Archiv für den Monat: September 2016

Hauptversammlung: Erste Eindrücke

Die gestrige Hauptversammlung unserer Immofinanz war aus mehreren Gesichtspunkten heraus bemerkenswert.

Zum einen war CEO Schumy sichtlich bemüht, sich von Alt-CEO Zehetner abzugrenzen und zu deponieren, dass die „neue Immofinanz“ in vielerlei Hinsicht anders ist und man sich im letzten Jahr intensiv bemüht hat, die vielen vom Vorgänger hinterlassenen Baustellen aufzuräumen.

Ein Aktionär quittierte dieses Bemühen mit einem vom Publikum mit Applaus quittierten ausdrücklichen Lob: „Das ist nicht mehr die Immofinanz des Dr. Zehetner!“

Ansonsten gab es eine Reihe von Aspekten, die wir in der kommenden Woche intensiver beleuchten werden:

  • Insgesamt will man die Leerstandssituation weiter verbessern und man rechnet bis Jahresende mit einem Vermietungsgrad von 88 Prozent für den Gesamtkonzern
  • Die Leerstandsproblematik in Wien ist evident und wird als Problem erkannt. Beim Sorgenkind Wienerberg gibt es aber einen Vermietungserfolg über 6000 m2 (Der aber noch nicht vermeldet werden darf)
  • Die Aussagen zu Russland blieben leider äußerst vage. Abspaltung oder Verkauf. Die Aktionäre wurden hier weiterhin im Dunkeln gelassen. Intensiv wurde von Aktionären auch die auf unserem Blog aufgeworfene Frage diskutiert, dass man ja nicht einen Verkauf um jeden Preis (und damit zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt anstrebt). Aber Dr. Schumy betonte einmal mehr, dass man sich wegen des anderen Risikoprofils des Russland-Portfolios explizit davon trennen wird – offen blieb nur das „wie“?
  • Die von einigen Aktionären aufgebrachte Sorge um die Osteuropa-Retail-Strategie (Stichwort Onlineboom) folgte ebenfalls unseren Bedenken.
  • Am meisten Kritik brachte dem Management die Gegenüberstellung „Verkauf BUWOG“ (mit einem großen Abschlag) und „Erwerb CA Immo“ (Mit einem großen Aufschlag) ein. Auch das konnten die Leser unseres Blog als erstes erfahren.
  • Mehrmals betonte das Management, dass man extrem bemüht ist, einen Schlusstrich mit der Vergangenheit zu ziehen (Stichwort Zivilprozesse) – dieses ehrliche Bemühen von Dr. Schumy wurde mehrmals angesprochen. Dies galt auch für den Gesamtvergleich mit Ex-Vorstand Gertner. Hier wurde den Aktionären sehr präzise und anschaulich dargelegt, warum dieser Vergleich sinnvoll war.

Insgesamt freuen wir uns, dass sowohl Management als auch vor allem die Aktionäre sich zusehends der Argumente unseres Blog bedienen. Mit den besprochenen Punkten werden wir uns nächste Woche im Detail beschäftigen – hier tauchten einige Fakten (auch Gerüchte) auf, die es wert sind, einer tieferen Analyse unterzogen zu werden.

 

 

Vorschau Hauptversammlung

Bei der anstehenden Hauptversammlung unserer Immofinanz am 29. September werden sich Management und Aufsichtsrat auch mit kritischen Fragen von Aktionären zu beschäftigen haben.

Wir rufen an dieser Stelle wie vor jeder Hauptversammlung jene Fragenkomplexe in Erinnerung rufen, die aus unserer Sicht von zentraler Bedeutung sind:

