Archiv für den Monat: Oktober 2016

Gewerbeimmobilien: Schlusslicht Immofinanz

Bereits mehrfach untersuchten wir auf unserem Blog, wie sich unsere Immofinanz in diversen Rankings schlägt. Ein interessanter Indikator ist der Empfehlungskonsens, den wir regelmäßig publizieren. (untenstehende Grafik aus dem aktuellen Börse-Express)

konsens-gewerbe

Unser Unternehmen war die letzten 2 Jahre – seit wir aktiv beobachten – im Bereich Gewerbeimmobilien stets schlecht gerankt. So weit abgeschlagen auf dem letzten Platz (mit Respektabstand zum Vorletzten) war unser Unternehmen noch nie.

Auch das ist für uns ein Indiz, dass manche Schwerpunktsetzung (zB Einkaufszentren in Osteuropa angesichts des Onlinebooms) oder strategische Entscheidung (zB Verkauf Logistik) bei Analysten und institutionellen Investoren nicht gut ankommt – gelinde gesagt!

Wienerberg: Endlich Vermietungserfolg

Wie bereits auf der Hauptversammlung Ende letzten Monat angekündigt, ist es nun, fast 2 Jahre nach dem Abgang des Großmieters ÖBB, gelungen, den Wienerberg wieder akzeptabel auszumieten.

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/DGAP-News-IMMOFINANZ-vermietet-6-300-m-Bueroflaeche-an-Coca-Cola-HBC-Oesterreich-Vermietungen-ueber-insgesamt-12-000-m-fuer-Wienerberg-5147097

Mit Coca Cola wurde nun der Abschluss eines größeren Mietvertrags verlautbart. Seit dem Frühjahr wurden am Wienerberg nun insgesamt 12.000 Quadratmeter vermietet. Das ist ein schöner Erfolg des neuen Managements, nachdem diese Prestigeimmobilie unter Alt-CEO Zehetner notleidend wurde.

Die nächsten Schritte wären nun folgerichtig und dringend erforderlich:

Aus unserer Sicht hätte es durchaus Charme, wenn unser Unternehmen wieder in den Gaudenzdorfer Gürtel zieht. Das wäre verantwortbar. Dann hätte die Top-Immobilie Wienerberg weitere freie – höchst attraktive – Mietflächen.

Neues Einkaufszentrum in Polen

Gestern verlautbarte das Management unserer Immofinanz, dass in Polen ein weiteres Vivo-Einkaufszentrum gebaut wird.

http://www.finanzen.at/nachrichten/aktien/Immofinanz-baut-drittes-Einkaufszentrum-in-Polen-1001468737

Das Projekt wird in der kleinen polnischen Provinzstadt Krosno (rund 45.oo0 Einwohner) errichtet und führt – wie auf der Hauptversammlung angekündigt – die Retail-Strategie unseres Unternehmens fort.

Wir betonen an dieser Stelle neuerlich, dass wir diesen Weg mit den Einkaufszentren – Stichwort Onlineboom – für falsch halten (Im Unterschied zu Nahversorgermärkten der Marke StopShop, die wir für wesentlich onlineresistenter halten). Die Entscheidung des Management Schumy, diesen von Alt-CEO Zehetner eingeschlagenen Weg weiterzugehen, wird uns, so fürchten wir, noch länger beschäftigen.

 

Immofinanz-Aktie wieder unter 2 Euro

Die Aktie unserer Immofinanz ist in den letzten Tagen wieder unter die 2-Euro-Marke gefallen. Damit verliert sie in einem aktuell gar nicht so schlechten Börsenumfeld weiter an Boden gegenüber der Peer Group.

Geschätzte Leser, wir dürfen Sie an dieser Stelle wieder leidvoll an den unsäglichen Abgang von Alt-CEO Zehetner und seine dringende Empfehlung, das damalige Angebot der CA Immo (EUR 2,80) NICHT anzunehmen, erinnern.

Das Papier liegt aktuell 30 Prozent unter dieser Grenze – ein direkter Schaden für alle Aktionäre, die damals noch dem Vorstand (und dem Aufsichtsrat, der diese skandalöse Empfehlung damals aktiv mitgetragen hat) vertrauten.

