Archiv für den Monat: März 2016

knallende Sektkorken bei der CA Immo

Vor wenigen Tagen wurde bekannt gegeben, dass die CA-Immo insgesamt bereits rund 10 Prozent der Aktien unserer Immofinanz hält.

Angesichts des im Vergleich zum Vorjahr sehr günstigen Kaufpreises der jüngst erworbenen Aktien werden in der Firmenzentrale CA Immo aktuell einmal mehr die Sektkorken knallen. Dieser Erfolg des Immofinanz-Mitbewerbers hat vor allem einen Vater: Dr. Eduard Zehetner

Denn er war es, der letztes Jahr den Weg der Eskalation wählte und mit aberwitzig teuren (Rückkäufe) und rüpelhaften Methoden – und mutmaßlich wider besseren Wissens – so vielen Aktionären  das 2,80-Euro-Angebot ausredete, dass sein Lieblings-Großaktionär Fries vorerst die Oberhand behielt. Zehetner trat ab und wurde mit einem unfassbar hohen und sogar rückwirkend ausbezahlten Millionenbonus belohnt.

Alles lachende Gesichter – bis auf uns Aktionäre natürlich. Zum einen wurde einem das 2,80-Euro-Angebot letztes Jahr mit einer unglaublichen Vehemenz ausgeredet. Zum anderen gab es für die Aktionäre im Unterschied zum Alt-CEO keinen Millionenbonus, sondern zum wiederholten Male keine Dividende. Und zum anderen sitzen die Aktionäre auf einem traurigen Kurs, der einen ganzen Euro unter dem damaligen Angebot liegt.

Zeit, sich einmal mehr beim Herrn Alt-CEO Zehetner zu bedanken.

Quartalsbericht (3) – Leerstände

Die Leerstandssituation unserer Immofinanz bleibt auch im dritten Quartal des aktuellen Geschäftsjahres äußerst dramatisch.

An der prekären Situation – vor allem im bereich Büros – hat sich nichts geändert. Die Auslastung ist in allen Ländern sehr schlecht und nach wie vor weit unter jenem Wert, den die Immofinanz in ihren Berichten selbst als durchschnittliche Markt-Auslastungen in diesen Ländern bzw. Städten angibt. Besonders schlecht ist die Situation nach wie vor in Deutschland, wo seit vielen Monaten knapp jeder zweite Quadratmeter unvermietet ist.

Büro Leer

Der über alle Märkte gehende Vermietungsgrad von lediglich 75 Prozent ist einmal mehr eine Katastrophe. Die bei der letztjährigen Hauptversammlung hinausposaunten, angeblich so erfolgversprechenden Bemühungen, den Wert zu erhöhen, haben – jedenfalls bis dato – nicht gefruchtet. Im Gegenteil.

Nun wird man auf das nächste Quartal vertröstet, wo man – laut Aussendung unserer Immofinanz – jedenfalls schon auf 80 Prozent landen würde. Abgesehen davon, dass 80 Prozent nach wie vor ein indiskutabel schlechter Wert wären, können wir solche Beteuerungen schön langsam nicht mehr hören.

Erinnern Sie sich noch an unten stehendes Chart, mit dem Alt-CEO Zehetner die Aktionäre monatelang in seinen „Investorenupdates“ belästigte?

assetmanagement 03

Die „Agenda“ 2016 – einer der vielen veritablen Rohrkrepierer der unseligen Ära Zehetner. Wir stehen nun im Jahr 2016. Leider haben uns die „Bemühungen“ des Managements nicht die gewünschten 12 Prozent plus in der Auslastung gebracht, sondern noch einmal einen stärkeren Leerstand als im unrühmlichen „Rekordjahr“ 2014.

Das Thema „Leerstände“ sind im übrigen einer der handfestesten Belege, warum sich das Management unserer Immofinanz nicht mit der Universalausrede „Russland“ davonstehlen kann. In Russland steht bekanntermaßen kein einziges Immofinanz-Bürogebäude.

