Archiv für den Monat: November 2015

Hauptversammlung – die offenen Fragen

Es weht unverkennbar ein etwas anderer Wind in unserer Immofinanz die katastrophalen Jahre unter Stammtisch-CEO Eduard Zehetner sind vorbei. Trotzdem läuft noch vieles  – zumeist bedingt durch schwerwiegende Fehler in der Äre Zehetner – falsch bzw. ist noch nicht behoben.

Bei der Hauptversammlung am 1.12. harren die Aktionäre unserer Immofinanz einiger wesentlicher offener und ungeklärter Fragen, die wir hier noch einmal kurz in Erinnerung rufen müssen:

  1. „Nicht verkaufen bei EUR 2,80“

Die Aktionäre erwarten Aufklärung rund die dringende Empfehlung von Vorstand und Aufsichtsrat, dem Angebot der CA Immo (EUR 2,80) nicht näherzutreten. Seither hat der Kurs nicht einmal mehr annähernd diesen Wert erreicht. „Fehlberatung“ ist ein Wort, das diesbezüglich immer wieder an uns herangetragen wird

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2. Wie kam es zum Zehetner-Bonus und wer ist dafür verantwortlich?

Zweimal sind die Aktionäre unserer Immofinznz um die Dividende umgefallen. Dr. Zehetner hatte eine spezielle Bonus-Regelung abhängig von Dividende. Keine Dividende, kein Bonus. Dann änderte der Aufsichtsrat rückwirkend Zehetners Regelung und zahlte ihm Millionenboni für zwei Jahre aus.

Wir halten das für einen womöglich auch rechtlich relevanten Skandal und fordern Aufklärung, wer dafür verantwortlich ist.

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3. Die Rolle von Dr. Fries

Die von Dr. Zehetner herbeigeführten Beschlüsse der ao Hauptversammlung im Frühjahr zementierten Dr. Fries und sein Umfeld als dominante Player in unserer Immofinanz ein. Dieser nun stark eingeschränkte Gestaltungsspielraum ist nicht zum Vorteil unserer Gesellschaft. Wir Fragen uns, wo denn die wahren Gründe dafür und für Zehetners Bonuszahlung liegen.

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4. Verkauf Logistik – richtige Strategie

Wie angekündigt, wurde im Herbst die gesamte Logistiksparte an den Immobilienriesen Blackstone verkauft. Wir hegen noch immer Zweifel, ob dies die richtige Strategie war.

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5. Die Kosten des BUWOG-Flops namens „Frankfurt Notiz“

Der schwerste und vermutlich auch teuerste Fehler von Dr. Zehetner (Und Hauptgrund für unseren Zusammenschluss) war der BUWOG-Spin Off samt Frankfurt-Notiz (Und das dafür notwendige Brautbehübschen für das mitspielen Wollen am Markt der Großen“). Wir fragen uns, was die tatsächlichen Kosten für dieses dramatisch gefloppte Deutschlandabenteuer sind und rufen dafür noch einmal die durchschnittlich gehandelten Stück in Frankfurt (XETRA) im Lauf der letzten Woche in Erinnerung:

Vonovia (ehem. dt. Annington): ca. 1.000.000 Stück pro Tag

Deutsche Wohnen: ca. 600.000 Stück pro Tag

BUWUG: ca. 3.000 (!!!) Stück pro Tag.

 

Wir hoffen, dass das Management und auch der Aufsichtsrat hierzu die richtigen Antworten geben.

 

 

 

Abverkauf in Österreich geht weiter

Unsere Immofinanz setzt den Abverkauf österreichischer Immobilien fort.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/1607439/fullstory

Weitere 4 Immobilien wurden damit aus dem Wien-Portfolio gestrichen.

Da über den Verkaufspreis bislang noch keine Information vorliegt, können wir Aktionäre nur hoffen, dass der Preis deutlich über den Buchwerten liegt und – fast noch wichtiger – dass die frei gewordenen Mittel schnell in ein tragfähiges Ersatzinvestment gesteckt werden.

