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Renditen – „Auslastungsbereinigt“

Mit der Veröffentlichung der Jahreszahlen bzw. mit der erläuternden Ergebnispräsentation führte unsere Immofinanz zur Erklärung der Renditen eine zusätzliche Kategorie  ein: „Auslastungsbereinigt“

Auslastung

Leider bleibt uns unsere Immofinanz eine Erklärung schuldig, was dieser recht unübliche Terminus denn bedeuten soll.

So können wir nur spekulieren: Ist damit etwa gemeint „unter der Annahme einer Vollauslastung“? Dafür wären die Zahlen unser Erachtens allerdings zu niedrig. Außerdem ist fraglich, was so eine Zahl überhaupt aussagen soll.

Das muss im kommenden Geschäftsbericht jedenfalls dringend erläutert werden. So bleibt der etwas schale Beigeschmack, man hätte sich jetzt eine Zahl gesucht, um etwas höhere Bruttorenditen darzustellen.

Hauptversammlung – die offenen Fragen

Es weht unverkennbar ein etwas anderer Wind in unserer Immofinanz die katastrophalen Jahre unter Stammtisch-CEO Eduard Zehetner sind vorbei. Trotzdem läuft noch vieles  – zumeist bedingt durch schwerwiegende Fehler in der Äre Zehetner – falsch bzw. ist noch nicht behoben.

Bei der Hauptversammlung am 1.12. harren die Aktionäre unserer Immofinanz einiger wesentlicher offener und ungeklärter Fragen, die wir hier noch einmal kurz in Erinnerung rufen müssen:

  1. „Nicht verkaufen bei EUR 2,80“

Die Aktionäre erwarten Aufklärung rund die dringende Empfehlung von Vorstand und Aufsichtsrat, dem Angebot der CA Immo (EUR 2,80) nicht näherzutreten. Seither hat der Kurs nicht einmal mehr annähernd diesen Wert erreicht. „Fehlberatung“ ist ein Wort, das diesbezüglich immer wieder an uns herangetragen wird

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2. Wie kam es zum Zehetner-Bonus und wer ist dafür verantwortlich?

Zweimal sind die Aktionäre unserer Immofinznz um die Dividende umgefallen. Dr. Zehetner hatte eine spezielle Bonus-Regelung abhängig von Dividende. Keine Dividende, kein Bonus. Dann änderte der Aufsichtsrat rückwirkend Zehetners Regelung und zahlte ihm Millionenboni für zwei Jahre aus.

Wir halten das für einen womöglich auch rechtlich relevanten Skandal und fordern Aufklärung, wer dafür verantwortlich ist.

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3. Die Rolle von Dr. Fries

Die von Dr. Zehetner herbeigeführten Beschlüsse der ao Hauptversammlung im Frühjahr zementierten Dr. Fries und sein Umfeld als dominante Player in unserer Immofinanz ein. Dieser nun stark eingeschränkte Gestaltungsspielraum ist nicht zum Vorteil unserer Gesellschaft. Wir Fragen uns, wo denn die wahren Gründe dafür und für Zehetners Bonuszahlung liegen.

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4. Verkauf Logistik – richtige Strategie

Wie angekündigt, wurde im Herbst die gesamte Logistiksparte an den Immobilienriesen Blackstone verkauft. Wir hegen noch immer Zweifel, ob dies die richtige Strategie war.

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5. Die Kosten des BUWOG-Flops namens „Frankfurt Notiz“

Der schwerste und vermutlich auch teuerste Fehler von Dr. Zehetner (Und Hauptgrund für unseren Zusammenschluss) war der BUWOG-Spin Off samt Frankfurt-Notiz (Und das dafür notwendige Brautbehübschen für das mitspielen Wollen am Markt der Großen“). Wir fragen uns, was die tatsächlichen Kosten für dieses dramatisch gefloppte Deutschlandabenteuer sind und rufen dafür noch einmal die durchschnittlich gehandelten Stück in Frankfurt (XETRA) im Lauf der letzten Woche in Erinnerung:

Vonovia (ehem. dt. Annington): ca. 1.000.000 Stück pro Tag

Deutsche Wohnen: ca. 600.000 Stück pro Tag

BUWUG: ca. 3.000 (!!!) Stück pro Tag.

