Archiv für den Monat: März 2015

Manipulative Tricksereien – deja vu

In unserem gestrigen Blogeintrag kritisierten wir die verbalen Ausraster des künftigen Noch-CEO Eduard Zehetner, der sich einmal mehr als Elefant im Börsen-Porzellanladen gerierte.

Sehen wir uns noch einmal sein Interview im Profil an:

profil 3003

Die Charts neben dem Interview, die wohl belegen sollen, dass seine Flegelei gegenüber dem Mitbewerb, wonach sie „Unternehmensschrumpfer“ seien, sind ein besonderes Kleinod der manipulativen Tricksereien der PR-Abteilung unserer Immofinanz.

– Der CA Immo wird unterstellt, sie hätte ihr Immobilienvermögen halbiert. Das stimmt für den manipulativ ausgewählten Zeitraum 2011-2014. Diese Betrachtung lässt aber außer acht, dass im Unterschied zu unserer Immofinanz das Development funktioniert und in dieser Zeit erfolgreiche Projekte zu Geld gemacht wurden. Verglichen mit 2009 ist das Immobilienvermögen stabil.

– Die Immofinanz wiederum hat angeblich ein steigendes Immobilienvermögen. Das Chart hingegen beweist: Im selben Beobachtungszeitraum wurde dieses Vermögen ebenfalls geringer.

– Die noch größere Chuzpe leisten sich Zehetner und Co allerdings mit der Darstellung an sich. Die Immofinanz AG soll ein Immobilienvermögen von aktuell 9,2 Milliarden Euro haben. Hier sind wir Aktionäre allerdings verwirrt. Denn unter jeder Aussendung der Immofinanz ließt sich seit vielen Monaten folgender Passus:

Über die IMMOFINANZ Group

Die IMMOFINANZ Group ist der führende, börsennotierte, gewerbliche Immobilieninvestor und -entwickler in Zentral- und Osteuropa und ist im Leitindex ATX der Wiener Börse sowie an der Börse Warschau gelistet. Seit seiner Gründung im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut, mit derzeit mehr als 470 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 6,8 Mrd. Als „Immobilienmaschine“ konzentriert sich das Unternehmen auf die Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Die IMMOFINANZ Group fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro und Logistik in acht regionalen Kernmärkten: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland. Weitere Information: http://www.immofinanz.com / http://blog.immofinanz.com / http://properties.immofinanz.com

6,8 Milliarden vs. 9,2 Milliarden. Das ist interessant. Das Chart gibt nicht an, dass die davon abgespaltene BUWOG darin enthalten ist. Warum diese Manipulation? Rechnet man die BUWOG und die vielen Deutschland-Akquisitionen der BUWOG (Stichwort: „Braut Schmücken vor dem Spin Off“) redlicherweise heraus, sieht das ganze vollkommen anders aus.

Es wird doch nicht der Herr Zehetner neben der Zuschreibung als Dividendenstreicher selbst ein Unternehmensschrumpfer sein? Ein Unternehmensschrumpfer allerdings, dessen Schrumpfen sich nicht durch die Verkäufe von eigenen Develompents erklären würde.

Unser Management muss sich entscheiden. Entweder die BUWOG ist eigenständig und „entherrscht“ oder eben nicht. Wir haben genug von diesen Taschenspielertricks.

Zehetner: verbale Ausraster des „last man standing“

Manch Leser mag angesichts der letzten Beiträge glauben, diese Seite gleitet in ein Zehetner-Bashing-Portal ab. Dies ist nicht unsere Absicht, allerdings liefert der Noch-CEO unserer Immofinanz mittlerweile täglich eines börsenotierten Unternehmens unwürdige Wortspenden ab, über die wir berichten müssen. Wie auch eine Reihe von Lesern, haben auch wir zunehmend die Befürchtung, dass Herr Zehetner mit seiner Politik der verbrannten Erde unserem Unternehmen schweren Schaden zufügt.

Wir stellen Ihnen, geschätzte Leser, noch einmal die eklatantesten Ausraster des letzten Wochenendes dar.

profil 3003

Wir sind nicht die Pflichtverteidiger der Herren Ettenauer und Nowotny, aber wir halten es für zutiefst unwürdig, mit welchen Flegeleien Herr Zehetner den Vertretern des Mitbewerbs entgegentritt.