Die weitere Geschichte ist bekannt: Dem Alt-CEO wurde die Pension mit einem zum Teil rückwirkend gewährten Millionenbonus versüßt.

Und die Aktie kommt nicht vom Fleck – im Gegenteil! Zum einen, weil Dr. Schumy nach wie vor schwer damit beschäftigt ist, die von Zehetner hinterlassenen Baustellen zu beseitigen und Gräben zuzuschütten. Zum anderen, weil auch unter dem Management Schumy Entscheidungen getroffen wurden, die von den Investoren sichtlich nicht goutiert werden (zB Verkauf Logistik, zB billiger BUWOG-Verkauf zum schlechtesten Zeitpunkt, zB exorbitant teurer CA Immo-Erwerb.)

Die bescheidene Bilanz des Dr. Schumy sieht – bezogen auf den Aktienkurs – folgendermaßen aus:

chart-schu

 

Kursziele: Quartals-Update

Nachdem die Aktie unserer Immofinanz wieder die 2-Euro-Barriere durchbrochen hat und am letzten Freitag nur noch bei EUR 1,96 notierte, macht es Sinn, sich wieder die Kursziele der Analysten anzusehen. Wir beobachten die Analystenmeinungen laufend und publizieren ca. quartalsweise ein entsprechendes Update.

Mit Stand heute, publiziert unsere Immofinanz auf ihrer Website folgende Kursziele:

ziele-q416

Im Vergleich zu unserem letzten Update vor 2 Monaten hat sich leider nach wie vor sehr wenig getan. Die Analysten sind alles andere als angetan und überzeugt von der Aktie und geben ein durchschnittliches Kursziel von  enttäuschenden EUR 2,16 aus.

Damit verharrt unsere Immofinanz weiterhin auf dem niedrigsten je von uns gemessenen durchschnittlichen Kursziel (Zwischen diesen beiden Updates liegt allerdings – das lindert ein wenig den Schmerz ob der desaströsen Einschätzungen – eine kleine Dividende im Ausmaß von 6 Cent je Aktie). Aber die Aussichten werden trüber: Nur noch 3 von 11 Analysten geben derzeit eine Kaufempfehlung für unsere Aktie.

Verkauf Russlandportfolio: Berater ausgewählt

Wie ein russisches Medium berichtet, wurde mit CBRE mittlerweile ein Berater ausgewählt, der mithelfen soll, das Russland-Portfolio zu veräußern

http://kommersant.ru/doc/3112742 (Text auf Russisch)

Die Erwartungshaltung unserer Immofinanz liegt jenseits einer Milliarde Euro – der Buchwert wird mit etwa 1,1 Milliarden beziffert.

Man wird sehen, ob sich um diesen Preis und angesichts der aktuellen Lage überhaupt Interessenten finden. Wir sind skeptisch. Die Frage, die an dieser Stelle bereits mehrfach aufgeworfen wurde: Macht ein Spin Off angesichts der Situation hier nicht mehr Sinn? Leider war man auf der Hauptversammlung diesbezüglich mehr als zugeknöpft.

Die Auswahl eines Beraters deutet wohl auf eine Verkaufspräferenz hin. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

 

 

 

BUWOG vs CA Immo: Billig VERkauft und teuer GEkauft?

Den sichtlich größten Unmut zog das Management unserer Immofinanz anlässlich der Hauptversammlung hinsichtlich der Einschätzung der beiden größten Transaktionen auf sich:

  • Der Verkauf der BUWOG-Anteile
  • Der Erwerb der CA-Immo-Anteile

Wie viele andere Aktionäre fragen auch wir uns, wie es zu rechtfertigen ist, dass die BUWOG-Anteile zum Teil weit unterpreisig verscherbelt wurden und für die CA-Immo-Anteile mit einem exorbitanten Aufschlag versehen wurden.