  • Wie geht es weiter mit dem Russland-Portfolio? (Welche Strategien verfolgt unsere Immofinanz? Wie soll angesichts allenfalls weiter drohender Abschreibungen optimale Verwertung sichergestellt werden?
  • Wie nachhaltig ist nach Logistik-Verkauf das Geschäftsmodell unserer Immofinanz abseits des Bürosegments? (Stichwort Fixierung auf Retail v.a. in Osteuropa im Spannungsfeld mit dem immer stärker wachsenden Online-Bereich)?
  • Wie will man der Leerstandsproblematik nachhaltig entgehen (oder präziser, nachdem wir zusehends die Vermutung hegen, man produziert Auslastung auf Kosten der Mietpreise: Wie will man sinkenden Mieterlösen nachhaltig entgehen?) Eine neue Marke allein wird viel zu wenig sein.
  • Welche Strategien verfolgt das Management nach dem Rausfliegen unserer Immofinanz aus dem ATX-Five, den Aktienkurs endlich wieder attraktiver zu machen und den Kurs an den NAV heranzuführen?
  • Wie kann die große Baustelle „Konzernkommunikation“ bzw. „Kapitalmarktkommunikation“ rasch verbessert werden? Hier hinkt unsere Immofinanz sichtlich anderen Peer Group Unternehmen weit hinterher?
  • Welche Umstände führten konkret zum Abgang der Zehetner-Vertrauten Noggler und warum wurde dieser mit einer stattlichen Abfindung belohnt?
  • Weitere Vorgangsweise Kauf CA Immo (Welche Synergien werden erwartet? Wird Fixierung auf Retail/Büro aufrechterhalten?)
  • Wie groß ist in der aktuellen Konstellation der Einfluss der Fries-Gruppe abseits des sichtlichen Einflusses auf den Aufsichtsratspräsidenten Knap.

Wir werden in gewohnter Weise von der Hauptversammlung berichten und in den Tagen danach entsprechende Analysen publizieren.

 

 

 

 

 

Quartalszahlen: Aktienkurs und Analysten

Im Quartalsbericht findet wie immer eine Gegenüberstellung der Entwicklung der Aktienkurse in den letzten 2 Jahren (Seite 6).

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Das Bild mit unserer Immofinanz als Schlusslicht ist uns leider nur zu vertraut. Dies gilt im übrigen auch dann, wenn man den Mai 2015 (Dr. Schumy übernimmt von Alt-CEO Zehetner) als Startbasis heranzieht.

Die Entwicklung des Aktienkurses ist weiterhin mehr als enttäuschend. Dies spiegelt sich auch in den seit vielen Monaten stetig nach unten gehenden Kurszielen der Analysten wider.

Allerdings geben die letzten Tage nach Veröffentlichung des Berichtes leichten Grund zur Hoffnung: So haben die Experten von Baader Helvea, Wood & Co und Erste Bank ihre (niedrigen) Kursziele bestätigt. Bei den Analysten von Kepler und der RCB. bewegt man sich vom Tiefststand der letzten Jahre sogar erstmals weg: Die Kursziele wurden leicht angehoben (von 2,10 auf 2,25 bzw. von 2 auf 2,1 EURO)

 

Quartalsbericht: Kennzahlen

Wenig erbaulich sind leider die wesentlichen operativen Zahlen des aktuellen Quartalsberichtes.

  • Mieterlöse: Rückläufig
  • EGT: Rückläufig
  • EBIT: Rückläufig
  • Gewinn: Rückläufig

overview

Und leider wird immer wieder Russland als Universalausrede herangezogen: Ja. Das Russland-Portfolio drückt unsere Immofinanz nach unten. Ja. Das Risikoprofil unserer Gesellschaft ist durch die Russland-Politik von Alt-CEO Zehetner hoch riskant geworden. ABER: Nein. Russland alleine kann nicht die Gesamtentwicklung nach unten erklären, die von Dr. Schumy, der sich sicherlich sehr bemüht, noch nicht gestoppt werden konnte.

Bereits gestern haben wir Österreich im Bürosegment als eine weitere problematische Großposition ausgemacht. Und auch die Ostmärkte abseits von Russland performen unterdurchschnittlich.

Einkaufszentren in osteuropäischen Provinzstädten halten wir nach wie vor für die falsche Strategie (Stichwort Onlineboom). Für die neue Büromarke „Myhive“ haben wir allerdings ein etwas besseres Gefühl.

Aber es wird dringend Antworten brauchen auf der Hauptversammlung. Dr. Schumy muss sich von den zahlreichen Fehlern seines Vorgängers auch weiter konsequent emanzipieren. Kostenreduktion, Beenden der ewigen Rechtsstreitigkeiten, Abkehr von der inhaltsleeren Ankündigungspolitik – das waren positive Ansätze. Aber es muss jedem klar sein: Das kann erst der Anfang gewesen sein.