 

Wir hoffen, dass das Management und auch der Aufsichtsrat hierzu die richtigen Antworten geben.

 

 

 

Deutsche Wohnen vor Übernahme: Entsteht endgültig übermächtiger BUWOG-Gegner?

Just während der diesjährigen BUWOG-Hauptversammlung (Dienstag, 13.10., Wiener Stadthalle) begannen sich Gerüchte zu verdichten, wonach die Nachfolgegesellschaft der deutschen Annington (Vonovia) mit der deutsche Wohnen den zweiten Branchenriesen schlucken will.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/vonovia-will-deutsche-wohnen-fuer-14-milliarden-euro-uebernehmen-a-1057696.html

Heute vermelden deutsche Medien, dass diese Überlegungen schon weit gediehen sein dürften und die Übernahme der Nummer 2 (über 140.000 Wohnungen) durch die Nummer 1 (mehr als 350.000 Wohnungen) unmittelbar bevor stehen könnte.

Damit würde ein Branchenriese mit rund 500.000 Wohnungen in Deutschland enstehen.

Warum ist das relevant für unsere Immofinanz? Nachdem unsere Immofinanz (nach dem sündteuren teuren und womöglich verunglückten Umtauschangebot) nach wie vor auf einen Gutteil ihrer BUWOG-Aktien sitzt, rückt deren Performance in Deutschland wieder in den Mittelpunkt.

Die von Dr. Zehetner damals groß rausposaunte Frankfurt-Notiz erwies sich als Flop, weil wohl angesichts der vergleichsweise zu oben mickrigen Zahl von 20.000 deutschen Wohnungen und der Tatsache, dass interessierte Investoren eben auch eine starke Österreichkomponente mitkaufen müssten, die Aktie für den deutschen Markt schlicht nicht attraktiv genug ist.

Durch diese neue Fusion würde sich das keineswegs verbessern – im Gegenteil! Im Vergleich zum Deutschlandanteil der BUWOG wäre der neue Riesenkonzern 25 mal (!) größer und damit endgültig übermächtig und außerhalb jeder Reichweite.

DL: Immobilienzwerg BUWOG?

Bereits mehrfach wurde unserseits und unter reger Anteilnahme unserer Leser die teure Frankfurt-Notiz der BUWOG kritisiert. Die in der deutschen Metropole verschwindend gering gehandelten BUWOG-Aktien haben aus unserer Sicht vor allem zwei Ursachen:

1. Die BUWOG ist mit ihren rund 25.000 Wohnungen in Deutschland für große Investoren angesichts der dort etablierten Riesen wie deutsche Annington, deutsche Wohnen oder GAGFAH viel zu klein.

2. Die BUWOG ist genau das, was man uns bei unserer Immofinanz als Grund für den Spin Off einreden wollte: Sie ist zu diversifiziert. Noch dazu in einer viel zugespitzteren Verteilung: Rund 50 Prozent ihres Portfolios liegt in Österreich – nicht gerade ideal, wenn man mit deutschem Portfolio gegen deutsche Konkurrenz in Deutschland zu konkurrieren hat.

Mit heutigem Tag spitzt sich diese Situation noch mehr zu: Die deutsche Annington und die GAGFAH wolllen fusionieren und einen Immoriesen mit 350.000 Wohnungen schaffen.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/immobilienbranche-deutsche-annington-will-gagfah-uebernehmen-a-1005899.html

Bereits jetzt ist die BUWOG klein, nun wird sie in Relation dazu endgültig zum Zwerg.

Der Frankfurt-Flop wird damit um einen weiteren Baustein mehr besiegelt. Wir werden an dieser Stelle berichten, ob der Handel mit BUWOG-Aktien nun endgültig unter die Wahrnehmungsschwelle rutscht, oder ob wir mit dieser Prognose daneben liegen. Wir hoffen zweiteres, die Ratio sagt freilich anderes.

