Archiv für den Monat: Februar 2015

Übernahmefantasien: Kopfloses Management?

Es bedurfte nicht der gestrigen und heutigen Meldungen um zu sehen, das unsere Immofinanz ein Übernahmekandidat – womöglich der einzig wirkliche Übernahmekandidat ist.

Vor einer Woche bereits konnte man dem WirtschaftsBlatt (Ausgabe 17.2.) folgende Grafik entnehmen:

Chart wb

Dank der erfolgreichen Arbeit des Managements kam der Aktienkurs des Unternehmens über Jahre nicht vom Fleck. So steht die Gesellschaft mit einem im Vergleich zum Gesamtmarkt geradezu unglaublichen Kurs/Buchwert-Verhältnis von 0,57 da. Dass hier Investoren nach einem Schnäppchen Ausschau halten, sollte nicht überraschen. Oder doch?

Denn die Überforderung des aktuellen Managements war die letzten zwei Tage wieder für jedermann spürbar.

Wie kopflos das Management unter Dr. Zehetner derzeit agiert, zeigen allein die gestrigen und heutigen Aussagen von Dr. Zehetner zum Vorhaben der CA-Immo, bei der Immofinanz einsteigen zu wollen. Während er noch gestern via „Die Presse“ noch flockig verlautbarte, „dass es zumindest einen Dreier vor dem Komma geben“ müsse,

http://diepresse.com/home/wirtschaft/boerse/4670905/Oligarch-Mints-will-auch-Immofinanz?from=suche.intern.portal

war heute bereits davon die Rede, dass man wohl in Richtung Net asset Value gehen müsse und deshalb ein  Offert unter vier Euro wenig realistisch sei.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/4671181/CA-Immo-will-Immofinanz-zum-Schnaeppchenpreis-Zehetner_Laecherlich?_vl_backlink=/home/index.do

Mit Verlaub, ein kleiner Unterschied Herr Zehetner! Der Schluss liegt einmal mehr nahe, dass man gestern, PR im Auge habend, etwas zu  vorschnell mit seinen Aussagen war. Dieses unstrategische Agieren ist einem Aktionär nicht mehr zumutbar.

Genausowenig ist es einem Aktionär zumutbar, wenn Zehetner, CEO einer Gesellschaft mit über 30 Prozent Russlandportfolio, spekuliert, der russische Investor könnte einen Informationsvorsprung haben. (s.o. der verlinkte Artikel im Wirtschaftsblatt) Herr Zehetner, wenn Ihnen Russland so wichtig ist, wie es Ihr Handeln in den letzten Jahren nahelegt, was sollen wir von so einer Aussage halten? Wie darf man das verstehen? Sie sollten diesen Informationsvorsprung haben, nicht irgend ein Dritter!!!

Unabhängig von der Wahrscheinlichkeit eines möglichen Einstiegs der CA Immo  in unser Unternehmen sähen wir ein derartiges Engagement durchaus positiv. Denn sowohl der Investor Mints als auch CA Immo-CEO Ettenauer brächten endlich Expertise im Immobiliengeschäft ein. Denn im Unterschied zu Herrn Zehetner, der aufgrund seiner beruflichen Laufbahn zwar etwas von Rechnungswesen aber wenig von Immobilien versteht, wäre Ettenauer ein echter Immobilienprofi, der unserer Gesellschaft endlich wieder eine strategische Linie geben könnte. Eine Linie, die dem Duo Zehetner-Knap evidentermaßen fehlt.

