Archiv für den Monat: Mai 2015

BUWOG-HV (1) – Übernahmeangst

In gut einer Woche (8.6.) findet eine außerordentliche Hauptversammlung der im letzten Jahr abgespaltenen BUWOG  statt. Die Tagesordnung ist einigermaßen bemerkenswert:

Denn analog zu den fatalen Beschlüssen auf der Hauptversammlung unserer Immofinanz soll offenbar verhindert werden, dass sich ein starker Kernaktionär für die Gesellschaft interessiert.

TOP 1 der Tagesordnung sieht diesbezügliche Beschlüsse über Satzungsänderungen vor: Ziel: Senkung der Schwelle für ein Pflichtangebot sowie neue Beschlussmehrheiten.

Was bei der Immofinanz zwar langfristig fatal, aber immerhin noch irgendwie argumentierbar war, gleitet bei der BUWOG nun vollends ins Lächerliche ab. Denn: Vor welcher Übernahme will sich die BUWOG denn schützen??? Welcher Großinvestor macht Herrn Riedl solche Angst???

Es mag vielleicht sogar sein, dass der Erwerb großer Firmernanteile nicht in jedem einzelnen Fall strikt nach rationalen Gesichtspunkten abläuft. Aber welcher Großinvestor wird so grenzenlos dumm sein, sich mit zB 25 Prozent in eine Gesellschaft einzukaufen, die er damit nicht einmal ansatzweise kontrollieren kann? Denn es gibt ja, wie wir alle wissen, einen dominanten 49%-Aktionär: Unsere Immofinanz.

Man schafft also absurde Regeln um Ereignissen vorzubeugen, die so sicher nie eintreten werden.

Allerdings hat eine derartige Satzungsänderungen massive Implikationen auf den derzeitigen Kernaktionär Immofinanz – mit weitreichenden und nachteiligen Folgen. Dazu mehr nächste Woche.

Rückkaufprogramme: teurer Flop

Das Management unserer Immofinanz unter der Führung von Dr. Zehetner hat seit Ende Dezember mehr als 80 Millionen Euro für zwei große Rückkaufprogramme ausgegeben. Bei Abschluss des gerade laufenden Rückkaufprogrammes werden es rund 110 Millionen sein.

Hier die Zahlen im Detail: (Die detaillierten Zahlen finden sich auf der Website unserer Immofinanz)

Rückkaufprogramm 2014-2015 (bis 6. März 2015) EUR 23,015 Mio.

Rückkaufprogramm 2015 (läuft noch) EUR 57,868 Mio.

110 Millionen Euro. Damit könnte ein immobilienerfahrenes Management eines Immobilienunternehmens einiges tun: Zum Beispiel in Immobilien investieren! Nur zur Verdeutlichung: Unsere Immofinanz hätte damit zwei (bei einer unterstellten Eigenkapitalquote von 50 Prozent) bzw. drei (bei einer realistischeren Eigenkapitalquote von 30 Prozent) ZUSÄTZLICHE Einkaufszentren wie das jüngst eröffnete Zentrum in Lublin bauen können.  Unsere Immofinanz hätte aber auch sechs (bei 50 Prozent Eigenkapital) oder neun (bei 30 Prozent Eigenkapital) ZUSÄTZLICHE Vivo-Center, wie jenes in Krosono bauen können. (Anm. Das nur als Beispiele zur Illustration der Größenordnung. Wir haben mehrfach angemerkt, dass es heutzutage weit sinnvollere Investments als Einkaufszentren in kleinen osteuropäischen Provinzstädtchen gibt)

Unser nicht immobilienerfahrenes Management hat sich aber für diese sündteuren Rückkaufprogramme entschieden. Der Effekt war mehr als bescheiden. Unsere Immofinanz steht im Jahresvergleich nach wie vor ganz hinten in der für das aktuelle Investorenupdate selbst gewählten peer group. Trotz Rückkaufprogramm, trotz starker Zukäufe durch die CA-Immo vor deren Übernahmeangebot.

peer group 0515 Quelle: Investorenupdate Mai (Seite 52)

Dr. Schumy ist nicht zu beneiden. Die vom Vorgänger hinterlassenen Baustellen sind enorm und erfordern immense Anstrengungen. Wir erlauben uns an dieser Stelle die Anregung, das aktuell laufende und vom Vorgänger geerbte Rückkaufprogramm möglichst rasch einer kritischen Prüfung zu unterziehen und alternative Investments zu überprüfen.

