Archiv für den Monat: Juli 2016

Jahreszahlen 15/16: Zahlen sagen mehr als Worte

Geschätzte Leser, liebe Aktionäre unserer Immofinanz. Zahlen sagen mehr als Worte. Bevor wir in den nächsten Tagen die Ergebnisse in bewährter Weise analytisch aufbereiten, lassen wir vorerst die nackten Zahlen sprechen, die unser Unternehmen gestern Abend präsentierte.

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Diese tiefroten Zahlen, die noch schlimmer ausgefallen sind als von den Analysten befürchtet (Leser unseres Blog werden weniger überrascht sein), sind das in Zahlen gegossene Erbe der Ära Dr. Eduard Zehetner.

In den kommenden Tagen werden wir die Ergebnisse im Detail untersuchen.

 

Vorschau Jahreszahlen: Die brennendsten Fragen

Morgen nach Börsenschluss veröffentlicht unsere Immofinanz die Jahreszahlen per 30.4.2016.

Was sind die aus unserer Sicht brennendsten Fragen rund um diese Veröffentlichung?

  1. Wie geht es weiter mit der Beteiligung CA Immo und wie groß ist der Einfluss des ehemaligen russischen Großaktionärs. (Der CA Immo-Aufsichtsrat wird mehr als je zuvor von dieser Gruppe dominiert)?
  2. Wie geht es weiter mit der Russland-Beteiligung?
  3. Wer trägt die Verantwortung für den in drei Tranchen erfolgten Verkauf der BUWOG-Aktien, die entweder weit unter Tageskurs (Tranche 1 und 2) oder zum für die Immofinanz völlig falschen Zeitpunkt (Tranche 3) erfolgte?
  4. Werden die bereits vorgenommenen Russland-Abwertungen ausreichen oder muss neuerlich abgewertet werden?
  5. Wie gedenkt man, den Aktienkurs endlich wieder nach oben zu bringen?
  6. Wird das Management unserer Immofinanz von der Universalausrede Russland endlich Abstand nehmen und endlich strukturelle Probleme bei Strategie und Portfolio eingesehen?
    • Leerstände sind in allen Märkten zum Teil dramatisch über dem Branchenschnitt, allen voran in Deutschland
    • War der Verkauf Logistik ein Zeichen der falschen Schwerpunktsetzung (Stichwort Onlineboom – Logistik wird gebraucht, Shoppingcenter sind unter Druck)
    • Unklare Strategie bei Wohnungen (Teilweise wurde – konträr zur ausgegebenen Marschrichtung – wieder damit begonnen).
    • Viel zu wenig Kommunikation mit dem Kapitalmarkt bzw institutionellen Investoren

Geschätzte Leser, wir werden die Jahreszahlen in gewohnter Weise in den nächsten Tagen einer genauen Analyse unterziehen

Vorschau: Veröffentlichung der Jahreszahlen 2015/2016

Am kommenden Mittwoch nach Börsenschluss werden die Jahreszahlen bzw die erste von Dr. Schumy zu verantwortende Bilanz veröffentlicht. Am Folgetag erwartet uns noch eine Erläuterung im Rahmen einer Pressekonferenz.

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Nach den desaströsen und dividendenlosen beiden letzten Jahren der mehr als enttäuschenden Ära Zehetner sind wir sehr gespannt, inwieweit es Dr. Schumy in diesem ersten Jahr gelungen ist, den Karren aus dem Dreck zu ziehen.

Die ersten drei Quartale lieferten bislang nur wenig Grund zu Optimismus.

Zuletzt waren zum wiederholten male alle operativen Zahlen negativ. Dieser Negativtrend zieht sich mittlerweile nun schon seit über 2 Jahren wie ein roter Faden durch alle Quartalsberichte.

Die Frage wird sein: Gelingt hier erstmals eine erste vorsichtige Trendumkehr beim operativen Ergebnis, bei den Erlösen aus dem Asset Management bzw. bei den Mieterlösen?

 

Angesichts der positiven Entwicklung beim Ölpreis und positiven Signalen in der russischen Wirtschaft wäre ein abermaliges Verwenden der Universalausrede „Russland“ für uns Aktionäre nicht akzeptabel!

Die weitere Frage wird sein, wie sich die desaströsen Leerstandszahlen entwickeln und wie es um die liquiden Mittel bestellt ist.

