Archiv für den Monat: Juli 2015

Leerstände Wien

Wir sind anlässlich des kommenden Geschäftsberichtes neben der Information, ob unsere Immofinanz doch noch einen dividendenfähigen Gewinn zusammenrechnet (und damit Herrn Zehetner seinen Spezial-Bonus sichert), auch auf andere aktuelle Kennzahlen gespannt:

Zum Beispiel, was die Leerstands-Situation betrifft. Hier schafft es unsere Gesellschaft ja bis heute nicht, den Aktionären (oder allenfalls interessierten Investoren) aktuellere Zahlen als die vom Jänner zu liefern.

Interessant wird zum Beispiel die Lage in Wien sein. Hier zog ja zum Jahreswechsel mit den ÖBB ein Großmieter aus dem Twin Tower im Wienerberg aus. Dies wurde wohl erst zu einem Teil durch den Neumieter Vaillant kompensiert. Aber es gibt ja weitere Baustellen: Entlang der Südosttangente zwischen St. Marx und dem Verteilerkreis Favoriten dürfte zum Beispiel nahezu ein ganzes Objekt freistehen: Großflächig werden am dortigen Immofinanz-Gebäude durch EHL freie Flächen bis zu 7000m2 (!) beworben.

Es wäre dringend geboten, den Aktionären hier laufend aktuellere Updates zu geben. Spätestens bei vorliegen der Zahlen per 30.4. wird man aber Farbe bekennen müssen.

 

GASTBEITRAG: Einzelhandel – das Drama nimmt seinen Lauf

Geschätzte Leser: Wir dürfen an dieser Stelle wieder einen Gastbeitrag veröffentlichen. Der Schreiber hat sich an dieser Stelle schon einmal intensiv Gedanken über die Zukunft des Einzelhandels , jenem Bereich, bei dem unsere Immofinanz in Osteuropa alles auf eine Karte zu setzen scheint, gemacht.

Heute früh erreichte uns dieser Gastbeitrag, den wir wieder im Volltext veröffentlichen:

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Einzelhandel – das Drama nimmt seinen Lauf

Ich verfolge ja bereits seit mehr als zwei Jahren die zunehmende Fixierung der Immofinanz auf Einkaufszentren in verschiedener Größe auf diversen Märkten wie Polen und Russland.

Ich halte und hielt diese Schwerpunktsetzung für einen kolossalen Fehler. Man muss sich nicht einmal professionell mit dem Einzelhandel beschäftigen. Auch Laien können aus ihrem persönlichen Einkaufsverhalten ableiten, dass sich der Markt mit rasender Geschwindigkeit wandelt.

Der Onlinehandel hat längst nicht nur Bücher (Amazon) und Elektronikartikel (Amazon, ebay und viele andere) erfasst. Längst ist hat er auch in anderen Segmenten, wie der Bekleidungsbranche (Zalando und viele andere) Einzug gehalten.

Seit Jahren wird diese Thematik unter Experten diskutiert, bis ins Management der Immofinanz scheint dies bis heute nicht durchgedrungen zu sein. Freudig werden weiter Zentren an allen möglichen (und leider auch unmöglichen) Standorten errichtet.

Gestern war es einmal mehr die Wirtschaftskammer, die vor den dramatischen Umwälzungen im Handel (lediglich der Bereich Lebensmittel ist noch kaum betroffen) durch das Internet gewarnt hat. Der Kurier berichtete unter anderem davon.

http://kurier.at/wirtschaft/marktplatz/jeden-tag-sperren-fuenf-geschaefte-zu/143.883.362 (Anm. Link eingefügt)

Was es nicht nur meiner Meinung in einem Portfolio einer modernen Immobiliengesellschaft mittelfristig braucht, ist eine Schwerpunktsetzung auf den Bereich Logistik und keine auf den Einzelhandel.

Die Immofinanz macht ziemlich genau das Gegenteil. Das ist meines Erachtens auch einer der Hauptgründe, warum die Aktie – um eine Anleihe aus den Handel zu nehmen – wie Blei in den Regalen liegen bleibt.