 

Trügerische Kursentwicklung – Teil 2

Wir haben bereits vor einigen Tagen in einem Blogeintrag darauf hingewiesen, dass bezüglich der Kursentwicklung unserer Immofinanz keinerlei Grund zur Euphorie besteht:

Es ist richtig und auf den ersten Blick erfreulich, dass die Immofinanz seit Jahresbeginn (allerdings unterstützt durch ein millionenschweres Rückkaufprogramm) zulegen konnte. Vergleicht man die Performance des Papiers mit dem Gesamtmarkt, kehrt sehr schnell Ernüchterung ein. Folgendes Chart der 2015er-Performance aus dem gestrigen Börseexpress illustriert das sehr drastisch:

chart jahresperformance 2015

 

Unsere Immofinanz (und auch die immer wieder gern hochgelobte BUWOG) notieren ganz hinten am Ende des Feldes. Nahezu alle anderen Player nutzen das momentan günstige Börsenumfeld um vieles besser – ganz ohne Rückkaufprogramm.

Hinzu kommt das bei der Immofinanz drohende Ungemach der Mietrückgänge in Russland, das durch die selbst gewählte und selbst verschuldete Russland-Fixierung besonders stark ist. Man wird sehen, wie sich das im dritten Quartal auswirkt und ob es ein drittes tiefrotes Quartal hintereinander gibt.

Und dann wird es sehr sehr eng für die Dividende. Wenn es da nicht die Spezial-Bonusregelung des Herrn Zehetner gäbe…

 

Analysten: HSBC senkt Kursziel

Das Downgrading unserer Immofinanz geht auch im neuen Jahr weiter. Besonders die großen, internationalen Analystenhäuser sehen ganz offensichtlich ähnlich wie unsere Aktionärsgruppe große Gefahren ob unklarer bzw. fehlender Strategie und der selbstgewählten Osteuropafixierung. Die renommierte HSBC hat am Wochenende eine deutliche Rückstufung der Immofinanz auf EUR 2,30 mit dem alarmierenden (wenngleich nicht überraschenden) Zusatz „underweight“ bekanntgegeben. http://www.boerse-express.com/cat/pages/1527201/fullstory Das sind wenige Wochen vor Bekanntgabe der Q3-Zahlen wenig erbauliche Neuigkeiten. Auffallend ist, dass vor allem jene Analysten, die nicht mit der Immofinanz geschäftlich verbandelt sind (im Unterschied etwa zur Ersten, die den BUWOG-Spin-Off durchgeführt hat), vergleichsweise schonungslos in ihrem Urteil.

Trügerische Kursentwicklung

Die letzten Tage konnte unsere Immofinanz nach langer Zeit wieder einen kleinen Kurssprung verzeichnen, der das Papier wieder in die Nähe des Kurses vor 4 Jahren bringt.

Als Aktionär könnte man über diese Entwicklung erfreut sein, die Kursentwicklung ist aber, wenn man den gesamten Markt beobachtet, mehr als trügerisch. Wir haben vor einigen Tagen einen Blick auf die von der Immofinanz selbst gewählte Peer group geworfen und gesehen, dass die Immofinanz in der Kursentwicklung ganz am Ende dieser Gruppe ist und gegenüber anderen Gesellschaften trotz eines Rückkaufprogrammes regelrecht abgestürzt ist. Hier kommen sie zu diesem Blogeintrag mit Chart.

Es gibt aber noch weitere beunruhigende Meldungen. Dieses Chart aus dem Börseexpress vom letzten Montag zeigt sehr anschaulich die FFO Renditen der  wichtigsten Immobiliengesellschaften:

FFO Rendite

Hier zeigt sich deutlich eine weitere große schwäche der Immofinanz.

Dies gekoppelt mit der (für den geneigten Leser unseres Blog wenig überraschenden und in seiner verharmlosenden Art typischen) Aussage von Dr. Zehetner im aktuellen NEWS, dass die Mieterträge in Russland dramatisch einbrechen, zeigt, dass es leider überhaupt keinen Grund gibt, in nächster Zeit an eine Trendumkehr zu glauben. Zu falsch, zu unklar ist nach wie vor die Strategie. Daran hat sich leider überhaupt nichts geändert.

Zehetner Russland

Wie notleidend ist der Wienerberg? Foto-Update

Spätestens seit dem Auszug des Großmieters ÖBB zum Jahreswechsel 2014/2015 scheint sich die Vermietungssituation an Wiens teuerster Immofinanz-Immobilie Wienerberg weiter zuzuspitzen.

