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Kauf CA Immo – Synergieeffekte

 

Gestern haben wir errechnet, dass unsere Immofinanz für den Erwerb der Anteile an der CA Immo insgesamt 160 Millionen Euro Aufschlag auf den aktuellen (uns sich bereits jetzt sehr nahe am NAV befindlichen) Börsekurs bezahlt hat.

Angesichts einer wenig realistischen Explosion des Aktienkurses weit über den NAV hinaus, wären zu erwartende Synergieeffekte ein potenzieller Hebel, diese Mehrzahlung auszugleichen.

Wie bereits in unserem gestrigen Blogbeitrag angemerkt, teilen wir allerdings im wesentlichen die Bedenken des IVA bzw. des Herrn Rasinger.

http://www.finanzen.at/nachrichten/aktien/Immofinanz-CA-Immo-Kleinaktionaersvertreter-Vorerst-keine-Synergien-1001154765

Dies gilt auch für seine Skepsis bezüglich der zu erwartenden Synergieeffekte.

Selbst wenn die jährlichen Synergien zur Gänze so eintreten, wie man seitens des Managements verlautbart hat – nämlich 30 Millionen Euro pro Jahr, würde man (vorausgesetzt, der CA-Immo-Kurs bleibt in der Nähe des NAV) fast 6 Jahre brauchen um diese 160 Millionen Euro zu kompensieren.

Leider haben wir allerdings wie Herr Rasinger Grund zu der Annahme, dass diese 30 Millionen deutlich zu hoch gegriffen sind.

Es erschließt sich uns nicht, warum durch das Zusammengehen etwa die Maklerkonditionen günstiger werden sollen. Auch die durch das Zusammengehen prognostizierte Verringerung der Leerstände sehen wir angesichts der aktuellen Leerstandsraten der CA Immo nicht. Die Einsparungen bei den Verwaltungskosten erscheinen uns ebenfalls sehr ambitioniert.

Es gibt daher eine Reihe von Gründen, anzunehmen, dass die Einsparungen von 30 Millionen nicht erreicht werden und damit die Kompensation der Mehrzahlung von 160 Millionen Euro noch deutlich länger als die o.a. 6 Jahre dauern dürfte.

Trotz der grundsätzlichen Richtigkeit der Maßnahme gibt es daher wenig Anlass für Euphorie. Wie institutionelle Investoren (bzw. deren Berater) das sehen, werden wir morgen analysieren.

 

Hauptversammlung: Offenbarungseid

Nicht nur wir sehen der morgigen Hauptversammlung mit großem Interesse entgegen. Viele Aktionäre wollen angesichts der desaströsen Entwicklung der Immofinanz endlich klare Aussagen des Managements zur Zukunft und weiteren Strategie des Unternehmens.

Auch wir werden morgen genau beobachten, wie sich das Management – allen voran der Hauptverantwortliche Dr. Zehetner – erklärt.

Wir haben in den letzten Wochen eine Reihe von Problemfeldern angesprochen, die aus unserer Sicht ursächlich für die dramatische Entwicklung der Immofinanz sind. Es sind aus unserer Sicht einige zum Teil gröbste Managementfehler passiert, für die das Management die Verantwortung trägt.

Eigentlich sollte man davon ausgehen, dass das Management diese kritischen Punkte von sich aus erkannt und sich die von uns aufgeworfenen Fragen längst selbst gestellt hat. Aber in einer Welt von Hochglanz-PR und Schönwetterparolen verliert man eventuell den Blick für die nackten Fakten und vor allem den Blick auf die eigene Verantwortung.

Deshalb haben wir uns erlaubt, die wesentlichen Fehlentwicklungen und Ungereimtheiten an dieser Stelle noch einmal – aus Fairnessgründen bereits einen Tag vor der HV – zusammenzufassen und neben der Publikation hier auch auf anderen Kanälen kundzutun.

– Wann gesteht sich das Immofinanz-Management den Flop der BUWOG-Frankfurt-Notiz ein und wann erfahren die Immofinanz-Aktionäre, wie viele Millionen sie durch sinnloses „Braut schmücken“, sinnlose Transaktionskosten, sinkende Kurse und die gestrichene Dividende genau verloren haben?

– Wie erklären die Vorstände der Immofinanz die Performance des Aktienkurses, der den Vergleich mit keiner einzigen Peer Group Aktie standhält.

– Welches Vertrauen haben institutionelle Investoren noch in Immofinanz und BUWOG am Beispiel der Umtauschanleihe? Warum konnte man die Anleihe offenbar nur entlang des ungünstigsten Preisbandes an den Mann bringen? Gab es überhaupt eine komplette Zeichnung oder eine Überzeichnung?