Quartalsbericht: Mieterlöse like-for-like

Die like-for-like-Betrachtung der Mieterlöse zeigt, dass neben Russland mittlerweile Österreich der zweite große Problemmarkt geworden ist – hier sind die Mieteinnahmen in prozentuell gleichem Ausmaß wie in Russland rückläufig (Folgende Darstellung auf Seite 13 des Quartalsberichtes):

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Sowohl in Russland als auch in Österreich brachen die Mieterlöse um jeweils rund 5% ein. Mit dem Unterschied, dass auf die Rückgänge in Österreich überhaupt nicht eingegangen wird. Weder gibt es einen beschreibenden Hinweis darauf in dem Absatz oberhalb der Tabelle, noch im Rest des Quartalsberichtes (ganz im Unterschied zu Russland, wo seit mittlerweile geraumer Zeit auf die „temporären Mietreduktionen“ hingewiesen wird).

Das ist leider so ziemlich das Gegenteil von dem, was wir uns im Vorfeld an Information erhofft hätten. Die Leerstandsproblematik in Wien ist evident (Wienerberg, Gaudenzdorfer Gürtel). Dass sich darauf kein Hinweis und dementsprechend keine Information darüber findet, wie man gegensteuern will, ist enttäuschend.

Auf der Hauptversammlung nächste Woche wird man sich über diese Thematik nicht so einfach hinwegsetzen können. Wir hoffen, in Bezug auf Informationspolitik nicht einen Rückfall in alte Zehetner-Zeiten zu erleben zu müssen. Das wäre schade.

Quartalsbericht Q1

Gestern nach Börsenschluss veröffentlichte unsere Immofinanz wie angekündigt die Quartalszahlen. Heute früh wurde dann auch der Quartalsbericht nachgeliefert.

Wir werden das Konvolut in den nächsten Tagen in gewohnter Weise für unsere Leser analysieren. Die Zahlen waren leider im Rahmen der bescheidenen Erwartungen.

Besonders düster sieht die Lage nach wie vor in Russland aus – und das, obwohl sich der Rubel sichtlich erholt hat und sich auch andere volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen langsam verbessern. Das in der mit dem Quartalsbericht mitgelieferten Präsentation präsentierte Russland-Chart sieht so aus (Seite 7)

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Gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres sind die Mieten (und die anderen Kennzahlen) noch einmal deutlich eingebrochen. Das abermalige Minus von über 6 Prozent ist eine herbe Enttäuschung. Dies ist kein gutes Omen im Hinblick auf die Bestrebungen des Managements, sich vom Russland-Portfolio trennen zu wollen.

Für uns ist erfreulich, dass zumindest Dr. Schumy erkannt hat, was eigentlich das Hauptproblem an Russland ist: Das Risikoprofil, das sich durch die seit dem BUWOG-Spin Off herrschende Russlandlastigkeit dramatisch verändert hat (trotz massiver Abwertungen immer noch 25 Prozent der gesamten Immofinanz):

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Mit der fast wortwörtlichen Übernahme unserer Risikoprofil-Argumentation aus dem Jahr 2014 liegt Dr. Schumy jedenfalls mehr als richtig.

 

Leerstände – wie geht es weiter?

Unsere Immofinanz stellte letzte Woche ihr neues Büroimmobilienkonzept vor.

So vage die Ideen bisher auch sind, es ist jedenfalls auf den ersten Blick ein deutlicher Fortschritt gegenüber den „Strategien“ von Ankündigungsweltmeister Zehetner.

Eine Auslastungsoffensive im Bürosegment täte auch dringend Not, da die Leerstände in allen Regionen jeweils höher sind als der jeweilige Markt – das ist ein Alarmzeichen! Auch in Wien vermissen wir seit Monaten die Verlautbarung von Vermietungserfolgen. Wie sieht es beispielsweise mit dem Gaudenzdorfer Gürtel aus, aus dem die Erste Bank schon vor Monaten ausgezogen ist? Wie geht man mit dem Wienerberg um, aus dem sich der Großmieter ÖBB schon vor eineinhalb Jahren verabschiedet hat?

Alle diese Probleme sind leider keine Einzelfälle, sondern scheinen eher die Regel als die Ausnahme zu sein. Deshalb erhoffen sich wir Aktionäre bereits bei den morgen zu veröffentlichenden Quartalszahlen und vor allem aber bei der Hauptversammlung nächste Woche klare und vor allem aktuelle Informationen.

Quartalsbericht Q1 (2) – Entwicklung Russland

Neben den bereits am Wochenende vorgetragenen wesentlichsten Schlüsselfktoren wie „Entwicklung der Leerstände“ und „Kosteneinsparungen bei der Mitarbeiterzahl“ sind wir vor allem sehr gespannt, wie sich die Lage in Russland entwickelt.

