Archiv für den Monat: September 2015

Kurs unter 2 Euro

Gestern Abend hat der Aktienkurs unserer Immofinanz die 2-Euro-Marke unterschritten.

Damit liegt die Aktie mittlerweile 30 Prozent unter jenen EUR 2,80, die vor einem halben Jahr von der CA Immo geboten wurden. Herr Zehetner, der restliche Vorstand und der Aufsichtsrat forderten die Aktionäre lautstark und intensiv auf, dieses Angebot nicht anzunehmen.

Dieses intensive Einwirken hat mit Sicherheit zahlreiche Aktionäre bewogen, ihre Aktien nicht an die CA Immo zu verkaufen. Jene Aktionäre sitzen nun auf diesen minus 30 Prozent. Und jene Aktionäre artikulieren immer lauter – auch hier durch Beiträge hier auf diesem Blog – dass sie sich hier falsch beraten, gewissermaßen in die Irre geführt fühlen.

Wir werden diesen Aktionären auf unserer Plattform auch weiterhin Gehör verschaffen. Denn es zum Wohle einer einer aktiven Aktionärskultur wichtig, dass die Organe einer Gesellschaft lernen, dass das nicht allein deren Unternehmen ist und dass ihr Agieren auch Konsequenzen haben kann.

 

 

 

Q1-Kennzahlen: Die Negativspirale hält an

Der aktuelle Quartalsbericht unserer Immofinanz zeigt, dass auch bei den Kennzahlen bislang noch nicht von einer Trendwende die Rede sein kann.

Die folgende Tabelle (S2 des Quartalsberichtes) gibt Aufschluss darüber:

q1 kennzahlen

Mieterlöse, operatives Ergebnis und alle (!) Cash Flows sind negativ. Dies sind leider keine Ausreißer oder singuläre Ereignisse. Bereits in einem unserer ersten Blogeinträge vor einem Jahr mussten wir mit Bezug auf das Jahr vorher eine nachhaltig negative Tendenz diagnostizieren. Diese wird nun weiter fortgeschrieben und einzementiert.

Eine mögliche Erklärung: Vielleicht krankte die Immofinanz neben dem Alt-CEO Zehetner auch am CFO? Frau Noggler ist ja immer noch im Amt.

 

Quartalsbericht: Analysten

Auf Seite 13 des aktuellen Quartalsberichtes findet sich eine Aufstellung der Kursziele aller Analysten, die unsere Immofinanz covern.

analsysten 0915

Neben den etwas eigenwilligen Ausreißer Deutsche Bank gibt es nur einen ein einziges Kursziel, das über den seitens Dr. Zehetner und dem Aufsichtsrat im Frühjahr so heftig abgelehnten EUR 2,80 (Angebot der CA Immo) liegt.

ALLE anderen Analysten liegen zum Teil weit unter dieser Marke. Vor diesem Hintergrund wird einmal mehr klar, warum die immer wieder geführten Debatten um Irreführung und Fehlberatung durch den damaligen Vorstand (oder auch durch diesen Gastbeitrag)  sehr wohl nicht ganz unberechtigt sind.

 

 

Russland – schlummert riesiges Abwertungspotenzial?

Beim Studium des aktuellen Quartalsberichtes (Q1) fällt auf, dass unsere Immofinanz neben den volatilen wechselkursbedingten Aufwertungen auch eine beträchtliche sonstige Aufwertung in der Höhe von 55 Millionen vorgenommen hat. Offensichtlich, so der Bericht auf Seite 34, ist beim Shopping Center Goodzone ein Problem mit der Stadt Moskau gelöst worden:

q1 1

Angesichts der fortgesetzten Krise in Russland und der nun bereits seit 9 Monaten andauernden Mietreduktionen, ist das interessant. Es wird interessant zu sehen sein, wie die im Oktober anstehende Bewertung des Russland-Portfolios von externen Bewertern gesehen wird (Hier im Q1-Bericht wurde ja nur intern bewertet):

Denn wir Fragen uns ernsthaft, ob nicht nur keine Aufwertung angebracht gewesen wäre, sondern im Gegenteil riesiges Abwertungspotenzial im Russland-Portfolio schlummert. Denn der Quartalsbericht weist auf Seite 27 eine für Russland äußerst geringe und im Vergleich zu anderen Ländern auffällige Rendite auf:

Q1 2

Die interne Bewertung des Russlandportfolios ergibt nur eine Rendite von 5,6 Prozent. Die geringste Rendite im riskantesten Markt??? Jedes andere Land weist höhere Renditen auf.  Weniger als 6 Prozent Rendite in Russland ist auffällig. Selbst normale Spareinlagen in Rubel stehen derzeit bei rund 8 Prozent.