 

Wir hoffen, dass nicht der weg weitergegangen wird, das Österreich-Protfolio sukzessive aufzugeben und die Mittel in kleine Einkaufszentren in osteuropäische Provinzstädte gesteckt wird. Denn dieser Weg ist angesichts der Umwälzungen im Einzelhandel mittelfristig kein besonders erfreulicher und sollte dringend überdacht werden.

 

HV-Vorschau (5) – Adieu „Immobilienmaschine“

Mit dem aktuellen „Investorenupdate“ (Q1 2015/16) veraschiedete sich das neue Management unserer Immofinanz von einem weiteren Relikt aus der Ära Zehetner: Der Terminus „Immobilienmaschine“, der nie auch nur annähernd den Realitycheck bestehen konnte, wurde still und heimlich entsorgt.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/praesentationen

Ersetzt wurde das potemkinsche Dorf Immobilienmaschine durch diese bislang noch recht schmucklose und wenig aussagekräftige Grafik (Investorenupdate S 12):

stratq1

Das ist noch ein bisschen wenig, um die Strategie des neuen Managements zu erklären. Wir orten als Gegenbewegung zur von uns oft kritisierten Russlandlastigkeit nun eine gar zu zyklische Ausrichtung des Unternehmens. (Fokussierung im Bürosektor auf Deutschland). Dafür ist man scheinbar auch bereit, lukrative und zukunftsträchtige Segmente, wie den Bereich Logistik aufzugeben.

Diese zyklische Ausrichtung erscheint uns alles andere als Stimmig. Auch hier braucht es dringend klare Aussagen seitens Dr. Schumy bei der kommenden HV.

HV-Vorschau (4) – Verkauf Logistik

Erst vor wenigen Tagen wurde bekanntgegeben, dass unsere Immofinanz die Logistiksparte an den Blackstone-Konzern verkauft. Grundsätzlich fanden wir es positiv, dass Ankündigungen auch Taten folgten, die diesen Ankündigungen entsprachen. Das ist ein dramatischer Unterschied zur Ära Zehetner, wo die PR-Nebelmaschine sehr häufig (und mehr schlecht als recht) nicht Eingehaltenes zu kaschieren versuchte.

Andererseits stellten sich mit dieser Ankündigung einige Fragen, die einer Antwort auf der Hauptversammlung harren:

Denn, wie Sie unserem Blogeintrag von Anfang November entnehmen, erschließt sich für uns Aktionäre nicht, warum es ein gutes Geschäft sein soll, eine Sparte, die Jährlich 56 Millionen Euro Mieterträge bringt zu verkaufen und damit Gewerbeimmobilien in Deutschland zu bauen, die dann INSGESAMT lediglich bis zu 40 Millionen Euro an Mieterlösen bringen soll. Hier braucht es dringend Aufklärung.

Zudem stellen wir an dieser Stelle einmal mehr die Frage, ob es angesichts dramatischer Umwälzungen im Einzelhandel (Stichwort: Onlinehandel) wirklich eine tragfähige Strategie sein kann, den künftig dadurch tendenziell boomenden Logistikbereich abzustoßen und zB in immer stärker in Diskussion stehende Einkaufszentren an mittelmäßigen Standorten zu investieren zu investieren.

Fakt ist: Der Verkauf der Logistik-Sparte war ein gutes Geschäft: Die Frage ist allerdings, ob tatsächlich unsere Immofinanz dieses gute Geschäft gemacht hat und nicht die Immobilienprofis von Blackstone.

HV-Vorschau (3) – Das Gespann Fries/Zehetner

Herr Fries ist zweifellos der mächtigste Mann in unserer Immofinanz. Dies gilt umso mehr, seit Dr. Zehetner auf der letzten Hauptversammlung massive satzungsändernde Beschlüsse durchdrückte (u.a. wesentlich reduziertes Quorum für verpflichtendes Übernahmeangebot). Die Position von Dr. Fries als dominante Figur ist seither einzementiert.

laut Quartalsbericht Q1 (Seite 23) hält Fries derzeit rund 6,5 Prozent am Unternehmen.

