Archiv für den Monat: Dezember 2015

2015 – durchwachsene Bilanz für Dr. Schumy

Per Ende April schied Alt-CEO Zehetner aus dem Unternehmen auf. Dr. Schumy, der neue Chef, erbte die Bilanz eines gänzlich gescheiterten Vorstandsvorsitzenden.

Was bleibt von Dr. Zehetner in Erinnerung? Eines ATX-CEO unwürdiges Gepoltere auf Stammtischniveau, nicht gehaltene Versprechen, eine völlig verfehlte Strategie (Russland, Spin off), ein im Vergleich zur Peer Group dramatischer Kursverlauf, und ein rückwirkend gewährter Millionenbonus als Gipfel der Aktionärsverhöhnung.

Dr. Schumy hatte es in einem ersten (Rumpf-)jahr sichtlich nicht leicht, in diesem Scherbenhaufen Tritt zu fassen. Dementsprechend durchwachsen fällt die Bilanz für den neuen CEO unserer Immofinanz aus:

Wir dürfen mit der Habenseite beginnen.

Positiv:

  • Es gibt einiges an den jüngsten Entscheidungen zu kritisieren, bzw. kann man da einiges anders sehen, aber bei Schumy wird im Gegensatz zu Zehetner Angekündigtes auch umgesetzt. Der Verkauf des Logistikportfolios dient hier als Beispiel. Als Aktionär konnte man das durchaus kritisch sehen (wir taten das in beträchtlichem Ausmaß auch), aber man konnte sich darauf einstellen und seine Schlüsse daraus ziehen. Ankündigen und Umsetzen. Das ist dem Grunde nach definitiv positiv zu sehen.
  • Dr. Schumy hat offensichtlich erkannt, dass die Russlandfixierung unserer Gesellschaft ein Problem ist. Er versucht, ganz im Gegensatz zu Zehetner, gegenzusteuern. Die enorm starke Fokussierung auf Deutschland ist aus unserer Sicht zwar viel zu zyklisch, aber es ist ein Versuch, die verhängnisvolle Russlandlastigkeit zu beheben.
  • Die intensiven Bemühungen von Schumy, die Zivilverfahren mit Vergleichen zügig zu beenden, steht eindeutig auf der Habenseite. Was unter dem streitsüchtigen Alt-CEO unmöglich schien, wurde nun endlich angegangen. Jahrelange Rechtsstreitigkeiten , von denen im Prinzip nur Anwälte profitieren, verstellen den Blick nach vorne. Wir unterstützen das voll und ganz.

 

Negativ:

  • Kein Verständnis haben wir für die (noch?) beibehaltene Unsitte die Aktionäre mit Nebelgranaten in die Irre führen zu wollen. Eine Hauptversammlung ist keine Pressekonferenz und ein Investorenupdate ist keine PR-Aussendung! Das man wie unter Dr. Zehetner nicht in der Lage war, von sich aus die dramatische Leerstandssituation anzusprechen, war eine Enttäuschung! Auch das Verschweigen der Immofinanz-Kursentwicklung (bei gleichzeitigem Bejubeln der BUWOG-Kursentwicklung) auf der HV ist skandalös. Wir erwarten, dass diese Zehetnerschen PR-Relikte ebenfalls in die Pension geschickt werden.
  • Die strategische Ausrichtung unserer Gesellschft geht – jedenfalls bis jetzt – nicht in die richtige Richtung. Nachdem durch den unseligen BUWOG-Spin-off das Risikoprofil der Immofinanz entscheidend verändert wurde, erfolgte nun mit dem Logistik-Verkauf nun eine weitere Einengung des Portfolios. Sich nur auf die schwächelnden Bereiche Büro und Retail zu verlassen, halten wir für gefährlich. Der gesamte Retail-Bereich ist im Umbruch (Stichwort Online) – Einkaufszentren vs. Logistikcenter halten wir für eine denkbar schlechte Pioritätensetzung.
  • Negativ sind schließlich – wenngleich dies v.a. noch dem Alt-CEO Zehetner anzulasten ist – nahezu alle Kennzahlen. Vom Aktienkurs, über die Mieterlöse bis hin zum nur durch Währungseffekte geretteten Betriebsergebnis.

