Archiv für den Monat: Februar 2016

Immofinanz-Leerstände im Vergleich zum Markt

Die auch mit der jüngsten Immofinanz-Publikation (das so genannte „Investorenupdate“) einmal mehr evident in Erinnerung gerufene Leerstandssituation speziell im Bürosegment unserer Immofinanz zeigt sich neben den nackten Prozentzahlen auch anhand der von der Immofinanz in den Finanzberichten regelmäßig mitgelieferten Zahlen für die jeweilige Immobilienmarktsitiation in den jeweiligen Ländern.

Anbei die Zahlen (Jeweils Leerstände in Prozent):

marktsituation

Quellen: Leerstände Märkte: Halbjahresbericht S. 15, Leerstände Immofinanz: „Investorenupdate“ S. 18

Hier funktioniert kein Schönreden mehr. Das wird sich auch anhand unserer Berechnungen für Russland zeigen, die wir Ihnen, sehr geschätzte Leser, morgen präsentieren werden.

 

Investorenupdate (3): Geschäftsentwicklung Russland

Das so genannte „Investorenupdate“ unserer Immofinanz weißt auf einer Seite auch die Geschäftsentwicklung aus:

RL1

RL2

Wie unsinnig und angesichts der sich extrem zuspitzenden wirtschaftlichen Situation in Russland es ist, aktive Aktionäre – oder gar potenzielle Investoren – mit angesichts der Dynamik uralten Charts und Zahlen zu belästigen, zeigt sich an diesen Charts.

Diese Zahlen und Zeichnungen sind das Papier nicht mehr wert, auf dem sie die PR-Abteilung geschrieben hat. Beispielsweise das Chart auf Seite 1 (links unten) mit der Auslastungsentwicklung:

Da schreibt unsere Immofinanz doch tatsächlich für Anfang des Jahres 2015 vom „Höhepunkt der Rubelschwäche“. Nein, verehrtes Management. Der Höhepunkt liegt eben genau nach Ihrem Uralt-Stichtag. Beispielsweise diese Meldung von Jänner 2016 (!)

http://www.finanzen.net/nachricht/devisen/Oelpreise-druecken-Rubelkurs-Russischer-Rubel-faellt-auf-Rekordtief-4696060

Wir finden es beschämend, in derartigen Publikationen – bewusst oder unbewusst – durch uralte Zahlen das Russland-Problem schönzureden. Das wird nicht gelingen!

Um diese Kritik auch mit Zahlen zu bekräftigen, wird sich unser nächster Beitrag sehr ausführlich mit zahlreichen Berechnungen genauer mit Russland und den in diesem Papier publizierten Bewertungen, etwa hinsichtlich des LTV, melden.

 

Analyse Investorenupdate Q2: b) Finanzierung

Die Seite 2 des so genannten „Investorenupdate“ für das Q2 stellt die Finanzierungsstruktur unserer Immofinanz dar:

finanzierung

Unsere Immofinanz zahlt für Bankverbindlichkeiten in EUR einen variablen Zinssatz von jenseits der 2 Prozent! Angesichts des aktuellen Zinsniveaus (ausgehend von einem 3-Monats-Euribor von Null) bedeutet das einen Aufschlag von über 200 Basispunkten!

Das ist eine extrem schlechte Verzinsung und schmerzt doppelt, weil offenbar mehr als die Hälfte der Bankverbindlichkeiten derart verzinst ist.

Nun stellt sich die Frage: Ist das ein Folgeeffekt einer dramatisch schlechten Bonität oder aber das Resultat lausiger Verhandlungen mit den Kreditinstituten?

Für einen Immobilienkonzern ist dieses exorbitant hohe variable Zinsniveau für bestehende Objekte jedenfalls ein weiteres Alarmzeichen.

Analyse Investorenupdate Q2: a) Leerstände

Im Unterschied zur Policy unter Herrn Zehetner behelligt das aktuelle Management ihre aktiven Aktionäre (potenzielle Investoren wird die sehr PR-lastige Präsentation kaum interessieren) nur noch Quartalsweise mit so genannten „Investorenupdates“. Genau genommen handelt es sich dabei um eine sehr werbliche Broschüre, die mit recht vielen, allerdings meist mehrere Monate alten Zahlen um sich wirft.

http://immofinanz.at/de/investor-relations/praesentationen

Daran hat sich – abgesehen von der Frequenz der Publikation – auch unter dem Regime von Dr. Schumy nicht viel geändert. Gleichwohl muss man zugute halten, dass die ärgerlichsten PR-Sündern (Wie die „Immobilienmaschine“) der Ära Zehetner mittlerweile endlich beseitigt wurden.