Quartalsbericht (2) – Developments und Verkäufe

Der vorliegende Quartalsbericht zeigt recht schonungslos, wie schlecht jenes Geschäftsmodell läuft, das uns Alt-CEO Zehetner in unerträglicher PR-Manier als „Immobilienmaschine“ verkaufen wollte:

Gleich zu Beginn des Quartalsberichtes werden einige Kennzahlen aufgelistet. Wir ersuchen Sie, Ihre Aufmerksamkeit auf die Posten „Immobilienverkäufe“ und „Immobilienentwicklung“ zu richten.

Kennzahlen

Unsere Immofinanz präsentierte ihre „Immobilienmaschine“ vereinfacht gesagt so: Durch erfolgreiches Development entstehen im Protfolio neue Immobilien. Diese können dann am Markt verkauft werden. Der Erlös fließt dann wieder in neue Developments, etc. Ein Immobilien-Perpetuum-Mobile sozusagen.

Wir haben an dieser Stelle in mehreren Einträgen diese „Immobilienmaschine“ als das entlarvt was sie war. Ein billiger PR-Gag. Herr Schumy hat diesen Terminus dann auch recht rasch entsorgt.

Das vorliegende Quartalsergebnis zeigt das einmal mehr. Im Bereich Development gibt es große Verluste (35 Millionen). Die sehr mageren Erträge aus Verkäufen (offensichtlich ist man kaum mehr in der Lage, über dem Buchwert zu verkaufen) können das überhaupt nicht aufwiegen.

Das Zehetnersche Hirngespinst vom erfolgreichen Eigendeveloper Immofinanz hat evidenter maßen nie funktioniert. Mit diesen Zahlen wird auch dieses unrühmliche Unterkapitel nun endgültig zu Grabe getragen.

 

Russland-Verkauf oder Spin-Off?

Im gestrigen Wirtschaftsblatt – wir behandelten dort zitierte kritische Analystenmeinungen bereits in unserem letzten Blogeintrag – gab es auch eines der extrem raren Schumy-Kurzinterviews: (rechte Spalte)

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/4951011/Immofinanz-droht-Unheil-in-Russland

Die Quintessenz: Es gibt womöglich die Option eines Verkaufes der Russland-Immobilien oder die Option eines Spin-Off.

Zum Thema Verkauf ist eindeutig festzuhalten, dass es angesichts der aktuellen Lage der helle Wahnsinn wäre, derartiges auch nur anzudenken. Es gab in den letzten Jahren keinen schlechteren Zeitpunkt für eine solche Maßnahme und es ist denkbar, dass es sich aktuell auch für die nächsten Jahre um einen der schlechtesten Verkaufszeitpunkte handeln dürfte. Wir hoffen, dass das Herr Schumy nicht im entferntesten in Erwägung zieht.

Anders sieht es mit einem Spin-Off aus. Es könnte – im Unterschied zur halbherzig ausgegliederten BUWOG – schon Sinn machen, hochrisikofreudigen Investoren ein reines Russland-Portfolio anzubieten. Und unsere Immofinanz wäre endlich wieder (wie vor dem BUWOG-Spin-Off) eine konservativere Anlageform.

Voraussetzung wäre natürlich, den Investoren ein derartiges Ost-Spin-Off zur Gänze zur Verfügung zu stellen und nicht – wie beim unseligen BUWOG-Spin-Off – erst recht wieder die Hälfte der Aktien einzubehalten.

Darüber hinaus halten wir es Dr. Schumy zugute, dass er das potenzielle Kind „Spin-Off“ auch beim Namen nennt und nicht, wie Alt-CEO Zehetner, monatelang den Aktionären Sand in die Augen streut und permanent von einem IPO faselt. Die Katze wurde 2014 ja erst sehr spät aus dem Sack gelassen. Und wir hoffen, dass sich eine weitere Zehetner-Unsäglichkeit nicht wiederholt: Die Aktionäre brauchen ganz sicher kein zweites verhöhnendes „die BUWOG ist die Dividende“ mehr.