Überraschenderweise konnten ganz offensichtlich durch großflächige „Superman“-Werbesoujets nicht ausreichend neue Mieter gefunden werden. Und diese von viel Eigenlob begleitete Strategie der In-House-Vermietung scheint offensichtlich schon nach ein paar Wochen obsolet geworden zu sein. Denn die Leerstände am Wienerberg werden wieder – wie zum Beispiel in der“Presse“ vom 7. Februar wieder von der Firma EHL beworben. Diese hektischen Aktivitäten zeigen: Es dürfte beträchtliche Leerstände geben – wie notleidend die Immobilie tatsächlich ist, darüber kann an dieser Stelle nur spekuliert werden.

Dass die Leerstandssituation am Wienerberg sich nicht nur auf Büroflächen beschränkt, zeigt ein kürzlich durchgeführter Lokalaugenschein eines unserer Leser. Auch Gastroflächen und Geschäftsflächen sind nicht ausgemietet.

Anbei einige Bilder des Lesers.

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Kursperformance – das Drama nimmt seinen Lauf

chart0215Viel wurde an dieser Stelle bereits von der katastrophalen Performance der Immofinanz-Aktie berichtet. Die durch den Spin-Off der BUWOG mutwillig in ein russlandlastiges Hochrisikopapier umgewandelte Gesellschaft verlor 2014 run4 40 Prozent an Wert.

Der BUWOG-Schmäh des Managements (Das Herausstellen der passablen Performance der viel kleineren BUWOG und das gleichzeitige Verschweigen des Kurssturzes), auf den wir immer wieder hingewiesen haben, wurde mittlerweile auch von den meisten Journalisten als solcher erkannt.

Dann wurde gegen Weihnachten ein kursstützendes Rückkaufprogramm gestartet. Auch dieses brachte die Aktie nicht vom Fleck. Sie grundelt weiterhin knapp über der 2-Euro-Marke. Andere Gesellschaften aus der Peer Group haben in diesen zwei Monaten – wohlgemerkt ohne jedes teure Kursstützungsprogramm – dramatisch besser abgeschnitten. Positive Ausreißer, wie das satte Plus am heutigen Tag sind weniger als ein Tropfen auf den heißen Stein.

Daran kann sich auch das aktuelle „Investorenupdate Februar“ nicht mehr hinwegschwindeln: Beim peer Group Vergleich auf Seite 50 wird das ganze Desaster augenscheinlich. Man beachte die Performance der Aktien seit Dezember 2014.

Während Aktien wie die Unibail Rodamco, aber auch heimische Papiere wie die CA Immo oder sogar die S-immo durch die Decke gehen, verliert unsere Immofinanz mehr und mehr an Boden und liegt abgeschlagen ganz hinten im Feld dieser – von der Immofinanz selbst ausgewählten – Peer Group.

 

GASTBEITRAG: Der Zehetner-Bonus

Liebe Leser, anbei ein Beitrag eines Lesers, zu unserem letzten Blogeintrag. Stichwort: Der Zehetner-Bonus.

Wir geben den Text vollinhaltlich wieder.

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Herzlichen Dank für Ihre Artikelserie zur speziellen Bonusregelung von Herrn Dr. Zehetner im Zusammenhang mit der Dividendenregelung „unserer“ Immofinanz!

Als ich im Geschäftsbericht zum ersten Mal über die aktuelle Bonusregelung für Dr. Zehetner gestoßen bin, es muss der vorletzte Geschäftsbericht gewesen sein, habe ich mich über die Ausformung dieser Regelung etwas gewundert. Für mich war es seltsam, dass für drei Vorstände eine gleich lautende Bonusregelung galt, für Herrn Zehetner aber eine davon völlig abweichende.

