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Geschäftsbericht (7) – Developments

Auf Seite 152 des Geschäftsberichts 2015/16 wird das Developmentgeschäft unserer Immofinanz anhand von Zahlenreihen anschaulich dargestellt.

Das Ergebnis ist ernüchternd. Man schafft es auch heuer nicht, dieses Geschäft auch nur ansatzweise profitabel zu betreiben.

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Das ist die in Zahlen gegossene Bankrotterklärung des jahrelang von Alt-CEO Zehetner gepredigten Begriffes der „Immobilienmaschine“.

Es fehlt ganz offensichtlich das Know-How, Immobiliendevelopment zu einem einträglichen Geschäftsmodell für unsere Immofinanz zu machen. Wir haben diese offensichtliche Situation seit Jahren als evident kritisiert.

Es ist klar, dass es vor allem im Ausland lokale Partner im Development braucht. Auch der aufgeblähte Zehetner-Apparat (den Dr Schumy nun kräftig redimensioniert) konnte das niemals kompensieren.

Was wir hier sehen, ist die Manifestation, dass die Zehetnersche „Immobilienmaschine“ immer nur eines war: Ein teures potemkinsches Dorf und ein durchsichtiger PR-Schmäh.

Quartalsbericht (2) – Developments und Verkäufe

Der vorliegende Quartalsbericht zeigt recht schonungslos, wie schlecht jenes Geschäftsmodell läuft, das uns Alt-CEO Zehetner in unerträglicher PR-Manier als „Immobilienmaschine“ verkaufen wollte:

Gleich zu Beginn des Quartalsberichtes werden einige Kennzahlen aufgelistet. Wir ersuchen Sie, Ihre Aufmerksamkeit auf die Posten „Immobilienverkäufe“ und „Immobilienentwicklung“ zu richten.

Kennzahlen

Unsere Immofinanz präsentierte ihre „Immobilienmaschine“ vereinfacht gesagt so: Durch erfolgreiches Development entstehen im Protfolio neue Immobilien. Diese können dann am Markt verkauft werden. Der Erlös fließt dann wieder in neue Developments, etc. Ein Immobilien-Perpetuum-Mobile sozusagen.

Wir haben an dieser Stelle in mehreren Einträgen diese „Immobilienmaschine“ als das entlarvt was sie war. Ein billiger PR-Gag. Herr Schumy hat diesen Terminus dann auch recht rasch entsorgt.

Das vorliegende Quartalsergebnis zeigt das einmal mehr. Im Bereich Development gibt es große Verluste (35 Millionen). Die sehr mageren Erträge aus Verkäufen (offensichtlich ist man kaum mehr in der Lage, über dem Buchwert zu verkaufen) können das überhaupt nicht aufwiegen.

Das Zehetnersche Hirngespinst vom erfolgreichen Eigendeveloper Immofinanz hat evidenter maßen nie funktioniert. Mit diesen Zahlen wird auch dieses unrühmliche Unterkapitel nun endgültig zu Grabe getragen.

 

Die Immofinanz verkauft Wohnungen

Heute wurde verlautbart, dass unsere Immofinanz wieder als Verkäuferin tätig wurde.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2006288/fullstory

Der Verkauf einer Wohnhausanlage im 18. Bezirk wäre uns an sich keinen gesonderten Eintrag wert. Dieser Verkauf – wie auch andere der letzten Monate – zeigt allerdings eine Gewisse Symptomatik.

Wir fragen uns auch dieses mal, warum die Immofinanz nicht Willens – oder nicht mehr in der Lage – ist, bei solchen Objekten die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Das fiel schon in den letzten Monaten bei vergleichbaren Verkäufen auf.

Den Mehrwert streift nun die glückliche Käuferin Winegg ein. Hat man diese Expertise mittlerweile gänzlich abgegeben? Das ist nicht unbedingt das, was man von einem Immobilienunternehmen mit derart vielen Mitarbeitern und dem jahrelangen Marketingstempel „Immobilienmaschine“ erwarten kann.

 

Der „Erfolg“ des Aktienrückkaufprogrammes

Das am 1.4.2015 gestartete (vom Management Dr. Zehetner initiierte) bereits zweite Aktienrückkaufprogramm dieses Jahres geht dem Ende entgegen. Für uns ist es Zeit, eine erste Bilanz zu ziehen.

