Archiv für den Monat: Dezember 2016

Aktienkurs: Schlusslicht Immofinanz

Der aktuelle Quartalsbericht unserer Immofinanz bietet hinsichtlich der Performance der Aktie ein leider sehr vertrautes Chart:

Unsere Immofinanz hinkt weiterhin allen anderen Titeln und Indizes hinterher. Von Aufholprozess keine Spur. Das Loch, dass unter Alt-CEO Zehetner aufgerissen wurde, konnte unter CEO Schumy in den letzten 15 Monaten maximal stabilisiert werden.

Wir erhoffen uns für das neue Jahr, dass wir Aktionäre wieder bessere Nachrichten zu lesen bekommen.

Insgesamt dürfen wir für das Jahr 2016 kurz resümmieren:

Was hat uns gefallen:

  • Unter CEO Schumy folgen Worten stets Taten. Ein völliger Paradigmenwechsel im Vergleich zu Ankündigungsweltmeister und Umsetzungszwerg Zehetner. Wir teilen bei weitem nicht jede Maßnahme, aber durch Schumy kehrt für den Aktionär endlich wieder mehr Verlässlichkeit ein.
  • Der Stil Marktteilnehmern und Aktionären gegenüber hat sich gegenüber Stammtisch-CEO Zehetner ebenfalls drastisch verbessert.
  • Weitgehender Schlussstrich unter diverse Klagen und Zivilprozesse. Die Settlements mit Aktionären – aber auch mit Ex-Vorstand Gertner – sind uneingeschränkt positiv, da sie den Blick nach vorne ermöglichen und nicht nur Anwälte im Sold halten.
  • Die Kapitalmarktkommunikation – von uns lange kritisiert – hat sich in den letzten Monaten deutlich intensiviert. Das ist jedenfalls begrüßenswert. Unseres Erachtens geht hier aber noch mehr.

Was hat uns nicht gefallen:

  • zu teurer Erwerb der CA-Immo-Anteile. Wir halten den Preis dafür für deutlich zu hoch.
  • zu billiger Verkauf der BUWOG. Hier haben andere einen goldenen Schnitt gemacht – unsere Immofinanz leider nicht.
  • Zehetners Russland-Desaster weiterhin nicht gelöst. Trotz leichter Erholung der Rahmenbedingungen musste massiv abgewertet werden – neuerliche Abwertungen drohen. Wir hoffen, dass man wenigstens hier den richtigen Zeitpunkt für die Abspaltung/den Verkauf erwischt
  • Mehr als traurige Entwicklung der Zahlen und des Aktienkurses. Unsere Immofinanz bekommt zusehends ein Flop-Image.

Geschätzte Leser, wir bedanken uns für Ihre Treue und wir freuen uns, dass wir dieses Jahr mit konstant hohen – sogar neuerlich gestiegenen –  Leserzahlen aufwarten konnten. Bitte halten Sie uns auch im kommenden Jahr die Treue:

Mit den besten Wünschen für den Jahreswechsel. Wir sind im neuen Jahr in bewährter Weise wieder für Sie da.

 

Halbjahresbericht: operative Zahlen

Ein Blick auf die aktuelle Gewinn- und Verlustrechnung offenbart schonungslos die strukturellen Probleme unserer Immofinanz.

Die Mieterlöse sind einmal mehr rückläufig. Das große Problem ist, dass es sich dabei nicht um eine kurzfristige Problematik handelt, sondern um eine strukturelle Schwäche.

Wenigstens konnte im Like-for-like-Vergleich dieses mal die Abwärtsspirale in wesentlichen Teilmärkten gestoppt werden. War in den letzten Quartalen bei weitem nicht nur Russland von sinkenden Mieterlösen betroffen, scheint hier eine temporäre Stabilisierung eingetreten zu sein. Das Hauptproblem ist aktuell – im Unterschied zu früher – wirklich Russland. Und das Problem ist dramatisch. Die Mieteinnahmen in Russland sind auf ein All-Time-Low (unter 18 Millionen Euro) gesunken. Wir gehen daher zwingend von einer neuerlichen Abwertung des Russland-Portfolios zum Ende des Rumpfgeschäftsjahres aus. Das ist in einer Zeit, in der man sich von Russland trennen möchte, dramatisch!

 

Q2-Bericht: Leerstände

Die aktuellen Quartalszahlen unserer Immofinanz geben teilweise einigen Grund zur Besorgnis – allen voran die Situation in Russland, die sich in diesem Quartal noch einmal zugespitzt hat.

Allerdings sehen wir auch einige positive Entwicklungen – die Leerstandsentwicklung in den letzten Quartalen gehört dazu. Nachdem in der Ära Zehetner die Leerstandsraten immer größer wurden und sich immer weiter von den jeweiligen Marktdurchschnitten wegbewegten, ist unter Dr. Schumy sichtlich eine Trendumkehr gelungen.

Seit 3 Quartalen gehen die Leerstandsraten sichtlich zurück, wie an folgendem Chart in der Unternehmenspräsentation ersichtlich ist:

Positiv ist an dieser Stelle anzumerken, dass im Unterschied zu Ankündigungsweltmeister Zeheter die öffentlichen Aussagen von Dr. Schumy in der Regel auch halten. Sinkende Leerstände wurden in den letzten beiden Hauptversammlung jeweils angekündigt – Ankündigungen, die jeweils gehaltne haben.

Für das Ende des Rumpfjahres wird ein weiterer Sprung erwartet. Wir hoffen, dass dieses Ziel eintritt und man sich langsam wieder in Richtung Marktdurchschnitt bewegt. Bis dahin ist aber noch einiges aufzuholen.