Insgesamt erhoffen wir uns vom Jahr 2016, dass Dr. Schumy weiter die Zehetner-Baustellen beseitigt und der Gesellschaft wieder eine klare Strategie vorgibt. Wichtig wäre aus unserer Sicht auch ein Hinterfragen der ein oder anderen in den letzten Monaten getäigten Entscheidungen.

Geschätzte Leser, wir wünschen Ihnen trotz eines mehr als unerfreulichen Aktienkurses einen positiven Jahresausklang und einen guten Start ins neue Jahr. Bitte bleiben Sie uns auch weiterhin gewogen. Wir bleiben uns als sachlich-informative Seite mit Mut zur Kritik auch im Jahr 2016 jedenfalls treu.

 

Kursziele – unaufhaltsame Spirale nach unten

In regelmäßigen Abständen publizieren wir in unserem Blog die aktuellen Kursziele der Analysten. Zuletzt in diesem Eintrag von Anfang November.

Auf Seite 11 des aktuellen Geschäftsberichtes findet sich wieder eine ensprechende Übersicht.

kursziele 1516

 

Diese vor kurzem publizierte Tabelle ist mittlerweile deutlich veraltet, einige Analysten haben im Dezember ihre Kursziele angepasst: – wiederum nach unten!

Wäre nicht der einsame Ausreißer der Deutschen Bank in der Liste, von der wir nicht wissen, ob die unsere Immofinanz überhaupt noch covert, lägen die Kursziele mittlerweile deutlich näher an der 2-Euro-Marke als an jener Marke von 2,80 (Kaufanbot der CA Immo), von der Herr Zehetner noch vor einem Halben Jahr (einiges deutet darauf hin, dass dies womöglich wider besseres Wissen erfolgt wein könnte) meinte, dies sei viel zu niedrig.

So senkte die RCB ihr Kursziel neuerlich – von EUR 2,40 auf schwache EUR 2,15. Selbst die immer wohlwollend analysierende Erste Bank senkte nun ihr Kursziel. Auf EUR 2,50. Kein einziger (!) Analyst hob im Herbst sein Kursziel an.

Diese Analystenspirale nach unten bildet sich auch am aktuellen Kurs ab, der sich nur noch bei 2 Euro bewegt.

Im Lichte dieser 2,80-Empfehlung, an der auch der aktuelle Aufsichtsrat beteiligt war, kann die aktuelle Experteneinschätzung nur noch als Hohn empfunden werden.

Trotz allem wünschen wir unseren Lesern, besinnliche Feiertage. Wir melden uns vor Jahreswechsel mit einer Analyse des Jahres 1 nach Zehetner.

 

 

Halbjahresbericht – ungelöste Leerstandsproblematik

Der letzte Woche vom Management unserer Immofinanz vorgelegte Halbjahresbericht zeigt deutlich, dass die enorm hohen Leerstände unverändert eines der größten Probleme unserer Gesellschaft sind.

Eine stagnierende Auslastung von 75 Prozent bei Büroimmobilien (nur 50 Prozent in Deutschland) ist in höchstem Maße unbefriedigend und einfach zu wenig!

Folgendes Chart aus dem Halbjahresbericht zeigt das deutlich

Büro hj1516

Die Auslastung von 75 Prozent per 31.10. entspricht exakt dem dramatisch niedrigen Wert aus dem Geschäftsbericht per 30.4. Die Dramatik hat sich seither allerdings insofern zugespitzt, als sich die globale Auslastungssituation in diesen Märkten erholt hat. Die Leerstände gehen in diesen Märkten tendenziell zurück – offensichtlich aber mit Ausnahme unserer Immofinanz.

