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Hauptversammlung: Leerstände

Durchaus breiteren Raum nahm auf der letztwöchigen Hauptversammlung auch das Problem „Leerstände“ ein.

Zum einen wurde seitens des Managements die Situation aktiv angesprochen, etwa in dem man die neue Büro-Markenstrategie (MyHive) bewarb und sich auch eine steigende Auslastung auf die Fahnen heftete.

Es stimmt, dass die Auslastungen in letzter Zeit minimal gestiegen sind (in Deutschland war der Anstieg sogar überaus stark). Das ist ein positives Zeichen, wenngleich man immer noch deutlich hinter dem Branchenschnitt in den jeweiligen Städten hinterher hinkt.

Das scheint aber dem Management bewusst zu sein, da man sehr bemüht war zu signalisieren: „Das war nur ein erster Schritt zur Erhöhung der Auslastung“. Bis Jahresende sagte Vorstand Reindl eine Auslastung von 88 Prozent zu. Wir werden diese Aussagen natürlich zu Jahresbeginn einem Realitycheck unterziehen.

Viel Aktionärskritik wurde hinsichtlich der problematischen Leerstandssituation in Wien artikuliert (wir berichteten mehrfach): Das Management sagte auch hier rasche Besserung zu. Zum einen gebe es nun endlich einen größeren Mieter am Wienerberg (Nachfolge der ausgezogenen ÖBB). Der Name durfte allerdings noch nicht verlautbart werden. Man will am Wienerberg bis März eine (für uns akzeptable) Auslastung von 90 Prozent erreichen. Zum Gaudenzdorfer Gürtel, der zweiten Problemimmobilie blieb man allerdings konkrete Antworten schuldig.

Insgesamt hatten wir das Gefühl, dass sich das Management ehrlich bemüht, die von Alt-CEO Zehetner übernommene desolate Leerstandssituation deutlich zu verbessern. Erste Erfolge sind da. Wir werden die vollmundigen Aussagen zur Zukunft aber natürlich einem regelmäßigen Realitycheck unterziehen.

 

 

Vorschau Hauptversammlung

Bei der anstehenden Hauptversammlung unserer Immofinanz am 29. September werden sich Management und Aufsichtsrat auch mit kritischen Fragen von Aktionären zu beschäftigen haben.

Wir rufen an dieser Stelle wie vor jeder Hauptversammlung jene Fragenkomplexe in Erinnerung rufen, die aus unserer Sicht von zentraler Bedeutung sind:

  • Wie geht es weiter mit dem Russland-Portfolio? (Welche Strategien verfolgt unsere Immofinanz? Wie soll angesichts allenfalls weiter drohender Abschreibungen optimale Verwertung sichergestellt werden?
  • Wie nachhaltig ist nach Logistik-Verkauf das Geschäftsmodell unserer Immofinanz abseits des Bürosegments? (Stichwort Fixierung auf Retail v.a. in Osteuropa im Spannungsfeld mit dem immer stärker wachsenden Online-Bereich)?
  • Wie will man der Leerstandsproblematik nachhaltig entgehen (oder präziser, nachdem wir zusehends die Vermutung hegen, man produziert Auslastung auf Kosten der Mietpreise: Wie will man sinkenden Mieterlösen nachhaltig entgehen?) Eine neue Marke allein wird viel zu wenig sein.
  • Welche Strategien verfolgt das Management nach dem Rausfliegen unserer Immofinanz aus dem ATX-Five, den Aktienkurs endlich wieder attraktiver zu machen und den Kurs an den NAV heranzuführen?
  • Wie kann die große Baustelle „Konzernkommunikation“ bzw. „Kapitalmarktkommunikation“ rasch verbessert werden? Hier hinkt unsere Immofinanz sichtlich anderen Peer Group Unternehmen weit hinterher?
  • Welche Umstände führten konkret zum Abgang der Zehetner-Vertrauten Noggler und warum wurde dieser mit einer stattlichen Abfindung belohnt?
  • Weitere Vorgangsweise Kauf CA Immo (Welche Synergien werden erwartet? Wird Fixierung auf Retail/Büro aufrechterhalten?)
  • Wie groß ist in der aktuellen Konstellation der Einfluss der Fries-Gruppe abseits des sichtlichen Einflusses auf den Aufsichtsratspräsidenten Knap.

