Archiv für den Monat: August 2015

Aus dem Geschäftsbericht (2) – Kennzahlen

Auch der aktuelle Geschäftsbericht (S. 83) liefert den Aktionären unserer Immofinanz die wichtigsten Ergebniskennzahlen:

Kennzahlen Ergebnis 15

Leider müssen wir an dieser Stelle nahezu wortident wiederholen, was wir bereits vor einem Jahr anmerken mussten: nahezu alle Kennzahlen sind tiefrot. Hier die Kennzahlen aus dem „alten“ Geschäftsbericht (GM 2014/14 S. 101) zum Vergleich:

Kennzahlen 1314

Besonders die stetige heftige Entwicklung bei den Cash Flow Kennzahlen ist besorgniserregend. Der Cash Flow hat sich in lediglich 2 Jahren halbiert! Ebenso dramatisch die nun bereits im zweiten Jahr hintereinander klar negative Entwicklung bei den Mieterlösen.

Zudem fällt auf, dass  die Zahlen per 30.4.2014 (Im aktuellen Geschäftsbericht Spalte ganz rechts; im Geschäftsbericht 2013/2014 Spalte ganz links) nicht identisch sind. Der Geschätsbericht gibt aber keinen einzigen Hinweis darauf, etwa per Fußnote, warum sich diese Zahlen verändert haben.

Auch diesbezüglich haben sich die Aktionäre Besseres verdient. Wir hoffen, dass Herr Schumy auch im Service die in den letzten 5 Jahren eingerissenen Unzulänglichkeiten und Fehler (auch in den so genannten Investorenupdates) abstellt.

 

 

 

Aus dem Geschäftsbericht (1) – Leerstände Büro

Als regelmäßige Leser unseres Blog wissen Sie. dass die Problematik der Leerstände nicht nur ungelöst ist, sondern sie sich auch immer mehr zustpitzt.

Dr. Zehetners PR-Abteilung versuchte in ihren monatlich erscheinenden „Investorenupdates“ durch kreative Vorgriffe auf die Zukunft (im Rahmen einer „Strategie 2016“ wollte man mittels Floskeln wie „Serviceorientierung“ bis 2016 die Auslastung im Büromarkt von knapp unter 80% auf über 90% steigern) die Realität zu camouflieren. Spätestens mit Vorliegen des aktuellen Geschäftsberichtes erkennen die Aktionäre Schwarz auf Weiß (bzw. like for like), dass sich alle unsere Befürchtungen bewahrheitet haben.

Auf Seite 73 des vorliegenden Geschäftsberichtes 2014/2015 findet sich folgendes Chart mit den Auslastungs-Eckdaten. Unsere Immofinanz erzielt im Bürosektor nur noch eine Auslastung von 75 Prozent. Das ist dramatisch, zumal jene Märkte, die von Dr. Schumy zuletzt deutlich hervorgehoben wurden (Deutschland und Polen), besonders schlecht abschneiden.

gb1415 Büro

 

Folgende Tabelle stellt die wesentlichen Ergebnisse im Vergleich mit dem Geschäftsbericht 2013/2014 gegenüber:

leerstände Büro

Die wahre Dramatik dieser Entwicklung zeigt sich, als die Leerstände weit höher als im Branchenschnitt sein dürften, wie die Immofinanz auf Seite 50 des aktuellen Geschäftsberichtes bei der Analyse der Immobilienmärkte zugibt. Demnach bewegen sich die allgemeinen Büro-Leerstandsraten in Köln bzw. Düsseldorf lediglich bei 6 bzw. 10 Prozent. Und in Warschau bei 13 Prozent. In Deutschland sind die Leerstände sogar rückläufig. Die gesamte wirtschaftliche Lage als Ausrede greift hier nicht!

büro off 2015

Für diese Entwicklung kassiert Dr. Zehetner nun rückwirkend einen saftigen Bonus. Wir Aktionäre sagen herzlichen Dank!

Zehetners Dividende

Sehr geehrte Leser,

mit der heutigen Veröffentlichung des Geschäftsberichtes per 30.4.2015 ist nun die Katze aus dem Sack, wie Herr Dr. Zehetner das letztes Jahr gemeint hat mit „Die BUWOG ist die Dividende“.

Doch der Reihe nach: Wie das Magazin NEWS aufgedeckt und wir in mehreren Blogeinträgen problematisiert haben, gab es für Herrn Zehetner eine spezielle Bonusregelung – nämlich eine Regelung, die ausschließlich auf die Ausschüttung einer Dividende abgestellt war (0,5 Prozent der Dividende).