Über die Entwicklung der Märkte findet sich auf Seite 15 auch eine Tabelle.

Leerstände Märkte

Demnach wären die Leerstände in nahezu allen Märkten gesunken. Unsere Immofinanz ist dabei die unrühmliche Ausnahme. Ein offensives Ansprechen dieser Problematik auf der HV wäre das Gebot der Stunde gewesen – leider hat man im Gegenteil versucht, sich um diese Fakten herumzuschummeln.

Halbjahreszahlen: Taschenspielertricks mit Währungseffekten

Abseits von PR-lastigen Veranstaltungen, wie einer Hauptversammlung oder Jubelaussendungen gibt es wenigstens viermal im Jahr Anlässe, über die sich das Management nicht so einfach um kritische Aktionäre herumschummeln kann: Das sind die jeweiligen Quartalsberichte (bzw. natürlich der Geschäftsbericht). Der aktuell vorliegende Halbjahresbericht unserer Immofinanz zeigt dies wieder sehr anschaulich.

Während andere Medien, wohl auch aus Zeitmangel, sich bei solchen Anlässen meist sehr eng an den publizierten Aussendungen orientieren, bekommen Aktionäre mit diesen Publikatonen Datenmaterial zur Hand, mit denen man in der Lage ist, auch hinter die PR-Kulissen zu schauen. Wenn man sich die Zeit nimmt.

Wir beginnen heute mit dem Thema Währungseffekte.

guvhj2015

Dieses Chart zeigt die Halbjahres G&V 2015/16 gegenübergestellt mit der G&V aus dem Vorjahr. (Zu finden im unter folgendem LINK ).

Dem Konzernergebnis liegen zwei Wechselkurseffekte zugrunde: Zum einen „Währungsbedingte Neubewertung von Immobilienvermögen“ (Ziffer 5) und zum anderen „Wechselkursveränderungen“ (Ziffer 6). Ersteres wirkt dieses mal ergebniserhöhend, zweiteres dieses mal ergebnissenkend. Der Saldo dieser beiden Zahlen beträgt dieses mal EUR 155 Mio.

Diese Veränderungen sind unbar und hoch volatil und und ändern sich vor allem jeden Tag. Darauf wird ja auch hingewiesen. Mal lauter (wenn sich dadurch rechnerisch das Konzernergebnis verschlechtert) und mal – so wie dieses mal – sehr leise (wenn sich dadurch rechnerisch das Ergebnis verbessert)

Rechnet man diese unkontrollierbar-volatilen und rein rechnerischen Effekte von 155 Mio heraus, käme man auf ein negatives Konzern-Halbjahresergebnis von rund – 25 Mio Euro!

Geht man analog mit den ohnehin schon katastrophalen Vorjahreswerten vor (dort ergibt sich aus diesen beiden Positionen sogar ein negativer Saldo von rund 4,5 Millionen) , liegt dort ein bereinigtes Konzernergebnis von plus 8 Millionen vor.

Mit anderen Worten: Es sind nicht nur sämtliche operativen Kennzahlen (wie Mieterlöse, Auslastung etc) negativ, sondern auch das Konzernergebnis wäre noch schlechter als im Vorjahr.

Das Großreden dieser Effekte (wenn es dem Ergebnis schadet) und das Kleinreden (wenn es dramatische Zahlen übertüncht), ist ein Taschenspielertrick, der für den schnellen journalistischen Blick in einer Aussendung funktioniert, aber der Analyse eines kritischen Aktionärs nicht standhält.

 

 

 

Halbjahreszahlen – ein Desaster mit Anlauf

Die gestern am späten Abend veröffentlichten Halbjahreszahlen sind – unbare Effekte wie Währungsbewertungen einmal ausgenommen – leider das erwartete Desaster. Es scheint, als würden die Folgen jahrelanger Fehlleistungen durch das Management unter Alt-CEO Zehetner, den neuen CEO noch weit länger beschäftigen als das noch vor ein paar Monaten erwartbar war.