LESERBEITRAG: BUWOG – Gedanken über Deutschland

Anbei ein Input eines Lesers Lesers auf diesen Artikel: Bitte hier klicken

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Der gestrige Artikel von „unsere Immofinanz“ beinhaltete einige interessante Aspekte.

Ja, Sie haben vollinhaltlich Recht! Es war überhaupt keine gute Idee, innerhalb kürzester Zeit, alles andere unterordnend und mit aller Gewalt ein Papier mit Deutschlandbezug erzeugen zu wollen.

Jeder, der sich auch nur ein wenig mit dem deutschen Immobilienmarkt befasst, wird bestätigen, dass die dort seit langem tätigen großen Immogesellschaften das Segment für neue Player sehr eng gemacht haben.

Man hat aus dem Nichts um sehr viel Geld Wohnungen gekauft, um als trotzdem noch viel zu kleiner halb-österreichischer Gemischtwarenladen auf einem gesättigten Markt zu reüssieren. Das ist in etwa so erfolgsversprechend, als würde die Schweizer Mirgos eine Lebensmittel-Diskont-Kette in Österreich aufziehen wollen. Nach Hofer, Lidl, Zielpunkt, Penny usw. Das würde der Migros-Konzern nicht tun, und schon gar nicht dafür ein beträchtliches Liquiditätsloch aufreißen.

Die Immofinanz hat genau das gemacht: Ohne Not einen gesättigten Markt betreten und nur noch 250 Millionen Euro Liquidität in der riesigen Immofinanz belassen. Ist das das Agieren eines vorsichtigen Kaufmannes oder könnte man das nicht sogar als grob fahrlässig bezeichnen?

 

BUWOG – geplatzter Traum Deutschland?

Groß war die Euphorie der Immofinanz-Vorstände, als man Anfang des Jahres unter großem PR-Einsatz (inklusive völlig deplatzierter Sager wie „Die BUWOG ist die Dividende“) den BUWOG-Spin-Off und die Zweitnotiz dieses Papiers in Frankfurt verkündete.

Und großspurig waren auch die Ziele, die man sich gesetzt hat: Man wollte mit dem Papier in den MDAX. Unter manchen Immobilienexperten wurde das schon damals belächelt, aber wir Aktionäre glaubten einmal wieder den schön klingenden PR-Klängen. Rechtzeitig zum Spin-Off wurde durch massive Zukäufe noch die Braut für den deutschen Markt geschmückt.

Dann folgte die Notiz – und die Ernüchterung: Das Papier interessierte die deutschen Anleger nicht. Der MDAX war wohl für kaum ein Papier unerreichbarer als für die BUWOG. Wir haben uns vor einiger Zeit auch auf dieser Seite mit den verschwindend gering gehandelten Stückzahlen auseinandergesetzt. Hier geht es zu diesem Blogeintrag.

In der Zwischenzeit hat sich an der Situation nichts geändert. Eine Analogie aus dem Handel („wie Blei in den Regalen“) kommt einen sofort in den Sinn.

Wir haben uns die Stückzahlen (Xetra) des letzten Monats des Q2 (Oktober) angesehen. Die Zahlen, die eher an ein KMU erinnern als an eine große Immobiliengesellschaft, finden Sie hier. Selbst rund um die BUWOG-Dividende Mitte Oktober konnte von einem regen Handel, geschweige denn einer MDAX-Tauglichkeit keine Rede sein.

Was ist nun der Grund für diesen Frankfurt-Flop? Unsere damalige Vermutung, dass Frankfurt angesichts der dort herrschende Riesen wie Deutsche Annington, Deutsche Wohnen oder Gagfah für den Zwerg BUWOG der vermutlich schlechteste aller Standorte ist, scheint sich zu bewahrheiten.

Welcher deutsche Investor soll ein Papier eines kleinen und in Deutschland unerfahrenen Players kaufen, dessen halbes Portfolio sich nicht einmal in Deutschland, sondern in Österreich befindet?

Zur Verdeutlichung die Relationen:

Laut aktuellem Quartalsbericht besteht das Portfolio der Deutschen Annington aus rund 195.000 Wohnungen, der für 2015 angepeilte FFO beträgt 360 Millionen Euro. Die Deutsche Annington hat selbstverständlich die MDAX-Notiz geschafft und hat heute zudem eine neue Kapitalerhöhung erfolgreich abgeschlossen.

