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Offener Brief von Petrus Advisers (K. Umek)

Bereits mehrmals ließ der Finanzinvestor Petrus Advisers (CEO Klaus Umek) seinen Unmut über die aktuelle Performance unserer Immofinanz kund tun – jeweils über das Branchenmedium www.derboersianer.com .

Nun artikuliert der Investor seine Kritik auch in der breiteren Öffentlichkeit und wählte dafür den Weg eines großflächigen Inserates in der heutigen „Presse“. Zumal wir den Kern der Kritikpunkte teilen und wir jene Punkte, die wir etwas anders sehen, durchaus als legitime Position ansehen, hoffen wir, dass Petrus Advisers nichts dagegen haben, diesen offenen Brief auch auf unserer Website zum Zwecke der noch weiteren Verbreitung publizieren:

Es freut uns, dass das fundamentale Problem unserer Immofinanz – nämlich die von Alt-CEO Zehetner zu verantwortende Russlandlastigkeit des Unternehmens, auch von anderen Aktionärskreisen als Kernproblem angesehen wird.

Wir unterstützen daher voll und ganz die in diesem offenen Brief angestellte Diagnose. Russland ist DAS Problem unserer Immofinanz! Bezüglich Zeitpunkt des Abverkaufes fordern wir aber ein, darauf zu achten, nicht wieder einen völlig ungeeigneten Zeitpunkt dafür zu wählen. (Wie es etwa bei der BUWOG mehrmals passiert ist) – da unterscheidet sich unsere Forderung von der Petrus-Forderung in Nuancen.

Die Leerstandsproblematik (Büro) unserer Immofinanz ist evident und wurde mehrmals auch auf unserem Blog kritisiert. Es gibt zwar in Deutschland, Österreich und Rumänien leichte Anzeichen der Besserung. Aber nach wie vor hinkt man den Branchenwerten hinterher. Auch hier deckt sich die Petrus-Diagnose mit der unseren.

Die Forderung nach einem Übernahmeangebot an die freien CA-Immo-Aktionäre von EUR 23,50 ist verständlich und könnte dem aktuellen Management unter Dr. Schumy noch auf den Kopf fallen – denn wir haben immer kritisiert, dass wir den damaligen Kaufpreis von 23.5 pro Aktie als für deutlich zu hoch empfanden. Die Forderung nach „gleichem Recht für alle“ ist aber mehr als verständlich.

Der geforderte Aktienrückkauf wurde ja bereits gestern angekündigt. Wir sehen das ambivalent. Richtig gemacht, kann er definitiv positive Auswirkungen haben – eine Umsetzung a la Zehetner würde aber einmal mehr bedeuten: Außer Spesen nichts gewesen.

Abschließend deponieren wir noch einmal ausdrücklich diese Aktionärsaktivität von Klaus Umek – auch wenn wir in einzelnen Punkten etwas abweichende Ansichten haben. Den Kern der Kritik teilen wir jedenfalls!

 

Berichterstattung im aktuellen „Trend“

Der aktuelle „Trend“ (Ausgabe Nr 5/2017) greift angesichts der tristen Lage unserer Immofinanz eine ganze Reihe von uns seit langem artikulierter Themen auf. Der geschätzte Journalist dürfte sich bei der Recherche recht intensiv mit unserem Blog beschäftigt haben.

So werden im überaus informativen Artikel „Russisches Roulette“ (Print, noch nicht online)  folgende Sachverhalte thematisiert:

  • Dramatischer Kursverlust unserer Immofinanz:
    • „Die Aktionäre des heimischen Immobilienkonzerns Immofinanz haben wenig zu lachen. Während alle anderen Immobilienaktien in Österreich schon länger eine überdurchschnittliche Performance zeigen, geht es mit deren Aktie bergab“ Der Artikel verweist auf die Mitbewerber Conwert, S-Immo und CA-Immo. Unseren diesbezüglichen Blogeintrag finden Sie hier.
  • Des weiteren wird die jüngste Wandelanleihe kritisiert. Den Blogeintrag darüber und den folgerichtigen Kurssturz finden Sie hier.
  • Die Unmutsäußerungen des Investmentbankers Klaus Umek (Petrus Advisors) haben die Leser unseres Blog hier auch bereits gelesen.
  • Das Russland-Portfolio mit dem weiteren möglichen Abwertungsbedarf wird im Artikel als größtes Problem ausgemacht – auch das sehen wir ebenso, wie Sie hier noch einmal nachlesen können.