Sämtliche operativen Zahlen sind negativ. Die Auslastung über die gesamte Immofinanz liegt nur noch bei etwas über 80 Prozent, die Mieterlöse sind um nahezu 25 Prozent abgestürzt, das Ergebnis aus dem operativen Geschäft hat sich mehr als halbiert.

Diese Zahlen, in Kombination mit einem traurigen Aktienkurs, der sich momentan nur knapp über 2 Euro halten kann, sind dramatisch.

Vor diesem Hintergrund ist es umso unverständlicher, dass das Management bei der Hauptversammlung vor 2 (!) Wochen nicht von sich aus in der Lage war, etwa die dramatische Auslastungssituation ehrlich anzusprechen.

Beschämend!

Wir werden den Halbjahresbericht in den folgenden Tagen in der Tiefe analysieren und unsere Einschätzungen Ihnen, geschätzte Leser, hier mitteilen.

 

 

Kurs / Kennzahlen / Analysen – dramatische Entwicklungen

Gestern schrammte der Kurs unserer Immofinanz nach mehrerern Tagen im Minus gerade noch einmal an der 2-Euro-Grenze vorbei. Aber der im Vergleich zur Peer Group beispiellose Absturz der Aktie schreitet voran. Wir müssen leider an dieser Stelle einmal mehr die dringende Empfehlung des mit millionenschweren Bonus in die Pension verabschiedeten Alt-CEO Eduard Zehetner erinnern, nur ja nicht das angeblich viel zu niedrige Angebot der CA-Immo von EUR 2,80 anzunehmen. Viel zu viele sind Ihren Empfehlungen mit Aufsichtsratsbacking gefolgt. Heute, Herr Zehetner, etwas mehr als ein halbes Jahr später, notiert die Aktie rund 30 Prozent (!) unter diesem Wert!

Auch andere Kennzahlen weisen unsere Immofinanz nach wie vor am unteren Ende der Peer Group aus, wie ein Chart im aktuellen „Trend“ belegt:

Trend

Abgesehen davon, dass es etwas eigenwillig seitens des Erstellers dieser Tabelle ist, für die Immofinanz, die seit 2 Jahren keine Dividende mehr ausschüttete, (wohl auf Basis der Q1-Zahlen) eine Dividendenrendite anzuführen, zeigen die anderen Kennzahlen die volle Dramatik der Situation:

Sowohl die FFO Rendite I als auch die FFO II Rendite sind ganz am Ende der Peer Group. Auch der Abschlag vom Net Asset Value (NAV) ist so groß wie bei kaum einer anderen Gesellschaft und zeugt nicht gerade Vertrauen.

Apropos Vertrauen: Einige Analysten haben seit unserem letzten Update ihre Kursziele nachgebessert. Kein einziger Analyst allerdings nach oben.

http://www.boerse-express.com/matrix/iia/analysen

Die Erste Bank reduzierte gestern neuerlich ihr Kursziel, Kepler sieht die Aktie unverändert (gleichwohl weit unter den o.a. EUR 2,80) und die Baader Bank hat die Aktie auf Sell mit Kursziel 2 Euro gestellt.

Leider hat es momentan den Anschein, dass Dr. Schumy noch sehr weit vom Turnaround entfernt ist und die Suppe, die ihm Dr. Zehetner eingebrockt hat, wesentlich schwerer verdaulich ist, als alle bisher angenommen haben.

 

Hauptversammlung (4) – ist Schweigen Gold?

Wie bereits in unserem letzten Eintrag angesprochen, war einiges irritierend an der letzten Hauptversammlung.

Dabei ging es fast weniger um das Gesagte, sondern um jenes, das nicht gesagt wurde.

Wir haben auf diesem Blog bereits mehrmals die Immobilien am Wienerberg (Twin Tower und umliegende Immobilien) angesprochen und angesichts mehrerer Indizien (Immofinanz zog selbst in diese teuren Räume, Großmieter zogen aus, wenig Neumieter kamen nach, dokumentierte Leerstände bei Geschäften) die gestützte Vermutung geäußert, diese Immobilie könnte insgesamt ein großes Leerstandsproblem haben.