 

Halbjahresbericht

Gestern nach Börsenschluss veröffentlichte unsere Immofinanz wie angekündigt die Halbjahreszahlen. Heute früh wurde dann auch der Quartalsbericht nachgeliefert.

Wir werden das Konvolut in den nächsten Tagen in gewohnter Weise für unsere Leser analysieren. Die überaus unbefriedigenden Zahlen waren leider im Rahmen unserer bescheidenen Erwartungen. Für andere Aktionäre dürften diese Zahlen aber dann doch überraschend gewesen sein – die Aktie unserer Immofinanz brach heute um 5 Prozent (!) ein.

Besonders düster sieht die Lage nach wie vor in Russland aus – und das, obwohl sich der Rubel sichtlich erholt hat und sich auch andere volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen langsam verbessern. Das in der mit dem Quartalsbericht mitgelieferten Präsentation präsentierte Russland-Chart sieht so aus.

Gegenüber den letzten desaströßen Monaten ist dieses Quartal eine erneute Ernüchterung. Um eine nochmalige deutliche Abwertung des Russlandportfolios wird man so kaum herumkommen. Kein Wunder, dass mit den Halbjahreszahlen wegen Russland auch die Fusion mit der CA Immo nach hinten verschoben wurde.

Abseits des von Dr. Zehetner hauptverschuldeten Russlanddesasters sehen wir auf den ersten Blick einiges an Schatten, aber auch etwas Licht.

Wir werden Sie in den Tagen vor Weihnachten noch in gewohnter Weise mit Analysen versorgen.

 

Weiterer Immobilien-Abverkauf

Gestern gab das Management unserer Immofinanz bekannt, sich von weiteren österreichischen Immobilien getrennt zu haben.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-verkauft-kleinteiliges-oesterreichisches-retail-spezialportfolio-und-setzt-konzentration-auf-kernbereiche-fort/ID13123

Immerhin 108.000 Retail-Quadratmeter wurden verkauft – offenbar um damit weiter die beiden Marken Vivo (sehen wir kritisch) und Stop Shop (sehen wir tendenziell positiv) voranzutreiben.

Interessant wäre einmal mehr, wie sich der Verkaufserlös im Vergleich zum Buchwert darstellt. Leider blieb man diese Information – wie relativ häufig in letzter Zeit – schuldig. Wir erhoffen uns hier spätestens im Geschäftsbericht Antworten.

Mit Spannung erwarten wir auch die kommenden Halbjahreszahlen bzw. den Halbjahresbericht am Montag. Wir werden in gewohnter Weise analysieren.

 

 

VIVO Einkaufszentren

Unsere Immofinanz berichtete heute auf ihrem Company-Blog über die symbolische Grundsteinlegung zu ihrem neuen VIVO-Einkaufszentrum im polnischen Krosno.

http://blog.immofinanz.com/de/2016/12/12/immofinanz-in-polen-arbeiten-am-vivo-krosno-gehen-gut-voran/

Bekanntlich stehen mittlerweile recht zahlreiche Experten der Zukunftssicherheit derartiger Retailkonzepte – Stichwort Onlineboom – eher skeptisch gegenüber. Auch in Osteuropa, wo die Online-Affinität längst vergleichbar mit dem Rest des Kontinents ist.

Online hat unglaubliche Wachstumsraten und bringt gerade Einkaufszentren immer stärker unter Druck. Folgende Analyse aus der Schweiz dokumentiert das gut:

http://www.aargauerzeitung.ch/wirtschaft/wegen-onlinehandel-schweizer-einkaufszentren-muessen-sich-neu-erfinden-130708559

Profitieren können demnach höchstens Premiumlagen bei Bahnhöfen und in Großstädten – bei VIVO geht unsere Immofinanz allerdings den gegenteiligne Weg. Mittelgroße Zentren in Provinzstädten, nicht bei Bahnhöfen.

Wir bezweifeln einmal mehr, ob diese Strategie wirklich Sinn macht. Man hat den Eindruck, Analysten sehen dies angesichts laufend nach unten revidierter Kursziele ähnlich.

 

 

 

Stop Shop Expansion

Die Fachmarkt-Expansion unserer Immofinanz im Bereich Stop-Shop geht nun offensichtlich auch in Nicht-Kernregionen unserer Immofinanz weiter – konkret in Serbien.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2846190/fullstory

Wir halten das Produkt Stop-Shop durchaus für ein gutes – ganz im Gegenteil zu den nach wie vor ebenfalls forcierten Einkaufszentren. Letzteres halten wir vor dem Hintergrund dramatischer Umwälzungen im Retail-Bereich – Stichwort Onlineboom – für die falsche Schwerpunktsetzung.

Wir fragen uns allerdingt, warum man nun doch – entgegen früherer Ankündigungen – nun doch auch wieder in Richtung Nicht-Kernländer diversifiziert.

 

Kapitalmarktkommunikation: Update

Wir haben ja bereits mehrfach die aus unserer Sicht sehr mangelhafte Kapitalmarktkommunikation unserer Immofinanz kritisiert.

Das hat sich in den letzten Monate ein wenig gebessert, auch wenn man klar festhalten muss, dass man Punkto Auftritte bei Road-Shows und Investorenkonferenzen weit etwa hinter der BUWOG hinterherhinkt.

Nun überrascht uns unsere Immofinanz aber mit einem durchaus guten Roadshow-Programm nach dem Jahreswechsel:

kal

Gleich drei Aktivitäten in den nächsten Monaten: Das ist aus unserer Sicht eine doch deutliche Verbesserung. Vielleicht nimmt man uns unsere Befürchtungen, die zuletzt auch im Magazin Trend artikuliert wurden, doch langsam zu Herzen.