiv und nahe am Befugnismissbrauch qualifizieren.

Der BUWOG-Anteil der Immofinanz: Strategie???

Wir möchten mit unseren Lesern eine Frage teilen, mit der wir schon mehrfach konfrontiert wurden und die recht kontroversiell diskutiert wird: Was ist die Strategie der Immofinanz bezüglich des Umganges mit ihrem 49 Prozent-Anteil an der BUWOG?

Die Antwort auf diese Frage ist, nachdem sich die Immofinanz ohne Not ein Spin-Off durchgeführt hat, die vielleicht entscheidenste und kursrelevanteste Frage der nächsten Zeit.

Auch hier gilt leider wieder: Es gibt entweder keine Strategie, was schlimm wäre, oder – vielleicht sogar noch schlimmer – man lässt die Aktionäre wieder im Dunkeln.

Klar scheint bisher nur, schenkt man den Aussagen des Managements Glauben, dass die Immofinanz mittel- bis langfristig ihren Anteil „monetisieren“ wird.

Der Spaltungsbericht von Immofinanz und BUWOG beinhaltet diesen Passus: „Mittel- bis langfristig beabsichtigt die IMMOFINANZ Group, ihre verbleibende Finanzbeteiligung an der BUWOG Gruppe zu monetisieren. Zeitpunkt, Form und Umfang einer Verwertung sind jedoch offen und werden vom Vorstand der IMMOFINANZ AG flexibel und den Marktopportunitäten entsprechend festgelegt werden. Damit soll u.a. erreicht werden, dass nach der erfolgten Abspaltung eine Monetisierung der Anteile an der BUWOG Gruppe einerseits kursschonend über die Zeit erfolgen kann und andererseits der IMMOFINANZ Group ausreichend Liquidität für die Weiterentwicklung ihres Portfolios, zur Tilgung von Finanzverbindlichkeiten oder zur Ausschüttung an ihre Aktionäre zur Verfügung steht.“

Der Aktionär wird also völlig im Dunkeln über die Strategie gelassen. Dies ist in höchstem Maße unbefriedigend, da die Optionen und die Auswirkungen eine unglaubliche Breite haben:

Welche Szenarien wären realistisch denkbar (bzw auch eine Mischform):

  1. Verkauf über die Börse: Es ist fraglich, ob das überhaupt kursschonend machbar ist. Vielmehr besteht angesichts der (auch in Wien) relativ niedrigen gehandelten Stückzahl das Risiko, dass man den BUWOG-Kurs (bei angenommenen rund 100000 pro Tag gehandelten Stück. Das ist derzeit der Wien-Schnitt der BUWOG) über ein Jahr lang täglich unter Druck setzt. Für bestehende Aktionäre also ein wenig erbauliches Szenario für die nächsten Jahre.
  2. Verkauf an einzelnen Investor: Das Oligarchen-Szenario. Hier muss es bei einem Verkauf über 30 Prozent ein Übernahmeangebot für alle anderen BUWOG-Aktionäre geben. Hier kauft man sich einen neuen, bestimmenden Aktionär ein, was nicht schlecht sein muss, aber das Risiko in sich birgt, welche Strategie ein derartiger Großaktionär selbst verfolgt.

Warum gibt es nach wie vor keine Aussage, in welche Richtung es gehen soll? Die Aktionäre haben ein Recht darauf, die grundsätzliche Richtung zu wissen, damit sie sich darauf einstellen können.

LESERBEITRAG: BUWOG – Gedanken über Deutschland

Anbei ein Input eines Lesers Lesers auf diesen Artikel: Bitte hier klicken

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Der gestrige Artikel von „unsere Immofinanz“ beinhaltete einige interessante Aspekte.

Ja, Sie haben vollinhaltlich Recht! Es war überhaupt keine gute Idee, innerhalb kürzester Zeit, alles andere unterordnend und mit aller Gewalt ein Papier mit Deutschlandbezug erzeugen zu wollen.

Jeder, der sich auch nur ein wenig mit dem deutschen Immobilienmarkt befasst, wird bestätigen, dass die dort seit langem tätigen großen Immogesellschaften das Segment für neue Player sehr eng gemacht haben.