Wir erinnern uns:

BUWOG:

Der Verkauf der BUWOG-Anteile erfolgte in 3 Tranchen: Die ersten beiden Tranchen gerieten zu einem veritablen Flop – der Verkauf erfolgte weit unterpreisig. Die dritte Tranche bewegte sich zumindest entlang des Tageskurses. Allerdings muss sich das Management die Kritik gefallen lassen, zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt verkauft zu haben.

Die Chronologie können sie in folgenden Blogbeiträgen noch einmal nachlesen.

 

Tranchen 1 und 2

Verkauf BUWOG-Aktien: Der nächste GAU

Verkauf BUWOG-Aktien (2) – offene Fragen zum Flop

Tranche 3

Millionenschaden durch Verkauf der BUWOG-Anteile?

 

CA IMMO

Dem gegenüber wunderten sich im Frühjahr nicht wenige Aktionäre über einen enorm hohen Aufschlag auf den Tageskurs. Noch dazu behielt der Verkäufer (die russische O1-Gruppe) über frisch gewählte Aufsichtsräte weiterhin seinen Einfluss im Kontrollgremium.

Unsere damalige Verwunderung und Kritik ist hier nachzulesen.

Kaufpreis der CA-Immo-Anteile

Kauf CA Immo – Synergieeffekte

und zu den nach wie vor kontrollierenden O1-Aufsichtsräten:

Der neue CA Immo-Aufsichtsrat

 

Insgesamt fühlen wir uns angesichts der intensiven Debatten auf der Hauptversammlung bestärkt, die Lage bereits vor Monaten so analysiert zu haben, dass sie von vielen Aktionären geteilt wurden. Allerdings verfolgen wir die Angelegenheit mit großer Sorge, da wir unterm Strich von 2 sehr schlechten Geschäften unserer Immofinanz ausgehen müssen.

Vielleicht ist das der Hauptgrund, warum die Aktie trotz eines sich zusehends bessernden Umfeldes, nicht vom Fleck kommt und die Analysten dem Papier nach wie vor nicht euphorisch gegenüberstehen. Ein aktuelles Update zu den Kurszielen erfolgt noch in dieser Woche.

 

 

Hauptversammlung: Vergleiche mit Anlegern und Ex-Vorstand

Ein großes Verdienst der bisherigen Vorstandstätigkeit von Dr. Schumy sind sicherlich die intensivem Bemühungen, mit der Vergangenheit abzuschließen und den Blick nach vorne zu richten.

Auf der Hauptversammlung wurde berichtet, dass die Vergleiche mit Anlegern im großen und ganzen verglichen sind. Das brachte für unsere Immofinaz zwar einen ordentlichen Brocken in Form einer einmaligen Belastung für die Bilanz, aber mittelfristig wird das nicht nur den Kopf für die bevorstehenden großen Aufgaben frei machen, sondern unserer Gesellschaft sehr sehr viel Geld (allein schon aus Anwaltskosten) sparen.

Die Tatsache, dass es seitens der Aktionäre keine einzige auch nur annähernd kritische Wortmeldung dazu gab, zeigt, wie sehr die Aktionäre die radiale Abkehr von der polternden, bösartigen und alles blockierenden Zehetner-Strategie in dieser Angelegenheit zu schätzen wissen.

Dies gilt auch für den für manche Altaktionäre sicherlich delikaten und auch auf den ersten Blick weh tuenden Vergleich mit dem früheren Vorstand Gertner. Wir halten diesen umfassenden Vergleich aus den selben Gründen wie oben jedenfalls für sinnvoll und gratulieren dem Management zu diesem Schritt, diesen Vergleich den Aktionären klar, direkt und transparent präsentiert zu haben.

Leider beschränkt sich unser Lob für Dr. Schumy derzeit nur auf derartige – für den Fortgang unserer Gesellschaft eher nur aus symbolischen und psychologischen Gründen sinnvollen – Nebenschauplätze.

Das größte Problem, dessen Wurzel natürlich in den schwerwiegenden Managementfehlern des Dr. Zehetner lag, war für unsere Gesellschaft das eklatante Missverhältnis zwischen dem großen Verkaufsdeal (BUWOG – Verkauf mit beträchtlichem Abschlag) und dem großen Einkaufsdeal (CA Immo – Kauf mit exorbitantem Aufschlag). Das ist die Ära Schumy und das werden wir nächste Woche detaillierter nachzeichnen.