Aktienrückkäufe haben den Sinn, erstens den Kurs positiv zu beeinflussen und zweitens, den Net Asset Value (NAV) pro Aktie zu erhöhen.

Dafür gab unsere Immofinanz mit Stand 12.6.2015 mehr als 76,5 Millionen Euro aus (Quelle: http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/aktie/aktienrueckkaufprogramm/).

1. Einfluss auf den Aktienkurs

Während des Rückkaufprogrammes gab es tatsächlich deutliche Bewegung des Aktienkurses, allerdings, wie die Aktionäre leidvoll feststellen müssen, nach unten!

Chart0615

Der Kurs der Aktie gab seit Beginn des Rückkaufprogrammes um ganze 20 Prozent (!) nach und das Papier notiert damit dort, wo es vor 5 Jahren auch notierte und ist auf dem Weg zum niedrigsten Kurswert seit drei Jahren.

Durchschnittlich kaufte die Immofinanz um EUR 2,64 zurück. Der Kurs liegt nun bei EUR 2,20. Dies ist vor dem Hintergrund der lautstarken Empfehlungen von Vorstand und Aufsichtsrat, das damalige Angebot der CA Immo (2,80) NICHT anzunehmen, da es viel zu niedrig sei. Ein besonderes Ärgernis, das – so hören wir – manche Aktionäre bereits rechtlich prüfen lassen.

Fazit: Die Immofinanz hat ihr Ziel, mit dem Rückkaufprogramm den (in Relation zu anderen vergleichbaren Aktien weit unterdurchschnittlichen) Kurs nach oben zu drücken, nicht erreicht. Im Gegenteil: Die Aktie stürzte trotz dieses 75 Millionen-Programmes regelrecht ab.

2. Einfluss auf den NAV:

Mit jedem Rückkaufprogramm steigt natürlich der Net Asset Value pro Aktie. Das ist auch hier der Fall: Gemessen am bisherigen NAV von EUR 4,40 und dem durchschnittlichen Rückkaufkurs von EUR 2,64 ergibt sich eine Differenz von EUR 1,66. Multipliziert mit den zurückgekauften 29 Millionen Stück ergibt sich ein NAV-Effekt von rund 51 Millionen Euro.

Somit hat sich der NAV um 0,05 Cent (51 Millionen EUR dividiert durch 1,1 Milliarden Aktien) erhöht. Anders gesprochen: Der NAV erhöhte sich  um nur 1(!) Prozent. Das ist der Erfolg der eingesetzten 75 Millionen Anleger-Euro.

Die Frage, die sich nun stellt: Wäre ein alternatives Investment erfolgreicher gewesen? Unterstellen wir ein Immofinanz-Management mit Immobilienexpertise. Unterstellen wir weiters ein zumindest teilweises Funktionieren der viel zitierten „Immobilienmaschine“, hätte man diese 76 Millionen auch in Immobilien investieren können.

Rechenbeispiel: Eigenkapital 76 Mio, Fremdkapital (Annahme 66 Prozent Fremdmittel) 154 Millionen = Investment von EUR 229 Millionen. Durchschnittliche erwartete Rendite 6,5 Prozent = 15 Mio pro Jahr. Abzüglich Fremdkapitalzinsen = Netto-Zinsertrag rund 12 Millionen Euro pro Jahr.

Eine Immobiliengesellschaft mit einem Management mit Immobilien-Know How hätte wohl so gehandelt und den selben NAV-Effekt des teuren Rückkaufprogrammes in gut 4 Jahren erzielt (12 Mio mal 4). Und die Gesellschaft könnte weiter von den zusätzlichen Immobilien profitieren.

Fazit: Auch hier zeigt eine einfache Opportunitätskostenrechnung: der Erfolg des Aktienrückkaufprogrammes steht in keinem Verhältnis zu alternativen Investments.

Wir wissen leider: Dieser Vergleich hinkt. Setzt er doch ein Management mit Immobilienexpertise und eine funktionierende „Immobilienmaschine“ voraus. Das Management Zehetner hat sich, wie wir wissen, für den Aktienrückkauf entschieden.