Zum damaligen Zeitpunkt war mir das aber nicht einmal unrecht, da eine regelmäßige Dividendenzahlung ein Hauptgrund war, Aktien der Immofinanz zu erwerben. Und wenn, so dachte ich damals, der Herr Dr. Zehetner selber auch profitiert, soll es mein Schaden nicht sein.

Dann folgte der BUWOG-IPO (bzw. dann nur die Abspaltung, deren angeblichen Mehrwert ich bis heute nicht sehen kann), eine Leider-Nein-Dividende und dieser wirklich mehr als penetrante Versuch, den Aktionären einzuhämmern, diese Abspaltung sei die Dividende.  Das empfand nicht nur ich als eine Frotzelei (Bitte, liebe Betreiber das dürfen Sie auch anders formulieren) durch Herrn Dr. Zehetner. Wie soll etwas, das mir bereits gehört, eine Dividende sein? Warum diese völlig deplatzierte und mehr als provokative Formulierung verwendet wurde, ergab für mich keinen Sinn. Damals.

Irgendwann war dann keine Rede mehr davon und ich ärgerte mich damals hauptsächlich über das offene Russlandmesser, in das unsere Gesellschaft allen Unkenrufen zum trotz hinein gelaufen ist.

Dann las ich Ihre Beiträge und mir ging ein Licht auf!!!

Auch ich bin sehr gespannt, wie es die nächsten Wochen mit der Bonusregelung des Herrn Dr. Zehetner weitergeht. Ich sehe offen gestanden nicht, wie man angesichts des katastrophalen ersten Halbjahres noch auf einen positiven Konzernabschluss hinkommen will. Mein Augenmerk gilt vor allem dem Aufsichtsrat und Herrn IVA-Doppelfunktionär DDr. Knap. Denn, dass man nach derart desaströsen zwei Jahren womöglich nachträglich die Bonusregelungen zum Wohle einer einzigen Person ändert, wäre für mich ein unglaublicher Skandal.

Mit mir als aufmerksamen Watchdog können Sie rechnen! Danke!

 

 

Der Bonus macht die Dividende (2) – Realitycheck

Nach unserem letzten Blogeintrag über einen klugen Manager mit einer klugen Bonusregelung begeben wir uns wieder in die Realität zu unserer Immofinanz und zum Vorstandsvorsitzenden Dr. Zehetner mit seinen Zug zum Tor, was Dividenden betrifft.

1. Die an die Dividende gekoppelte Spezial-Bonusregelung

Seit Dr. Zehetner im Amt ist, bemüht er sich, dass die Immofinanz stets Dividenden ausschüttet. Das freut die Aktionäre. Und das freut auch Dr. Zehetner. Denn Dr. Zehetner hat sich mit dem Aufsichtsrat eine von allen anderen Vorständen abweichende Bonusregelung ausgedealt:

Auf Seite 49 des aktuellen Geschäftsberichtes 2013/2014 der Immofinanz AG  findet sich nicht zum ersten mal folgender Passus über die Vergütung der Vorstände:

„Die Vergütung der Vorstandsmitglieder enthält einen fixen sowie einen erfolgsabhängigen und damit variablen Prämienbestandteil, der derzeit bis zu 75% der Fixbezüge ausmacht. Kriterium für die Erfolgsbeteiligung ist das Erreichen qualitativer und quantitativer Ziele, welche sich an der Erreichung relativer (Budget) und absoluter Ergebnisziele orientieren. In Abweichung davon beträgt der variable Prämienbestandteil der Vergütung des Vorstandsvorsitzenden 0,5% des Betrages der ausgeschütteten Dividende vor Kapitalertragssteuer.

Das heißt, ein Bonus für Dr. Zehetner hängt immer und ausschließlich von der Dividende unserer Immofinanz ab.