Heute beginnen wir mit dem Kapitel „Leerstände Büro“. In den nächsten Tagen folgen umfassende – auch rechnerische – Analysen zu anderen Punkten, wie zum Beispiel Russland.

Auf Seite 18 findet sich folgende Grafik:

Büro q2

Leider lässt diese Grafik einen Stichtag für diese Zahlen vermissen. Ein Nachschlagen im Halbjahresbericht zeigte uns, dass es sich dabei um Zahlen per 31. Oktober 2015 handelt. (Warum unsere Immofinanz nicht in der Lage oder Willens ist, ihren Aktionären aktuellere Leerstandsraten anzubieten, ist eigentlich indiskutabel.) 

Nach wie vor sticht der dramatisch niedrige Gesamtauslastungsgrad von lediglich 75 Prozent ins Auge. Diese Zahlen sind – wie wir schon mehrfach geschrieben haben – weit weg von jenen der Peer Group und weit weg von jenen Zahlen, die die Immofinanz in ihren Berichten selbst als Branchen-Auslastungsgrade der jeweiligen Märkte ausweist.

Besonders dramatisch ist weiterhin die Situation in Deutschland. Nur etwas mehr als die Hälfte der Immofinanz-Fläche ist dort vermietet. Das ist nahe am Supergau! Warum um Himmels willen unser Management in den selben Städten zusätzlich noch neue Flächen erwirbt bzw zu entwickeln versucht, anstelle bei bestehenden Flächen die Leerstände zu vermindern, erschließt sich uns überhaupt nicht.

Künftig soll durch den Logistik-Verlauf sogar noch mehr in Büroflächen in Deutschland investiert werden. Wie sich da die Auslastungssituation deutlich verbessern soll, wurde den Aktionären bislang allerdings in keinem „Investorenupdate“ erklärt.

Rücktritt von CFO Noggler

Heute wurde ad hoc bekanntgegeben, dass Birgit Noggler mit sofortiger Wirkung als CFO unserer Immofinanz zurücktritt:

http://www.stock-world.de/nachrichten/ausland/DGAP-News-IMMOFINANZ-CFO-Birgit-Noggler-legt-Vorstandsmandat-vorzeitig-zurueck-deutsch-n7029391.html

Frau Noggler nahmen wir seit ihrer völlig überraschenden Bestellung im Jahr 2011 zunehmend als eine der größten Schwachstellen wahr. Bei ihrem Auftritt auf der letzten Hauptversammlung war dies besonders augenscheinlich: Das stockend vom Blatt abgelesene Schönreden von desaströsen Zahlen war für viele Aktionäre eine echte Zumutung. Warum man in der Ad Hoc Meldung nun zudem ihre angebliche besondere Mitgestaltung beim BUWOG-Spin-Off hervorheben musste, erschließt sich uns ebenfalls nicht. Denn wie wir immer wieder gehört haben, hatte die BUWOG immer ein eigenständiges und gutes Rechnungswesen.

Warum nun dieser plötzliche Abgang mitten in einer der schwersten Krisen, von dem sich AR-Präsident Knap sichtlich einmal mehr überraschen lies? Darüber kann man derzeit nur spekulieren.

Möglich, dass auch CEO Schumy die Performance von Zehetners Personalwunsch nun endgültig gereicht hat, und er diesen Optik wahrenden Schritt nahegelegt hat. Damit wäre ein weiteres „Relikt“ der unsäglichen Ära Zehetner beseitigt.

Als Aktionäre würden wir dieses Szenario sehr befürworten und hoffen, dass man den Nachfolger schon im Petto hat, damit er in dieser krisenhaften Zeit schleunigst die Finanzen wieder auf Vordermann bringen kann.

Wir werden uns im nächsten Geschäftsbericht die monetären Auflösungsbedingungen sehr genau ansehen und wachsam sein, sollte man wie beim unverfrorenen rückwirkenden Millionenbonus für Dr. Zehetner auch hier in die Trickkiste greifen wollen.