Insgesamt freut es uns, wenn wir vermehrt von Journalisten als Anlaufstelle und Recherchegrundlage genutzt werden. Noch mehr würde es uns allerdings freuen, wenn der Kurs der Aktie – wie es auch der Autor des Artikels erhofft – endlich nach oben gehen würde.

Aktueller „Trend“ – Kritik an Schumy / Abwertung Russland?

Der aktuelle Trend (Ausgabe 46) widmet sich ausführlich unserer Immofinanz und wartet mit ungewöhnlich starker Kritik am Management von Dr. Schumy auf.

Er agiere – so heißt es im Artikel – „autoritär, dulde keine Kritik und sei konfliktscheu“. Sogar bei der CA-Immo, die mit Vorgänger Zehetner auf Kriegsfuß stand, weine man diesem sogar eine Träne nach.

Das wagen wir fast zu bezweifeln. Bemerkenswert ist die harsche Schumy-Kritik im Artikel, die offensichtlich von mehreren Seiten kommt, dennoch. Auch unser Blog, das freut uns besonders und bestärkt uns, findet in diesem Artikel Erwähnung.

Unsere Kritik an der nicht nachvollziehbaren Osteuropa-Strategie, an der Kapitalmarktkommunikation und am Aktienkurs wird aber offensichtlich auch von weiteren Kritikern geteilt.

Alle Alarmsirenen zum Leuten sollte aber folgendes Zitat bringen:

TREND über den Merger Immofinanz / CA-Immo und eine Einschätzung der Analysten von HSBC: „Eines der Hauptprobleme, das die Banker sehen, ist der Verkauf des kriselnden Russland-Geschäfts, den Schumy zur Bedingung für den Merger gebracht hat. Die Immofinanz hat Russland mit 1,1 Milliarden Euro in den Büchern, die Banker messen den 5 dortigen Shopping-Malls aber höchstens einen Wert von 600 bis 800 Millionen bei.

Sollte dem, geschätzte Leser, so sein, droht genau jenes Szenario einzutreten, vor dem wir bereits – angesichts der ersten massiven Russland-Abwertung (damals von 1,6 Milliarden auf 1,1 Milliarden) – warnten: Es könnte eine weitere massive Russland-Abwertung drohen. Und das trotz sich erholender geopolitischer Lage (Trump-Verhältnis zu Putin), Stimmen nach Sanktions-Ende und Rubelkurs-Erholung.

Dieses Szenario wird uns jedenfalls noch weiter beschäftigen.

 

 

Kurzziele: Baader Bank bleibt skeptisch

Die Analysten von Baader Helvea bleiben in ihrer Einschätzung sehr skeptisch bezüglich unserer Immofinanz.

Weiterhin gilt die Empfehlung: „Verkaufen“ und ein traurig niedriges Kursziel von EUR 1,50

http://www.boerse-express.com/pages/2841368

Dem Gegenüber bleiben die selben Analysten sehr positiv gegenüber anderen Gesellschaften wie BUWOG (Empfehlung „Kaufen“)

http://www.boerse-express.com/pages/2841367

oder CA Immo (ebenfalls „Kaufen“)

http://www.boerse-express.com/pages/2841369

Das Bild der Immofinanz-Aktie als Flop-Papier oder – Zockerpapier wird angesicht solcher vergleichender Analysen leider verfestigt.

 

BUWOG vs CA Immo: Billig VERkauft und teuer GEkauft?