– Wie sollen die desaströsen Leerstände, die weit schlechter als die jeweiligen Gesamtmärkte sind, zumindest an das Marktniveau herangeführt werden? Was sollen Floskeln wie „Serviceorientierung“ daran ändern?

– Stottert die „Immobilienmaschine“? Angesichts der nachhaltig negativen Entwicklung der wesentlichen Kennzahlen und des abnehmenden Vermietungsgrades (bei einem redlichen Like for Like Vergleich würde man mit dem ersten Quartal des Vorjahres vergleichen, und nicht unseriöser Weise, wie im aktuellen Quartalsbericht geschehen, mit dem Vorquartal) drängt sich der Schluss auf, dass die Verkäufe (und die damit verbundenen sinkenden Mieteinnahmen und Cash Flows) ertragreicher Immobilien nicht einmal im Ansatz mit neuen Developments abgefangen werden können. Wann wird hier die Reißleine gezogen?

– Wann bekommen die Aktionäre endlich Klarheit zum mehr als ärgerlichen Spruch „Die BUWOG ist die Dividende“? Was ist der wahre Grund für diese permanente Aktionärsverhöhnung? Warum gibt es diese spezielle, auf die Dividende abstellende Bonusvereinbarung ausschließlich bei Herrn Zehetner? Können die Aktionäre sicher sein, dass diese Vereinbarung, wie sie im Geschäftsbericht steht, auch weiterhin gilt und nicht mangels richtiger Dividende durch die Hintertür abgeändert wird?

– Wie sieht die leistungsbezogene Vergütung der anderen Vorstände bei einem Absturz des Aktienkurses bzw. bei einem – nur aufgrund eines am Bilanzstichtag 30.4.2014 – zufällig günstigen Rubelkurses positivem EGT aus?

– Wann gedenkt Herr Dr. Knap die ungesunde und keinen ernst genommenen Complianceregeln standhaltende Verflechtung mit dem IVA (Interessensverband der Anleger) aufzulösen? Wann tritt Herr Dr. Knap entweder als Immofinanz-AR-Präsident oder als IVA-Vizepräsident zurück?

– Laut aktuellem Investorenupdate hat sich die Immofinanz eineinhalb Jahre mit dem BUWOG-Spin-Off beschäftigt. Im auf der Website veröffentlichten Investorenupdate wird der Kaufpreis für alle vier vom Bund verkauften Bundeswohnungsgesellschaften angegeben. Allerdings wurden laut bisherigen Geschäftsberichten lediglich zwei dieser Gesellschaften und rund die Hälfte der Wohnungen von der Immofinanz (und der Rest von der RLB Oberösterreich) erworben. Wie kann sichergestellt werden, dass in für institutionelle Investoren wesentlichen Publikationen nicht der Eindruck entsteht, man wüsste nicht einmal, wieviel man für die BUWOG bezahlt hätte? I

 

Wir erwarten zu diesen und den anderen von uns angesprochenen Punkten und Eigenartigkeiten morgen klare Aussagen und werden auch vor Ort vertreten sein. Was wir allerdings sicherlich nicht mehr machen, ist, uns am alljährlichen und vergleichsweise sinnlosen Frage- Antwort-Ritual zu beteiligen.

Wir werden den Verlauf der morgigen HV und die Aktivitäten des Managements allerdings sehr genau beobachten. Denn wenn das Management, allen voran Dr. Zehetner, nicht von sich aus bereit ist, angesichts der desaströsen aktuellen Performance samt völlig unnötigem und falschem BUWOG-Spin-Off (von wegen: „Die BUWOG ist die Dividende“), klar zu seiner Verantwortung zu stehen und durch einen radikalen Kurswechsel eine bessere Zukunft zu ermöglichen, werden wir die Schlagzahl ab Oktober erhöhen und an vorderster Front für eine raschere Hofübergabe samt großem Kehraus und Untersuchung der Ereignisse werben.

Geschätzte Leser, Sie können sich sicher sein, dass wir auch eine allfällige Eskalation stets mit großer Sachlichkeit und ohne für uns alle schädliche Destruktivität durchführen werden.

Warum der IVA keine Option ist

Der so genannte Interessensverband der Anleger IVA versteht sich als „unabhängige Interessenvertretung für private Minderheitsaktionäre und Anleger gegenüber dem Gesetzgeber, Mehrheitsaktionären, Vorstand, Aufsichtsrat und Abschlussprüfern.“

Wir halten einen derartigen Verband und die Aktivitäten des Präsidenten Wilhelm Rasinger im Sinne der Stärkung der Aktionärsdemokratie eigentlich für außerordentlich wertvoll.

Im Falle der Immofinanz stellt sich dies aber gänzlich anders dar, weshalb der IVA für kritische Aktionäre nicht im Entferntesten eine Option ist.  Warum der IVA keine Option ist weiterlesen