Und wir erwarten uns auch im Rahmen der Pressekonferenz endlich klare Aussagen zur weiteren strategischen Ausrichtung (Russland, CA Immo, Schwerpunktsetzung, etc). Überschriften alleine werden – vor allem auch vor dem aktuellen Hintergrund des ziemlich schief gegangenen Verkaufes der BUWOG-Aktien –  das Vertrauen der Investoren nicht zurückgewinnen.

 

Millionenschaden durch Verkauf der BUWOG-Anteile?

Anfang Juni gab das Management unserer Immofinanz bekannt, dass man sich von den letzten freien BUWOG-Aktien trenne. Käufer war der Finanzinvestor Sapinda.

Verkaufserlös damals wür unsere Immofinanz: 352 Millionen. Nur einen Monat später trennte sich Sapinda wieder von den Aktien: Erlös 375 Millionen. Der Gewinn: 25 Millionen Euro!!!

Buwog-Deal: Millionengewinn für Investor Sapinda

Zugleich stiegen zuletzt die Kursziele für die BUWOG zum Teil dramatisch. Die HSBC erhöhte es sogar fast um 50 (!) Prozent

http://www.boerse-express.com/pages/2815431

In diesem Umfeld fragt man sich als Aktionär alles andere als unbegründet, ob nicht unserem Unternehmen durch einen zu billigen bzw zu frühen Verkauf viele Millionen entgangen sind. Es spricht nämlich vieles dafür, dass diese Entwicklung absehbar war.

Das dürfte auch unserem CEO Dr. Schumy kaum entgangen sein, zumal dieser auch stellvertretender AR-Vorsitzender der BUWOG ist.

https://www.buwog.com/de/unternehmen/management/aufsichtsrat

Neues Büroprojekt in Düsseldorf

Mit erheblicher Verspätung beginnt unsere Immofinanz offensichtlich mit einem neuen mittelgroßen Büroprojekt in Düsseldorf

http://www.rp-online.de/nrw/staedte/duesseldorf/stadtteile/carlstadt/hochhaus-in-der-grube-im-carlsquartier-aid-1.6114038

Erste Mieter sollen demnach 2018 einziehen können.

Wir fragen uns allerdings, ob Neuentwicklungen (und damit Konkurrenz für bestehende Eigenimmobilien) der richtige Weg sind, die in Deutschland wirklich dramatische Leerstandssituation (Leerstand nahezu 50 Prozent!) auch nur annähernd zu entschärfen.

 

Kapitalmarktkommunikation: Weiterhin sehr wenig Aktivität

Bereits mehrmals mussten wir die kaum vorhandene Kommunikation unserer Immofinanz mit dem Kapitalmarkt kritisieren. Will man attraktiv für institutionelle Investoren sein, ist es eine Grundvoraussetzung, sich auch international intensiv zu präsentieren.

Während monatelang laut Immofinanz-eigenem Kalender überhaupt keine Kommunikation wahrnehmbar war (wir weigern uns, Mikro-Events wie eine Börse-Express-Veranstaltung ernst zu nehmen), gibt es seit dem Frühjahr wenigstens vereinzelte Aktivitäten.

Ein aktueller Blick auf den Kalender unserer Immofinanz

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/kalender

zeigt uns aber, dass die Aktivitäten wieder so gut wie eingeschlafen sind. Lediglich für September sind 2 Veranstaltungen eingetragen:

am 12. September in Warschau und am 22. September in München. Das war es dann vorerst für das Jahr 2016.

Dass eine derartige Frequenz nicht einmal ansatzweise State of The Art für eine Immobiliengesellschaft sein kann und darf, zeigt ein abermaliger Blick auf den Finanzkalender der BUWOG.

https://www.buwog.com/de/investor-relations/finanzkalender

Die viel kleinere BUWOG nimmt im gleichen Zeitraum an 8 (!) Investorenkonverenzen, teil. Außerdem fällt auf, dass die BUWOG laufend mit den wichtigsten Kapitalmarktpartnern wie Morgan Stanley, Goldman Sachs oder Merrill Lynch interagiert. An all diesen Konferenzen nimmt die Immofinanz nicht teil. Möglicherweise wurde sie auch nicht einmal (mehr) eingeladen.

Alles in allem kommen wir nicht umhin, unsere Kritik vor wenigen Monaten zu erneuern und zu bekräftigen: Es hat sich leider nichts geändert.