In den Referaten der Vorstände wurden die problematischen Büro-Leerstände ja überhaupt nicht angesprochen – erst auf Frage eines kritischen Aktionärs kam das ein wenig zur Sprache.

Ein anderer Aktionär erfragte ganz konkret die Auslastung am Wienerberg. Interessant war die Reaktion des Vorstandes: Schweigen zur Auslastung!

Warum ist das so, geschätztes Management unserer Immofinanz? Aktionären als Miteigentümer des Unternehmens ist die Wahrheit zumutbar! Weniger PR und mehr Offenheit. Diese Entwicklung weg von der eingerissenen Zehetner-Unsitte muss von Herrn Schumy noch gegangen werden. Denn Schweigen ist nicht immer Gold – jedenfalls nicht auf einer Hauptversammlung!

 

Hauptversammlung (3) – Akzeptanz bei Investoren

Für ziemliche Verärgerung unter den Aktionären sorgte anlässlich der Hauptversammlung unserer Immofinanz das ständige Emporheben der BUWOG-Aktienperformance und das nahezu gänzliche Verschweigen unserer Immofinanz.

So wurde beispielsweise ein riesiges Chart der BUWOG-Aktie auf die Leinwand projiziert. Ein vergleichbares Chart jener Aktie, um die es bei dieser HV ging, gab es nicht. Der traurige Kursverlauf wurde kein einziges mal erläutert, geschweige denn visuell dargestellt. Kein einziges mal!

Wir haben diese dauernde PR-Masche satt!

Wir hatten gehofft, dass man diese unsägliche PR-Lastigkeit der Zehetner-Jahre endlich hinter sich gelassen hat. Leider weit gefehlt. Und es wird nach wie vor nicht erkannt, dass diese PR-Storys nicht mehr geglaubt werden und der Schuss regelmäßig nach hinten los geht.

So auch bei dieser HV, als Dr. Schumy die Notierung der BUWOG leicht über ihrem Net Asset Value (NAV) als Beleg dafür anpries, wie gefragt und angesehen die BUWOG bei den Investoren sei. Was natürlich umgehend die – ausgezeichnete – Gegenfrage eines Aktionärs provozierte, wie man denn die Notierung der Immofinanz (40 Prozent UNTER dem NAV) denn in diesem Lichte deuten müsse. Der Aktionär gab dann gleich die folgerichtige Antowrt: Die Investoren haben demnach kein Vertrauen in die Immofinanz.

Nächstes Beispiel: Jeder Aktionär weiß, wie extrem schlecht die Auslastung der Büroimmobilien ist – und in vielen Ländern zum Teil weit unter dem Branchenschnitt liegt. Bei den Referaten der Vorstände kam das Thema Leerstände kein einziges mal vor. Auch hier brauchte es wieder einen verärgerten Hinweis eines Aktionärs, um dem zuständigen Vorstand Auskünfte darüber zu entlocken.

Wir verstehen PR-Sprache in der Medienarbeit. Da ist klar, dass man alles in den schönsten Farben zeichnet. Aber vor den Aktionären – den Eigentümern des Unternehmens, die ja leidgeprüft (und dividendenlos) wissen, wie es um das Unternehmen steht, ist das einfach nur deplatziert.

 

Hauptversammlung (2) – Gesellschafter und Meldepflichten

Wir haben an mehreren Stellen kritisiert, dass die Gruppe Fries durch die im Frühjar gefassten Beschlüsse in ihrem dominierenden Einfluss auf unsere Immofinanz einzementiert wurde.

Eine diesbezügliche Frage eines Aktionärs nach den Mehrheitsverhältnissen wurde nur teilweise beantwortet: Demnach hält Fries derzeit 6,5 Prozent an Aktien – die explizite Frage nach dem Anteil von Scherb blieb (weil als eigene Gruppe offensichtlich unter der Schwelle von 5%) unbeantwortet.