Wir werden in gewohnter Weise von der Hauptversammlung berichten und in den Tagen danach entsprechende Analysen publizieren.

 

 

 

 

 

Unrühmliches Jubiläum

Geschätzte Leser und Aktionäre unserer Immofinanz:

Dieser Tage begehen wir ein unrühmliches Jubiläum: Vor einem Jahr, genauer am 17. April 2015, fand das indiskutable amoklaufartige Agieren des Herrn Zehetner anlässlich einer außerordentlichen Hauptversammlung seinen Höhepunkt.

Die mutmaßlich aus einer Mischung aus Egomanie und Fries-Loyalität durchgeboxten Satzungsänderungen werden noch über Jahre große strategische Investoren verhindern und die Gruppe Fries als starken Faktor einzementieren. Daran werden auch die jüngsten Zukäufe der CA-Immo-Eigner nichts ändern können, da sie faktisch nach oben limitiert sind.

Die Verlierer: Wir Aktionäre

Jedenfalls gab es an diesem schwarzen Tag fast nur Verlierer. Vor allem waren es jene Aktionäre, die von Vorstand und Aufsichtsrat (bewusst?) in die Irre geführt wurden. Die CA-Immo legte bekanntlich ein Angebot über 2,80 Euro auf den Tisch, heute ist der Kurs meilenweit davon entfernt. Diese Aktionäre stehen heute allesamt vor einem massiven realen Verlust. Dieses Agieren könnte noch ein juristisches Nachspiel haben.

Die Gewinner: Zehetner und Fries

Natürlich gab es auch Gewinner: Zum Einen die CA Immo, die heute dank Herrn Zehetner viel billiger nachkaufen kann. Zum anderen natürlich Herr Fries, der von seinem treuen Vorstandsbüttel Zehetner in seiner Machtfülle gestützt und einzementiert wurde. Und natürlich Herr Dr. Eduard Zehetner persönlich, dessen gegenüber den Aktionären verantwortungslosen Agieren ein paar Monate später mit einem sehr fragwürdigen Millionenbonus versüßt wurde.

Die Folgen

Abgesehen von den realen Verlusten, die die Aktionäre durch die völlig verfehlte Nicht-Verkaufs-Empfehlung von Vorstand und Aufsichtsrat erlitten haben, wirkt dieser 17. April 2015 bis heute nach:

Der Aktienkurs ist seither eingebrochen, die Abwärtsspirale dreht sich bei den operativen Zahlen nach unten und die Analysten haben jegliches Vertrauen verloren.

Jüngstes Beispiel: Societé Generale senkte ihr Kursziel neuerlich: Auf nur noch 2 Euro bei gleichzeitiger Rücknahme der Kaufempfehlung.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2786707/fullstory

Vielen Danke Herr Zehetner!

 

 

 

 

Halbjahresbericht – ungelöste Leerstandsproblematik

Der letzte Woche vom Management unserer Immofinanz vorgelegte Halbjahresbericht zeigt deutlich, dass die enorm hohen Leerstände unverändert eines der größten Probleme unserer Gesellschaft sind.

Eine stagnierende Auslastung von 75 Prozent bei Büroimmobilien (nur 50 Prozent in Deutschland) ist in höchstem Maße unbefriedigend und einfach zu wenig!

Folgendes Chart aus dem Halbjahresbericht zeigt das deutlich

Büro hj1516

Die Auslastung von 75 Prozent per 31.10. entspricht exakt dem dramatisch niedrigen Wert aus dem Geschäftsbericht per 30.4. Die Dramatik hat sich seither allerdings insofern zugespitzt, als sich die globale Auslastungssituation in diesen Märkten erholt hat. Die Leerstände gehen in diesen Märkten tendenziell zurück – offensichtlich aber mit Ausnahme unserer Immofinanz.

Über die Entwicklung der Märkte findet sich auf Seite 15 auch eine Tabelle.

Leerstände Märkte

Demnach wären die Leerstände in nahezu allen Märkten gesunken. Unsere Immofinanz ist dabei die unrühmliche Ausnahme. Ein offensives Ansprechen dieser Problematik auf der HV wäre das Gebot der Stunde gewesen – leider hat man im Gegenteil versucht, sich um diese Fakten herumzuschummeln.

Hauptversammlung (4) – ist Schweigen Gold?

Wie bereits in unserem letzten Eintrag angesprochen, war einiges irritierend an der letzten Hauptversammlung.