Der Quartalsbericht listet auf Seite 17 auch die Marktrenditen auf: Für Moskau ist da eine Marktrendite von 10 Prozent ausgewiesen. Hier die höchste Rendite im riskantesten Markt – das ist plausibel:

q1 3

Wenn nun die externen Bewerter (vor dem Hintergrund einer nicht schnell zu bewältigen Krise und vor dem Hintergrund andauernder Mietreduktionen) das Portfolio näher bei der Marktrendite ansetzen sollten und nicht bei den außerordentlich geringen  5,6 Prozent, ergebe sich eine dramatische Neubewertung der Russland-Immobilien und ein Absturz von 1,61 Milliarden auf 948 Millionen (Annahme 10 Prozent) und damit ein Abwertungsbedarf von 700 Millionen Euro.

Wir dürfen gespannt sein, wie diese Entwicklung von externen Experten gesehen wird.

 

 

 

BUWOG-Verkauf: Es wird noch rätselhafter

Wir hatten in unserem gestrigen Beitrag einige Fragen bezüglich des Verkaufs von 8,5 Millionen BUWOG-Aktien durch unsere Immofinanz aufgeworfen und errechnet, dass die liquiden Mittel der Gesellschaft bedrohlich niedrig geworden sein könnten.

Das im heutigen Wirtschaftsblatt publizierte Interview mit Dr. Schumy macht aus unserer Sicht die gewählte Vorgangsweise noch rätselhafter:

http://wirtschaftsblatt.at/archiv/printimport/4823882/Familiensilber-verkaufen-wir-nicht?from=suche.intern.portal

buwog verkauf

Das Bookbuildingverfahren hätte demnach offensichtlich ergeben, dass nur ein verhältnismäßig kleiner Teil von Investoren bereit war, zum aktuellen Kurs BUWOG-Aktien zu erwerben. Die anderen waren offenbar nicht bereit, diesen Preis zu bezahlen.

Wir fragen uns nun zwei Dinge:

Erstens: Wann war das mangelnde Interesse absehbar? Haben hier die beauftragten Investmentbanken im Vorfeld versagt oder ging man mit der Ankündigung des horrend teuren Tauschangebots für die Umtauschanleihe vor wenigen Tagen sehenden Auges in ein Liquiditätsrisiko?

Zweitens: Was bedeutet dieses schwache Interesse an der BUWOG für die restlichen 38 Prozent, die die Immofinanz nun noch hält? Wie will man nun vorgehen, ohne dass das gesamte Verkaufsprocedere inkl Umtauschanleihe durch geringere Verkaufserlöse nicht noch größer wird?

Diese Aspekte werden wir weiterhin – bis hin zur Hauptversammlung – hartnäckig hinterfragen. Es stellt sich die dringende Frage, ob nicht durch das gesamte (ursächlich von Dr. Zehetner zu verantwortende) Prozedere unnötig viel Geld (jedenfalls 88 Millionen) versenkt wurde.

Positiv merken wir zum Interview mit Dr. Schumy seine Aussagen zur CA-Immo und seine völlig konträre Herangehensweise (und Wortwahl) zu Dr. Zehetner an. Das ist mit Sicherheit ein wünschenswerter Paradigmenwechsel.

 

Quartalsbericht: Nur noch 180 Mio liquide Mittel?

Die gestern präsentierten Zahlen für das erste Quartal per 31.7.2015 weisen liquide Mittel in der Höhe von EUR 492,8 Millionen aus.

Aufgrund der seit 31. Juli 2015 publizierten Informationen (Angebot Umtauschanleihe sowie Platzierung von 8,5 Millionen BUWOG-Aktien) lässt sich folgende Rechnung (Zahlen gerundet) anstellen:

liquide Finanzmittel per 31.7.2015                     EUR 492,8 Mio

– Umtauschanleihe (375 Mio + 23,5 %)              EUR 463,1 Mio

+ Erlös Verkauf BUWOG-Aktien                             EUR 150,0 Mio

____________

liquide Mittel Saldo per 17.9.2015                       EUR 179,7 Mio

 

Für eine Immobiliengesellschaft dieser Größe erscheint der durch diese Transaktionen (auf Basis der vorliegenden Informationen) berechnete aktuelle Stand an liquiden Mitteln besorgniserregend gering.