Mit der Bitte um Veröffentlichung auf Ihrer Plattform.

 

Verkäufe von Wien-Immobilien

Wie bereits berichtet, veräußerte unsere Immofinanz in den letzten Monaten Immobilien in Wien um insgesamt 100 Millionen Euro.

http://www.immofinanz.com/de/presse/pressearchiv/ID1342/immofinanz-hat-wohnimmobilien-und-hotel-in-wien-verkauft/

Dieses Faktum muss in mehrfacher Weise kritisiert werden.

1. Der Verkauf erfolgte in Paketen und erfolgte mehrheitlich an Versicherungen (Sparkassen Versicherung und Wiener Städtische). Angeblich wurde über dem Buchwert verkauft, aber, dass gerade Versicherungen im Paket mehr geboten hätten als bei Einzelverkäufen an unterschiedliche Bieter, erscheint sehr unwahrscheinlich. Es scheint fast so, als hätte der Verkauf schnell über die Bühne gehen müssen.

2. Mit dem Verkauf und der sukzessiven Aufgabe des Österreich-Portfolios wird der strategielose Weg einer Osteuropa-Fixierung – noch dazu mit dem ohnehin problematischen Schwerpunkt auf Einkaufszentren weitergegangen. Denn, während in Österreich verkauft wurde, wurde etwa im selben Ausmaß wieder in kleine Einkaufszentren in osteuropäische Provinzstädte investiert. (Zum Beispiel in Krosno, einer polnischen Kleinstadt unweit der Grenze zur Ukraine http://www.immofinanz.com/de/presse/pressearchiv/ID1265/immofinanz-group-errichtet-weiteres-vivo-einkaufszentrum-im-polnischen-krosno/)

3. 100 Millionen in Wien verkauft, 100 Millionen in Provinzstädtchen investiert. Oder alternativ: 100 Millionen für völlig wirkungslose – ja sogar kontraproduktive – Rückkaufprogramme verpulvert.

Man kann es drehen und wenden, wie man will. Es läuft alles andere als rund in der Immofinanz. Das problematische Erbe von Herrn Zehetner und seiner Managementleistungen wiegt schwer.

 

 

 

Investorenupdate (2) – Russland

Die Investorenupdates, die die PR-Abteilung unserer Immofinanz regelmäßig auf die Aktionäre loslässt, sind – bei aller Kritik an ihrer Fehlerhaftigkeit und Nebelgranatenanmutung – trotzdem immer wieder Fundus für erhellende Informationen. So auf die aktuelle Mutation für den Monat Juli.

Folgendes Chart (auf Seite 11) zeigt die Geschäftsentwicklung Russland mit Stand 31.1.2015 (!)

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Die selbst gewählte Fokussierung der Gesellschaft auf Osteuropa und die damit einhergehende dramatische Veränderung des Risikoprofils unserer Immofinanz führt zu einer starken Abhängigkeit vom russischen Markt.

Die Entwicklung ist einigermaßen dramatisch: Die Buchwerte sinken deutlich. Noch dramatischer ist die Situation bei den Mieterlösen: Diese brechen regelrecht in sich zusammen. Die selbe Entwicklung zeigt sich auch bei der stetig zurückgehenden Auslastung.

Es ist leider schade, dass die Immofinanz in einer derart rasanten und volatilen Situation nicht in der Lage oder Willens ist, den Aktionären ein halbwegs aktuelles Bild der Lage zu geben (Die Zahlen sind ein halbes Jahr alt!)

Im Dezember wurde den Russland-Mietern ein – von uns kritisierter – Sonderrabatt gegeben. Dessen Auswirkungen kann man nur erahnen: Wir vermuten einen Schuss ins Knie, da Ende Jänner sowohl Erlöse als auch Auslastung zurückgingen.