Russland: Auch Analysten befürchten nun weitere Abwertungen

Vor etwa zwei Wochen haben wir Ihnen – geschätzte Leser – anhand vorliegender Zahlen errechnet, dass in Russland weitere Abwertungen (mit potenziell dramatischen Auswirkungen) drohen könnten.

Diese düstere Einschätzung wird nun auch von den ersten Analysten bestätigt, wie das WirtschaftsBlatt heute berichtet:

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/4951011/Immofinanz-droht-Unheil-in-Russland?_vl_backlink=/home/index.do

Im Artikel wird anhand der Bewertungen für die in Russland mit ähnlichem Portfolio ausgestattete Gesellschaft Atrium (vormals MEL) vorgerechnet, dass die im Jänner vorgenommenen Abwertungen bei unserer Immofinanz nicht genügen. „Die Abwertungen der Atrium sind ausreichend. Das kann man von der Immofinanz nicht behaupten“, wird ein Wertpapierexperte zitiert.

Das kann man aufgrund dieses Charts leicht nachvollziehen. Die Atrium ist trotz wesentlich besserer Zahlen tiefer bewertet.

Atrium

Dem ist leider nichts hinzuzufügen. Wir müssen uns wohl auf weitere Abwertungen einstellen.

 

Quartalsbericht (1) – Liquide Mittel

Der aktuelle Quartalsbericht (Q3 per 31.1.2016) unserer Immofinanz zeigt auf Seite 36 folgende aktuelle Bilanz (mit Vergleichswerten zum letzten Bilanzstichtag per 30.4.2015):

bilanz q3

Ein Posten ist besonders auffällig: Die liquiden Mittel haben sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag innerhalb von 9 Monaten halbiert – dies trotz des Verkaufs der ersten BUWOG-Tranche im Herbst.

Der nun ausgewiesene Wert von lediglich knapp 220 Millionen Euro erscheint für eine Gesellschaft dieser Größe extrem gering zu sein.

Vor dem möglichen Hintergrund allfälliger weiterer Nachschusspflichten gegenüber den in Russland finanzierenden Banken erscheint angesichts dieser niedrigen Liquidität unsere These von letzter Woche (Verkauf BUWOG zweite Tranche) noch plausibler. Unserer Immofinanz blieb womöglich nichts anderes übrig, als die BUWOG-Anteile dieses Mal weit unter dem Börsenkurs zu verscherbeln.

Angesichts dieser Zahlen werden auch mögliche Hintergründe des Verkaufes des gesamten Logistikbereichs, den wir als strategisch zumindest sehr umstritten kritisiert haben, klarer: Auch das könnte – wie die zweite BUWOG-Tranche – ein Notverkauf gewesen sein.

Wir sind entsetzt darüber, dass man die Quartalsergebnisse – zB hinsichtlich der liquiden Mittel und der Hintergründe – nur so unzureichend kommuniziert und vor allem erklärt. Was ist wirklich los mit unserer Immofinanz? Wir Aktionäre haben uns verdient, dass man reinen Wein einschenkt.

Gestriger Kurssturz – Ursachenforschung

Am Tag nach der Veröffentlichung der Quartalszahlen folgte ein beispielloser Kurssturz der Aktie unserer Immofinanz. Ein Minus von nahezu 12 Prozent drückte das Papier wieder weit unter die 2 Euro Marke.

Es stellt sich die Frage nach dem Warum? Eigentlich, so könnte man meinen, war das desaströse Quartalsergebnis ja alles andere als eine Überraschung und die Einpreisung in den Kurs sei längst erfolgt.

Es gab doch im Jänner eine Verlautbarung der (voerst ersten?) Russland-Abwertung. Und es gab doch ein Börse-Express-Interview mit unserem CEO Schumy, wo er dies noch einmal kund tat.

Wir glauben, die Ursache ist genau hier zu finden.

