Archiv für den Monat: Juni 2015

Investorenupdate Juni (2) – Einzelhandel

Bereits in unserem letzten Eintrag haben wir uns dem aktuellen Investorenupdate gewidmet und eine ziemlich schamlose Schummelei (man könnte es auch anders ausdrücken) mit der Darstellung der Leerstände bei den Büroimmobilien aufgedeckt.

Heute erlauben wir uns mit Hinweis auf das aktuelle Investorenupdate einen Überblick und einen Quervergleich auf das Segment Einzelhandel. Die folgende Gegenüberstellung zeigt (auch vor dem Hintergrund des zumindest zweischneidigen Russlandrabattes seit Ende 2015) die Zahlen aus den Investorenupdates Dezember 2014 (Zahlen Q1) und Juni 2015 (Zahlen Q3)

IIAGROUP

Diese Entwicklung zeigt, wie sehr die Russland-Fixierung unserer Immofinanz in diesem Segment schadet. Die dramatischen Mietausfälle in Russland (Rückgang um 6,4 Millionen  in einem Quartal) können von im Bereich Einzelhandel aufgrund des hier ebenfalls schon mehrfach behandelten grundsätzlichen Zukunftsdilemmas) überhaupt nicht aufgefangen werden (Gesamtrückgang 6,1 Millionen Euro).

Es stellen sich einmal mehr die Fragen:

1. Wann gedenkt man, in Russland wieder auf die alten Mietniveaus zurückzukommen?

2. Ist der Bereich Einzelhandel wirklich noch zukunftssicher (Stichwort Onllinehandel)?

Auf die Beantwortung dieser brennenden Fragen warten wir leider noch immer.

Investorenupdate Juni 2015 – Leerstände

Die von uns bereits mehrfach kritisierten Investorenupdates unserer Immofinanz werden (vorerst?) in nahezu identischer Form auch vom neuen Management weitergeführt.

Leider hat die Schönfärberei im aktuellen Investorenupdate sogar noch zugenommen.

Beispiel Leerstände im Bereich Büroimmobilien. Hier wurde uns ein Jahr lang in den Investorenupdates eine „Agenda 2016“ verkauft, mit der man die Vermietungsgrade über 90 Prozent heben wollte.

chart serviceorientierung

An dieser Auslastung hat sich, wie dem aktuellen Investorenupdate zu entnehmen ist, nichts geändert, sie ist sogar, (im folgenden Bild links oben) noch einmal auf 76,5 Prozent gesunken.

Büro 0615

Vom Ziel, bis 2016 mehr als 90 Prozent Auslastung zu erreichen, ist man weiter weg als je zuvor. Was ist die Gegenmaßnahme unserer PR-Maschine Imnmofinanz? Sie hat die Chuzpe und lässt einfach die Auslastung weg und ändert das Chart auf folgende manipulative Weise:

büro2juni

Man lässt still und heimlich das „2016“ verschwinden und macht aus der aktuellen – noch schlechter gewordenen – Zahl einfach ein „<90 Prozent“. So wird die Immofinanz ihre strukturellen Probleme ganz sicher nicht in den Griff bekommen. Auch bei dieser PR-Fixierung, die sehr oft zur Stolperfalle für Selbstfaller wird, muss Herr Schumy dringend ansetzen.

Der „Erfolg“ des Aktienrückkaufprogrammes

Das am 1.4.2015 gestartete (vom Management Dr. Zehetner initiierte) bereits zweite Aktienrückkaufprogramm dieses Jahres geht dem Ende entgegen. Für uns ist es Zeit, eine erste Bilanz zu ziehen.

Aktienrückkäufe haben den Sinn, erstens den Kurs positiv zu beeinflussen und zweitens, den Net Asset Value (NAV) pro Aktie zu erhöhen.

Dafür gab unsere Immofinanz mit Stand 12.6.2015 mehr als 76,5 Millionen Euro aus (Quelle: http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/aktie/aktienrueckkaufprogramm/).

