Archiv für den Monat: August 2016

Geschäftsbericht (12) – Development: Gerling Quartier

Auf Seite 52 des aktuellen Geschäftsberichtes wird ein Hotelbau im Gerlingquartier in Köln erwähnt.

Betreiber soll „25hours“ sein.

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Das sind natürlich nur äußerst spärliche Infos. Wie ist das angedacht? Wird das Hotel vermietet, wird das via Managementvertrag betrieben oder ist an einen Verkauf gedacht?

Auch die beträchtlichen Kostenüberschreitungen im Gerling Quartier (48 Millionen) hätten dringend einer näheren Erklärung bedurft? Was war die Ursache? Liegt es einmal mehr an der fatalen Fehleinschätzung von  Alt-CEO Zehetner, man könne solche Projekte alleine developen und brauche deshalb keine lokalen Partner? Mehr Transparenz auch in dieser Frage wäre sehr hilfreich.

Geschäftsbericht (11) – director’s dealings – Nachtrag

Geschätzte Leser, vielen Dank für das außerordentlich hohe Interesse an unserem gestrigen Eintrag über eine unklare Darstellung über den Aktienbesitz von Herrn Schumy, der nicht in den Director’s Dealings abgebildet war.

Die Antwort darauf findet sich im letztjährigen Geschäftsbericht. Offenbar war Dr. Schumy bereits vor seinem Einstieg in den Vorstand in ausgesprochen hohem Ausmaß an unserer Immofinanz interessiert.

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Denn aus diesem alten Geschäftsbericht geht hervor, dass Dr. Schumy diese große Summe an Immofinanz-Aktien VOR Beginn seiner Funktionsperiode erworben hat.

Seit er im Vorstand sitzt, hat er keinerlei Käufe getätigt.

Insofern war natürlich die Darstellung im aktuellen Geschäftsbericht richtig und folgerichtig ist auch klar, warum Dr. Schumy in keiner Director’s Dealings Liste aufscheint.

Also alles korrekt und kein redaktionelles Versehen. Bitte entschuldigen Sie die Verwirrung.

Schade, dass außer diesem kleinen Hinweis im letzten Jahr keine aktive Kommunikation in diese Richtung stattfand. Das kann sich durchaus sehen lassen und hätte auch gut in die letztjährige Hauptversammlung gepasst, als das verhaltene Kaufverhalten der Vorstände mehrfach kritisiert wurde.

Dr. Schumy ist rechtlich natürlich keine Rechenschaft schuldig. Aber es wäre für uns Investoren eine hilfreiche Richtschnur, den Durchschnittskurs seines Investments zu erfahren.

 

 

 

Geschäftsbericht (10) – Director’s Dealings

Geschätzte Leser, die tiefergehende Analyse mit den – letztlich auch für die kommende Hauptversammlung relevanten – Fragen wird uns noch die nächsten Tage weiter beschäftigen. Aber keine Sorge, wir werden die aktuellen Entwicklungen nicht außer Acht lassen und versuchen, Ihnen ab morgen einen inhaltlich interessanten Mix aus News und Analysen anzubieten.

Zum Geschäftsbericht:

Wir halten es für ein sehr wichtiges Signal, wenn Vorstände von börsennotierten Unternehmen Aktien des eigenen Unternehmens erwerben. Damit zeigen sie: „Ja, wir glauben an unsere Strategie und ja, wir glauben an steigende Aktienkurse“

Bei der letzten Hauptversammlung im März wurde von mehreren Aktionären kritisiert, dass der neue Vorstand (Alt-CEO Zehetner war ja durchaus ein fleißiger Aktienkäufer. Das muss man ihm bei aller Kritik zugute halten) sehr zurückhaltend beim Aktienerwerb war und zB Dr. Schumy überhaupt keine Aktien des eigenen Unternehmens hielt. Wir thematisierten das bereits in einem Eintrag im April.

Umso erfreuter entnahmen wir dem aktuellen Geschäftsbericht auf Seite 29, dass sich das nun offenbar bis zum Stichtag am 30.4. geändert hat und Dr. Schumy ein großes Aktienpaket erworben hat (immerhin für rund die Hälfte seines Bruttoeinkommens)

Dirdeal

Allerdings sind wir etwas verwirrt, denn weder findet sich ein Eintrag über Aktienkäufe von Dr. Schumy in den Director’s Dealings des Jahres 2015, noch des Jahres 2016.

Director’s Dealings abfragen

Seit Juli 2016 ist der Emittent selbst für die Veröffentlichung der Director’s dealings zuständig. Auch hier findet sich kein Eintrag zu Dr. Schumy. Auch sonst findet sich im Netz kein diesbezüglicher Hinweis.

Wir fragen uns nun also: Wie ist es tatsächlich? Ist im Geschäftsbericht ein redaktioneller Fehler passiert und Dr. Schumy besitzt nach wie vor keine Aktien unserer Immofinanz? Oder liegt der Fehler auf Seiten der Finanzmarktaufsicht?