Den sichtlich größten Unmut zog das Management unserer Immofinanz anlässlich der Hauptversammlung hinsichtlich der Einschätzung der beiden größten Transaktionen auf sich:

  • Der Verkauf der BUWOG-Anteile
  • Der Erwerb der CA-Immo-Anteile

Wie viele andere Aktionäre fragen auch wir uns, wie es zu rechtfertigen ist, dass die BUWOG-Anteile zum Teil weit unterpreisig verscherbelt wurden und für die CA-Immo-Anteile mit einem exorbitanten Aufschlag versehen wurden.

Wir erinnern uns:

BUWOG:

Der Verkauf der BUWOG-Anteile erfolgte in 3 Tranchen: Die ersten beiden Tranchen gerieten zu einem veritablen Flop – der Verkauf erfolgte weit unterpreisig. Die dritte Tranche bewegte sich zumindest entlang des Tageskurses. Allerdings muss sich das Management die Kritik gefallen lassen, zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt verkauft zu haben.

Die Chronologie können sie in folgenden Blogbeiträgen noch einmal nachlesen.

 

Tranchen 1 und 2

Verkauf BUWOG-Aktien: Der nächste GAU

Verkauf BUWOG-Aktien (2) – offene Fragen zum Flop

Tranche 3

Millionenschaden durch Verkauf der BUWOG-Anteile?

 

CA IMMO

Dem gegenüber wunderten sich im Frühjahr nicht wenige Aktionäre über einen enorm hohen Aufschlag auf den Tageskurs. Noch dazu behielt der Verkäufer (die russische O1-Gruppe) über frisch gewählte Aufsichtsräte weiterhin seinen Einfluss im Kontrollgremium.

Unsere damalige Verwunderung und Kritik ist hier nachzulesen.

Kaufpreis der CA-Immo-Anteile

Kauf CA Immo – Synergieeffekte

und zu den nach wie vor kontrollierenden O1-Aufsichtsräten:

Der neue CA Immo-Aufsichtsrat

 

Insgesamt fühlen wir uns angesichts der intensiven Debatten auf der Hauptversammlung bestärkt, die Lage bereits vor Monaten so analysiert zu haben, dass sie von vielen Aktionären geteilt wurden. Allerdings verfolgen wir die Angelegenheit mit großer Sorge, da wir unterm Strich von 2 sehr schlechten Geschäften unserer Immofinanz ausgehen müssen.

Vielleicht ist das der Hauptgrund, warum die Aktie trotz eines sich zusehends bessernden Umfeldes, nicht vom Fleck kommt und die Analysten dem Papier nach wie vor nicht euphorisch gegenüberstehen. Ein aktuelles Update zu den Kurszielen erfolgt noch in dieser Woche.

 

 

Hauptversammlung: Das Problem Russland

Wie bereits in unserem Kurzbeitrag letzte Woche angesprochen, nahm Russland recht breiten Raum in der Hauptversammlung ein. Wie schon in den letzten 2 Hauptversammlungen diente Russland als Universalausrede für das operativ schlechte Geschäft. Die Aktionäre relativierten das in ihren Wortmeldungen einigermaßen, in dem sie etwa auch auf andere Baustellen hinwiesen – etwa die schlechte Auslastungssituation im Bürosektor oder eine hinterfragenswerte Retail-Strategie (im Detail dazu mehr in den nächsten Tagen).

In der Problemanalyse war Dr. Schumy sehr präzise: Russland hat ein völlig anderes Risikoprofil als der Rest unserer Immofinanz  und deshalb muss man sich dringend was überlegen.

Damit folgt das Management im Wesentlichen dem, was wir seit 2 Jahren sagen: Dr. Zehetner hat die (konservative) BUWOG zu einem Zeitpunkt abgespalten, als Russland bereits mitten in einer tiefen Krise war. Er hat damit sehenden Auges eine Schieflage mit einem High-Risk-Übergewicht erzeugt, an dem seither der Aktienkurs und das Vertrauen von institutionellen Investoren leiden.