1. Einfluss auf den Aktienkurs

Während des Rückkaufprogrammes gab es tatsächlich deutliche Bewegung des Aktienkurses, allerdings, wie die Aktionäre leidvoll feststellen müssen, nach unten!

Chart0615

Der Kurs der Aktie gab seit Beginn des Rückkaufprogrammes um ganze 20 Prozent (!) nach und das Papier notiert damit dort, wo es vor 5 Jahren auch notierte und ist auf dem Weg zum niedrigsten Kurswert seit drei Jahren.

Durchschnittlich kaufte die Immofinanz um EUR 2,64 zurück. Der Kurs liegt nun bei EUR 2,20. Dies ist vor dem Hintergrund der lautstarken Empfehlungen von Vorstand und Aufsichtsrat, das damalige Angebot der CA Immo (2,80) NICHT anzunehmen, da es viel zu niedrig sei. Ein besonderes Ärgernis, das – so hören wir – manche Aktionäre bereits rechtlich prüfen lassen.

Fazit: Die Immofinanz hat ihr Ziel, mit dem Rückkaufprogramm den (in Relation zu anderen vergleichbaren Aktien weit unterdurchschnittlichen) Kurs nach oben zu drücken, nicht erreicht. Im Gegenteil: Die Aktie stürzte trotz dieses 75 Millionen-Programmes regelrecht ab.

2. Einfluss auf den NAV:

Mit jedem Rückkaufprogramm steigt natürlich der Net Asset Value pro Aktie. Das ist auch hier der Fall: Gemessen am bisherigen NAV von EUR 4,40 und dem durchschnittlichen Rückkaufkurs von EUR 2,64 ergibt sich eine Differenz von EUR 1,66. Multipliziert mit den zurückgekauften 29 Millionen Stück ergibt sich ein NAV-Effekt von rund 51 Millionen Euro.

Somit hat sich der NAV um 0,05 Cent (51 Millionen EUR dividiert durch 1,1 Milliarden Aktien) erhöht. Anders gesprochen: Der NAV erhöhte sich  um nur 1(!) Prozent. Das ist der Erfolg der eingesetzten 75 Millionen Anleger-Euro.

Die Frage, die sich nun stellt: Wäre ein alternatives Investment erfolgreicher gewesen? Unterstellen wir ein Immofinanz-Management mit Immobilienexpertise. Unterstellen wir weiters ein zumindest teilweises Funktionieren der viel zitierten „Immobilienmaschine“, hätte man diese 76 Millionen auch in Immobilien investieren können.

Rechenbeispiel: Eigenkapital 76 Mio, Fremdkapital (Annahme 66 Prozent Fremdmittel) 154 Millionen = Investment von EUR 229 Millionen. Durchschnittliche erwartete Rendite 6,5 Prozent = 15 Mio pro Jahr. Abzüglich Fremdkapitalzinsen = Netto-Zinsertrag rund 12 Millionen Euro pro Jahr.

Eine Immobiliengesellschaft mit einem Management mit Immobilien-Know How hätte wohl so gehandelt und den selben NAV-Effekt des teuren Rückkaufprogrammes in gut 4 Jahren erzielt (12 Mio mal 4). Und die Gesellschaft könnte weiter von den zusätzlichen Immobilien profitieren.

Fazit: Auch hier zeigt eine einfache Opportunitätskostenrechnung: der Erfolg des Aktienrückkaufprogrammes steht in keinem Verhältnis zu alternativen Investments.

Wir wissen leider: Dieser Vergleich hinkt. Setzt er doch ein Management mit Immobilienexpertise und eine funktionierende „Immobilienmaschine“ voraus. Das Management Zehetner hat sich, wie wir wissen, für den Aktienrückkauf entschieden.

Es wird endlich Zeit, das Ruder herumzureißen!

Verkauf der BUWOG-Anteile der Immofinanz

Nach dem Spin off der BUWOG im letzten Jahr hält unsere Immofinanz noch rund 49 Prozent an der Gesellschaft. Dr. Zehetner bzw. die Immofinanz haben mehrmals angekündigt, diese Anteile zu verkaufen.