 

 

Hauptversammlung: Retail-Strategie

In der letztwöchigen Hauptversammlung machten Dr. Schumy und seine Vorstandskollegen klar, dass sie nach dem von uns durchaus kritisch hinterfragten Verkauf der Logistik-Sparte ihren eingeschlagenen Weg im Bereich Retail fortsetzen wollen:

  • Ausbau der Fachmarkt-Marke Stop-Shop (kurzfristiges Ziel: Über 100 Standorte)
  • Ausbau der Einkaufszentren-Marke Vivo (zwei weitere Developments in Polen)

Wir halten diese Schwerpunktsetzung – Stichwort Online-Boom – nach wie vor für falsch. Dies gilt vor allem für die Einkaufszentren. In der Fachwelt gibt es immer mehr kritische Stimmen, die die Zukunft von Einkaufszentren angesichts des boomenden Onlinehandels überaus düster sehen. Wir haben mehrmals darüber berichtet. Hier noch weiter einen aktiven Schwerpunkt zu setzen und zu den 10 bestehenden noch 2 weitere (noch dazu an eher durchschnittlichen Standorten in Polen) zu entwickeln, sehen wir kritisch. Auch die Fragen der Aktionäre waren zum Teil nahezu identisch mit unseren Bedenken.

Etwas anders sind naturgemäß die Stop Shops zu beurteilen – hier kann man sich mit dem Argument der Kundennähe und der kurzen Wege eher einen nachhaltigen Gegenpol zum logistiklastigen Onlinehandel vorstellen.

Nachdem das Logistikportfolio erst in der Ära Schumy verkauft wurde, wäre ein allfälliges Scheitern der Retail-Strategie im Bereich „Einkaufszentren“ wohl durchaus auch Dr. Schumy anzulasten. Wir werden in diesem Bereich – auch durch Beobachtung von Expertenanalysen – weiter am Ball bleiben.

 

Hauptversammlung: Leerstände

Durchaus breiteren Raum nahm auf der letztwöchigen Hauptversammlung auch das Problem „Leerstände“ ein.

Zum einen wurde seitens des Managements die Situation aktiv angesprochen, etwa in dem man die neue Büro-Markenstrategie (MyHive) bewarb und sich auch eine steigende Auslastung auf die Fahnen heftete.

Es stimmt, dass die Auslastungen in letzter Zeit minimal gestiegen sind (in Deutschland war der Anstieg sogar überaus stark). Das ist ein positives Zeichen, wenngleich man immer noch deutlich hinter dem Branchenschnitt in den jeweiligen Städten hinterher hinkt.

Das scheint aber dem Management bewusst zu sein, da man sehr bemüht war zu signalisieren: „Das war nur ein erster Schritt zur Erhöhung der Auslastung“. Bis Jahresende sagte Vorstand Reindl eine Auslastung von 88 Prozent zu. Wir werden diese Aussagen natürlich zu Jahresbeginn einem Realitycheck unterziehen.

Viel Aktionärskritik wurde hinsichtlich der problematischen Leerstandssituation in Wien artikuliert (wir berichteten mehrfach): Das Management sagte auch hier rasche Besserung zu. Zum einen gebe es nun endlich einen größeren Mieter am Wienerberg (Nachfolge der ausgezogenen ÖBB). Der Name durfte allerdings noch nicht verlautbart werden. Man will am Wienerberg bis März eine (für uns akzeptable) Auslastung von 90 Prozent erreichen. Zum Gaudenzdorfer Gürtel, der zweiten Problemimmobilie blieb man allerdings konkrete Antworten schuldig.

Insgesamt hatten wir das Gefühl, dass sich das Management ehrlich bemüht, die von Alt-CEO Zehetner übernommene desolate Leerstandssituation deutlich zu verbessern. Erste Erfolge sind da. Wir werden die vollmundigen Aussagen zur Zukunft aber natürlich einem regelmäßigen Realitycheck unterziehen.