Das ist ein durchaus lobenswerter Ansatz und auch interessant für Aktionäre, wenn sie sehen, dass der Erfolg des Vorstandes (Prämie) auch mit dem Erfolg für AKtionäre (Dividende) korreliert. Bonus, wenn Dividende. Kein Bonus, wenn keine Dividende. Ein fairer Deal!

Wir waren immer skeptisch, warum Herr Zehetner laufend alles mögliche versucht hat, um die ausgefallene Dividende mit anderen Formulierungen umzuargumentieren. (Stichwort: sein permanent getätigter, unsäglicher Sager: „Die BUWOG ist die Dividende“). Wir vermuteten genau das, was nun – mit einem Jahr Verzögerung – eingetreten ist. Auch unsere Leser waren alarmiert. Zu recht, wie es nun scheint. Denn auf Seite 34 des druckfrischen Geschäftsberichtes 2014/2015 lesen wir Erstaunliches:

divZ

 

Der Aufsichtsrat hat also still und heimlich die Bonusregelung für Herrn Zehetner geändert. „Die BUWOG ist die Dividende“ hat sich letztlich doch als wahr herausgestellt. Allerdings nicht für uns Aktionäre, sondern einzig und allein für Herrn Zehetner. Denn in Abänderung der Bonusregelung kassiert Herr Zehetner für das längst vergangene und von den Aktionären längst abgesegnete Geschäftsjahr 2013/2014 nun plötzlich doch: 1,2 Millionen Euro.

Und auch für das Katastrophen-Geschäftsjahr 2014/2015 – wieder gibt es keine Dividende für die Aktionäre – kassiert Herr Zehetner wegen der leise abgeänderten Bonusregelung nun plötzlich doch: 1 Million Euro.

Macht 2,2 Millionen Euro Bonus für Herrn Zehetner. Und wir fragen: Wo war die Leistung, Herr Zehetner? Der BUWOG-Spin-Off, der kein echter Börsegang war? Wo war die Leistung, Herr Zehetner? Der Kurs, der seit 5 Jahren seitwärts geht? Die fehlgeschlagene Russlandstrategie? Die zurückgegangenen Auslastungen? Der Riesen-Verlust?

Spätestens auf der kommenden Hauptversammlung wird der Aufsichtsrat einige auch rechtlich spannende Fragen zu beantworten haben:

1. Wann genau erfolgte die Abänderung der Bonusregelung?

Der Geschäftsbericht 2013/2014 wurde im August 2014 veröffentlicht. Hier fand sich der Hinweis auf die Dividenden-Bonusregelung für das Geschäftsjahr 2013/2014. In diesem Jahr wurde auch der BUWOG-Spin-Off durchgeführt und im Bericht abgefeiert. Auf dieser Basis agierte auch im Oktober 2014 die Hauptversammlung

Das Geschäftsjahr ist längst vorbei.  Und nun wird – über ein Jahr später – rückwirkend dieses Jahr wieder aufgemacht und damit Informationen aus dem vorigen Geschäftsbericht ins Gegenteil verkehrt.

Es wird interessant sein, zu erfahren, wann genau rückwirkend diese Regelung ins Gegenteil verkehrt wurde.

2. Auf wessen Initiative erfolgte diese stille rückwirkende Änderung der Bonusregelung?

3. Wer sprach sich im Aufsichtsrat für und wer sprach sich gegen diese äußerst ungewöhnliche Maßnahme aus?

Sehr geehrte Aktionäre unserer Immofinanz. Diese Fragen werden spätestens auf der HV zu beantworten sein. Und wir werden uns die Antworten sehr genau ansehen. Die weiteren Analysen des Geschäftsberichtes folgen.

 

GASTBEITRAG: Herrn Zehetners Bonus

Wir haben uns bereits mehrfach mit der sehr eigentümlichen – weil sie sich von den anderen Vorständen unterscheidet – Prämienvereinbarung der Alt-CEO Zehetner beschäftigt.

Ein Leser hat uns dazu einen Denkanstoß übermittelt:

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Nachdem Sie auf Ihrer Website die allein von der Höhe der Dividende abhängige Prämien-Sonderregelung des Herrn Zehetner aufgedeckt (Anm: Diese Lorbeeren gebühren allerdings nicht uns, sondern dem Magazin NEWS) haben, möchte ich Sie bitten, auf folgenden Sachverhalt zu achten:

Dieser Tage wird ja der neue Geschäftsbericht veröffentlicht. Sie haben dankenswerter Weise angekündigt, hier sehr darauf zu achten, dass hier nicht getrickst wird und still und heimlich Herrn Zehetner doch noch eine aus meiner bescheidenen Sicht völlig unverdiente Prämie für das abgelaufene Geschäftsjahr zuschanzt.