In der Problemanalyse liegt das aktuelle Management also richtig. Wie die Lösung aussehen soll – Verkauf oder Spin Off – dazu blieb man sehr schmallippig und vage. Wir vertreten die Ansicht, dass im Unterschied zur BUWOG durchaus ein Spin Off Sinn machen könnte – wenn er richtig gemacht wird.

Wir teilen in diesem Zusammenhang auch die von zahlreichen Aktionären artikulierte Sorge, dass das Herauslösen (bzw. der Verkauf) des Russland-Teils nun zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt erfolgen könnte.  Damit würde sich der von Dr. Zehetner verursachte und sich bis heute hinziehende Schaden zu einem Milliardengrab potenzieren.

Vor diesem Hintergrund fanden wir folgendes, von einem Aktionär artikulierte Gerücht bemerkenswert: Demnach – so der Aktionär –  könnten die noch vor dem Immofinanz-Einstieg in den CA-Immo-Aufsichtsrat gewählten Vertrauensleute der russischen Haupteigner so lange in der CA Immo verharren und unserer Immofinanz das Leben schwer machen, bis die Immofinanz das Russland-Portfolio (billig) an eben diese Gruppe verscherbelt hat.

Wir werden dieses unkommentiert gebliebene Gerücht weiter im Auge behalten und sehr darauf achten, dass das aktuelle Management nicht einen schweren Fehler vollendet, den der Vorgänger hauptverantwortlich verursacht hat.

CA-Immo-Einstieg

Heute gab das Management unserer Immofinanz ad hoc den finalisierten Einstieg bei der CA-Immo bekannt.

Für rund 26 Prozent an der Gesellschaft muss unser Unternehmen tief in die Tasche greifen: 604 Millionen Euro wandern für die rund 25,7 Millionen Aktien den Besitzer.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-hat-den-erwerb-eines-rund-26-anteils-an-ca-immo-abgeschlossen/ID12969

Mit anderen Worten: Die Immofinanz zahlt für jede einzelne CA-Immo-Aktie den atemberaubend hohen Preis von 23,5 Euro. Das ist ein Aufschlag zum aktuellen Börsenkurs (EUR 16,70) von unfassbaren 40 Prozent!!!

Um diese gigantische Überzahlung noch anders zu verdeutlichen: Das Aktienpaket hat mit Stand heute an der Börse einen Wert von rund 429 Millionen Euro. Der Aufschlag, den die Immofinanz für diesen Minderheitsanteil an den russischen Verkäufer zahlt, beträgt ganze 175 Millionen Euro.

Ob das die Geschäfte sind, die Vertrauen zurückbringen und unsere Gesellschaft wieder für institutionelle Investoren interessant machen, lassen wir dahingestellt.

Morgen werden wir wie geplant mit der Analyse der Jahreszahlen fortfahren.

 

Aktienkurs (2) – Peer Group-Vergleich

Seit Beginn unserer Aktivitäten vor nunmehr gut 30 Monaten stellten wir – auch bereits in unserem ersten Blogeintrag – immer wieder die Performance der Aktie unserer Immofinanz jener von anderen Immobiliengesellschaften gegenüber.

Sprichwörtlich mit jedem zusätzlichen Monat in der Verantwortung von Alt-CEO Zehetner ging die Schere zwischen unserem Unternehmen und den anderen Unternehmen deutlich auseinander. Das Problem wurde immer schlimmer.

Leider ist auch in der Ära Schumy, die nun schon 14 Monate andauert, von einem Aufholprozess keine Rede. Im Gegenteil: Die Immofinanz hat seit der Amtsübernahme von Dr. Schumy noch dramatisch weiter an Boden verloren, wie folgende Gegenüberstellung mit der CA Immo und Conwert zeigt:

caconia

Während unsere Immofinanz auf einem massiven Minus steht, stagniert die CA Immo (bemerkenswert ist die unbefriedigende Kursentwicklung des früheren Primus seit der Teilübernahme durch unsere Immofinanz) und explodiert die Conwert AG.