Warum werden den Aktionären aktuellere Informationen vorenthalten? Will man etwas verschweigen, oder ist man trotz der mit viel Eigenlob ausgestatteten Immobilienmaschine nicht in der Lage, auf Knopfdruck einen aktuellen Überblick über die Auslastungssituation zu haben?

Neues Investorenupdate – alte Fehler

Vor wenigen Tagen wurde ein neues „Investorenupdate“ auf die Aktionäre unserer Immofinanz losgelassen und leider wurde die von uns zuletzt kritisierte Schönfärberei beibehalten. Unsere diesbezügliche Kritik muss daher vollinhaltlich aufrecht bleiben.

Schönfärberei geht dann allerdings nicht, wenn man um präzise nackte Zahlen nicht herumkommt. Hier verdüstert sich das Bild weiter:

Das folgende Chart auf Seite 52 der Präsentation zeigt die Entwicklung der Peer-Group im Jahresvergleich. Die Aktie unserer Immofinanz hat gerade in den letzten Monaten noch einmal besonders nachgegeben und landet – wie immer in den letzten 12 Monaten – ganz am Ende des Feldes. Nimmt man einen anderen Beobachtungszeitraum, etwa das unheilvolle Announcement der BUWOG-Abspaltung im März 2014, ist die Entwicklung noch deutlich dramatischer.

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Die Ursachen für diesen extremen Vertrauensverlust bei den Investoren bleiben die Alten: Es ist nach wie vor keine klare Strategie erkennbar, und falls man doch so etwas wie Spurenelemente entdeckt, die einem bestimmten Muster folgen, ist dies leider nur ein Beweis dafür, das etwas falsch in diesem Unternehmen läuft.

Ein Beispiel: Vor kurzem wurden weitere Immobilien in Wien verkauft, ein u.a. als Hotel genutztes Haus nähe Westbahnhof.

http://www.immofinanz.com/de/presse/pressearchiv/ID1342/immofinanz-hat-wohnimmobilien-und-hotel-in-wien-verkauft/

Nun kritisieren wir nicht einmal die Porfoliobereinigung (hin zu Gewerbeimmobilien), aber wir äußern einmal mehr die Kritik, dass mit diesem Erlös erstens wieder nur in drittklassigen osteuropäischen Provinzstädten investiert wird, und zweitens mit dem Österreich-Abverkauf die ohnehin schon dramatische Osteuropa-Lastigkeit und damit die Akzentuierung der Aktie als Hochrisikopapier zunimmt.

Einmal mehr plädieren wir für eine Schubumkehr in diesem Bereich und haben unsere Hoffnung in den neuen CEO Schumy noch nicht aufgegeben. Aber dafür muss er sich bald von den düsteren Schatten der Ära Zehetner lösen.

Dr. Schumy – der Ruhepol

Wie in unserem letzten Blogeintrag, wo wir den Absturz unserer Immofinanz im Trend-Ranking dokumentierten, bleiben wir beim selben Magazin.

In einem kurzen Beitrag wird Dr. Schumy charakterisiert und als „Ruhepol“ bezeichnet. Bislang gab es ja kein einziges öffentliches Statement des doch schon seit einiger Zeit im Amt befindlichen neuen CEO. Im Trend steht nun, dass er Medientermine erst im Herbst vergibt.

Einerseits ist es wohltuend, den CEO nicht auf jeder noch so unwichtigen medialen Hochzeit tanzen zu sehen, wie man es beim Vorgänger sah. Bei diesem schien ein Auftritt in völlig unwichtigen Medien wie dem Börseexpress stets wichtiger als zB eine Road Show oder ein Conference Call zu sein.

Allerdings hat der Vorgänger derart viele Baustellen hinterlassen, dass die Verunsicherung der Aktionäre mit jedem Tag größer wird. Wir  stellen deshalb die Frage in den Raum, ob ein derart langes Zuwarten wirklich die richtige Strategie ist.

Oder ist das Erbe von Dr. Zehetner noch viel desolater als befürchtet und man muss erst die allergrößten Probleme entschärfen, bevor man sich überhaupt an die Öffentlichkeit trauen darf. Es würde uns nicht überraschen.