2. Dr. Zehetner will mit einem Börsengang in Pension gehen 

Im Oktober 2013 kündigt Dr. Zehetner an, mit November 2014 in Pension zu gehen. Sein letztes volle Jahr als CEO der Immofinanz endet mit April 2014. In seinem letzten Jahr als Manager hat er noch einmal Großes vor: Die BUWOG soll an die Börse (Anm. Auf diese dramatische Fehlentscheidung wird an vielen anderen Stellen in diesem Blog eingegangen – hier lassen wir das einmal beiseite.)

Dafür (obwohl es letztlich nur ein noch nutzloserer Spin Off wurde) muss natürlich durch Zukäufe im Hoffnungsmarkt Deutschland die Braut geschmückt werden. Allerdings lässt sich dadurch und durch  die schwächelnde Performance der Immofinanz keine Dividende mehr darstellen. Dies wird mit Jahreswechsel 2013/2014 klar. Schlecht für die Aktionäre, schlecht für Dr. Zehetner. Ab diesem Zeitpunkt (Dezember 2013) wird in der Immofinanz ein seltsames, neues Wording kreiert: „Die BUWOG ist die Dividende

3. „Die BUWOG ist die Dividende“ – Eine PR-Strategie geht baden

„Die BUWOG ist die Dividende“. Warum Dr. Zehetner ab Dezember 2013 drei Monate lang bei jeder passenden und unpassenden Gelegenheit Journalisten und Aktionären dieses Sprüchlein aufsagte, überlassen wir unseren Lesern.

Interessant ist, dass ab dem Zeitpunkt, wo das Nachtichtenmagazin NEWS unmittelbar vor der entscheidenden Spin-Off-Hauptversammlung erstmals von Zehetners spezieller – rein auf die Dividende abstellende- Bonusregelung berichtete, dieses Wording nirgends mehr zu lesen war. (NEWS, 13. März 2014, Seite 14)

So endete Dr. Zehetners letztes volles Managerjahr. Ohne Dividende und ohne Bonus. Sollte Dr. Zehetner tatsächlich ohne Extrabonus seine Ruhestand antreten?

4. Dr. Zehetner geht doch nicht in Pension, sondern bleibt exakt, bis ein Jahr voll ist.

Das letzte volle Managerjahr von Dr. Zehetner blieb also mangels Erfolg dividenden- und bonusfrei. Ob man, wie manche vermuten, den Aktionären den BUWOG-Spin-off als bonussichernde „Dividende“ andrehen wollte, ist natürlich nicht belegbar. Jeder Leser möge sich selbst ein Urteil bilden.

Belegbar ist allerdings, dass, kurz, nachdem „Die BUWOG ist die Dividende“ zu Grabe getragen wurde, Dr. Zehetner ankündigte, doch nicht im November 2014, sondern erst per 30. April 2015 in Pension zu gehen.

Mit dem 30. April, geschätzte Leser, endet bekanntermaßen jedes Geschäftsjahr unserer Immofinanz. Dr. Zehetner hat quasi über Nacht doch noch eine Chance auf einen vollen Jahresbonus im Rahmen einer Dividendenausschüttung erhalten.

Voraussetzung dafür: Eine Dividende. Und nun wird es spannend: Die ersten beiden Quartale waren tiefrot, durch die selbstgewählte Fixierung au Russland ist man sehr von der dortigen Krise betroffen und die Bewertung des Rubel war auch schon günstiger für die Immofinanz.

Die Frage wird sein: Schafft Dr. Zehetner den Turnaround für seinen Bonus oder nicht.

Wir gönnen selbstverständlich jedem Manager seinen Bonus, wenn er unter sauberen Rahmenbedingungen und rechtlich einwandfrei zustande gekommen ist.

Wir gehen selbstverständlich davon aus, dass das Management hier korrekt agiert. Trotzdem dürfen wir – sicher ist sicher – bereits an dieser Stelle ankündigen, dass wir die nächsten beiden Quartale und vor allem die Jahresbilanz mit besonders großer Sorgfalt und einigem Aufwand ebenso analysieren werden, wie die Aktivitäten des Aufsichtsrates.