Dabei ging es fast weniger um das Gesagte, sondern um jenes, das nicht gesagt wurde.

Wir haben auf diesem Blog bereits mehrmals die Immobilien am Wienerberg (Twin Tower und umliegende Immobilien) angesprochen und angesichts mehrerer Indizien (Immofinanz zog selbst in diese teuren Räume, Großmieter zogen aus, wenig Neumieter kamen nach, dokumentierte Leerstände bei Geschäften) die gestützte Vermutung geäußert, diese Immobilie könnte insgesamt ein großes Leerstandsproblem haben.

In den Referaten der Vorstände wurden die problematischen Büro-Leerstände ja überhaupt nicht angesprochen – erst auf Frage eines kritischen Aktionärs kam das ein wenig zur Sprache.

Ein anderer Aktionär erfragte ganz konkret die Auslastung am Wienerberg. Interessant war die Reaktion des Vorstandes: Schweigen zur Auslastung!

Warum ist das so, geschätztes Management unserer Immofinanz? Aktionären als Miteigentümer des Unternehmens ist die Wahrheit zumutbar! Weniger PR und mehr Offenheit. Diese Entwicklung weg von der eingerissenen Zehetner-Unsitte muss von Herrn Schumy noch gegangen werden. Denn Schweigen ist nicht immer Gold – jedenfalls nicht auf einer Hauptversammlung!

 

Hauptversammlung (3) – Akzeptanz bei Investoren

Für ziemliche Verärgerung unter den Aktionären sorgte anlässlich der Hauptversammlung unserer Immofinanz das ständige Emporheben der BUWOG-Aktienperformance und das nahezu gänzliche Verschweigen unserer Immofinanz.

So wurde beispielsweise ein riesiges Chart der BUWOG-Aktie auf die Leinwand projiziert. Ein vergleichbares Chart jener Aktie, um die es bei dieser HV ging, gab es nicht. Der traurige Kursverlauf wurde kein einziges mal erläutert, geschweige denn visuell dargestellt. Kein einziges mal!

Wir haben diese dauernde PR-Masche satt!

Wir hatten gehofft, dass man diese unsägliche PR-Lastigkeit der Zehetner-Jahre endlich hinter sich gelassen hat. Leider weit gefehlt. Und es wird nach wie vor nicht erkannt, dass diese PR-Storys nicht mehr geglaubt werden und der Schuss regelmäßig nach hinten los geht.

So auch bei dieser HV, als Dr. Schumy die Notierung der BUWOG leicht über ihrem Net Asset Value (NAV) als Beleg dafür anpries, wie gefragt und angesehen die BUWOG bei den Investoren sei. Was natürlich umgehend die – ausgezeichnete – Gegenfrage eines Aktionärs provozierte, wie man denn die Notierung der Immofinanz (40 Prozent UNTER dem NAV) denn in diesem Lichte deuten müsse. Der Aktionär gab dann gleich die folgerichtige Antowrt: Die Investoren haben demnach kein Vertrauen in die Immofinanz.

Nächstes Beispiel: Jeder Aktionär weiß, wie extrem schlecht die Auslastung der Büroimmobilien ist – und in vielen Ländern zum Teil weit unter dem Branchenschnitt liegt. Bei den Referaten der Vorstände kam das Thema Leerstände kein einziges mal vor. Auch hier brauchte es wieder einen verärgerten Hinweis eines Aktionärs, um dem zuständigen Vorstand Auskünfte darüber zu entlocken.

Wir verstehen PR-Sprache in der Medienarbeit. Da ist klar, dass man alles in den schönsten Farben zeichnet. Aber vor den Aktionären – den Eigentümern des Unternehmens, die ja leidgeprüft (und dividendenlos) wissen, wie es um das Unternehmen steht, ist das einfach nur deplatziert.

 

Hauptversammlung – die offenen Fragen

Es weht unverkennbar ein etwas anderer Wind in unserer Immofinanz die katastrophalen Jahre unter Stammtisch-CEO Eduard Zehetner sind vorbei. Trotzdem läuft noch vieles  – zumeist bedingt durch schwerwiegende Fehler in der Äre Zehetner – falsch bzw. ist noch nicht behoben.