Wir haben nach wie vor Sorge, dass es am Vorabend eines allfälligen Verkaufes (oder eines Spin Off) doch noch zu weiteren Abschreibungen in Russland kommen könnte.

Wir rufen in dieser Hinsicht folgenden Blogeintrag in Erinnerung.

Insofern erwarten wir gespannt die Zahlen und Anhaltspunkte, wie sich Auslastung und Mieterlöse speziell in Russland entwickelt haben bzw. welchen Zeitplan man hat, wieder auf das ursprüngliche Mietzinsniveau vor den Rabatten zu kommen.

 

Quartalsbericht Q1 2016 – Vorschau

Kommenden Mittwoch veröffentlicht unsere Immofinanz den Bericht für das erste Quartal im Geschäftsjahr 2016.

Bislang ist es CEO Schumy noch nicht gelungen, das von seinem Vorgänger (Alt-CEO Zehetner) verursachte Trümmerfeld aufzuräumen.

Das erste Jahr unter dem neuen CEO war gekennzeichnet von

  • sinkenden Aktienkursen,
  • weiterhin sinkenden Kurszielen,
  • einer kontinuierlichen Abstufung unserer Immofinanz im ATX,
  • weiterhin sehr schlechter Auslastung im Bürosektor,
  • (erzwungener?) zum Teil zu billiger Verkauf der BUWOG-Aktien,
  • weiterhin negativen operativen Kennzahlen und
  • durch weiterhin ungelöste Russland-Problematik.

Zugegeben, all diese Probleme hat Dr. Schumy von katastrophal agierenden Vorgänger Zehetner geerbt. Aber es muss jetzt langsam Bewegung in die verfahrene Situation kommen.

Wir werden angesichts des Quartalsbericht genau beobachten können, was so manche Ankündigung von Dr. Schumy wert ist (es gab ja positive Ansätze im Bereich der Personalkostenreduktion und auch in Teilsegmenten des Bürosektors – etwa Deutschland. Auch das konsequente Abschließen mit der Vergangenheit durch Beendigung teurer Rechtsstreite v.a. mit Anlegern verdient Anerkennung). Wir sind gespannt, ob das nur Eintagsfliegen waren oder ob es hier endlich strukturelle und nachhaltige Effekte gibt.

Das wäre mehr als wünschenswert – sowohl im Hinblick auf die sicherlich kritischen Fragen mancher Aktionäre auf der kommenden Hauptversammlung als auch im Hinblick auf Gespräche mit Investoren, die nun offenbar doch langsam wieder aufgenommen werden.

Leerstände: Immofinanz mit neuem Bürokonzept

Im Rahmen einer Aussendung stellte unsere Immofinanz heute ein neues Bürokonzept namens „myhive“ vor.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-stellt-internationales-buerokonzept-myhive-vor/ID13025

Damit soll wohl ein Versuch unternommen werden, die immer noch desaströse und anderen hinterherhinkende Leerstandssituation unserer Immofinanz im Bürosektor entgegenzuwirken.

Wir halten die Idee, mit einer Benennung dieses Angebotes eine Standardisierung und einen Wiedererkennungswert herbeizuführen, grundsätzlich für verfolgenswert. Allerdings sind die in der Aussendung vorgestellten Erkennungsmerkmale, wie „freundliche und lebendige Atmosphäre“ oder „aufmerksame Mitarbeiter“ noch etwas vage. Hier würden wir uns noch deutlich mehr Information erhoffen und erwarten.

Was dieses neue Konzept allerdings bereits jetzt schon ist: Ein Quantensprung gegenüber der „Strategie“ von Alt-CEO-Zehetner, den Vermietungsgrad ohne jede weitere Erklärung mit „Serviceorientierung“ zu verbessern – ein Vorhaben, das nachhaltig gescheitert ist und sich erst jetzt langsam verbessert.

Hier noch mal zu Erinnerung, die Zehetnerschen „Strategien“ – ein besonderes Aktionärsärgernis:

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Dass derartig seltsame Superman-„Ideen“ nicht fruchten konnten, war – wie wir von Beginn an kritisierten – immer klar. Wir haben trotz der spärlichen Information über die neue Bürostrategie durchaus die Hoffnung, dass sich das neue Management doch deutlich besser überlegt hat, wie man die Auslastung unserer Büroimmobilien wieder in die Höhe bekommt.