Laut aktuellem Quartalsbericht sind 60 Prozent unserer Immofinanz im Eigentum institutioneller Investoren, ein relevanter Teil davon aus dem Ausland.

Wir haben u.a. anhand des Unternehmenskalenders mehrmals kritisiert, dass die Kommunikation mit Institutionellen, wenn sie nicht überhaupt eingestellt ist, höchstens in völlig unzureichendem Ausmaß erfolgt.

Nachdem wir nicht davon ausgehen, dass der Börse-Express zur täglichen Lektüre ausländischer Institutioneller gehört, schlussfolgern wir, dass einige Großinvestoren schlicht überrascht von den dramatischen Zahlen war.

Deshalb der gestrige Kurssturz, der angesichts der Zweistelligkeit ja nur unter „Mithilfe“ von Institutionellen überhaupt erst möglich war. Spätestens gestern hat sich das große Schweigen am Kapitalmarkt als eine Katastrophe erwiesen.

Jedenfalls kann es auch keine tragfährige Strategie sein, die Zahlen nun abermals Wegzuschweigen. Es ist kein Erfolg, sehr geehrtes Immofinanz-Management, wenn man es schafft, dass über schlechte Zahlen kaum berichtet wird. Denn das böse Erwachen – so wie gestern – folgt stets auf dem Fuß.

Lesen sie nächste Woche unsere Detailanalysen zum Quartalsbericht.

Quartalsbericht Q3 – Universalausrede Russland

Gestern – erst sehr spät nach Börseschluss – legte unsere Immofinanz die Zahlen für das dritte Quartal per 31. Jänner 2016 vor.

Blättert man die heutigen Zeitungen durch, ist zumindest eines gelungen: Das Umschiffen von – angesichts der erwarteten miesen Zahlen – negativen Medienberichten durch die sehr späte Verlautbarung der Zahlen. Mag sein, dass man sich in der kleinen Welt der Immofinanz-Presseabteilung darüber freut, aber für einen Aktionär zählen nur die Fakten. Und hier schaut es, wie lange von uns und anderen prognostiziert, für unser Unternehmen sehr düster aus.

Bevor wir uns in den nächsten Tagen intensiv und im Detail mit dem heute früh publizierten Quartalsbericht auseinandersetzen, dürfen wir Ihren Blick auf die bereits gestern publizierten Eckpunkte der Gewinn- und Verlustrechnung richten:

guv q3

Auch auf die Gefahr hin, uns jedes Quartal aufs Neue zu wiederholen: Aber wie auch angesichts dieses Berichtes erneut zu erkennen ist, sind nahezu alle operativen Zahlen negativ. Diese traurige Entwicklung ist leider seit dem Start unseres Blogs im Jahr 2014 zu beobachten.

Die Mieterlöse, die Ergebnisse aus dem Asset Management, das operative Ergebnis, das EBIT. Alle Zahlen brachen zum wiederholten Male regelrecht ein.

Und nein, Herr Schumy, das ist nicht alles Russland! Die Taktik, Russland als Universalausrede zu benützen, scheiterte schon bei der letzten Hauptversammlung . Und es scheitert auch dieses mal. So zu tun, als sei sonst alles bestens und man nur durch geopolitische Unabwägbarkeiten temporär schlecht dastehe, ist in keinster Weise durch die Zahlen gedeckt. Dafür sind zum Beispiel die Gesamt-Leerstände viel zu hoch und dafür erodieren die operativen Zahlen viel zu stark.

Im Detail werden wir in den folgenden Tagen auf die aktuellen Zahlen eingehen.

Investorenkommunikation – Man fehlt nun sogar auf der Mipim

Bereits mehrmals mussten wir erhebliche Kritik an unserer Immofinanz üben, da unseres Erachtens VIEL zu wenig mit potenziellen Investoren kommuniziert wird.

