Archiv für den Monat: Januar 2016

Hotelboom – unsere Immofinanz ist nicht dabei

Der Hotelmarkt – gerade im deutschsprachigen Raum – boomt. Dies bestägigt eine Reihe Immobilienunternehmen wie Warimpex, UBM oder S Immo.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2115749/fullstory

Unsere Immofinanz ist leider – dank einer Managemententscheidung von Alt-CEO Zehetner vor wenigen Jahren komplett aus dem Hotelgeschäft ausgestiegen. Stattdessen konzentriert man sich Retailbereich und baut Einkaufszentren – ein hoch riskantes Unterfangen, denn zahlreiche Experten warnen seit langem vor eine eher düstere Zukunft für Einkaufszentren durch die massiven Umwälzungen durch den boomenden Onlinehandel.

Einmal mehr eine Weggabelung an der Herr Zehetner falsch abgebogen ist.

 

 

Dr. Schumy spricht

es ist einer der raren Momente für die Aktionäre unserer Immofinanz:

Dr. Schumy spricht endlich.

http://blog.immofinanz.com/de/2016/01/27/ceo-schumy-bei-q-check-logistik-closing-in-kuerze-sehr-hohe-annahmequote-bei-vergleichen/

Was Dr. Schumy im Unterschied zu seinem ständig polternd-omnipräsenten Vorgänger und Ankündigungsweltmeister Zehetner auszeichnet, ist. dass er die wenigen Dinge, die er ankündigt, offensichtlich auch einhält.

Die Vergleiche scheinen zügig weiterzugehen. Diesen Abschluss mit der Vergangenheit, um den Blick frei nach vorne zu haben, halten wir für wichtig. Ebenso das Update über den Logistikverkauf (den wir inhaltlich aber eher kritisch sehen).

Ansonsten bleibt Dr. Schumy angesichts der aktuellen dramatischen Russland- und Kurssituation Situation aber jegliche Antworten zu Strategien schuldig. Das ist für uns Aktionäre in höchstem Maße unbefriedigend.

 

Irgendwie, irgendwo irgendwann

Das heutige Wirtschaftsblatt widmet sich unter oben genanntem Titel dem seit langem prognostizierten Kurspotenzial von Immobilienaktien.

http://wirtschaftsblatt.at/archiv/printimport/4912005/Irgendwie-irgendwo-irgendwann?from=suche.intern.portal

Grundsätzlich teilen wir die dort geäußerten Ansichten. Die bezüglich unserer Immofinanz geäußerten Statements können wir allerdings nur zum Teil nachvollziehen: Zwar sind wir auch der Meinung, dass Dr. Schumy mit seinen Bemühungen zur Beilegung der ganzen Rechtsstreitigkeiten, völlig richtig und auch zukunftsweisend gehandelt hat. Allerdings vermissen wir weiterhin eine klare Strategie, wie man den Zehetner-Scherbenhaufen beseitigt und wie man den immer dramatischer verfallenden Kurs auch nur halbwegs konkurrenzfähig wieder in die Höhe bringt.

Dass auch die Autorin des o.a. Artikels die Immofinanz zur Zeit nicht als eine konkurrenzfähige Immo-Aktie sieht, zeigt das zugehörige und prominent neben dem Artikel stehende Chart mit einem Vergleich der „Top-Immo-Aktien“, auf dem unsere Immofinanz mittlerweile nicht einmal mehr aufscheint (Chart aus der Printausgabe).

top immo

Kein Wunder, wenn man sich die ebenfalls im Artikel angeführten beispielhaften Einzelcharts ansieht. Unsere Immofinanz steht genau so nieder wie 2011 – ein völlig anderer Kursverlauf wie bei anderen Titeln.

 

Aktienkurs: Die Immofinanz als Dauer-Schlusslicht.

Dass unsere Immofinanz der relevanten Peer-Group nachhinkt, dokumentierten wir bereits in unserem ersten Blogeintrag.

Seither hat sich diese Entwicklung nicht nur bestätigt, sondern permanent verstärkt. Mittlerweile spitzt sich die Situation schon zu einer sehr konsequenten bedrohlichen Spirale nach unten zu:

Die Immofinanz ist leider – wie wir die letzten 18 Monate mehrfach dokumentierten – nahezu jedes mal jenes Peer-Group-Unternehmen mit den größten Verlusten, wenn der Gesamtmarkt nach unten geht.