Die Reaktionen des Herrn Zehetner auf die jüngsten Entwicklungen werden immer und panischer, was wirklich den Schluss mancher Beobachter bestätigen zu scheint, dass es sich entweder um eine pathologische gekränkte Eitelkeit handelt, oder aber Herr Zehetner massive Angst hat, dass jemand, sich sämtliche Entscheidungen der Zehetner-Ära ganz genau (möglicherweise auch rechtlich) anschaut.

Anders kann man ein derartiges – autorisiertes – Profil-Interview nicht sehen.

Das selbe gilt auch für seine ähnlich gelagerten Ausraster zum Beispiel in der „Presse“.

http://diepresse.com/home/wirtschaft/economist/4695936/ImmofinanzChef_In-Wien-bleibt-nix-geheim

 

 

Hauptversammlung: Taschenspielertricks

Gestern Abend hat das Management unserer Immofinanz bekanntgegeben, für den 17. April eine außerordentliche Hauptversammlung mit folgender TO abzuhalten:

HV 0415

Der Tagesordnungspunkt 1 beinhaltet einen Passus, wonach die Schwelle für ein verpflichtendes Übernahmeangebot deutlich, auf nunmehr 15 Prozent, herabgesetzt werden soll.

Abgesehen von den daran hängenden Rechtsfragen, ob derartige Beschlüsse im Nachhinein (vorausgesetzt, die CA Immo liegt nach 15.4. über diesen 15 Prozent) überhaupt zulässig sind, stellen sich für uns einige Fragen:

1. Kann es die Aufgabe eines Vorstandes bzw. per se zum Wohle des Unternehmens sein, mit solchen Taschenspielertricks einen (künftigen) Kernaktionär ausbremsen und abschießen zu wollen?

2. Welche Motive stehen wirklich hinter diesem Taschenspielertrick (Ist es wirklich nur ein „Amoklauf“ eines in seiner Eitelkeit gekränkten Managers? Oder ist es vielmehr die Angst des Managements, dass man künftig jemanden in Kontrollfunktionen haben könnte, der die Qualität vergangener Managemententscheidungen auf Herz und Nieren zu prüfen in der Lage ist?)

3. Warum unterstützt der Aufsichtsrat den Vorstand bei diesem Unterfangen? (Hat auch der AR Angst vor einem zu genauen Hinsehen und allfälliger rechtlicher Prüfung vergangener Entscheidungen?)

4. Warum verhindert das Immofinanz-Management aus eigenem Antrieb und grob fahrlässig strategische Spielräume für die Zukunft? (Mit dieser Maßnahme ist künftig überhaupt kein großer Kernaktionär mehr möglich)

Wir unterstützen weder die Saloon-Methoden des Herrn Zehetner noch sehen wir einen strategischen Sinn hinter einer Selbstbeschneidung von strategischen Optionen. Wir hoffen, dass dem bisherigen Management am 17. April daher endgültig die rote Karte gezeigt wird.

Stammtisch-CEO Eduard Zehetner

Wir alle kennen die launigen und zumeist unpassenden Wortspenden des Dr. Zehenter bereits seit Jahren.

Aber was in den letzten Tagen passiert ist, ist an Unprofessionalität nicht mehr zu überbieten. Seine letzten Sager über seine Gegenparts bei der CA Immo sind ebenso primitiv wie untergriffig, mit hoher Wahrscheinlichkeit kontraproduktiv und haben bei börsenotierten Unternehmen nichts verloren.

Einem Gegenüber eines börsenotierten Unternehmens etwa auszurichten, dieses habe „Schwierigkeiten, zwischen Gewinn und Verlust zu unterscheiden“, ist derart niveaulos und unterirdisch, dass es jeder Beschreibung spottet.

Hier der betreffende Link aus dem aktuellen Wirtschaftsblatt.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/4693993/Immofinanz-schiesst-auf-CA-Immo

In diesem Ton kann in Zukunft der Pensionist Zehetner, wenn überhaupt, am Stammtisch des Ortswirtshauses seiner Heimatgemeinde sprechen. Wobei wir selbst hier unsere großen Zweifel an der Angemessenheit einer derartigen Wortwahl haben.

Wie man sich angesichts von Übernahmeverhandlungen auch kritisch-sachlich verhalten kann, zeigt das Beispiel Conwert. Zwei Reaktionen wie Tag und Nacht. (Siehe Link oben).