Wir ersuchen dringend um Aufklärung spätestens auf der Hauptversammlung.

UPDATE: Bitte beachten Sie auch unseren Nachtrag zu diesem Eintrag.

 

 

 

Geschäftsbericht (9) – Pipelineprojekte

Auf Seite 54 des aktuellen Geschäftsberichtes listet unsere Immofinanz so genannte „Pipelineprojekte“ auf:

Pipeline

Diese Projekte haben immerhin einen Buchwert von einer viertel Milliarde Euro.

Leider findet sich kein Hinweis dazu, was für Projekte das genau sind. Denn es macht einen Unterschied, ob es sich dahinter allenfalls zukunftsträchtige Entwicklungsprojekte verbergen (was wir mangels bisheriger Verlautbarung allerdings eher bezweifeln müssen) oder ob es sich um – wie es unsere Immofinanz formuliert – „temporär eingestellte“ Projekte handelt – also um potenzielle Flops oder Fässer ohne Boden.

Hier ist das Management aufgerufen, künftig wesentlich präziser zu sein. Wir würden im Gegensatz dazu gerne auf Hochglanzbilder, die das erste Drittel des Geschäftsberichtes dominieren verzichten. Ein Aktionär braucht keine PR, sondern Fakten.

Geschäftsbericht (8) – Alt-CFO Noggler

Im aktuellen Geschäftsberichtes wird noch an mehreren Stellen die während der Periode ausgeschiedene Alt-CFO Birgit Noggler erwähnt.

Offensichtlich schied sie auf eigenem Wunsch aus, wie auch diese Passage im Geschäftsbericht nahelegt:

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Wir fragen uns, warum trotz dieses Wunschs, eine einvernehmliche Trennung bevorzugt wurde? Denn dadurch produzierte der Aufsichtsrat ohne Notwendigkeit Entschädigungszahlungen, die zur absurden Situation führten, dass die engste Vertraute von Alt-CEO Zehetner (und mit ihm Hauptverantwortliche für den rasanten Niedergang) deutlich mehr verdiente, als der neue CEO Schumy, der das ganze Schlamassel aufräumen muss.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/5068141/Immofinanz-hat-Vorstandsgagen-halbiert

Jedenfalls hat Zehtetners CFO seit ihrem freiwilligen (und durch den Aufsichtsrat ohne Not einvernehmlich gemachten) Abgang noch keinen neuen Job, wie ein Blick auf ihr LinkedIn-Profil verrät:

https://at.linkedin.com/in/birgit-noggler-b3214070

In der Immofinanz wird ihr wohl keine Träne nachgeweint werden, dürfen wir an dieser Stelle vermuten.

 

Geschäftsbericht (7) – Developments

Auf Seite 152 des Geschäftsberichts 2015/16 wird das Developmentgeschäft unserer Immofinanz anhand von Zahlenreihen anschaulich dargestellt.

Das Ergebnis ist ernüchternd. Man schafft es auch heuer nicht, dieses Geschäft auch nur ansatzweise profitabel zu betreiben.

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Das ist die in Zahlen gegossene Bankrotterklärung des jahrelang von Alt-CEO Zehetner gepredigten Begriffes der „Immobilienmaschine“.

Es fehlt ganz offensichtlich das Know-How, Immobiliendevelopment zu einem einträglichen Geschäftsmodell für unsere Immofinanz zu machen. Wir haben diese offensichtliche Situation seit Jahren als evident kritisiert.

Es ist klar, dass es vor allem im Ausland lokale Partner im Development braucht. Auch der aufgeblähte Zehetner-Apparat (den Dr Schumy nun kräftig redimensioniert) konnte das niemals kompensieren.

Was wir hier sehen, ist die Manifestation, dass die Zehetnersche „Immobilienmaschine“ immer nur eines war: Ein teures potemkinsches Dorf und ein durchsichtiger PR-Schmäh.

Geschäftsbericht (6) – Mitarbeiterabbau

Der bereits in der Präsentation der Jahreszahlen angekündigte Mitarbeiterabbau wird explizit auch im vorliegenden Geschäftsbericht (Seite 7) erwähnt – dieses mal allerdings erfreulicherweise mit detaillierteren Zahlen unterlegt

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Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde bereits um 150 reduziert. Weitere 100 werden folgen.

Angesichts dieser Zahlen fragt man sich einmal mehr, welche Art von Größenwahn oder überbordendem Optimismus Herrn Zehetner gepackt hat, den Apparat völlig am Markt vorbei derart aufzublähen.

Dr. Schumy muss diese Suppe nun auslöffeln. Für diese Maßnahme dürfen wir ein explizites Lob aussprechen.

Geschäftsbericht (5) – Kapitalmarktkommunikation

Die am letzten Freitag abermals thematisierte – laufend nach unten gehende – Kurszieleinschätzung von Analysten hat aus unserer Sicht unter anderem mit der völlig unzureichenden Kapitalmarktkommunikation unserer Immofinanz zu tun.