Mich irritiert aber zudem die angekündigte Verschiebung der Hauptversammlung, bei der man sicherstellen will, dass Dividenzenzahlungen wieder möglich werden. Nun hat zwar der Vorstand angekündigt, für das abgelaufene Geschäftsjahr keine Dividende zu empfehlen. Aber was passiert dann bei dieser Hauptversammlung? Wird etwa doch an einer Dividendenzahlung, und damit gleichsam an einer Lex Zehetner gebastelt? Das würde dem Fass den Boden ausschlagen.

Ich ersuche Sie dringend, sich dieser Thematik anzunehmen und weiterhin wachsam zu bleiben.

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Liebe Leser, wir werden diesen neuen Aspekt berücksichtigen und garantieren Ihnen, hier wachsam zu bleiben.

Offene Fragen (3) – Herstellung Dividendenfähigkeit

In einem vergleichsweise ungewöhnlichen Schritt verkündete das Management unserer Immofinanz wie berichtet, dass die Hauptversammlung in den Dezember verschoben werde. Ziel sei es, so die Immofinanz via Aussendung und Dr. Schumy im Pressegespräch, die Immofinanz so aufzustellen um das Papier endlich wieder dividendenfähig zu machen.

Nachdem es letztes Jahr keine Dividende, sondern nur den billigen und ärgerlichen Zehetner’schen Taschenspielertrick („Die BUWOG ist die Dividende„), gab, verneint das Management auch für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Dividende.

http://www.immofinanz.com/de/presse/pressearchiv/ID1353/immofinanz-plant-portfolio-konzentration-auf-einzelhandel-und-buero-wachstum-mit-schwerpunkt-auf-deutschland-oesterreich-und-polen/

divid

Unklar ist allerdings, in welchem Umfang man organisatorisch stille Reserven dividendenfähig machen will und wie die künftige Ausschüttungspolitik aussehen wird. Auch hier wurden die Aktionäre bislang nicht ausreichend informiert. Das wäre aber wichtig, denn es könnte sich bei dieser Maßnahme ja auch letztlich sogar um den Startschuss für den beginnenden Gesamtabverkauf handeln.

Wir hoffen, dass im kommenden Geschäftsbericht etwas detaillierter auf die künftige Ausschüttunspolitik eingegangen wird.

 

Offene Fragen (2) – Verkaufsstrategie Logistik

Zur Überraschung Vieler wurde seitens des neuen CEO unserer Immofinanz auch angekündigt, sich vom gesamten Logistikbereich trennen zu wollen.

Wir stehen dieser Maßnahme aus grundsätzlichen Überlegungen (Stichwort: Dramatische Umwälzungen durch Online-Handel) eher kritisch gegenüber. Und wir wissen aus Gastbeiträgen, dass dieses Thema auch von unseren Lesern kritisch gewürdigt wird.

Aber wenn sich das Management schon entschließt, aus irgendwelchen Überlegungen heraus („Straffung des Portfolios“) den Logistikbereich abzustoßen, interessieren uns Aktionäre einige Fragen, auf die wir angesichts der bisher sehr spärlichen Information dringend Antworten bräuchten?

– In welchem Zeitraum soll der Verkauf vonstatten gehen?

– Wer ist mit dem Verkauf beauftragt?

– Soll als Gesamtportfolio verkauft werden oder als Einzelimmobilien? (Falls man sich zu ersterem entschließt, erscheint der Verkauf der Schweizer Logistikobjekte im letzten Herbst noch unverständlicher)

– Gibt es analog zur BUWOG Überlegungen, sich vom Logistikbereich via Umweg eines Börseganges zu trennen?

Das alles sind angesichts der Tragweite dieser Ankündigung Fragen, die es dringend zu beantworten gilt. Alle Aktionäre haben hier das Recht, gleich informiert zu werden.

Offene Fragen (1) – die BUWOG-Strategie

Bei seinem ersten öffentlichen Auftritt gab es seitens Herrn Schumy eine Reihe von Äußerungen, die auf den ersten Blick vorsichtigen Grund zum Optimismus geben könnten.

Allerdings blieb er in den entscheidenden Fragen leider viel zu wenig konkret.