Wir fragen uns deshalb umso mehr warum man die Umtauschanleihe mehrere Jahre vor Ende der Laufzeit (bei einem außerordentlich niedrigen Zinssatz von 1,5) sündteuer aufgelöst hat.

Es wäre noch halbwegs verständlich gewesen, hätte man sich von der BUWOG komplett getrennt (oder wenigstens weit mehr als die 8,5 Millionen Stück verkauft). Denn dann wäre man nicht in ein derartiges Liquiditätsloch gefallen.

Wir können es uns nur so erklären, dass man das ursprünglich vor hatte und das Interesse an BUWOG-Aktien extrem gering war. Also änderte man möglicherweise die Strategie und verlautbarte nur eine kleine Transaktion und konnte so zumindest eine Überzeichnung darstellen.

Wir fassen also zusammen: Der sündteure Umtauschanleihenflop konnte durch BUWOG-Verkäufe nur etwa zu einem Drittel kompensiert werden. Die Differenz ließ die liquiden Mittel nun auf eine bedrohlich kleine Zahl zusammenschrumpfen.

Wir werden alles tun um die Hintergründe dieses schwarzen September für die Aktionäre auszuleuchten.

Weitere Analysen zum Quartalsbericht folgen in den nächsten Tagen.

 

Platzierung der BUWOG-Aktien

Gestern, unmittelbar nach Börseschluss wurde ein Bookbuilding-Verfahren angekündigt, mittels dem unsere Immofinanz BUWOG-Aktien veräußern wollte.

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/immofinanz-ag-gibt-absicht-zum-angebot-von-5-millionen-buwog-ag-aktien-durch-ein-beschleunigtes-bookbuilding-verfahren-bekannt/ID12438

Man wolle, so das Management unserer Immofinanz, mit dem Platzierungserlös teilweise das Umtauschangebot finanzieren. Damit ist nun auch klar, dass die Immofinanz damit Kosten von bis zu 88 Millionen Euro (!)  wegen des rekordverdächtigen Umtauschanleihen-Zinssatzes von über 20% p.a. realisiert hat.

Abgesehen vom diesem unfassbar teuren Zinsbelastungen hat die Immofinanz das Angebot gestern aus ihrer Sicht erfolgreich beendet und insgesamt 8,5 Millionen BUWOG-Aktien verkauft.

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/immofinanz-ag-gibt-erfolgreichen-abschluss-des-verkaufs-von-8-5-millionen-buwog-aktien-durch-ein-beschleunigtes-bookbuilding-verfahren-bekannt/ID12441

Über die Hintergründe des gesamten Procederes können wir angesichts der spärlichen Information derzeit nur spekulieren. Es stellt sich aber die Frage, warum man es so eilig hatte, den Verlust von bis zu 88 Millionen Euro zu realisieren und so ein Beträchtliches BUWOG-Paket abzustoßen. Die Anleihe lief ja noch ein paar Jahre zu sehr moderaten Zinsen.

Erwartet das Management sinkende BUWOG-Kurse oder gibt es einen anderen Grund für diese Eile?

 

 

GASTBEITRAG: Bewusste Fehlberatung durch den Vorstand?

Anbei ein Gastbeitrag, der uns gestern erreicht hat. Wir wollen Ihnen diesen Text nicht vorenthalten und machen Ihnen diesen wieder zur Gänze (anonymisiert) zugänglich.

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Sehr geehrte Blogbetreiber:

Vorweg darf ich Ihnen mitteilen, dass ich seit Jahren mit einem namhaften Betrag in die Immofinanz AG investiert bin. Ich bin im Zuge meiner Recherchen auf Ihre Seite und Ihre Ausführungen zur Thematik einer allfälligen Fehlberatung durch den Vorstand rund um das freiwillige Teilangebot der CA Immobilien Anlagen AG gestoßen.

Ich persönlich fühle mich jedenfalls vom damaligen Vorstand, namentlich Dr. Zehetner, und vom Aufsichtsrat falsch beraten. Diese haben mehrfach und deutlich den Aktionären (also auch mir) empfohlen, das Angebot der CA Immobilien Anlagen AG von 2,8 Euro NICHT anzunehmen. Ich habe mich dann dementsprechend so verhalten.