Bei der Hauptversammlung am 1.12. harren die Aktionäre unserer Immofinanz einiger wesentlicher offener und ungeklärter Fragen, die wir hier noch einmal kurz in Erinnerung rufen müssen:

  1. „Nicht verkaufen bei EUR 2,80“

Die Aktionäre erwarten Aufklärung rund die dringende Empfehlung von Vorstand und Aufsichtsrat, dem Angebot der CA Immo (EUR 2,80) nicht näherzutreten. Seither hat der Kurs nicht einmal mehr annähernd diesen Wert erreicht. „Fehlberatung“ ist ein Wort, das diesbezüglich immer wieder an uns herangetragen wird

mehr dazu lesen Sie auf diesem Blogeingtag.

2. Wie kam es zum Zehetner-Bonus und wer ist dafür verantwortlich?

Zweimal sind die Aktionäre unserer Immofinznz um die Dividende umgefallen. Dr. Zehetner hatte eine spezielle Bonus-Regelung abhängig von Dividende. Keine Dividende, kein Bonus. Dann änderte der Aufsichtsrat rückwirkend Zehetners Regelung und zahlte ihm Millionenboni für zwei Jahre aus.

Wir halten das für einen womöglich auch rechtlich relevanten Skandal und fordern Aufklärung, wer dafür verantwortlich ist.

mehr dazu lesen Sie auf diesem Blogeintrag

3. Die Rolle von Dr. Fries

Die von Dr. Zehetner herbeigeführten Beschlüsse der ao Hauptversammlung im Frühjahr zementierten Dr. Fries und sein Umfeld als dominante Player in unserer Immofinanz ein. Dieser nun stark eingeschränkte Gestaltungsspielraum ist nicht zum Vorteil unserer Gesellschaft. Wir Fragen uns, wo denn die wahren Gründe dafür und für Zehetners Bonuszahlung liegen.

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4. Verkauf Logistik – richtige Strategie

Wie angekündigt, wurde im Herbst die gesamte Logistiksparte an den Immobilienriesen Blackstone verkauft. Wir hegen noch immer Zweifel, ob dies die richtige Strategie war.

Mehr dazu lesen Sie hier auf diesem Blogeintrag

5. Die Kosten des BUWOG-Flops namens „Frankfurt Notiz“

Der schwerste und vermutlich auch teuerste Fehler von Dr. Zehetner (Und Hauptgrund für unseren Zusammenschluss) war der BUWOG-Spin Off samt Frankfurt-Notiz (Und das dafür notwendige Brautbehübschen für das mitspielen Wollen am Markt der Großen“). Wir fragen uns, was die tatsächlichen Kosten für dieses dramatisch gefloppte Deutschlandabenteuer sind und rufen dafür noch einmal die durchschnittlich gehandelten Stück in Frankfurt (XETRA) im Lauf der letzten Woche in Erinnerung:

Vonovia (ehem. dt. Annington): ca. 1.000.000 Stück pro Tag

Deutsche Wohnen: ca. 600.000 Stück pro Tag

BUWUG: ca. 3.000 (!!!) Stück pro Tag.

 

Wir hoffen, dass das Management und auch der Aufsichtsrat hierzu die richtigen Antworten geben.

 

 

 

HV-Vorschau (3) – Das Gespann Fries/Zehetner

Herr Fries ist zweifellos der mächtigste Mann in unserer Immofinanz. Dies gilt umso mehr, seit Dr. Zehetner auf der letzten Hauptversammlung massive satzungsändernde Beschlüsse durchdrückte (u.a. wesentlich reduziertes Quorum für verpflichtendes Übernahmeangebot). Die Position von Dr. Fries als dominante Figur ist seither einzementiert.

laut Quartalsbericht Q1 (Seite 23) hält Fries derzeit rund 6,5 Prozent am Unternehmen.

fries

Möglicherweise greift diese Darstellung, wie wir bereits in einem früheren Blogeintrag festgestellt haben, zu kurt. Denn neben der Gruppe Fries gibt es auch noch die Beteiligung von Herrn Scherb. Beim damaligen Kauf sind Scherb und Fries jedenfalls als Gruppe aufgetreten. Dass Scherb nach wie vor eine beträchtliche – wenngleich noch unter 5 Prozent – Beteiligung halten dürfte, ist aus unserer Sicht plausibel. Anders wäre nämlich die Entsendung des engen Scherb-Vertrauten Herrn Populorum in den Aufsichtsrat nicht zu erklären. Falls Scherb und Fries noch immer die selben Interessen verfolgen, kann von einem Einfluss auf rund 10 Prozent der Stimmrechte ausgegangen werden.