Auch an Tagen, wenn der Markt nach steil oben geht, steht unser Unternehmen exponiert da – als jenes mit der mit Abstand geringsten Aufwärtsbewegung.

Am Beispiel des Freitags vergangener Woche ist das gut nachzeichenbar:

Vonovia: +4,39 %

Conwert: + 4,17 %

BUWOG: + 3,87 %

Deutsche Wohnen: + 3,21 %

ATX: +2,74%

CA Immo: + 2,39 %

DAX: 1,99 %

Unibail Rodamco: + 1,90 %

UNSERE IMMOFINANZ: + 1,06 %

Geschätzte Leser, Sie wissen, unser Bestreben ist stets die akkurate Analyse. Wir haben kein Interesse an manipulativen Vergleichen oder am Heranziehen willkürlicher Zeitpunkte. Das haben wir nicht notwendig und ist nicht unsere Intention. Wir laden Sie daher ein, selbst Peer-Group-Vergleiche anzustellen.

Wir haben bereits mehrfach diese Entwicklung, die aus unserer Sicht nachhaltig zu werden droht, nachgezeichnet und sehen eine bedrohliche Tendenz.  Dies vor allem im Lichte der seit mehreren Wochen tendenziell überdurchschnittlich gehandelten Stückzahlen führt uns einmal mehr zu der Frage: Wurden wirklich alle Aktionäre über alle Entwicklungen gleich ins Bild gesetzt, oder gibt es institutionelle Investoren, die mehr wissen und seit einigen Wochen verstärkt handeln???

Wir appellieren einmal mehr an das Management unserer Immofinanz, angesichts der sich immer mehr zuspitzenden Kurssituation endlich mit uns Aktionären zu kommunizieren.

 

Einkaufszentren unter Beschuss durch Online-Handel

Bereits mehrfach hinterfragten wir und Gastleser auf unserem Blog, ob die starke Fixierung auf den Bereich Retail und hier in einem beträchtlichen Ausmaß auf Einkaufszentren in Osteuropa, eine wirklich zukunftssichere Strategie ist.

Unter Alt-CEO Zehetner wurde mit der Marke Vivo sogar ein eigener Brand eingeführt.

Nun ist der Einzelhandel – zahlreiche Experten predigen dies seit Jahren – dramatischen Umwälzungen Unterworfen. Der Onlinehandel – das hat zuletzt auch das Weihnachtsgeschäft gezeigt, boomt.

Dieser Boom, so vor kurzem wieder ein Experte im WirtschaftsBlatt, werde vor allem Einkaufszentren treffen.

„Der steigende Anteil des Online-Handels wird laut Lindner vor allem die Einkaufszentren negativ treffen. Nach dem Boom der Einkaufszentren zwischen 1995 und 2005 werden nun die Einkaufsstraßen in Städten wieder „ein Revival erfahren“, erwartet der Handelsexperte. Innenstädte hätten im Gegensatz zu Einkaufszentren „eine gelebte Multifunktionalität“ und könnten dadurch mehr Einkaufsspaß vermitteln, so Lindner. Die Einzelhändler in Einkaufszentren würden „extrem hohe Mieten“ zahlen und bei steigender Konkurrenz durch den elektronischen Handel ihre Standortstrategie wohl überdenken.“

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/4907646/Filialen-von-Bank-Austria-nachgefragt-Verwertungssorgen-bei-Zielpunkt

Einmal mehr eine Expertenstimme, die zeigt, dass das Management unserer Immofinanz seit Jahren auf das falsche Pferd setzt.

Es ist höchst an der Zeit, dass Dr. Schumy – immerhin seit fast einem Jahr im Amt – hier die Schubumkehr aktiviert und der Immofinanz endlich wieder eine klare Strategie gibt. Der Weg der inhaltlichen Verengung – noch dazu mit falschen Prioritätensetzungen – muss endlich beendet werden.

Die Immofinanz verkauft Wohnungen

Heute wurde verlautbart, dass unsere Immofinanz wieder als Verkäuferin tätig wurde.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2006288/fullstory

Der Verkauf einer Wohnhausanlage im 18. Bezirk wäre uns an sich keinen gesonderten Eintrag wert. Dieser Verkauf – wie auch andere der letzten Monate – zeigt allerdings eine Gewisse Symptomatik.

Wir fragen uns auch dieses mal, warum die Immofinanz nicht Willens – oder nicht mehr in der Lage – ist, bei solchen Objekten die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Das fiel schon in den letzten Monaten bei vergleichbaren Verkäufen auf.