Angesichts der Tatsache, dass man davon ausgehen kann, dass der Vorstand im April 2015 bereits wissen musste, wie sich die (noch unveröffentlichten) Fundamentaldaten der Immofinanz AG entwickeln werden und der Tatsache, dass u.a. diese Entwicklung negative Auswirkungen auf den Aktienkurs haben muss, legen aus meiner Sicht den Verdacht nahe, dass diese Empfehlung mit dem Wissen erfolgt sein könnte, dass sich der Kurs nach unten bewegen wird.

Ich bin gerade mit meinem Vertrauensanwalt dabei, diesen Sachverhalt entsprechend zu verdichten und behalte mir vor, diesen auch entsprechend rechtlich weiterzuverfolgen. Ich erlaube mir, Sie davon weiterhin informiert zu halten und Sie jedenfalls vor aktiven Schritten meinerseits zu informieren.

 

 

2,80-Euro-Angebot: „Der Vorstand empfiehlt Nicht-Annahme“

In einem aberwitzigen und seitens Dr. Zehetner sehr agressiv geführten Kampf, wandte sich im Frühjahr das Management unserer Immofinanz gegen das Teilangebot der CA-Immo, Aktien zum Kurs von EUR 2,80 zu erwerben:

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-vorstand-empfiehlt-nichtannahme-des-teilangebots-von-ca-immo-o1-nicht-im-interesse-aller-aktionaere/ID11314

Massiv wurde den Aktionären nahegelegt, dieses Angebot nicht anzunehmen.

Heute kratzt der Kurs an der 2-Euro-Marke. Kaufbereite Aktionäre, die damals auf die eindringende Empfehlung des Vorstandes hörten, haben mit Stand heute einen Kursverlust bzw. einen Schaden von rund 26 Prozent erlitten!

Bereits am 7. Mai hat ein Leser die Frage gestellt, ob hier nicht eine bewusste Fehlberatung durch den Vorstand vorliegen könnte.

 

 

Diese These scheint insofern brisant, als der Vorstand ziemlich genau wissen musste, was nach dem gescheiterten Teilangebot der CA Immo und den mutwillig herbeigeführten Beschlüssen auf der Hauptversammlung mit dem Kurs passieren wird. Er musste nach unten gehen.

Außerdem musste der Vorstand zum damaligen Zeitpunkt bereits wissen, wie es um die (negative) Entwicklung des NAV steht.

Und er musste auch wissen, in welche negative Richtung sich die Zahlen unserer Immofinanz bewegen (Das Geschäftsjahr war kurz vor dem Ende und man hatte zumindest einen operativen Überblick über drei Quartale).

Trotz all dieser Faktoren kam die glasklare Handlungsempfehlung, die Aktien NICHT um 2,80 an die CA Immo zu verkaufen.

Die Frage, ob es sich um eine Fehlberatung durch den Vorstand handelte, ist mit Sicherheit auch juristisch interessant.

Wir halten Sie auf dem Laufenden, geschätzte Leser.

 

„Überraschende“ Rekordquote bei Umtauschanleihe

Heute gab unsere Immofinanz per Ad Hoc Meldung bekannt, dass die Annahmequote des Angebotes bei rekordverdächtigen 99,8 Prozent lag:

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-gibt-bekannt-dass-die-annahmequote-des-incentivierten-umtauschangebots-bei-99-8-liegt/ID12428

Diese Quote von nahezu 100 Prozent wird Sie, geschätzte Leser, angesichts der nahezu astronomischen Jahresverzinsung von weit über 20 Prozent kaum überraschen.

Schön für die größtenteils institutionellen Investoren, die risikolos das beste Geschäft des Jahres gemacht haben – schlecht für unsere Immofinanz, die dafür bis zu 88 Millionen an Zinsen zahlen musste. Und somit auch schlecht für uns Aktionäre. Jede alternative Fremdkapitalbeschaffung wäre um ein Mehrfaches günstiger gewesen.

Es stellt sich nun die Frage, ob es bei diesem nahezu dreistelligen Flop, mancher könnte auch das Wort „Schaden“ in den Mund nehmen, bleibt, oder ob Herr Schumy bei der Veräußerung der BUWOG-Anteile dann noch weiter in die Tasche greifen muss. Wenn an Institutionelle (in Paketen) verkauft wird, wird auch der Kurs und die Differenz zum Tageskurs interessant – und allenfalls kostspielig für uns Aktionäre sein.