Immofinanz fehlt zunehmend in Rankings

Gestern stellten wir in unserem Beitrag über die aktuell offenbar gar nicht mehr vorhandene Investorenkommunikation via Roadshows etc. die Frage, ob man möglicherweise denn nicht einmal mehr dazu eingeladen werde.

Ein Blick auf Ende letzter Woche im Immofinanz-Leibmedium „Börse-Express“ veröffentlichte Liste verschiedenster Rankings scheint dieser leider etwas dürsteren Schlussfolgerung ins Wort zu reden.

Auf zwei Seiten werden insgesamt 10 verschiedene Rankings von Immobilienaktien dargestellt. Unsere Immofinanz kommt überhaupt nur noch in drei dieser Rankings vor. Ein beängstigendes Faktum, dass bis vor kurzem noch völlig unvorstellbar gewesen wäre.

Sieht man sich die Rankings jener Gesellschaften mit Gewerbeimmobilien an, sticht sofort ins Auge, dass unsere Gesellschaft weder im wichtigen Ranking nach Empfehlungskonsens mehr vorkommt, noch in der Darstellung der Jahresperformance. Bei letzterer kann man allerdings fast froh sein, nicht aufzuscheinen, denn mit einem Absturz von weit über 30 (!) Prozent läge unser Papier ganz am Ende und sehr weit hinter dem Vorletzten. Über den zweifelhaften Platz eins beim Verhältnis Kurs/Buchwert kann man sich angesichts des Aktienabsturzes und wohl weiterer schlummender Russlandabwertungen leider auch nicht freuen.

rankings1

rankings2

Nicht einmal mehr im Ranking nach Empfehlungskonsens aufzuscheinen, sollten bei allen Verantwortlichen die Alarmglocken schrillen lassen. Wir hoffen, die Zeichen der Zeit werden endlich erkannt.

Kommunikation mit institutionellen Investoren eingestellt?

Abgesehen von einem Interview mit einem alles andere als Massenmedium zu bezeichnenden Online-Anbieter („Börse-Express“) und einem Auftritt vor Kleinanlegern sieht und hört man nichts von Kommunikaitonsaktivitäten unserer Immofinanz.

Ein Blick auf den Unternehmenskalender auf der Immofinanz-Website zeigt folgendes Bild:

IIA Kalender

16. und 17. März die veröffentlichung der Quartalszahlen. Kein Termin einer Road-Show, keine andere für die Öffentlichkeit interessante Aktivität. Nichts. Es ist fraglich, ob man einzig und allein für die Ankündigung der Verlautbarung überhaupt einen Kalender braucht.

Bei anderen Unternehmen, geschätzte Leser, gibt es andere Standards und zahlreiche Aktivitäten. Dazu brauchen wir nicht einmal weit in die Ferne schweifen, sondern uns lediglich die BUWOG ansehen. Der Unternehmenskalender im vergleichbaren Zeitraum sieht folgendermaßen aus:

iia kalender 2

Öffentliche Auftritte, Roadshows im In- und Ausland. Das ist so ziemlich das, was man von einem Management eines ATX-Unternehmens, dessen Kurs zudem am Boden ist, auch erwarten müsste.

Die so genannten „Investorenupdates“ auf der Immofinanz-Website, die sehr oberflächlich und wie Werbefolder gestaltet sind, entlocken Fondsmanagern und anderen Institutionellen höchstens ein müdes Lächeln und können niemals ein Ersatz für Außenaktivitäten sein.

Wir fragen uns:

  • Hat unsere Immofinanz die Kommunikation mit institutionellen Investoren mittlerweile völlig aufgegeben?
  • Ist die aktuelle Presseabteilung mit einer ehemaligen Redakteurin des oben erwähnten Börse-Express überhaupt befähigt, derartige Aktivitäten zu setzen?

oder das schlimmste Szenario

  • wird unsere Immofinanz mittlerweile nicht einmal mehr zu solchen Events eingeladen?

 

Aktienrückkauf (3) – ein Instrument von vorgestern

Unsere Immofinanz und die Aktienrückkäufe – ein schier endloses Thema. Bereits angesichts der letzten (und hochgradig gefloppten) Rückkaufprogramme der unrühmlichen Ära Zehetner mussten wir anhand der vorliegenden Zahlen mehrfach massive Kritik üben.

Wie viel Geld im Frühjahr 2015 für Zehetners aggressive Abwehrspielchen gegen die CA Immo verbrannt wurde, sei anhand folgender Rechnung noch einmal verdeutlicht.