Investor Relations Aktivitäten für Institutionelle Anleger gibt es – vor allem im Vergleich mit den Mitbewerbern aus der Peer Group – nach wie vor nur in rudimentärem Ausmaß. Auch im vorliegenden Geschäftsbericht spielt das Thema „Investor Relations nur eine äußerst geringe Rolle:

Auf Seite 21 findet sich über die vergangenen Aktivitäten unserer Immofinanz lediglich folgender Passus:

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Von „zahlreich“ kann aus unserer Sicht keine Rede sein. Wir haben das in mehreren Blogeinträgen dokumentiert.

Ein Blick auf den aktuellen Kalender unserer Immofinanz zeigt, dass dieses höchst geringe Tempo auch weiterhin beibehalten wird.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/kalender

Bis Jahresende stehen derzeit nur 2 Investorenkonferenzen auf dem Programm – eine Kepler-Cheuvreux-Veranstaltung in Warschau und ein Event der Baader Bank in München.

Das ist aus unserer Sicht viel zu wenig. Wir laden Sie, geschätzte Leser, ein, sich im Vergleich dazu die Unternehmenskalender von Mitbewerbern anzusehen.

Die BUWOG beispielsweise ist hier wesentlich aktiver:

https://www.buwog.com/de/investor-relations/finanzkalender

Insbesondere die Nicht-Teilnahme an der wohl wichtigsten Investorenkonferenz in Europa – der EPRA – kann bei Aktionären nur Kopfschütteln auslösen. Warum man auch nicht an der Investorenkonferenz der Erste Bank in Stegersbach nicht dabei ist (oder nicht eingeladen wurde), halten wir ebenfalls für ein hoch problematisches Signal.

 

Geschäftsbericht (4) – Kursziele

Es ist eine lange Tradition unserer Immofinanz, im Geschäftsbericht die jeweils aktuellen Kursziele externer Analysten darzustellen.

Mit dieser Tradition bricht der aktuelle Geschäftsbericht allerdings. Im 241-Seiten-Konvolut findet sich auf Seite 21 nur noch dieser schmale Passus:

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Wir berichten regelmäßig über die laufend nach unten korrigierten Kursziele. Vielleicht ist das ein Grund, dass man diese traurigen Zahlen nicht mehr im Geschäftsbericht publizieren möchte?

Auf der oben zitierten Unternehmensseite sieht das derzeit so aus:

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Stellt man diesen Zahlen jene aus dem letzten Geschäftsbericht ein Jahr zuvor gegenüber, wird dem Aktionär die ganze traurige Entwicklung noch einmal vor Augen geführt:

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Mit einer einzigen Ausnahme wurden alle Kursziele dramatisch nach unten korrigiert.

Das durchschnittliche Kursziel sank von EUR 2,72 auf nur noch EUR 2,16.

Das entspricht einem Minus von über 20 Prozent und geht Hand in Hand mit dem Abschwung beim Aktienkurs.

Geschäftsbericht (3) – Chart Kursentwicklung

Wie in jedem Geschäftsbericht zeigt unsere Immofinanz die Performance der eigenen Aktie im Vergleich zu anderen. Das ist im aktuellen Geschäftsbericht nicht anders. Und das Bild ist seit Jahren leider sehr vertraut. Unser Unternehmen verliert jedes Jahr immer mehr an Boden. Das aktuelle Chart sieht so aus:

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Unsere Immofinanz verliert im Jahresvergleich 23 Prozent und ist damit stärker im Minus als alle anderen Indizes. Der IATX ist auch leicht im Minus.

Geschätzte Leser, hier handelt es sich um eine kleine Schummelei unserer Immofinanz. Denn der IATX ist AUSSCHLIESSLICH wegen unserer Immofinanz im Minus. Denn alle anderen heimischen Immobilienaktien sind alle im Plus – zum Teil gewaltig.

So stieg zB die S Immo im Vergleichszeitraum von EUR 8,18 auf EUR 8,57 – ein Plus von 5 Prozent.

Die CA Immo stieg ebenfalls. Von EUR 16,34 auf EUR 16,88.

Und Conwert stieg überhaupt um 22 Prozent (von EUR 11,35 auf EUR 13,83).

Alle Einzeltitel im Plus. Das verschweigt das heurige Chart. Stattdessen wird suggeriert: Alles ist im Minus, nur die Immofinanz stärker.

Man hätte aus Transparenz- und Vergleichbarkeitsgründen, wie es in Investorenpräsentationen immer wieder der Fall war, durchaus auch die Performance der Peer-Group-Aktien heranziehen können (Hier ein „Investorenupdate“ aus 2015 als Beispiel)

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Wir hoffen, dass die Zehertnerschen PR-Nebelgranaten nicht wieder einreißen