fries

Möglicherweise greift diese Darstellung, wie wir bereits in einem früheren Blogeintrag festgestellt haben, zu kurt. Denn neben der Gruppe Fries gibt es auch noch die Beteiligung von Herrn Scherb. Beim damaligen Kauf sind Scherb und Fries jedenfalls als Gruppe aufgetreten. Dass Scherb nach wie vor eine beträchtliche – wenngleich noch unter 5 Prozent – Beteiligung halten dürfte, ist aus unserer Sicht plausibel. Anders wäre nämlich die Entsendung des engen Scherb-Vertrauten Herrn Populorum in den Aufsichtsrat nicht zu erklären. Falls Scherb und Fries noch immer die selben Interessen verfolgen, kann von einem Einfluss auf rund 10 Prozent der Stimmrechte ausgegangen werden.

Mit diesen 10 Prozent kann künftig dank der o.a. Beschlüsse jede Hauptversammlung nach Belieben dominiert werden. Wir fragen uns, ob der sehr letzte Woche noch einmal in Erinnerung gerufene eigenwillige und unüblich rückwirkend gewährte Millionenbonus für Herrn Zehetner nicht damit im Zusammenhang stehen. Jedenfalls wird der Aufsichtsrat bei der Hauptversammlung sehr präzise Auskunft über die Umstände dieser seltsamen Bonuszahlungen an Herrn Zehetner zu geben haben.

HV-Vorschau (2) – der Zehetner-Bonus

In mehreren Blogeinträgen mussten wir uns mit einem seltsamen Arrangement auseinandersetzen, das sich Alt-CEO Zehetner vom Aufsichtsrat genehmigen lies.  Herr Zehetner handelte sich eine eine spezielle (und von allen anderen Vorständen abweichende) Bonusregelung aus: Eine Regelung, die ausschließlich auf die Ausschüttung einer Dividende abgestellt war (0,5 Prozent der Dividende).

Das ist ein durchaus lobenswerter Ansatz und auch interessant für Aktionäre, wenn sie sehen, dass der Erfolg des Vorstandes (Prämie) auch mit dem Erfolg für Aktionäre (Dividende) korreliert. Bonus, wenn Dividende. Kein Bonus, wenn keine Dividende. Ein fairer Deal!

Wir waren immer skeptisch, warum Herr Zehetner laufend alles mögliche versucht hat, um die ausgefallene Dividende mit anderen Formulierungen umzuargumentieren. (Stichwort: sein permanent getätigter, unsäglicher Sager: „Die BUWOG ist die Dividende“).

Aus auf Seite 34 des Geschäftsberichtes 2014/2015 findet sich folgende Formulierung:

divZ

Der Aufsichtsrat hat also still und heimlich die Bonusregelung für Herrn Zehetner geändert. „Die BUWOG ist die Dividende“ hat sich letztlich doch als wahr herausgestellt. Allerdings nicht für uns Aktionäre, sondern einzig und allein für Herrn Zehetner. Denn in Abänderung der Bonusregelung kassiert Herr Zehetner für das längst vergangene und von den Aktionären längst abgesegnete Geschäftsjahr 2013/2014 nun plötzlich doch: 1,2 Millionen Euro.

Und auch für das Katastrophen-Geschäftsjahr 2014/2015 – wieder gibt es keine Dividende für die Aktionäre – kassiert Herr Zehetner wegen der leise abgeänderten Bonusregelung nun plötzlich doch: 1 Million Euro.

Macht 2,2 Millionen Euro Bonus für Herrn Zehetner. Und wir fragen: Wo war die Leistung, Herr Zehetner? Der BUWOG-Spin-Off, der kein echter Börsegang war? Wo war die Leistung, Herr Zehetner? Der Kurs, der seit 5 Jahren seitwärts geht? Die fehlgeschlagene Russlandstrategie? Die zurückgegangenen Auslastungen? Der Riesen-Verlust?