Die Gagfah plant laut aktuellem Quartalsbericht mit einem FFO von über 200 Millionen Euro bei rund 140.000 Wohnungen.

Die BUWOG, die für den Spin-Off (Stichwort „Braut für den MDAX schmücken“) massiv in Deutschland zugekauft hat, hat dort trotzdem erst schlanke 26.000 Wohnungen (und etwa gleich viele Wohnungen in Österreich), steht mit einem geplanten recurring FFO von 75 Millionen (natürlich der gesamten Gesellschaft) sehr klein da.

Conclusio: Die BUWOG ist zu klein und zu Österreich-lastig. Das Fabulieren über MDAX u.a. war ein potemkinsches Dorf und der Zukauf von deutschen Wohnungen hat das Portfolio bisher nur verwässert. Das Resultat sind die oben publizierten Stückzahlen, die nur einen Schluss zulassen: Die Frankfurt-Notiz ist und bleibt auch aus heutiger Sicht ein riesiger Flop.

 

Weitere „Sudereien“: Update zum Frankfurt-Flop

Einerseits sind wir erfreut, dass auch Herr Zehetner zu den aufmerksamen Lesern unseres Blog gehören dürfte, andererseits sind wir etwas enttäuscht, wie er sachliche (und – wie wir glauben – fundierte) Kritik hier oder etwa auch von anderen Aktionären auf www.boerse-express.com oder anderen Plattformen heute in einem Interview im Wirtschaftsblatt als „Sudereien“ (dt. „Jammerei“, „Nörgelei“) diffamiert.

Herr Zehetner, an dieser Stelle dürfen wir Ihnen sagen, dass wir es keineswegs für eine Suderei halten, wenn man zB das, was wir Aktionäre anstelle der Anstelle der Dividende bekommen haben (den BUWOG-Spin-Off mit Frankfurt-Notiz) einer kritischen Würdigung unterzieht.

Wir haben bereits ausführlich über die Frankfurt-Notiz und die traurige Entwicklung der gehandelten Aktien (im Schnitt lediglich 4000 Stück pro Tag) berichtet. Wie richtig wir mit unserer „Suderei“ lagen, zeigt ein Update mit aktuellen Zahlen: Weitere „Sudereien“: Update zum Frankfurt-Flop weiterlesen

Die seltsame IMMOFINANZ-Dividenden-Politik

Zu Beginn der Woche wurde bekannt, dass die BUWOG eine Dividende im Ausmaß von 69 Cent pro Aktie ausschüttet. Klarerweise konnte man durch diese Ankündigung das Kursniveau kurzfristig leicht anheben, am Tag danach ging der Kurs allerdings wieder bergab. Die Investoren in Frankfurt ließ aber auch diese Ankündigung kalt –  mit knapp 7000 gehandelten Aktien blieb man weiterhin weit unter den hoch gesteckten Erwartungen . Immerhin doch eine Kleinst-Dividende für die (noch die BUWOG haltenden) Immofinanz-Aktionäre, wenngleich die auf die gesamte Immofinanz bezogene Zahl für kaum einen Aktionär wahrnehmbar sein dürfte: Rund drei (!) Cent pro Immofinanz-Aktie würde diese BUWOG-Ausschüttung umgelegt bedeuten. Auf eine richtige Immofinanz-Dividende in einem annähernd passablen Ausmaß müssen die Aktionäre noch mindestens ein Jahr warten. Die seltsame IMMOFINANZ-Dividenden-Politik weiterlesen

Warum wir dem Management nicht mehr vertrauen

Die Immofinanz hat bisweilen das Image eines am Aktienmarkt gut performenden Unternehmens. Aktionäre dieses Unternehmens sehen das allerdings ganz anders: Der Aktienkurs unserer Immofinanz entwickelte sich in den letzten 5 Jahren dramatisch schlechter als vergleichbare Immobilientitel im In- und Ausland. Warum wir dem Management nicht mehr vertrauen weiterlesen