 

 

Angebot der CA Immo – Hoffnung auf Besserung

Heute Früh hat die CA Immo die Angebotsunterlage zum ganz offensichtlich gut vorbereiteten freiwilligen öffentlichen Teilangebot veröffentlicht.

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/PTA-News-CA-Immobilien-Anlagen-AG-Veroeffentlichung-der-Angebotsunterlage-zum-freiwilligen-oeffentlichen-Teilangebot-4257100

Wir als zum Teil langjährige Aktionäre unserer Immofinanz glauben an unser Unternehmen und dessen Assets. Wir haben, wie wir schon mehrfach ausgeführt und belegt haben, seit einem Jahr keinerlei Vertrauen mehr in das aktuelle Management unter Herrn Zehetner. Seine jüngsten Ausflüge in den Bereich des Kabaretts mit dem Immofinanz-„Gegenangebot“ haben unsere Ansicht einmal mehr bestätigt.

Wir hoffen deshalb sehr, dass möglichst viele jener Aktionäre, die dank der Managementleistungen in unserem Unternehmen gänzlich das Vertrauen in die Immofinanz verloren haben, das angesichts der Marktlage durchaus faire Angebot der CA Immo nutzen werden.  Je mehr unzufriedene Aktionäre das machen, desto höher stehen die Chancen, dass die treuen Aktionäre der Immofinanz mehr Know-How, mehr Immobilienerfahrung und endlich eine klare Strategie in ihrem Unternehmen bekommen werden.

 

Immofinanz-„Gegenangebot“: Willkommen im Kindergarten

Eigentlich hätten heute an dieser Stelle unsere Analysen zum Quartalsbericht weitergehen sollen, da flatterte diese Ad-Hoc-Meldung unserer Immofinanz ins Haus:

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/DGAP-Ad-hoc-IMMOFINANZ-4252535

Vorstand und Aufsichtsrat, so heißt es darin, hätten beschlossen, ein freiwilliges Teilangebot zum Erwerb einer Minderheitsbeteiligung an der CA Immo von bis zu 29 Prozent abzugeben.

Dann noch ein Sager von Herrn Zehetner, wonach man mit der langjährigen Erfahrung in Zentral- und Osteuropa, das Management (der CA Immo) bei seinem Kurs der Expansion weiter unterstützen könne.

Es handelt sich hierbei um eine 1:1 Kopie der Aussagen von CA-Immo-Vorstand Ettenauer zum Angebot einer Beteiligung an der Immofinanz von letzter Woche. Willkommen im Kindergarten, Herr Zehetner!!!

Abgesehen davon, dass man aus der Sicht eines Immofinanz-Aktionärs ob solcher Aussagen nur noch den Kopf schütteln kann, macht es auch inhaltlich keinen Sinn, hier eine reine Kapitalbeteiligung einzugehen. Denn im Unterschied zum Angebot der CA Immo, die sich eine beherrschende Stellung an der Immofinanz sichern könnte, liegt die Sache hier anders: Von einer beherrschenden Stellung kann keine Rede sein, weil es bereits jetzt einen gleich starken Aktionär gibt.

Wir halten es für eine Unverschämtheit, dass der Aufsichtsrat (namentlich IVA-Multifunktionär DDr. Knap) den Vorstand bei derartigen Kasperliaden, hervorgerufen durch gekränkte Eitelkeit, unterstützt!

Vielleicht ist es aber auch mehr als nur gekränkte Eitelkeit und ein paar Leute aus dem aktuellen Management unserer Immofinanz werden zusehends nervös und bekommen Angst, neue starke Miteigentümer könnten sich etwas genauer ansehen, welche fehlerhaften Managemententscheidungen da in den letzten Jahren getroffen wurden.

 

Quartalsbericht Q3 – Erste Eindrücke

Wir sind gerade mit der Analyse des dritten Quartalsberichtes unserer Immofinanz beschäftigt. Nicht zuletzt wegen der spannenden Frage Dividende Ja oder Nein (bzw. mit der damit verknüpften Frage nach dem Bonus für Herrn Zehetner) werden wir diesen und den Geschäftsbericht der Immofinanz besonders genau unter die Lupe nehmen.

Es wird aus diesem Grund auf dieser Website mehrere Einträge zum aktuellen Geschäftsbericht geben.