 

Leerstände Wien

Als leidgeprüfter Aktionär unserer Immofinanz kann man die jüngsten Entwicklungen in Wien nur mit beträchtlicher Sorge betrachten. Es verfestigt sich der Eindruck, dass ganz offensichtlich versucht wird, erfolgreiche Wiener Immobilien zu verkaufen (Ob wenigstens der Verkaufspreis ein Guter war, lässt sich in der Mehrzahl der Fälle nicht sagen, da man diese Information den Aktionären bislang vorenthalten hat).

Was übrig bleibt, sind unter anderem zwei große Problemblöcke. Zum einen der Gaudenzdorfer Gürtel, frühere Zentrale unserer Immofinanz. Diese Immobilie – rund 10.000 m2 –  steht leer.

Zum anderen die Immobilie Wienerberg mit den Twin Towers. Würde nicht in den teuersten Wiener Immofinanz-Flächen unsere Immofinanz selbst dort residieren (was- Zehetner sei Dank – eine Obszönität sondergleichen ist), stünden mittlerweile nach Auszug der ÖBB fast die halben Twin-Tower-Flächen leer.

Leider erschließt sich für uns Aktionäre nicht, wie man diesem Wiener Drama strategisch begegnen will. Die Situation ist tatsächlich dramatisch, denn wenn das so weitergeht, nähert man sich den desaströsen Leerstandsraten in Deutschland (nahezu 50 Prozent) an.

Es wäre dringend geboten, den Aktionären transparent Strategien und Entscheidungen zu vermitteln.

Wien: Verscherbeln der letzten Perlen

Heutigen Medien ist zu entnehmen, dass sich unsere Immofinanz – was den Standort Wien betrifft – nun zusehends in die Irrelevanz verabschiedet.

Am Samstag war im KURIER zu lesen, dass mit dem „Fischhof“ ein Bürohaus mitten im ersten Bezirk an Investor Pecik um 30 Millionen verkauft wurde.

http://kurier.at/wirtschaft/naechster-immobilien-deal-von-ronny-pecik/207.420.577

Und heute entnehmen wir dem Börse-Express, dass zwei weitere Innenstadtperlen – diesmal an anonyme Käufer um anonyme Kaufpreise – verscherbelt werden:

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Abgesehen davon, dass es das mindeste wäre, den Aktionären wenigstens mitzuteilen, ob der Kaufpreis über oder unter dem Schätzwert lag, gibt unsere Immofinanz ein klares Zeichen an den Wiener Markt: Es wird hier das letzte Familiensilber verscherbelt.

An Großimmobilien bleiben dann wirklich fast nur noch der nach wie vor leer stehende Gaudenzdorfer Gürtel und der spätestens nach der Abwanderung der ÖBB trotz Eigenbenutzung nicht mehr ausgelastete Wienerberg über.

 

Retail: Shoppiongcenter nun mit externem Management

Oft sind es kleine Meldungen, die den leidgeprüften Aktionär unserer Immofinanz stutzig machen.

Am Freitag wurde verlautbart, dass die Schoppingcenter in in Polen und Rumänien, das sind gar nicht wenige, nun vom externen Dienstleister CBRE betreut werden:

http://www.boerse-express.com/pages/2812594

Ist das der Startschuss dafür, dass man sich seitens unserer Immofinanz im Retailbereich – immerhin nun neben Büro das einzig verbliebene strategische Standbein – nun großflächig aus dem Asset Management zurückziehen wird?

Wir deuten das als ein durchaus Besorgnis erregendes Alarmsignal. Klar ist: Eine Immobiliengesellschaft muss nicht ALLES anbieten. Schon gar nicht, wenn das Know how fehlt. Aus diesem Grund sahen viele – und eingeschlossen – das ärgerliche Zehetner-Schlagwort der „Immobilienmaschine“ mehr als kritisch.

Aber das sollte nicht bedeuten, das einträgliche Asset Management aufzugeben! Das wäre aus unserer Sicht kontraproduktiv und käme im Bereich Retail schon fast einer Selbstaufgabe gleich. Wir bezweifeln, ob unserer Immofinanz in diesem Segment als reiner Immobilien-zur-Verfügung-steller hier langfristig überleben könnte.

Wir ersuchen dringend um eine Klarstellung, ob es da bei Polen und Rumänien bleibt, oder ob dieses Auslagern flächendeckend erfolgen wird.