Es wird endlich Zeit, das Ruder herumzureißen!

Herausforderungen für Dr. Schumy (1)

Dr. Schumy ist nun bereits seit 10 Wochen im Immofinanz-Vorstand und agiert nun seit knapp 2 Wochen als CEO unseres Unternehmens.

Bislang haben wir seitens der neuen Führung noch keine Aussagen gehört, wie man die massiven Baustellen, die Dr. Zehetner verursacht und hinterlassen hat, vor hat zu sanieren:

Die eklatant schlechte Auslastung v.a. bei den Büroimmobilien. Wie gedenkt man, die leider weit über dem Branchenschnitt liegenden Leerstände v.a. in Osteuropa in den Griff zu bekommen. Hier braucht das neue Management etwas mehr Fantasie als monatelang von einer „Strategie 2016“ zu reden, und dabei keinen Millimeter voranzukommen. Dies betrifft auch die Auslastung des „Firmensitzes“ Wienerberg, der nach dem Auszug der ÖBB zu einem echten Problemfall geworden ist.

Die Russlandlastigkeit des Unternehmens: Durch den Spin-Off der BUWOG und einige andere Verkaufsentscheidungen (zB Verkauf Logistikbereiche in der Schweiz) wurde sehenden Auges ein hochspekulatives Osteuropapapier mit einer extrem riskanten Ländergewichtung geschaffen. (Die allerdings auch nur halbherzig, da man nach wie vor ein für eine derartige Strategie zu großes Österreich-Standbein hat.)

Die Mietsituation in Russland: Wie sieht die Strategie aus, die unter Dr. Zehetner krisenbedingt reduzierten Mieten wieder auf das ursprüngliche Niveau zurückzuführen?

Misslungene Marketinggags statt tragfähiger Strategie: Wie hat die neue Führung vor, dem Unternehmen wieder eine glaubwürdige und tragfähige Strategie zu geben, anstelle sich hinter leicht zu widerlegenden Marketing-Schlagwörtern, wie „Immobilienmaschine“ zu verschanzen?

Wir werden diese Liste morgen fortsetzen und erhoffen uns rasche Ansagen des neuen Managements. Es ist sicher nicht leicht, die Suppe, die jemand anderer eingebrockt hat, wieder auszulöffeln. Aber es besteht Handlungsbedarf, will man nicht abermals von Analysten, wie es jüngst von der Baader Bank geschehen ist, zurückgestuft werden.

 

 

April, April

Schön zu sehen, dass das Management unserer Immofinanz trotz schlechter Zahlen, unklarer Russland-Strategie und nachweislich mehr als stotternder „Immobilienmaschine“ trotzdem noch Sinn für Humor hat.

Sehr geehrtes Immofinanz-Team, wir gratulieren Ihnen zu diesem gelungenen Aprilscherz, den Sie als Inserat im heutigen KURIER geschalten haben:

April

Es bedarf einer gehörigen Portion Selbstironie, ausgerechnet mit der „Immobilienmaschine“ in die Aktionärswerbung zu gehen. Denn die „Immobilienmaschine“ ist wohl das allergrößte Problemkind unserer Immofinanz. Wir verweisen dazu auf folgende Beiträge aus unserem Blog:

„Immobilienmaschine im Realitycheck“

„GASTBEITRAG: Immobilienmaschine“

Die Aktionäre, sehr geehrtes Immofinanz-Management, würden sich wünschen, hätte die oft abgefeierte „Immobilienmaschine“ der Immofinanz wenigstens einen Mopedmotor.

 

 

Rückkaufprogramm

Die Immofinanz hat mit Weihnachten ein Rückkaufprogramm gestartet. Rückkaufprogramme sind für Aktionäre stets ambivalent, da sie einerseits viel Liquidität kosten, andererseits beleben sie den Markt, und helfen der Kursentwicklung.

Unsere Immofinanz hatte wohl genau letzteres im Sinn, da die Entwicklung des Kurses im Jahr 2014 desaströs war und man nach der Raiffeisen International (RI AG) die schlechteste Performance aller ATX-Titel mit einem Minus von rund 37 Prozent  hinlegte.