 

Problemfall Wienerberg: Mieter-Exodus

Ausgerechnet die teuerste Wien-Fläche der Immofinanz, der Wienerberg, wird immer mehr zum Problemfall.

Nachdem mit Jahreswechsel der Großmieter ÖBB zur Gänze das Areal um die Twin-Towers verlassen hat, ist nun der nächste Ankermieter weg: Der Elektrokonzern ABB zieht nach Niederösterreich, wie das WirtschaftsBlatt gestern berichtete:

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/oesterreich/niederoesterreich/4734893/ABB-ubersiedelt-von-Wien-nach-Niederosterreich

Damit dürfte bezeichnenderweise schön langsam die Immofinanz selber ihr größter Mieter sein, was angesichts der teuersten Flächen, die damit blockiert sind, ohnehin grotesk ist.

Es zeigt sich ganz offensichtlich, dass die großspurigen PR-Gags der Vergangenheit (Stichwort Immofinanz-Inserate mit Superman) und die viel zitierte „Serviceorientierung“ zur Behebung der Leerstandsproblematik ganz offensichtlich nicht gefruchtet haben und man nicht in der Lage ist, den Exodus von langjährigen Mietern zu verhindern.

Mit 2016 wollte unsere Immofinanz einen Vermietungsgrad von 90% bei Büroimmobilien erreichen. Ein halbes Jahr vor dieser Deadline grundelt man noch immer bei stagnierenden rund 75% herum.

Auch hier hat der neue CEO einiges zu tun, um die dramatischen Fehler der letzten Jahre zu beseitigen.

Zehetners „Transaktionen“

Dr. Zehetner hat in seinem letzten öffentlichen Auftritt im Rahmen der a.o. Hauptversammlung auf die Frage, ob es eine Dividende geben wird, sinngemäß folgendes gesagt:

Ob es eine Dividende geben wird oder nicht, kann man noch nicht sagen. Das hängt von vielen Faktoren ab. Zudem arbeite man an einigen Transaktionen, die eine Dividende begünstigen sollen.

Abgesehen davon, dass Dr. Zehetner durch seine von allen anderen Vorständen unterschiedliche, ausschließlich auf die Dividende abstellende Spezial-Bonusregelung, massives (und von uns genauestens beobachtetes) Eigeninteresse hat, wäre es hoch interessant, welche eine Dividende begünstigenden „Transaktionen“ man denn nun vor dem 30.4. getätigt hat.

Bislang wurde dazu nichts verlautbart.

Wäre es nicht an der Zeit, sich dazu zu äußern?

 

Herausforderungen für Dr. Schumy (2)

Nachdem wir uns gestern mit den strukturellen Baustellen, die Dr. Zehetner dem neuen CEO Dr. Schumy hinterlassen hat, beschäftigten, widmen wir uns heute noch zwei weiteren Punkten, die zu lösen mit Sicherheit ein Anliegen der allermeisten Aktionäre sind:

Wie bringt man endlich wieder einen Kursanstieg für die Aktie zustande? Trotz mehrmaliger (extrem teurer) kursstüztender Aktienrückkaufsprogramme steht der Kurs unserer Immofinanz heute bestenfalls dort, wo er bereits vor 5(!) Jahren lag. Im gleichen Zeitraum sind alle vergleichbaren Alternativttitel unserer Immofinanz davongaloppiert. Diese Frage hängt natürlich ursächlich mit der Lösung der gestern diskutierten Probleme zusammen.