Davon ausgehend, dass angesichts der Nominierung der rechten Hand von Scherb (Herr Populorum) von einer beträchtlichen (wenngleich noch unter 5%) Beteiligung von Scherb ausgegangen werden kann und davon ausgehend, dass Fries und Scherb in der Vergangenheit als Gruppe auftraten, stellt sich auch nach der HV die Frage, ob es zwischen diesen beiden nicht weiterhin ein abgestimmtes Verhalten gibt und demzufolge allenfalls Meldepflichten verletzt wurden.

Wenn dem so wäre, müsste man weiterhin von einer Fries-Gruppe  mit einer Stärke von rund 10 Prozent ausgehen – eine alles dominierende Stärke. (angesichts der üblichen Partizipation an der HV – diesmal waren es rund 32% – und den neu geschaffenen Quoren).

Dies – und die Frage der wahren Hintergründe des Zehetner-Bonus – wird uns auch weiter beschäftigen.

 

 

Hauptversammlung – mehr Fragen als Antworten (1)

Die gestrige Hauptversammlung unserer Immofinanz warf über weite Strecken leider mehr Fragen als Antworten auf.

Es war zwar erfreulich, dass versucht wurde, durch einen Beschluss wieder künftige Dividenden zu ermöglichen (wie das im Detail – zB KeSt-frei – funktioniert, konnte aber nicht beantwortet werden). Es war auch erfreulich, dass in die Führungsriege der Immofinanz von Zehetner zu Schumy wieder sachliche Rhetorik einkehrte.

Sonst allerdings wurden in der Hauptversammlung eher mehr Fragen aufgeworfen als geklärt wurden. Wir werden uns in den nächsten Tagen  der Auseinandersetzung damit widmen.

Beispiel 1:

Der Zehetner-Bonus.

Aufsichtsratspräsident Knap war es sichtlich ein Anliegen gleich mehrmals zu betonen, dass die – wohlgemerkt rückwirkende – Auszahlung eines Bonus an Herrn Zehetner, ihre Berechtigung hatte, da es sich laut IFRS um eine „Sachdividende“ handelte.

Wortreich wurde vorgerechnet, dass dem Alt-CEO ja sogar mehr als die 2,2 Millionen, nämlich über 3 Millionen zugestanden wären. Wie großzügig von Herrn Alt-CEO, hier auch noch auf Ansprüche zu verzichten, möchte man meinen.

Eine Sachdividende also.

Rufen wir uns noch einmal den Geschäftsbericht in Erinnerung:

Auf Seite 34 des Geschäftsberichtes findet sich dieser Passus:

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Keinerlei Hinweis, dass IFRS hier von einer Sachdividende spricht und damit einen Rechtsanspruch auf einen Bonus nahelegt. Warum wurde das hier mit keinem Wort erwähnt, Herr Knap?

Stattdessen spricht der Geschäftsbericht von einem von der Dividendenregelung ABWEICHENDEN Bonus „für die erfolgreiche Abspaltung der BUWOG“. Kein Wort von einer Sachdividende.  Kein Wort zudem, warum eine rückwirkende Gewährung erfolgte. Warum kein Sachdividenden-Bonus  für das Jahr, wo der Spin off erfolgte (voriges Geschäftsjahr)? Und warum eine – angebliche – Sachdividende als Grund für das aktuelle dividendenlose Jahr?

Herr Präsident Knap, wir fürchten, wir können uns mit Ihren wortreichen aber inhaltsarmen Erläuterungen auf der gestrigen Hauptversammlung ebensowenig zufrieden geben, wie mit den davon abweichenden Ausführungen im Geschäftsbericht.

Geschätzte Leser, wir halten Sie über diesen Fall, auf dem Laufenden.

Weitere Analysen zur Hauptversammlung folgen in den nächsten Tagen.