Der erste Eintrag beschäftigt sich mit den Entwicklungen im Bereich Asset Management. Die PR-Abteilung unserer Immofinanz beehrt uns bei jedem ihrer monatlichen „Investorenupdates“ mit diesem Chart:

assetmanagement 03

Das Chart will Investoren verkaufen, dass man die Auslastung der Büroimmobilien (ausgehend von schwachen 77 Prozent Auslastung im Geschäftsjahr 2013/2014) unter anderem durch Floskeln wie „Serviceorientierung“ im Jahr 2016 auf eine Auslastung von 90 Prozent bringen will.

Das oben gezeigte Chart stammt aus dem „Investorenupdate März 2015“, das vor gut einer Woche publiziert wurde. Demnach ist die Agenda 2016 zur Halbzeit mit einer Steigerung von lediglich einem Prozent bereits jetzt schon nicht mehr realistisch erreichbar. Aber immerhin, es gibt eine Steigerung.

Das ist nur leider – wie wir dem nun vorliegenden Quartalsbericht Q3 per 31. Jänner 2015 entnehmen – nicht richtig.

In Wahrheit ist nämlich die Auslastung bis Ende Jänner nicht nur nicht gestiegen, sie ist sogar gesunken (!) und zwar auf 76 Prozent (Quelle: Q3-Bericht Seite 28).

Versteckt im Investorenupdate März 2015 findet man an anderer Stelle den kleinen Hinweis, dass sich diese Zahlen auf 31. Oktober 2014 beziehen. Den Investoren wurden jedenfalls bis heute offenbar veraltete (positiver scheinende) Zahlen vorgelegt.

Es stellt sich einmal mehr die Frage nach dem Warum?

1. Entweder wurden mit Absicht Zahlen, die zumindest ein kleines Plus, aufweisen verwendet. Vielleicht um die PR-Fassade der „Immobilienmaschine“ aufrechtzuerhalten?

oder

2. und dieses hielten wir für wesentlich schlimmer: In der „Immobilienmaschine“ Immofinanz weiß man wirklich monatelang nicht, wie sich die Auslastung ihrer Immobilien entwickelt

Hier der akkurate Überblick über die Leerstandssituation in Bereich Büro-Immobilien (Vergleich Geschäftsbericht per 30.4.2014 mit Bericht Q3 per 31.1.2015

Auslastung 14 15

CA Immo: Interessante Perspektive? UPDATE

Gestern Abend gab die CA Immo bekannt, den Aktionären unserer Immofinanz ein freiwilliges Teilangebot von EUR 2,80 legen zu wollen.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/4686857/CA-Immo-prescht-vor_Freiwilliges-Teilangebot-fur-Immofinanz-?_vl_backlink=/home/index.do

Der Preis von 2,80 spiegelt leider derzeit die Markteinschätzungen gegenüber der Immofinanz wider und ist ein Resultat der Strategielosigkeit der letzten Jahre. Jeder Aktionär muss das für sich selbst bewerten. Wir erachten grundsätzlich die Perspektive, dass damit endlich Personen mit Immobilien-Know-How eine größere Rolle spielen würden, als positiv.

Wir werden uns die heutige Pressekonferenz der CA Immo ansehen und berichten, was seitens Herrn Ettenauer kommuniziert wird.

Als skandalös und an den Interessen der Aktionäre vorbei ist jedenfalls die heutige diesbezügliche Aussendung von Herrn Zehetner zu werten. Offenbar wird versucht, die Managementfehler der letzten Jahre zuzudecken. Allein ein Blick auf den Aktienkurs der letzten 5 Jahre entlarvt diese Aussendung als lächerlich und wertlos. So geht es jedenfalls nicht!

http://www.onvista.de/news/dgap-news-immofinanz-vorstand-zum-angekuendigten-offert-von-ca-immo-o1-group-viel-zu-gering-deutsch-2133159

UPDATE:

Wir haben die PK von CA Immo und dem Investor O1 Group besucht und weisen neben der hier verlinkten Ad-Hoc-Meldung auch zwei bezeichnende Charts hin:

Zum Einen argumentiert die CA Immo mit dem Aktienkurs unserer Immofinanz und verweist dabei auf die mehr als bescheidene Performance des Papiers in den letzten 5 Jahren. Den Inhalt des Charts werden aufmerksame Leser unseres Blog bereits kennen. Wir verstehen daher die Argumentation von Herrn Ettenauer bezüglich des Preises. Nicht der Überbringer der Botschaft hat Schuld, sondern der, der dafür die letzten Jahre verantwortlich war.

ca slide5Zum anderen halten wir die Aussage auf dem folgenden Chart für bezeichnend und (leider) schmerzhaft richtig:

ca slide4

Man wolle – eigentlich eine Chuzpe gegenüber einem Mitbewerber, nur leider nur allzu verständlich – eine „Langfristige Unterstützung des Immofinanz-Managements in der konsistenten strategischen Neuordnung und Schärfung des strategischen Fokus der Gruppe“.