Den Mehrwert streift nun die glückliche Käuferin Winegg ein. Hat man diese Expertise mittlerweile gänzlich abgegeben? Das ist nicht unbedingt das, was man von einem Immobilienunternehmen mit derart vielen Mitarbeitern und dem jahrelangen Marketingstempel „Immobilienmaschine“ erwarten kann.

 

Universalausrede Russland (2)

Bereits Ende letzter Woche meldeten wir große Zweifel am vom Management immer wieder gebrauchten Argument, ausschließlich Russland sei an der aktuellen Misere schuld, an.

Um dies nochmal anhand von Zahlen zu verdeutlichen:

Laut Halbjahresbericht ist das Vermögen der Immofinanz mit rund 8,7 Milliarden Euro bewertet. Zieht man davon kurzfristig verfügbare Mittel (Cash und BUWOG-Aktien, insgesamt rund eine Milliarde Euro) sowie die Schulden der Gesellschaft (rund 5 Milliarden Euro) ab, ergibt sich für unsere Immofinanz ein Netto-Immobilienvermögen von rund 2,6 Milliarden Euro.

Berechnung:

Immobilienvermögen

Zieht man nun den immer noch aktuellen Buchwert der Russlandimmobilien (knapp 1,6 Milliarden Euro) heran und bewertet diese mit NULL, also mit einem Abschlag von 100 Prozent, ergibt sich ein um alle Schulden bereinigtes Nicht-Russland-Immobilienvermögen von rund einer Milliarde Euro. Dieser Abschlag ist sicherlich unrealistisch hoch und die Bewertung des Nicht-Russland-Vermögens daher ausgesprochen konservativ.

Berechnung

Nicht Russland

Der Aktienkurs lag gestern (Schlusskurs) bei EUR 1,64. Bei 1,073 Milliarden Aktien errechnet sich daher ein aktueller Börsenwert von knapp 1,76 Milliarden Euro. Zieht man davon wieder die kurzfristig und daher mit dem Faktor 1 zu bewertenden verfügbaren Mittel (Cash und BUWOG-Aktien) ab, landet man bei etwas über 700 Millionen Euro. Das heißt: Der Markt bewertet die Immobilien unseres Unternehmens aktuell nur mit dramatisch niedrigen 700 Millionen Euro!

Berechnung:

Börsenwert

 

Diese (zugegeben komplexe aber hoffentlich doch klar verständliche) Berechnungskette zeigt: Selbst wenn man Russland zur Gänze abschreibt und mit NULL bewertet, werden aktuell die Nicht-Russland-Immobilien vom Markt mit einem Abschlag von 30 Prozent (1 Milliarde Euro vs. 700 Millionen Euro) gehandelt. Gesteht man den Russland-Werten einen Abschlag von „nur“ 75 Prozent (Wert 392 Millionen anstelle von NULL) zu, wäre der Nicht-Russland-Abschlag sogar exakt 50 Prozent.

Damit ist das Argument, abseits von Russland stehe man gut da, nun auch durch Zahlen widerlegt. Es stellt sich die Frage, ob dieser enorme Abschlag wirklich nur durch die zum Teil dramatischen Leerstände erklärbar ist. Oder liegen der Fluchtbewegung offensichtlich auch institutioneller Investoren neue Informationen zugrunde, die dem „normalen“ Aktionär bisher verschwiegen wurden?

 

 

 

 

Universalausrede Russland?

Bereits auf der letzten Hauptversammlung wurde von einigen kritischen Aktionären angemerkt, dass es wohl etwas zu kurz gegriffen und auch durchsichtig sei, die Situation in Russland für alles, was in unserer Immofinanz so daneben geht, verantwortlich zu machen. Dahinter steht natürlich der Versuch, den Aktionären zu signalisieren: „Es gibt leider geopolitische Einflüsse für die wir nichts können. Sonst wären wir blendend unterwegs.“

Das ist natürlich aus dem Grund falsch, weil die starke Abhängigkeit von Russland selbst gewählt und selbst – mitten in der Krise – sehenden Auges noch deutlich verstärkt wurde (zB durch den BUWOG Spin-Off und in abgeschwächter Form auch durch den Logistikverkauf)

Doch auch der zweite Teil des Signals, nämlich, dass man außerhalb von Russland gut unterwegs sei, ist massiv zu hinterfragen:

Aktuell notiert die Aktie unserer Immofinanz mit einem NAV-Abschlag von sagenhaften 60 Prozent (!). Selbst, wenn man das Russlandportfolio – was unredlich wäre – mit null bewerten würde, würde sich erst ein Abschlag von etwas über 30 Prozent ergeben. Die Ursache für den riesigen NAV-Abschlag muss auch außerhalb liegen. Und sie liegt auch außerhalb!