Wir sind gespannt auf die Ausführungen des Herrn Knap oder auch des Herrn Fries. Es gibt eine Reihe von Fragen, die die Aktionäre interessieren:

1. Wann genau erfolgte die Abänderung der Bonusregelung?

Der Geschäftsbericht 2013/2014 wurde im August 2014 veröffentlicht. Hier fand sich noch der Hinweis auf die alte Dividenden-Bonusregelung für das Geschäftsjahr 2013/2014. In diesem Geschäftwsjahr wurde auch der BUWOG-Spin-Off durchgeführt und im Bericht abgefeiert. Auf dieser Basis agierte auch im Oktober 2014 die Hauptversammlung

Das Geschäftsjahr ist längst vorbei. Und nun wird – über ein Jahr später – rückwirkend dieses Jahr wieder aufgemacht und damit Informationen aus dem vorigen Geschäftsbericht ins Gegenteil verkehrt.

Es wird interessant sein, zu erfahren, wann genau rückwirkend diese Regelung ins Gegenteil verkehrt wurde.

2. Auf wessen Initiative erfolgte diese stille rückwirkende Änderung der Bonusregelung?

Wir würden es interessant finden, zu erfahren, ob es nicht einen Zusammenhang mit der sehr aggressiven Abwehr der CA-Immo und der Einzementierung bestehender Großaktionäre gibt.

3. Wer sprach sich im Aufsichtsrat für und wer sprach sich gegen diese äußerst ungewöhnliche Maßnahme aus?

Wir werden uns die Ausführungen insbesondere von Herrn Knap, um die er sich kaum herumschweigen kann, sehr genau ansehen und entsprechende Folgeaktivitäten beraten.

HV-Vorschau (1) – die 2,80 Euro-Fehlberatung

Bei der anstehenden Hauptversammlung unserer Immofinanz am 1. Dezember werden sich Management und Aufsichtsrat auch sehr kritischen Themen zu stellen haben. Wir werden in den kommenden Wochen jene Fragenkomplexe in Erinnerung rufen, die für unsere Gruppe (aber auch für zahlreiche andere) von zentraler Bedeutung sind:

Wir beginnen mit einem Kapitel, das seit dem Frühjahr für große Verärgerung sorgt: Die damalige eindringliche Empfehlung von Vorstand und Aufsichtsrat, das (seither nie mehr auch nur annähernd erreichte) Angebot der CA Immo von 2,80 NICHT anzunehmen.

 

Abgesehen von der enorm aggressiven und unprofessionellen Art, die Stammtisch-CEO Eduard Zehetner an den Tag legte, war es das strikte Kampagnisieren gegen die Höhe des Angebotes, das in folgende erstaunliche Pressemitteilung von Vorstand UND Aufsichtsrat mündete:

 

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-vorstand-empfiehlt-nichtannahme-des-teilangebots-von-ca-immo-o1-nicht-im-interesse-aller-aktionaere/ID11314

 

Mit der geballten Kraft von Vorstand und Aufsichtsrat und unterstützt durch eine „Fairness Opinion“ sollte das Angebot der CA immo als viel zu niedrig abgeschmettert werden.

Ob die beiläufige Erwähnung ´ganz hinten, dass diese mehr als deutlichen Aussagen „ausschließlich zu Informationszwecken“ diene sollten und das keine „Aufforderung zum Kauf- oder Verkauf“ sei, erscheint zumindest zweifelhaft. Mehrmals wurde v.a. von Dritter Seite artikuliert, ob hier nicht der Tatbestand der Fehlberatung erfüllt sei.

Jedenfalls werden Vorstand und Aufsichtsrat bei der Hauptversammlung erklären müssen: Auf Basis welcher Annahmen kam es zu dieser unmissverständlichen Empfehlung? Wer war die treibende Kraft hinter dieser Empfehlung? Wie war diese Empfehlung mit den damals publizierten Kurszielen auch nur annähernd in Einklang zu bringen? Gab es eine interne Willensbildung bzw. eine Abstimmung über diese Frage und wer hat wie gestimmt?

Wir sind sehr gespannt auf die Antworten.

Wir dürfen an dieser Stelle bereits jetzt in dieser Sache eine Überraschung gegen Jahresende ankündigen. Die Auskünfte- oder Nicht-Auskünfte auf der Hauptversammlung werden darauf jedenfalls Einfluss haben.

 

 

Fallende Kursziele

Im aktuellen Geschäftsbericht 2014/2015 listet unsere Immofinanz eine Tabelle mit aktuellen Analysteneinschätzungen (Kursziele) auf:

External_Analysis

Diese Tabelle ist mittlerweile deutlich veraltet, einige Analysten haben seither ihre Kursziele angepasst: – nach unten!