Bislang wäre man als wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch davon ausgegangen, dass die Immofinanz zumindest einen potenten Kernaktionär sucht, der ihr ein großes Paket abkauft. Ein großes Paket sichert den Einfluss auf die BUWOG und der Käufer wäre daher mit Sicherheit bereit gewesen, dafür einen Paketzuschlag auf den Aktienkurs zu zahlen. Mit 30 Prozent wäre dieser Kernaktionär sofort (vor der Immofinanz) der deutlich stärkste Einzelaktionär geworden. Durch die Herabsetzung der Schwelle auf 20 Prozent wird diese für die Immofinanz monetär beste und einfachste Strategie, wie berichtet, nahezu verunmöglicht.

Wohin die Reise wohl geht, wurde bei der BUWOG-Hauptversammlung klar. In entlarvender Offenheit wurde den Aktionären diese Begründung gegeben:

BUWOG 49

Durch die „Monetarisierung der BUWOG-Beteiligung wird der Streubesitzanteil entsprechend steigen“.

Mit anderen Worten: Entweder wurden die Aktionäre bei der Hauptversammlung falsch informiert, oder die Immofinanz hat ganz offensichtlich vor, die Anteile in den Streubesitz, also normal über die Börse zu verkaufen.

Was für das für die Aktionäre der BUWOG (zu einem Großteil ja auch Aktionäre unserer Immofinanz bedeuten:

 

Ein Verkauf eines derart riesigen Aktienpaketes über die Börse würde die Aktie massiv unter Druck bringen.

Angesichts des riesigen Volumens, gibt es aus unserer Sicht über den Verkauf an der Wiener Börse keine kursschonende Möglichkeit, dies zu tun. Selbst, wenn die Immofinanz, jeden Tag das derzeit gehandelte Durchschnittsvolumen anbietet, müsste sie dies über ein Jahr lang – jeden einzelnen Tag – machen. Die Aktie müsste zwangsläufig nachgeben.

Die einzige kursschonende Verkaufsmöglichkeit wäre jener über die Frankfurter Börse. Würde die Immofinanz hier jeden Tag das derzeit gehandelte Durchschnittsvolumen anbieten, wäre das mit Sicherheit kursschonend, denn bei einem durchschnittlichen Handel des dortigen Flop-Papiers zwischen 0 (!) und ein paar wenigen Tausend Stück, wird von einer Kursrelevanz kaum auszugehen sein. Der Verkauf würde sich aber auf Basis der Durchschnittsumsätze in Frankfurt und via Xetra allerdings rund 30 Jahre (!) hinziehen.

Xetra: http://www.finanzen.at/kurse/historisch/BUWOG/FSE/11.5.2014_11.6.2015

Frankfurt: http://www.finanzen.at/kurse/historisch/BUWOG/FSE/11.5.2014_11.6.2015

Wir hoffen, dass uns Herr Schumy bald – spätestens auf der HV im Herbst – erklärt, wie er dieses schwerwiegende Problem angeht.

 

 

BUWOG-HV

Die gestrige BUWOG-HV lieferte dank der geballten Kraft des Hauptaktionärs Immofinanz die erwarteten Ergebnisse: Künftig muss ein Aktionär, sollte er die Schwelle von 20 Prozent überschreiten, ein Pflichtangebot machen.

Wir haben schon darauf hingewiesen, dass das unserer Meinung nach aus Sicht der BUWOG strategisch wenig sinnvoll ist. Aus Sicht der Immofinanz ist es sogar hoch problematisch, da man sich de facto die Chance nimmt, ein größeres Paket an einen Einzelaktionär zu verkaufen.

Erstaunlich war nun das in den Unterlagen und in der Präsentation des AR-Vorsitzenden gebrachte Argument, warum dies denn segensbringend für die BUWOG sein soll.

Dies sei, so der AR-Vorsitzende, wichtig, da bei Gesellschaften mit hohem Streubesitz schnell jemand mit einem Minderheitsanteil dominieren könne. Und dieser Streubesitz werde ja, wenn die Immofinanz ihre Anteile monetarisiert, noch größer werden.