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Der Mann des Jahres – die Bilanz

Ende 2013 wurde Dr. Zehetner zum Mann des Jahres des Wirtschaftsmagazins Trend gekürt. Die Trend-Hagiografien haben allerdings den legendären aber eher zweifelhaften Ruf, dass die dort ausgezeichneten Manager sich nachher nicht selten alles andere als dieses Titels würdig erweisen.

Nicht selten erfolgt nach einigen Jahren der Absturz.  Bei Dr. Zehetner musste man darauf nur 18 Monate warten. Seine in diesem Zeitraum hingelegte Performance (die hier auf diesem Blog sehr ausführlich kritisch gewürdigt wird), musste sogar der Trend eingestehen.

Die Immofinanz, das Unternehmen des Mannes des Jahres, stürzte im soeben veröffentlichen Trend-Ranking Top500 – Österreichs erfolgreichste Unternehmen dramatisch ab.

Belegte unsere Immofinanz im Jahr 2013 immerhin noch Platz 98, wurde sie im Jahr 2014 regelrecht durchgereicht und landete nur noch auf Platz 138.

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Gerne wird bei der Kritik am Unternehmen dann die BUWOG als Entlastungszeuge angeführt. Das ist im Trend-Ranking leider auch nicht möglich. Denn auch die BUWOG – bereits für das 2013er-Ranking separat geführt, verlor ein paar Plätze, wenngleich weit nicht so dramatisch wie die Immofinanz: von 244 auf 248.

Neben Kurssturz, Dividendenstreichung nun auch hier eine ganz nüchterne und umso vernichtende Bilanz der katastrophalen Ära Zehetner

10 Monate „Unsere Immofinanz“ – es braucht uns mehr denn je!

Vor mittlerweile 10 Monaten entstand nach langen Diskussionen im Vorfeld dieser Aktionärsblog, der Fehlentwicklungen und Managementfehler unserer Immofinanz beim Namen nennt und einen Beitrag leisten will, das Ruder unserer Gesellschaft, deren Aktienkurs als einziger im gesamten Vergleichssegment seit 5 Jahren nicht vom Fleck kommt.

In unserem ersten Blogeintrag begründeten wir ausführlich unsere Bedenken gegenüber dem Management unter Dr. Zehetner. (u.a. mangelnde Strategie, Fehlentscheidungen und fehlgeleitete Kommunikationspolitik)

Heute, 10 Monate später, müssen wir sehen, dass sich die Situation in den letzten Monaten der Ära Zehetner nicht nur nicht gebessert, sondern nocheinmal dramatisch zugespitzt hat.

 

Zur Veranschaulichung der Fehlentwicklung präsentierten wir vor 10 Monaten u.a. dieses Chart.

 

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10 Monate später ist einiges passiert – man pumpte insgesamt 102 Millionen Euro in zwei Aktienrückkaufprogramme. Derartige Programme sollen den Aktienkurs beeinflussen.

Mitweberber wie die CA Immo machten dies nicht.

Der Effekt auf den Aktienkurs blieb, da die Aktie für Institutionelle Investoren wegen mangelnder Strategie nach wie vor keine attraktive Option ist, aus – im Gegenteil: Das Papier viel noch weiter hinter den Mitbewerbern zurück.

Das Papier unserer Immofinanz notierte gestern auf einem traurigen Kurs von 2,11 Euro – noch einmal rund 15 Prozent unter dem Niveau vor 10 Monaten!

Die Schere zu allen anderen vergleichbaren Immogesellschaften ging trotz vieler Rückkaufsmillionen noch einmal weiter auseinander.

Dr. Zehetners Politik hinterließ eine Aktie, die am Boden liegt und einen Vertrauens-Scherbenhaufen.

Bisher hat das neue Management noch keine sichtbaren Maßnahmen einer Schubumkehr gesetzt. Deshalb braucht es uns in der aktuellen Situation mehr denn je.

Mir bleiben für Sie, liebe Leser, dran!