Gewiss: Wie wir mehrmals anmerkten, kann man das nicht alles Dr. Shumy ankreiden, da er das Unternehmung vom desaströsen Minusmann Zehetner übernehmen musste. Trotzdem können und dürfen wir Aktionäre ihn nach 14 Monaten nicht aus unserer Kritik ausnehmen. Denn manche Entscheidungen (zB Verkauf Logistik) wurden jedenfalls aktiv vom neuen Management getroffen.

Verkauf BUWOG-Aktien

Heute hat unsere Immofinanz den Verkauf ihres restlichen, noch frei verfügbaren BUWOG-Anteiles bekannt gegeben.

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/immofinanz-verkauft-18-5-mio-stueck-buwog-aktien-an-den-strategischen-investor-sapinda/ID12869

Im Unterschied zu den beiden vorherigen Tranchen, die mit einem gehörigen Abschlag auf den Tageskurs verscherbelt wurden (oder verscherbelt werden mussten), entspricht das diesmal dem Tageskurs und den Buchwerten. Daher ist das aus unserer Sicht gut!

Der Käufer ist ein bekannter Finanzinvestor. Wir sind hier zuversichtlich, dass hier ein Interesse besteht, das Unternehmen strategisch weiterzuentwickeln.

Wir hoffen nun, dass die frei werdenden Mittel nun raschest in die CA Immo fließen, um den dortigen exorbitant hohen Kaufpreis mit zu finanzieren.

Darüber hinaus haben wir noch ein Lob für die uns fleißig lesende Presseabteilung unserer Immofinanz anzubringen. Wir kritisierten Anfang der Woche, dass man einen Vermietungserfolg nur sehr bescheiden kommunizierte. Dies wurde nun auf der Website unserer Immofinanz nachgeholt.

http://immofinanz.at/de/newsroom/country-news/immofinanz-mit-weiterem-vermietungserfolg-fuer-das-deutsche-bueroportfolio/ID12866

 

Schumy-Interview im „Immobilien FOKUS“

Herr Schumy hat wieder ein Interview gegeben. Diesmal nicht im Börse-Express, sondern in der gleichfalls nur absoluten Insidern bekannten Zeitschrift „Immobilien FOKUS“. (Geschätzte Leser, bitte verzeihen Sie uns diese Ironie. Aber wir mussten einmal mehr wegen der etwas eigentümlichen, nicht gerade auf Erreichen einer breiteren Öffentlichkeit ausgerichteten Medienarbeit unserer Immofinanz unsere Stirn runzeln).

Abgesehen davon, dass mangels Reichweite dieses Mediums kaum jemand dieses Interview lesen dürfte, wären einige Passagen daraus durchaus lesenswert.

Zum einen erfahren wir, dass die von Zehetner jahrelang mit horrenden Kosten geführten Rechtsstreitigkeiten laut Dr. Schumy weiter zügig beendet werden sollen. Diesen Blick nach vorne haben wir schon mehrmals gelobt – wir tun das gerne wieder.

Zum anderen enthält der Artikel einige – aus unserer Sicht sehr berechtigte – Kritik an Alt-CEO Zehetner. Sei es Kritik am PR-Unwort „Immobilienmaschine“ oder die Rede davon, dass Zehetner sehr viel Unruhe in das Unternehmen brachte und Schumy sich nun um Beruhigung bemühen müsse. Wie wahr.

Natürlich teilen wir nicht alles Gesagte? Das Verkaufen des BUWOG-Spin-Off als „Erfolgsgeschichte“ ist angesichts des traurigen Kurses unserer Immofinanz leider nicht sehr redlich. Auch hätten wir gerne mehr über die weiteren Pläne bezüglich CA Immo und darüber, wie stark der russische Einfluss auf den CA-Immo-Anteil (Stichwort Aufsichtsräte) noch ist.