Deshalb also, so dachten wohl Zehetner und co, sollte es im neuen Jahr ein Aktienrückkaufprogramm richten. Was allerdings offenbar zu wenig bedacht wurde: Es ist kein lauer Markt, den man nur ein bisschen anstoßen muss. Nein. Offensichtlich misstrauen immer mehr auch institutionelle Investoren der nach wie vor nicht ersichtlichen Strategie (Stichwort Osteuropa) und den flockigen aber nichtssagenden Floskeln (Stichwort Immobilienmaschine). Dazu kommen die desaströsen Zahlen der ersten beiden Quartale.

Folgerichtig verpufft das Aktienrückkaufprogramm in geradezu atemberaubender Art und Weise:

am 23. Dezember notierte die Aktie noch bei EUR 2,11, nun liegt sie, trotz Rückkäufen von Millionen Aktien nur noch bei 2,04 (Tagesschlusskurs am Freitag, 16. Jänner), musste also noch einmal nachgeben.

So trudelt die Aktie in das letzte Quartal der Ära Zehetner. Dividendenlos? Nein, das glauben wir nicht, denn „der Bonus macht die Dividende“. Dazu mehr in den nächsten Tagen.

 

Götterdämmerung

Anstatt einer Jahresendrally überschlagen sich die Ereignisse bei unserer Immofinanz mit einer starken Dynamik nach unten.

Nur zwei Tage vor Veröffentlichung der Halbjahreszahlen (wusste man das nicht früher???) musste die Immofinanz eine „Gewinnwarnung“ veröffentlichen. Hier der betreffende Bericht im Wirtschaftsblatt.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/4620164/Immofinanz-schickt-Gewinnwarnung-aus_Wieder-Quartalsverlust

Demnach scheint alles, was wir seit Monaten prophezeien, einzutreten und es scheint dieses mal nicht einmal der für das rechnerische Ergebnis extrem günstige Rubelkurs etwas zu helfen (hätte der Rubel den Stand vor noch einem halben Jahr, würde man erst das wahre Ausmaß des Desasters erkennen).

Wie wir schon mehrfach analsysiert haben, ist diese dramatische Entwicklung nicht Schuld des Herrn Putin, sondern hausgemacht.

Ohne Not stürzte sich der Trend Mann des Jahres Zehetner in einen Spin-Off der BUWOG. Davon abgesehen, dass der Traum von einer MDAX-Notiz längst zerplatzt ist, weil die Aktie in Frankfurt wie Blei in den Regalen liegt (auch darüber haben wir mehrfach berichtet), passierte dadurch etwas mit unserer Immofinanz:

Mitten in der Ukrainekrise wurde das Risikoprofil der Immofinanz-Aktie mutwillig dramatisch verändert und ein russlandlastiges Hochrisikopapier geschaffen. Wir haben diesen aus unserer Sicht schweren Fehler bereits in unserem ersten Blogeintrag ausführlich beschrieben.

Dass sich das Schlagwort von der „Immobilienmaschine“ nicht als Strategie sondern eben als PR-Schlagwort erweist, kann ebensowenig überraschen. Objekte, die gute Mieten bringen, werden abgestoßen, und die Eigendevelopments hinken – so es überhaupt welche gibt – Jahre hinterher. Es muss ein negatives operatives Ergebnis übrig bleiben, so man nicht ein einem Quartal einmal das Glück eines rasch verpuffenden Einmaleffekts hat. Mehr zum potemkinschen Dorf Immobilienmaschine finden Sie in Form eines Gastbeitrages hier.

Am Ende des heutigen Tages (Stand von 9:50 -7 Prozent!) dürfte die Immofinanz neu kummuliert mit der BUWOG deutlich unter 3 Euro notieren. Ein Wert, den man schon im Jahr 2010 hatte. Im Februar 2014, bei Ankündigung des BUWOG-Spin Off notierte das Papier (Immofinanz inkl BUWOG) noch auf nahezu 3,70 Euro.

Götterdämmerung! Der Mann des Jahres im letztjährigen Trend hat einmal mehr ganze Arbeit geleistet.

Strategie Retail – am Markt vorbei?