Laut Veröffentlichung unserer Immofinanz kaufte das Unternehmen im Frühjahr zu folgenden Konditionen zurück:

30 Millionen Stück zum Durchschnittskurs von EUR 2,63. Kosten: 78,9 Millionen EUR, sowie

10 Millionen Stück zum Durchschnittskurs von EUR 2,26. Kosten: 22,6 Millionen EUR.

Gesamtkosten der Rückkäufe somit 101,5 Milionen Euro.

Diese 40 Millionen Stück haben heute einen Wert von 68 Millionen Euro (Basis: Schlusskurs Freitag, 12.2.2016)

Der verursachte Schaden somit per heute: 33,5 Millionen EUR

Wir hoffen, das aktuelle Management ist sich dieser negativen Historie bewusst. Und wir hoffen auch, dass das aktuelle Management aktuelle Studien liest, die sich mit dem fragwürdigen Erfolg von Rückkaufprogrammen auseinandersetzten. Folgender Artikel in der „Presse“ vom Sonntag beschreibt die Studienergebnisse.

http://diepresse.com/home/wirtschaft/international/4925426/Unternehmen-sind-lausige-Aktieninvestoren

Die Wirkung von Rückkaufprogrammen ist demnach wissenschaftlich bestätigt mehr als bescheiden, nicht nur, wenn Dr. Zehetner die Verantwortung trägt.

 

Die Kursziele fallen weiter

Die Kursziele unserer Immofinanz fallen weiter. Diese Entwicklung ist angesichts nach wie vor völlig unklarer Russland-Strategie,  und der wegen der massiven Retail-Umwälzungen durch den Onlinehandel aus unserer Sicht ebenso kritisch zu sehenden Strategie „Einkaufsszentren statt Logistik“ leider erwartbar. Die mehr als enttäuschende Kommunikationspolitik trägt vermutlich ein Übriges dazu bei.

Heute Früh senkte die ansonsten durchaus wohlwollende RCB ihr Kursziel neuerlich – von 2,15 auf 2 Euro.

http://www.boerse-express.com/pages/2309225

Angesichts des Zeitpunktes mag zu oben Erwähntem dazukommen, dass auch das Thema Aktienrückkauf kritisch gesehen wird. Auch diese These erscheint uns plausibel.

In der nächsten Woche werden wir uns eingehend mit dem aktuellen Investorenupdate beschäftigen, das unsere Immofinanz in dieser Woche publiziert hat. Vorweg dürfen wir an dieser Stelle schon mitteilen, dass wir da eine ganze Reihe kritischer Fragen aufzuwerfen haben.

Aktienrückkauf (2) – weder Fisch noch Fleisch

Über das Für und Wider von Aktienrückkäufen lässt sich trefflich streiten. Die jüngste Vergangenheit zeigt aber generell, dass der gewünschte Effekt dieser Maßnahme teilweise nur rudimentär oder gar nicht eintritt. Wir haben dies in diesem Beitrag nachgezeichnet.

Speziell für unsere Immofinanz glichen die letzten beiden Aktienrückkäufe im letzten Frühjahr unter Alt-CEO Eduard Zehetner einem Bauchfleck – einem 100 Millionen Euro schweren Bauchfleck. Wir sehen diese Maßnahme bei unserer Immofinanz daher kritisch.

Nun spräche aktuell – Stichwort Kurssturz der Aktie in den letzten Wochen und daher ein enorm niedriger potenzieller Kaufkurs – durchaus das ein oder andere Argument für diese Maßnahme. Aber wenn man schon meint, Geld in die Hand nehmen zu müssen um beispielsweise Kurspflege zu betreiben, kann das verlautbarte Volumen von 10 Millionen Stück Aktien natürlich nie und nimmer ausreichen.

10 Millionen Stück, das entspricht in etwa einem (!) Prozent der Immofinanz-Aktien.  Das ist sehr sehr wenig.

Stellt man diesen 10 Millionen Stück, die jeden Tag durchschnittlich gehandelten Immofinanz-Aktien gegenüber (zwischen 3 und 5 Millionen Stück), wird schnell klar, dass diese potenziell eingesetzten 17 Millonen Euro (10 Millionen multipliziert mit dem Kurs) mit Sicherheit keinerlei Wirkung haben werden.