Das ist interessant: Das heißt wohl mit anderen Worten: Die Immofinanz hat allen ernstes vor, ihre Aktien über die Börse abzustoßen (und keinen strategischen Kernaktionär reinzuholen). Diese entlarvende Offenheit hatten wir von den Herren Eckert und Riedl nicht erwartet.

Wir dürfen uns also in den nächsten Monaten auf sinkende Kurse einstellen.

Auch das ist ein Erbe von Herrn Zehetner.

BUWOG-HV (2) – Das Dilemma der Immofinanz

Wie wir bereits am Freitag berichteten, will sich die BUWOG auf ihrer Hauptversammlung am 8.6. mit eigenartigen Satzungsänderungsbeschlüssen vor einer imaginären Übernahme schützen.

Dass es diesen Übernahmeinteressenten nicht geben wird, liegt am 49 Prozent-BUWOG-Anteil unserer Immofinanz.

Wie will im Rahmen der neuen Konstellation die Immofinanz je ihre 49% – wie zigmal angekündigt – zu Geld machen?

Künftig müsste jemand, der ein Paket von 20 Prozent (zB von der Immofinanz) erwirbt, ein Übernahmeangebot für alle stellen. Das wird natürlich niemand machen. Genausowenig ist es realistisch, einen Investor für 19 Prozent zu finden, wenn die Immofinanz danach immer noch mit 30 Prozent alles dominiert.

Dieser Weg des Paketverkaufs wird damit künftig extrem erschwert (Bei einer Schwelle von 30 Prozent wäre es problemlos gegangen und wäre attraktiv für einen Investor gewesen).

Will die Immofinanz die Aktien nun via Börse abgeben? Abgesehen davon, dass dies ewig dauern würde, fragt man sich einmal mehr, warum man damals dann diesen seltsamen Weg eines spin Off gegangen ist, anstatt einen richtigen IPO zu machen.

Die Immofinanz befindet sich in einer – einmal mehr selbst gestellten – Falle. Auch diese von Dr. Zehetner eingebrockte Suppe wird Dr. Schumy auslöffeln müssen.

Wir sind gespannt, wie man sich gegenüber der Hauptversammlung erklärt. Wir werden natürlich berichten.

Website: Irreführung oder Unfähigkeit?

Die Website unserer Immofinanz ist ein Fall für sich.

Manche Ereignisse, wie jede kleine Neuvermietung werden groß hinausposaunt, bei anderen – wichtigeren Punkten – ist man entweder schlampig oder führt die Aktionäre mutwillig in die Irre.

Wir haben an anderer Stelle schon aufgedeckt, dass man zum Beispiel monatelang völlig falsche Zahlen betreffend die BUWOG in den monatlichen Investorenupdates mitgeschleppt hat.

Diesmal betrifft es den Bereich Logistik. Auf der betreffenden Subsite unserer Immofinanz ist folgendes zu lesen:

„Der Schwerpunkt unserer Logistikaktivitäten liegt im aktiven Asset Management von Bestandsimmobilien. Wir nutzen das Potential des Logistikmarkts in unseren Kernländern, sowie in der Schweiz.“

Schweiz? Als gut informierte Aktionäre wären wir bislang immer davon ausgegangen, dass sich die Immofinanz bereits vor über einem halben Jahr aus der Schweiz zurückgezogen hat. (Was wir – Stichwort Russlandlastigkeit – damals auch kritisiert haben). Hinausposaunt hat es die Immofinanz PR-Maschine damals jedenfalls.

Entweder, geschätzte Verantwortliche unserer Immofinanz, will man mit diesen fast schon systematischen Fehlinformationen auf der Website die Aktionäre in die Irre führen, oder das Investor Relations-Team bekommt wirklich nicht mit, was im Management und in der PR-Abteilung so alles passiert.

Wor hoffen, dass der neue CEO auch diese mehr als offensichtlichen internen Baustellen angeht.