Man hat aus dem Nichts um sehr viel Geld Wohnungen gekauft, um als trotzdem noch viel zu kleiner halb-österreichischer Gemischtwarenladen auf einem gesättigten Markt zu reüssieren. Das ist in etwa so erfolgsversprechend, als würde die Schweizer Mirgos eine Lebensmittel-Diskont-Kette in Österreich aufziehen wollen. Nach Hofer, Lidl, Zielpunkt, Penny usw. Das würde der Migros-Konzern nicht tun, und schon gar nicht dafür ein beträchtliches Liquiditätsloch aufreißen.

Die Immofinanz hat genau das gemacht: Ohne Not einen gesättigten Markt betreten und nur noch 250 Millionen Euro Liquidität in der riesigen Immofinanz belassen. Ist das das Agieren eines vorsichtigen Kaufmannes oder könnte man das nicht sogar als grob fahrlässig bezeichnen?

 

BUWOG – geplatzter Traum Deutschland?

Groß war die Euphorie der Immofinanz-Vorstände, als man Anfang des Jahres unter großem PR-Einsatz (inklusive völlig deplatzierter Sager wie „Die BUWOG ist die Dividende“) den BUWOG-Spin-Off und die Zweitnotiz dieses Papiers in Frankfurt verkündete.

Und großspurig waren auch die Ziele, die man sich gesetzt hat: Man wollte mit dem Papier in den MDAX. Unter manchen Immobilienexperten wurde das schon damals belächelt, aber wir Aktionäre glaubten einmal wieder den schön klingenden PR-Klängen. Rechtzeitig zum Spin-Off wurde durch massive Zukäufe noch die Braut für den deutschen Markt geschmückt.

Dann folgte die Notiz – und die Ernüchterung: Das Papier interessierte die deutschen Anleger nicht. Der MDAX war wohl für kaum ein Papier unerreichbarer als für die BUWOG. Wir haben uns vor einiger Zeit auch auf dieser Seite mit den verschwindend gering gehandelten Stückzahlen auseinandergesetzt. Hier geht es zu diesem Blogeintrag.

In der Zwischenzeit hat sich an der Situation nichts geändert. Eine Analogie aus dem Handel („wie Blei in den Regalen“) kommt einen sofort in den Sinn.

Wir haben uns die Stückzahlen (Xetra) des letzten Monats des Q2 (Oktober) angesehen. Die Zahlen, die eher an ein KMU erinnern als an eine große Immobiliengesellschaft, finden Sie hier. Selbst rund um die BUWOG-Dividende Mitte Oktober konnte von einem regen Handel, geschweige denn einer MDAX-Tauglichkeit keine Rede sein.

Was ist nun der Grund für diesen Frankfurt-Flop? Unsere damalige Vermutung, dass Frankfurt angesichts der dort herrschende Riesen wie Deutsche Annington, Deutsche Wohnen oder Gagfah für den Zwerg BUWOG der vermutlich schlechteste aller Standorte ist, scheint sich zu bewahrheiten.

Welcher deutsche Investor soll ein Papier eines kleinen und in Deutschland unerfahrenen Players kaufen, dessen halbes Portfolio sich nicht einmal in Deutschland, sondern in Österreich befindet?

Zur Verdeutlichung die Relationen:

Laut aktuellem Quartalsbericht besteht das Portfolio der Deutschen Annington aus rund 195.000 Wohnungen, der für 2015 angepeilte FFO beträgt 360 Millionen Euro. Die Deutsche Annington hat selbstverständlich die MDAX-Notiz geschafft und hat heute zudem eine neue Kapitalerhöhung erfolgreich abgeschlossen.

Die Gagfah plant laut aktuellem Quartalsbericht mit einem FFO von über 200 Millionen Euro bei rund 140.000 Wohnungen.

Die BUWOG, die für den Spin-Off (Stichwort „Braut für den MDAX schmücken“) massiv in Deutschland zugekauft hat, hat dort trotzdem erst schlanke 26.000 Wohnungen (und etwa gleich viele Wohnungen in Österreich), steht mit einem geplanten recurring FFO von 75 Millionen (natürlich der gesamten Gesellschaft) sehr klein da.

Conclusio: Die BUWOG ist zu klein und zu Österreich-lastig. Das Fabulieren über MDAX u.a. war ein potemkinsches Dorf und der Zukauf von deutschen Wohnungen hat das Portfolio bisher nur verwässert. Das Resultat sind die oben publizierten Stückzahlen, die nur einen Schluss zulassen: Die Frankfurt-Notiz ist und bleibt auch aus heutiger Sicht ein riesiger Flop.