So senkte Morgan Stanley das Kursziel am 27.8. von EUR 2,90 auf EUR 2,60. Woods & Company tat dies bereits einen Tag früher (Senkung von EUR 2,76 auf EUR 2,43). Auch die hier nicht gelistete Analyse von EVA Dimensions änderte am 26.8. ihre Empfehlung von „Buy“ auf „Sell“.

Am 28. Oktober durchbrach das neue Kursziel von HSBC erstmals die 2-Euro-Grenze. Dieses wurde von 2,30 auf 1,80 gesenkt. Am 2. November folgte die RCB mit einer Senkung auf EUR 2,40. Einzig die Analysten von Kepler Cheuvreux blieben beim alten Kursziel.

Insgesamt liegt das durchschnittliche Kursziel mittlerweile deutlich unter 2,60 Euro und bewegt sich dabei immer weiter von jenen 2,80 Euro weg, ein Wert, von dem das Zehetner-Management novh vor einem halben Jahr behauptete, es sei zu niedrig.

Eine Enttäuschung!

 

 

 

Vergleich mit Advofin

Was unter dem von uns so bezeichneten „Stammtisch-CEO“ Zehetner undenkbar war, ist gestern eingetreten. Dr. Schumy hat sich mit dem Prozessfinanzierer Advofin auf einen großen Vergleich geeinigt.

http://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20151102_OTS0171/advofin-und-immofinanz-beenden-jahrelangen-rechtsstreit

Streit, noch dazu jahrelanger Streit, bindet Ressourcen und behindert nachhaltig zukunftsgerichtete Strategien. Die ständige und aggressive Beschäftigung mit der Vergangenheit mag für streitsüchtige Manager und Anwaltsarmadas interessant sein. Für aktuelle Aktionäre zählt Anderes weit mehr. zB. Die die Behebung der strategisch ungesunden Russlandlastigkeit, die nachhaltige Herstellung der Dividendenfähigkeit oder der Umgang mit künftigen strategischen Partnern.

Langsam haben wir das Gefühl, dass Dr. Schumy der Gesellschaft wirklich seinen Stempel aufdrückt und nach und nach die Baustellen des Dr. Zehetner behebt. Im Sinne aller Aktionäre hoffen wir, dass es bei diesem vorsichtig positiven (aber beileibe noch nicht zufriedenstellenden) Eindruck bleibt.

Verkauf Logistik – Licht und Schatten

Heute vermeldete unsere Immofinanz via Aussendung den Verkauf des gesamten Logistikportfolios an Blackstone.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-verkauft-logistikportfolio-an-blackstone/ID12514

Nachdem wir das bereits letzte Woche eingemahnt haben, erachten wir diese Urgenz als gegenstandslos. Man kann Herrn Schumy zugute halten, dass er im Unterschied zu seinem Vorgänger, wo das nicht immer passierte, offensichtlich Ankündigungen auch umsetzt. Das sehen wir als positiv.

Allerdings wirft diese Pressemeldung auch einige Fragen auf: Laut aktuellem Geschäftsbericht (2014/2015 per 30. April 2015, Seite 150) erwirtschaftete das Logistikportfolio jährliche Mieterlöse von rund 56 Millionen Euro.

Logistik Miete

Laut Presseaussendung soll der Verkaufserlös von rund 500 Millionen Euro in den Ausbau des Deutschland-Portfolios fließen:

logistik DL

Es wird also der Logistikteil, der jährlich 56 Millionen Euro an Mieterlösen bringt, verkauft. Der Verkaufserlös wird in ein Portfolio gesteckt, dass dann insgesamt „bis zu 40 Millionen“ Euro Mieterlöse bringen soll.

Dass dies ein gutes Geschäft sein soll, sehr geehrtes Immofinanz-Management, verstehen wir nicht. Und das dürfte auch Analysten so gehen: Nach dem deutlichen Absenken des Kursziels durch die HSBC senkte heute auch die RCB ihr Kursziel:

http://www.boerse-express.com/pages/1600563