Wie werden die schwerwiegenden Dissonanzen mit dem zweitgrößten Aktionär unserer Immofinanz, der CA Immo, gelöst? Die Aktionäre erwarten sich eine rasches und nachhaltiges Zuschütten der einzig und allein von Dr. Zehetner aufgerissenen Gräben. Es wäre wichtig, nach den wochenlangen Entgleisungen und Untergriffen nun einen Schritt auf die CA Immo zuzugehen und gemeinsam Möglichkeiten einer tragfähigen Zusammenarbeit auszuloten. Dazu gehört auch eine entsprechende Vertretung dieses Aktionärs im Aufsichtsrat. Das ist nicht nur ein Gebot der Fairness sondern würde diesem Gremium endlich mehr Immobilienexpertise und damit echte Kontrollfähigkeiten geben.

Wir hoffen, dass sich Dr. Schumy zu all diesen Fragen möglichst bald äußert. Hier ist aus unserer Sicht keine Zeit mehr zu verlieren.

 

 

Herausforderungen für Dr. Schumy (1)

Dr. Schumy ist nun bereits seit 10 Wochen im Immofinanz-Vorstand und agiert nun seit knapp 2 Wochen als CEO unseres Unternehmens.

Bislang haben wir seitens der neuen Führung noch keine Aussagen gehört, wie man die massiven Baustellen, die Dr. Zehetner verursacht und hinterlassen hat, vor hat zu sanieren:

Die eklatant schlechte Auslastung v.a. bei den Büroimmobilien. Wie gedenkt man, die leider weit über dem Branchenschnitt liegenden Leerstände v.a. in Osteuropa in den Griff zu bekommen. Hier braucht das neue Management etwas mehr Fantasie als monatelang von einer „Strategie 2016“ zu reden, und dabei keinen Millimeter voranzukommen. Dies betrifft auch die Auslastung des „Firmensitzes“ Wienerberg, der nach dem Auszug der ÖBB zu einem echten Problemfall geworden ist.

Die Russlandlastigkeit des Unternehmens: Durch den Spin-Off der BUWOG und einige andere Verkaufsentscheidungen (zB Verkauf Logistikbereiche in der Schweiz) wurde sehenden Auges ein hochspekulatives Osteuropapapier mit einer extrem riskanten Ländergewichtung geschaffen. (Die allerdings auch nur halbherzig, da man nach wie vor ein für eine derartige Strategie zu großes Österreich-Standbein hat.)

Die Mietsituation in Russland: Wie sieht die Strategie aus, die unter Dr. Zehetner krisenbedingt reduzierten Mieten wieder auf das ursprüngliche Niveau zurückzuführen?

Misslungene Marketinggags statt tragfähiger Strategie: Wie hat die neue Führung vor, dem Unternehmen wieder eine glaubwürdige und tragfähige Strategie zu geben, anstelle sich hinter leicht zu widerlegenden Marketing-Schlagwörtern, wie „Immobilienmaschine“ zu verschanzen?

Wir werden diese Liste morgen fortsetzen und erhoffen uns rasche Ansagen des neuen Managements. Es ist sicher nicht leicht, die Suppe, die jemand anderer eingebrockt hat, wieder auszulöffeln. Aber es besteht Handlungsbedarf, will man nicht abermals von Analysten, wie es jüngst von der Baader Bank geschehen ist, zurückgestuft werden.

 

 

GASTBEITRAG: Bewusste Fehlberatung durch den Vorstand?

Anbei ein Gastbeitrag eines verärgerten Lesers:

Wir geben den Inhalt vollinhaltlich wieder:

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Sehr geehrte Aktionäre von „unsere Immofinanz“!

Ich gehöre bereits seit einigen Monaten zu Ihrem Leserkreis und teile nach anfänglicher Skepsis mittlerweile sehr oft Ihre kritische Meinung zu den aktuellen Entscheidungsträgern in der Immofinanz AG.