Mit diesen 10 Prozent kann künftig dank der o.a. Beschlüsse jede Hauptversammlung nach Belieben dominiert werden. Wir fragen uns, ob der sehr letzte Woche noch einmal in Erinnerung gerufene eigenwillige und unüblich rückwirkend gewährte Millionenbonus für Herrn Zehetner nicht damit im Zusammenhang stehen. Jedenfalls wird der Aufsichtsrat bei der Hauptversammlung sehr präzise Auskunft über die Umstände dieser seltsamen Bonuszahlungen an Herrn Zehetner zu geben haben.

BUWOG-HV (2) – Das Dilemma der Immofinanz

Wie wir bereits am Freitag berichteten, will sich die BUWOG auf ihrer Hauptversammlung am 8.6. mit eigenartigen Satzungsänderungsbeschlüssen vor einer imaginären Übernahme schützen.

Dass es diesen Übernahmeinteressenten nicht geben wird, liegt am 49 Prozent-BUWOG-Anteil unserer Immofinanz.

Wie will im Rahmen der neuen Konstellation die Immofinanz je ihre 49% – wie zigmal angekündigt – zu Geld machen?

Künftig müsste jemand, der ein Paket von 20 Prozent (zB von der Immofinanz) erwirbt, ein Übernahmeangebot für alle stellen. Das wird natürlich niemand machen. Genausowenig ist es realistisch, einen Investor für 19 Prozent zu finden, wenn die Immofinanz danach immer noch mit 30 Prozent alles dominiert.

Dieser Weg des Paketverkaufs wird damit künftig extrem erschwert (Bei einer Schwelle von 30 Prozent wäre es problemlos gegangen und wäre attraktiv für einen Investor gewesen).

Will die Immofinanz die Aktien nun via Börse abgeben? Abgesehen davon, dass dies ewig dauern würde, fragt man sich einmal mehr, warum man damals dann diesen seltsamen Weg eines spin Off gegangen ist, anstatt einen richtigen IPO zu machen.

Die Immofinanz befindet sich in einer – einmal mehr selbst gestellten – Falle. Auch diese von Dr. Zehetner eingebrockte Suppe wird Dr. Schumy auslöffeln müssen.

Wir sind gespannt, wie man sich gegenüber der Hauptversammlung erklärt. Wir werden natürlich berichten.

BUWOG-HV (1) – Übernahmeangst

In gut einer Woche (8.6.) findet eine außerordentliche Hauptversammlung der im letzten Jahr abgespaltenen BUWOG  statt. Die Tagesordnung ist einigermaßen bemerkenswert:

Denn analog zu den fatalen Beschlüssen auf der Hauptversammlung unserer Immofinanz soll offenbar verhindert werden, dass sich ein starker Kernaktionär für die Gesellschaft interessiert.

TOP 1 der Tagesordnung sieht diesbezügliche Beschlüsse über Satzungsänderungen vor: Ziel: Senkung der Schwelle für ein Pflichtangebot sowie neue Beschlussmehrheiten.

Was bei der Immofinanz zwar langfristig fatal, aber immerhin noch irgendwie argumentierbar war, gleitet bei der BUWOG nun vollends ins Lächerliche ab. Denn: Vor welcher Übernahme will sich die BUWOG denn schützen??? Welcher Großinvestor macht Herrn Riedl solche Angst???

Es mag vielleicht sogar sein, dass der Erwerb großer Firmernanteile nicht in jedem einzelnen Fall strikt nach rationalen Gesichtspunkten abläuft. Aber welcher Großinvestor wird so grenzenlos dumm sein, sich mit zB 25 Prozent in eine Gesellschaft einzukaufen, die er damit nicht einmal ansatzweise kontrollieren kann? Denn es gibt ja, wie wir alle wissen, einen dominanten 49%-Aktionär: Unsere Immofinanz.

Man schafft also absurde Regeln um Ereignissen vorzubeugen, die so sicher nie eintreten werden.

Allerdings hat eine derartige Satzungsänderungen massive Implikationen auf den derzeitigen Kernaktionär Immofinanz – mit weitreichenden und nachteiligen Folgen. Dazu mehr nächste Woche.