Die offensichtlich dramatisch schlechte Markteinschätzung auch der Nicht-Russland-Immobilien dürften sich zum Großteil aus den exorbitant hohen und jeweils deutlich über dem Branchenschnitt liegenden Leerständen (wir berichteten mehrfach) ergeben. Aus diesem Grund verpuffen an unserer Immofinanz auch solche an sich positiven Meldungen wie im gestrigen WirtschaftsBlatt.

Wiblatt1401

Hinzu kommt neben der schlechten Auslastung in Wien auch die Tatsache, dass die Immofinanz die teuersten Mietflächen (Wienerberg Tower) selbst für sich beansprucht. Der aktuelle Aktienkurs (Immofinanz stürzt ab, Peer-Group bleibt stabil) stützt diese These aus unserer Sicht leider recht eindrucksvoll.

GASTBEITRAG: Wie man in 8 Monaten 1 Mia. Euro verbrennt

Geschätzte Leser, es hat uns ein interessanter Gastbeitrag erreicht, den wir vollinaltlich wiedergeben

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Wie man in 8 Monaten eine Milliarde Euro verbrennt.

Wir alle erinnern uns an das Frühjahr 2015 und das aggressive Gepoltere unseres mittlerweile in den Ruhestand verabschiedeten Ex-Generaldirektors . Und wir erinnern uns an einen kurzfristig rasant ansteigenden Kurs im Vorfeld des 2,80 Euro Angebotes der CA Immobilien AG. Der Kurs lag dann – der teuren Kurskosmetik sei Dank – tatsächlich bei 2,80 Euro. Sogar ein wenig darüber.

Seither sind etwas mehr als 8 Monate vergangen. Ein Stammtisch-CEO (Copyright „Unsere Immofinanz“) ging, ein Schweige-CEO kam. Es kam, wie es kommen musste, Rückkaufprogramme verpuffen, Russland blieb ungelöst, Analysten und Investoren verloren zunehmend das letzte Vertrauen und der Kurs stürzte ab.

Heute notieren wir gerade einmal knapp über 1,80 Euro. Das ist ein Minus von nahezu 40 Prozent.

Anders ausgedrückt haben die Fehlleistungen des Alten und die Nicht-Leistungen des Neuen mittlerweile einen Börsewert von EINER MILLIARDE EURO verbrannt (Berechnung: Kursverlust 1 Euro auf rund eine Milliarde im Umlauf befindliche Stück).

Eine wahre Glanzleistung, meine Herren!

aktuelle Kursentwicklung

Um die Dramatik der aktuell steil nach unten zeigenden Kursentwicklung unserer Immofinanz zu verdeutlichen, erscheint der gestrige Handelstag besonders geeignet.

Hier die prozentualen Veränderungen der peer Group:

CA Immo: -0,03 %

Conwert: 0

BUWOG: +0,13 %

Vonovia: +0,13 %

Unibail: +0,22 %

British Land: -0,07 %

IMMOFINANZ: -4,8 %

Während die gesamte Peer Group Stabil blieb, stürzte unsere Immofinanz ein weiteres Mal dramatisch ab. Einzig die ausschließlich in Russland tätige GDC verlor in ähnlichem Ausmaß: Womit wir wieder beim Problem Russland und der durch den BUWOG Spin Off in die Wege geleiteten Russlandfixierung unserer Gesellschaft wären. Mitten in der schwersten Russlandkrise erhöht das Management mit dem Logistikverkauf diese Schlagseite sogar noch einmal.

Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass die Analysten ihre Kursziele ein ums andere Mal zurückfahren. Ein weiteres Alarmsignal ist die gehandelte Stückzahl der letzten 2 Handelstage. Mit jeweils über 8 Millionen Stück an diesen beiden verlustreichen Tagen wurde mehr als doppelt so viel wie sonst gehandelt. Einzige Erklärung: Institutionelle Investoren verließen das Schiff Immofinanz. Wissen die mehr als der normale Anleger?

Wir erwarten angesichts dieses Kursdesasters rasche Erklärungen des Vorstandes.