Und wir als Aktionäre sagen zu dieser Botschaft: Strategische Neuordnung dringend nötig! Strategischer Fokus dringend nötig! Unabhängig von der weiteren Entwicklung, beides hat die Immofinanz seit langem nötig.

 

 

Investorenupdate

Einmal wird im monatlichen so genannten „Investorenupdate“ Erstaunliches zum besten gegeben: In der März-Ausgabe (Hier zu finden: http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/praesentationen/) findet sich auf Seite 40 unter dem Titel „Finanzierung – Struktur“ folgende Information:

Demnach zahlt unsere Immofinanz für ihre Bankverbindlichkeiten den variablen Zinssatz von 2,41%.

Das erscheint angesichts der gesamtwirtschaftlichen Situation exorbitant hoch zu sein. Der Aufschlag auf den Euribor beträgt demnach knapp 240 Basispunkte(der 3-Monats-Euribor beträgt derzeit 0,025 Prozent. Bereits vor dem quantitative easing der EZB war er mit 0,05 Prozent extrem niedrig).

Wir orten zwei mögliche Erklärungen über diese unglaublich hohe Zinsbelastung:

– Entweder wird unsere Gesellschaft wegen ihrer fehlenden Strategie so schlecht eingeschätzt, oder

– es wurde einfach nur schlecht verhandelt.

Beides ist nicht akzeptabel. Wir halten Sie diesbezüglich auf dem Laufenden.

Außerdem dürfen wir Sie an dieser Stelle erinnern, dass am Mittwoch die Q3-Zahlen präsentiert werden. Wir sind gespannt, wie es mit der Gesellschaft und der Dividende (und damit dem Bonus für Dr. Zehetner weitergeht)

 

Ernüchterung im 5-Jahres-Vergleich

Wir mussten uns in einigen unserer jüngsten Beiträge mit der Analyse des angeblichen Kursfeuerwerkes unserer Immofinanz auseinandersetzen, deren Aktienkurs in den letzten zwei Wochen seit der Ankündigung des Interesses der CA Immo an einem Einstieg die Fantasie mancher Aktionäre beflügelt hat.

Wir haben nachgewiesen, dass der Kurs des Papiers trotz dieser kurzfristigen Fantasie noch immer weit hinter nahezu allen vergleichbaren nationalen und internationalen Titeln hinterher hinkt.

Denn dass Immobilienaktien zur Zeit boomen ist wahrlich kein Alleinstellungsmerkmal der Management-Meisterleistungen der Immofinanz-Führung unter Dr. Zehetner. Vielmehr ist es dem aktuellen Zinsniveau geschuldet, dass Immobilienaktien weltweit steigen – analog zur Immofinanz. Nur dass die Aktien des Mitbewerbs dies erstens ohne Übernahmefantasien und Rückkaufprogramme und zweitens in weit größerem Ausmaß geschafft haben.

Dementsprechend ist weiterhin größte Zurückhaltung geboten, wie dieses Chart der 5-Jahres-Performance unseres Papiers zeigt:

chart 5y 0315

Hier zeigt sich eindrucksvoll die jahrelange Seitwärtsbewegung des Papiers: Man steht genau dort, wo man vor 5 Jahren gestanden ist. Man kann sich ausmalen, wo das Papier stünde, hätte die CA-Immo nicht ihr Interesse an einem Einstieg bei unserer Immofinanz öffentlich bekundet und die damit implizierte Hoffnung einer Professionalisierung des Immofinanz-Managements ausgelöst.

Diese Seitwärtsbewegung ist, wie wir auch schon u.a. hier nachgezeichnet haben, angesichts des Umfeldes für Immobilienaktion atypisch und enttäuschend. Sie zeigt aber, woran es wirklich krankt: Die institutionellen Investoren haben sichtlich kein Vertrauen in die Strategie des Managements und investieren lieber und nachhaltig in den Mitbewerb, der durchwegs dramatisch besser performt, sei dies im Jahresvergleich, sei dies in der langfristigeren Perspektive.