Ich möchte an dieser Stelle die Vorgänge rund um das freiwillige Angebot der CA Immo thematisieren bzw. die lautstarke und eindrlingliche Empfehlung durch Vorstand und Aufsichtsrat, dieses Angebot nicht anzunehmen, da es viel zu niedrig sei.

Denn mir erschien das Angebot der CA Immo (Anm. EUR 2,80) angesichts des in den Wochen zuvor rasant gestiegenen Kurses auch nicht gerade attraktiv.

Deshalb habe ich mich auf die einhellige Empfehlung des gesamten Vorstandes und des gesamten Aufsichtsrates verlassen, dem Angebot nicht näher zu treten.

Nun rasselt der Kurs bereits seit Tagen runter. Wenn das so weitergeht, nähern wir uns mit Riesenschritten einem neuen 5-Jahres-Tiefstand an. Und es wird die Frage zu stellen sein, warum der Kurs sich im Vorfeld so rasant den EUR 2,80 angenähert hat.

Ich fühle mich durch die öffentlichen Erklärungen von Vorstand und Aufsichtsrat völlig falsch beraten und hinters Licht geführt. Denn beide Gremien mussten wissen, dass es nach einem Scheitern des CA-Angebotes nach unten geht. Sei es durch Verkäufe der CA Immo, sei es durch andere institutionelle Investoren, denen die ebenfalls von Vorstand und Aufsichtsrat propagierten Beschlüsse logischerweise nicht behagen, sei es durch ein Abflammen des sehr aktiven Rückkaufprogrammes der Immofinanz selbst.

Ich habe zwischenzeitlich mit einigen Aktionären, allesamt Klein- und Kleinstaktionäre, und Teilnehmern der letzten HV gesprochen, die das gleich sehen. Zumindest einer von ihnen hat sich bereits an zwei Prozessfinanzierer gewandt und hat vor, diese seiner Meinung nach eindeutige Fehlberatung durch Vorstand und Aufsichtsrat rechtlich zu bekämpfen.

Ich habe vor, mir diesen Schritt ebenfalls zu überlegen.

Ich ersuche Sie um Verbreitung dieses Beitrages.

beste Grüße

Zehetners Erbe – erster Vorgeschmack

Gestern kam auch das Immofinanz-Leibmedium Börseexpress nicht mehr umhin, nach der fast peinlichen Zehetner-Hagiografie am 1. Mai eine saftige Ernüchterung publizieren zu müssen:

Die Analysten der Baader-Bank senkten das Kursziel der Aktie unserer Immofinanz dramatisch von 3 auf 2,40 Euro und stufen das Papier mit „Sell“ ein.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/1548601/fullstory

Die Begründung ist für aufmerksame Leser unseres Blog wenig überraschend:

– Das hausgemachte und sehenden Auges so gewollte Russland-Risiko der Aktie. Ohne Not wurde unsere Gesellschaft (u.a. durch den BUWOG Spin Off) in ein Hochrisikopapier umgewandelt. Dafür ist nun einmal mehr der Preis zu zahlen.

– Die die Gesellschaft möglicherweise auf Jahre lähmenden Beschlüsse auf der Hauptversammlung (Senkung der Pflichtangebotsschwelle auf 15 Prozent), die die Analysten der Baader Bank wie wir als absolut streubesitzfeindlich sehen.

– Lediglich bei der Dividende – die Baader-Bank erwartet für das Geschäftsjahr 2014/2015 keine – sind wir in der Beurteilung nach wie vor vorsichtig. Stichwort: Die ausschließlich von der Ausschüttung einer Dividende abhängige Bonuszahlung für Herrn Zehetner. Hier werden wir genau beobachten, wie sich Herr Schumy und der Aufsichtsrat verhalten.

Dieser Analyse werden wohl weitere Schwierigkeiten auf dem Zehetner-Erbe folgen. Dr. Schumy ist nicht zu beneiden.