Wir analysieren heute die Aussagen zur Monetarisierung des 49-%-BUWOG-Anteils.

Im Unterschied zu Herrn Zehetner war CEO Schumy präzise, was das Datum betrifft. Man wolle die BUWOG-Anteile „kursschonend“ bis zum Ende des laufenden Geschäftsjahres (30. April 2016) verkaufen.

Es wäre auch für die aktuellen Aktionäre der BUWOG allerdings von Interesse, wie das genau gehen soll.

49 Prozent in 8 Monaten über die Börse zu verkaufen, erscheint angesichts der durchschnittlich gehandelten Stück (in Österreich. In Deutschland ist der Handel mit der Aktie ja nach wie vor unter jeglicher Wahrnehmungsschwelle) erstens sehr sehr ehrgeizig und zweitens kursschonend kaum möglich.

Andererseits hat sich die Immofinanz als BUWOG-Großaktionär mit den eigenartigen Beschlüssen auf der BUWOG-Hauptversammlung selbst nahezu alle Spielräume genommen, die Aktien im Paket an einen künftigen neuen Kernaktionär abzugeben.

Hier wäre es für uns Aktionäre von essenziellem Interesse, genauer zu erfahren, was man vorhat und wie das im Detail gehen soll. Müssen sich die BUWOG-Aktionäre auf sinkende Kurse einstellen?

 

Neue Strategie – Lob und Tadel

Die Erwartungshaltung vor dem ersten öffentlichen Auftritt des – angesichts von mehr als drei Monaten in Amt und Würden nicht mehr ganz – neuen CEO Schumy war angesichts der veröffentlichten und von Dr. Zehetner zu verantwortenden Zahlen nicht nur bei uns einigermaßen gedämpft. Wir haben in Anbetracht der vorangegangenen doch recht lange dauernden unkommunikativen Einarbeitungszeit wenig Neues erwartet.

Klar zu erkennen und aus unserer Sicht klar positiv war das gegenüber seinem Vorgänger völlig konträre Sensorium des neuen CEO, etwas gegen die Russlandlastigkeit zu unternehmen und die Schwerpunkte eher in anderen Märkten zu setzen (allerdings erachten wir die beiden genannten Märkte Polen und Deutschland auf den ersten Blick etwas zu zyklisch, etwas zu defensiv).

Der Schritt, die HV gleich einmal zu verschieben und den Versuch zu starten, die Immofinanz im Bereich der Dividendenfähigkeit besser aufzustellen, war unkonventionell – man wird sehen, was hier zustande gebracht wird.

Dass Herr Schumy ganz offenkundig erkannt hat, dass der Hut brennt und dringend Handlungsbedarf an mehreren Fronten gegeben ist, findet ausdrücklich unsere Unterstützung.

Geht man allerdings etwas tiefer ins Detail, stellen sich für uns angesichts nur sehr spärlicher Information einige Fragen, die auch weiter Anlass zur Sorge bzw. auch zu Kritik geben. So können wir beispielsweise angesichts der kolportierten einen Milliarde EURO Cash (= bei 50% Fremdkapital 2 Milliarden Volumen)  in den angekündigten 300 Millionen jährlich für Developments keine mutige Wachstumsinitiative erkennen.

Auch andere Fragen sind aus unserer Sicht nicht oder nur unzureichend erklärt bzw. angesprochen:

– Das genaue Procedere der BUWOG-Monetarisierung

– Präzisere Angaben zur Logistik-Veräußerung

– die Langfriststrategie.

Wir werden uns in den nächsten Tagen eingehender mit diesen offenen und aus Aktionärssicht essenziellen Fragen beschäftigen.

 

 

Geschäftsjahr 14/15 – Dr. Zehetners Abschiedsgeschenk

Die gestern Abend veröffentlichten Zahlen des Geschäftsjahres bestätigen das, was sich bereits ganz zu Beginn unserer Blogtätigkeit vor einem Jahr abgezeichnet hat: Unsere Immofinanz bilanziert das abgelaufene Geschäftsjahr katastrophal.

http://www.immofinanz.com/de/presse/pressearchiv/ID1351/immofinanz-bestaetigt-vorlaeufige-zahlen-operatives-ergebnis-2014-15-verbessert-aber-konzernergebnis-von-bewertungseffekten-deutlich-belastet/

Das Abschiedsgeschenk, das Dr. Zehetner uns Aktionären und seinem Nachfolger hinterlassen hat, stellt sich leider so dar, wie erwartet:

Nahezu alle operativen Kennzahlen sind negativ, wie man bereits der oben verlinkten Aussendung entnehmen kann.

kennzahlen 1415

Darüber hinaus sind u.a. auch die Leerstände angestiegen. Und es ist auch auch der Net Asset Value (NAV) der Gesellschaft gesunken.  Vielleicht haben wir alle Herrn Zehetner die letzten Jahre immer falsch verstanden, als er landauf landab vom Heranführen des Börsekurses an den NAV redete. Vielleicht – das bildet sich in den Zahlen eher ab – meinte er es ja umgekehrt: Das Heranführen des NAV an den niedrigen Börsekurs. Man verzeihe uns diesen Sarkasmus.

Wir haben auch das Verschieben der Hauptversammlung und die Ideen, das Logistikportfolio zu verkaufen, zur Kenntnis genommen. Wir warten auf die diesbezüglichen Erläuterungen von Herrn Schumy und werden diese analysieren.

Vorab deponieren wir auf Basis der vorliegenden bruchstückhaften Information an dieser Stelle aber unsere Skepsis. Wir fürchten, dass dadurch einerseits eine noch stärkere Russland-Gewichtung erfolgt und man damit andererseits als Immobiliengesellschaft nicht die richtigen Antworten auf die gesellschaftlichen Umwälzungen im Einzelhandel (Stichwort Internet) gibt.

Quo Vadis, Herr Schumy?

Es war für uns leidgeprüfte Aktionäre einigermaßen bezeichnend, dass just an dem Tag, an dem unsere Immofinanz eine Gewinnwarnung ausgeben musste, Herr Ettenauer via „Wirtschaftsblatt“ verlautbarte, dass es seiner CA Immo so gut wie nie zuvor gehe.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/4791566/CA-ImmoChef-Bruno-Ettenauer_Wir-waren-noch-nie-so-stark-wie-jetzt

Ein Blick auf die Kennzahlen oder den Aktienkurs belegt auch, dass in den letzten Jahren nahezu alle Mitbewerber nahezu alles besser als Zehetner und Co gemacht haben müssen: Der Kurs der Immofinanz-Aktie steht heute exakt dort, wo er vor fünf Jahren gestanden ist. Dazwischen liegen zahlreiche diskussionswürdige Managemententscheidungen und sehr teure Rückkaufprogramme.

Heute werden nach Börseschluss die Zahlen des abgelaufenen Geschäftsjahres verlautbart und morgen wird – so die Ankündigung in einer Presseaussendung – erstmals der (nicht mehr ganz) neue CEO Schumy zur „künftigen Ausrichtung“ Stellung nehmen.

http://www.immofinanz.com/de/presse/pressearchiv/ID1347/immofinanz-mit-vorlaeufigen-zahlen-fuer-2014-15-operatives-ergebnis-verbessert-aber-konzernergebnis-von-bewertungseffekten-deutlich-belastet/

Das ist höchste Zeit und, wie wir finden, und nach 100 Tagen als CEO und fast einem halben Jahr als Vorstandsmitglied auch reichlich spät.

Wir erhoffen uns morgen klare Aussagen zu den von seinem Vorgänger zu verantwortenden Problemen, die den Aktionären unter den Nägeln brennen:

– Wie soll der Aktienkurs nach 5 verlorenen Jahren endlich wieder in die Nähe des NAV gebracht werden?

– Wie soll das Papier für institutionelle Investoren wieder attraktiv werden?

– Welche Strategien werden zur Reduzierung der viel zu groß gewordenen Abhängigkeit von Russland gewählt?

– Wie will man die ungelöste Leerstandsproblematik in den Griff bekommen?

– Wie konkret soll nun die BUWOG-Beteiligung zu Geld gemacht werden (vor allem im Lichte der jüngsten Beschlüsse auf der BUWOG-HV)?

– Wie erklärt Herr Schumy die von ihm (er war ja bereits Vorstand) mitgetragenen Aktivitäten rund um das Übernahmeangebot der CA-Immo (insbesondere die Empfehlung, das Angebot von EUR 2,80 NICHT anzunehmen – heute liegt der Kurs ja über 20 Prozent (!) darunter)?

Nicht nur wir von der Plattform „Unsere Immofinanz“ sind sehr gespannt auf die morgigen Ausführungen. Die 100 Tage Schonfrist sind vorbei. Das neue Management muss angesichts der vielen Baustellen endlich in die Gänge kommen. Wir werden berichten.