Bereits mehrfach wurde auf unserer Seite von mehreren Autoren die Frage aufgeworfen, ob unsere Immofinanz mit der selbst gewählten strategischen Zuspitzung auf den Bereich Retail  speziell in Osteuropa bei gleichzeitiger Aufgabe anderer Segmente (zB Logistik in der Schweiz), nicht völlig am den rasanten Marktentwicklungen vorbei agiert und damit riskiert, sehenden Auges gegen die Wand zu fahren.

Es vergeht keine Woche, in der nicht über die vor allem durch den Onlinehandel hervorgerufenen Umbrüche im Retailbereich diskutiert wird. Anbei ein Artikel in der „Presse“, der von dramatischen Umwälzungen in Deutschland berichtet.

http://diepresse.com/home/wirtschaft/international/4592141/Deutscher-Handel-warnt_50000-Geschaefte-verschwinden?from=suche.intern.Portal

50000 Geschäfte, so wird befürchtet, werden in den nächsten Jahren verloren gehen. Und die Immofinanz? Die baut weiter Shoppingcenter im noch viel onlineaffineren Osteuropa und verabschiedet sich mehr und mehr vom Logistikbereich, dem man durch ebendiese Entwicklungen eher eine Dynamik nach oben zutraut.

Chapeau!

„Immobilienmaschine“ im Realitycheck

In einem sehr klugen Gastbeitrag hat ein Leser seine Vermutung begründet und nachgewiesen, warum seiner Meinung nach das vor vier Jahren ausgerufene und bereits jetzt erreichte 5-Jahres-Ziel von Immobilienverkäufen in der Höhe von 2,5 Milliarden Euro eher ein Selbstzweck ist und man dabei keiner klaren Strategie gefolgt ist – zumindest keiner nach außen kommunizierten Strategie. (Ein Abverkauf wäre zumindest eine Strategie, das Management verwehrt sich aber mit Vehemenz dagegen – zuletzt Dr. Zehetner in der letzten Hauptversammlung).

Das Hauptproblem dieses Zehetnerschen Schlussverkaufs ist zudem , wie bereits in mehreren Beiträgen angemerkt, die völlige Inkompatibilität zum immer wieder ausgerufenen Konzepts unserer Immofinanz als „Immobilienmaschine“. Würde hinter dieser Wortkreation mehr als nur ein billiger PR-Gag stehen, müsste man nämlich diese 2,5 Verkaufsmilliarden in neue Developments stecken. Hiervon ist man meilenweit entfernt.

Der aus bisherigen Geschäftsberichten gewonnene Eindruck, dass es nahezu kaum neue Developments, und wenn, dann auch fast nur in zumindest diskussionswürdigen Segmenten, wie mittelgroße Shoppingcenter in polnischen Kleinstädten, gibt, wird im aktuellen Geschäftsbericht in kaum verklausulierter Form sogar zugegeben:

Im Vorstandsinterview auf Seite 14 nennt Herr Zehetner sogar eine Zahl: Den 2,5 Milliarden Euro Verkäufen (die man laus S. 21 jedes Jahr um weitere 600 Millionen Euro erhöhen will) stehen derzeit in Bau befindliche Developments mit einem Fertigstellungs-Verkehrswert von lediglich 773 Millionen Euro entgegen. Nahezu die Hälfte dieses Wertes betrifft zudem mit dem Gerling Quartier ein alles andere als neues Development: Bereits im Geschäftsbericht 2006/2007 war dieses Development samt Fertigstellungswert ausgewiesen. Macht also rund 400 Millionen in Bau befindliche (in der Regel mehrere Jahre dauernde) Developments. Diesen mehr als bescheidenen Wert wolle man „mittelfristig“ auf 2 Milliarden Euro erhöhen – eine Aussage, der aus unserer Sicht jegliches reales Fundament fehlt. Wir fragen Sie, Herr Zehetner, wie wollen Sie das realisieren? Und vor allem: Was verstehen Sie unter „mittelfristig“?

Wir hätten einen Vorschlag zur Güte: Beenden Sie anstelle von völlig unrealistischen und mehr als vagen Mittelfristankündigungen dieses PR-Fiasko von der „Immobilienmaschine“ und stehen Sie endlich zur immer weiter aufgehenden Schere zwischen Verkäufen und neuen Developments!