Mit einiger Bestürzung haben wir nun dem Wochenend-Standard entnommen, dass man es seitens unseres Unternehmens nun offenbar nicht einmal mehr für nötig erachtet, bei der weltgrößten Immobilienmesse Mipim als Aussteller vor Ort sein Portfolio zu präsentieren:

mip

Das ist leider ein weiteres Alarmsignal. Die Erklärung von Frau Schragl, man sei ohnehin als Gast dort, kann doch um Gottes Willen nicht ernst gemeint sein!

Selbstverständlich kann man über das Für und Wider von aktiven Kommunikations- und Werbemaßnahmen diskutieren, aber sich von aktiver Kommunikation nahezu gänzlich zu verabschieden, kann gerade angesichts der aktuell krisenhaften Situation gepaart mit offensichtlicher Investorenverunsicherung keine akzeptable Lösung sein.

Verkauf BUWOG-Aktien (2) – offene Fragen zum Flop

Auch mehr als einen Tag nach dem völlig verunglückten Verkauf der 10-Millionen-Stück Tranche an BUWOG-Aktien ist unsere Immofinanz nicht in der Lage, die Gründe für diesen folgenschweren Deal mit 10 Prozent unter dem Börsenkurs zu benennen.

Uns ist natürlich bewusst, dass CEO Shumy hier eine Suppe auslöffeln muss, die ihm Alt-CEO Zehetner durch den völlig deplatzierten BUWOG-Spin-Off eingebrockt hat.

Aber das „Wie“ müssen wir einmal mehr hinterfragen. Beim Verkauf der ersten größeren Tranche argumentierte Dr. Schumy im „Wirtschaftsblatt“ noch so:

buwog verkauf

Lesen sie hierzu auch unseren damaligen Blogeintrag.

Damals wurde mit „Preisdisziplin“ argumentiert. Wie war es dieses mal? Ganz offensichtlich war die BUWOG dieses mal für institutionelle Investoren sehr wohl „billig zu haben“. Also keine Preisdisziplin mehr. Die Frage ist, warum?

Warum verkaufte man im Schnellverfahren 10 Prozent unter Börsenwert ???(kalkulierend mit der Differenz zum Tageskurs ergibt das einen unmittelbaren Schaden für unsere Immofinanz von 17 Millionen)

Unsere Immofinanz bleibt uns hier leider nach wie vor jede substanzielle bzw. ernst zu nehmende Erklärung schuldig. Denn die Reaktion von Pressesprecherin Bettina Schragl, die ein Aktionär dankenswerterweise via Börse-Express einer gewissen Öffentlichkeit zukommen ließ, erfüllt beide Kriterien jedenfalls nicht.

http://www.boerse-express.com/cat/postings/thread/827498

Angesichts 2,075 Millionen gestern gehandelter Stück (das 13-fache eines durchschnittlichen Handelstages!!!) und eines beträchtlichen Kurseinbruches der BUWOG von „langfristig orientierten Investoren“ zu faseln, ist eine Beleidigung für den Intellekt der Anleger. Ganz offensichtlich hat ein substanzieller Teil dieser angeblich langfristig orientierten Investoren gestern bereits in den ersten Handelsminuten Kassa gemacht. Was ihnen – angesichts des Geschenks unserer Immofinanz – auch nicht zu verdenken ist.

Warum verscherbelte man diese Anteile also unterpreisig? Ihre Erklärung, was man mit dem Erlös zu tun gedenkt, offenbart zwischen den Zeilen möglicherweise den wahren Grund. „Reduktion von Verbindlichkeiten bzw. Finanzierungskosten“. Was heißt das vor dem Hintergrund größtenteils besicherter Verbindlichkeiten? Steckt dahinter in Wahrheit ein Notverkauf, da die Banken, die Russland finanziert haben, angesichts drohender weiterer Abwertungen ultimativ Kapitalnachschüsse verlangten?

Es bleibt jedenfalls alles derzeit im dunkeln und höchst dubios. Es ist höchste Zeit, dass der CEO endlich dazu Stellung nimmt.