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Aktienkurs: Schlusslicht Immofinanz

Der aktuelle Quartalsbericht unserer Immofinanz bietet hinsichtlich der Performance der Aktie ein leider sehr vertrautes Chart:

Unsere Immofinanz hinkt weiterhin allen anderen Titeln und Indizes hinterher. Von Aufholprozess keine Spur. Das Loch, dass unter Alt-CEO Zehetner aufgerissen wurde, konnte unter CEO Schumy in den letzten 15 Monaten maximal stabilisiert werden.

Wir erhoffen uns für das neue Jahr, dass wir Aktionäre wieder bessere Nachrichten zu lesen bekommen.

Insgesamt dürfen wir für das Jahr 2016 kurz resümmieren:

Was hat uns gefallen:

  • Unter CEO Schumy folgen Worten stets Taten. Ein völliger Paradigmenwechsel im Vergleich zu Ankündigungsweltmeister und Umsetzungszwerg Zehetner. Wir teilen bei weitem nicht jede Maßnahme, aber durch Schumy kehrt für den Aktionär endlich wieder mehr Verlässlichkeit ein.
  • Der Stil Marktteilnehmern und Aktionären gegenüber hat sich gegenüber Stammtisch-CEO Zehetner ebenfalls drastisch verbessert.
  • Weitgehender Schlussstrich unter diverse Klagen und Zivilprozesse. Die Settlements mit Aktionären – aber auch mit Ex-Vorstand Gertner – sind uneingeschränkt positiv, da sie den Blick nach vorne ermöglichen und nicht nur Anwälte im Sold halten.
  • Die Kapitalmarktkommunikation – von uns lange kritisiert – hat sich in den letzten Monaten deutlich intensiviert. Das ist jedenfalls begrüßenswert. Unseres Erachtens geht hier aber noch mehr.

Was hat uns nicht gefallen:

  • zu teurer Erwerb der CA-Immo-Anteile. Wir halten den Preis dafür für deutlich zu hoch.
  • zu billiger Verkauf der BUWOG. Hier haben andere einen goldenen Schnitt gemacht – unsere Immofinanz leider nicht.
  • Zehetners Russland-Desaster weiterhin nicht gelöst. Trotz leichter Erholung der Rahmenbedingungen musste massiv abgewertet werden – neuerliche Abwertungen drohen. Wir hoffen, dass man wenigstens hier den richtigen Zeitpunkt für die Abspaltung/den Verkauf erwischt
  • Mehr als traurige Entwicklung der Zahlen und des Aktienkurses. Unsere Immofinanz bekommt zusehends ein Flop-Image.

Geschätzte Leser, wir bedanken uns für Ihre Treue und wir freuen uns, dass wir dieses Jahr mit konstant hohen – sogar neuerlich gestiegenen –  Leserzahlen aufwarten konnten. Bitte halten Sie uns auch im kommenden Jahr die Treue:

Mit den besten Wünschen für den Jahreswechsel. Wir sind im neuen Jahr in bewährter Weise wieder für Sie da.

 

Halbjahresbericht: operative Zahlen

Ein Blick auf die aktuelle Gewinn- und Verlustrechnung offenbart schonungslos die strukturellen Probleme unserer Immofinanz.

Die Mieterlöse sind einmal mehr rückläufig. Das große Problem ist, dass es sich dabei nicht um eine kurzfristige Problematik handelt, sondern um eine strukturelle Schwäche.

Wenigstens konnte im Like-for-like-Vergleich dieses mal die Abwärtsspirale in wesentlichen Teilmärkten gestoppt werden. War in den letzten Quartalen bei weitem nicht nur Russland von sinkenden Mieterlösen betroffen, scheint hier eine temporäre Stabilisierung eingetreten zu sein. Das Hauptproblem ist aktuell – im Unterschied zu früher – wirklich Russland. Und das Problem ist dramatisch. Die Mieteinnahmen in Russland sind auf ein All-Time-Low (unter 18 Millionen Euro) gesunken. Wir gehen daher zwingend von einer neuerlichen Abwertung des Russland-Portfolios zum Ende des Rumpfgeschäftsjahres aus. Das ist in einer Zeit, in der man sich von Russland trennen möchte, dramatisch!

 

Gewerbeimmobilien: Schlusslicht Immofinanz

Bereits mehrfach untersuchten wir auf unserem Blog, wie sich unsere Immofinanz in diversen Rankings schlägt. Ein interessanter Indikator ist der Empfehlungskonsens, den wir regelmäßig publizieren. (untenstehende Grafik aus dem aktuellen Börse-Express)

konsens-gewerbe

Unser Unternehmen war die letzten 2 Jahre – seit wir aktiv beobachten – im Bereich Gewerbeimmobilien stets schlecht gerankt. So weit abgeschlagen auf dem letzten Platz (mit Respektabstand zum Vorletzten) war unser Unternehmen noch nie.

Auch das ist für uns ein Indiz, dass manche Schwerpunktsetzung (zB Einkaufszentren in Osteuropa angesichts des Onlinebooms) oder strategische Entscheidung (zB Verkauf Logistik) bei Analysten und institutionellen Investoren nicht gut ankommt – gelinde gesagt!

Quartalsbericht: Kennzahlen

Wenig erbaulich sind leider die wesentlichen operativen Zahlen des aktuellen Quartalsberichtes.

  • Mieterlöse: Rückläufig
  • EGT: Rückläufig
  • EBIT: Rückläufig
  • Gewinn: Rückläufig

overview

Und leider wird immer wieder Russland als Universalausrede herangezogen: Ja. Das Russland-Portfolio drückt unsere Immofinanz nach unten. Ja. Das Risikoprofil unserer Gesellschaft ist durch die Russland-Politik von Alt-CEO Zehetner hoch riskant geworden. ABER: Nein. Russland alleine kann nicht die Gesamtentwicklung nach unten erklären, die von Dr. Schumy, der sich sicherlich sehr bemüht, noch nicht gestoppt werden konnte.

Bereits gestern haben wir Österreich im Bürosegment als eine weitere problematische Großposition ausgemacht. Und auch die Ostmärkte abseits von Russland performen unterdurchschnittlich.

Einkaufszentren in osteuropäischen Provinzstädten halten wir nach wie vor für die falsche Strategie (Stichwort Onlineboom). Für die neue Büromarke „Myhive“ haben wir allerdings ein etwas besseres Gefühl.

Aber es wird dringend Antworten brauchen auf der Hauptversammlung. Dr. Schumy muss sich von den zahlreichen Fehlern seines Vorgängers auch weiter konsequent emanzipieren. Kostenreduktion, Beenden der ewigen Rechtsstreitigkeiten, Abkehr von der inhaltsleeren Ankündigungspolitik – das waren positive Ansätze. Aber es muss jedem klar sein: Das kann erst der Anfang gewesen sein.

Jahreszahlen 15/16: Zahlen sagen mehr als Worte

Geschätzte Leser, liebe Aktionäre unserer Immofinanz. Zahlen sagen mehr als Worte. Bevor wir in den nächsten Tagen die Ergebnisse in bewährter Weise analytisch aufbereiten, lassen wir vorerst die nackten Zahlen sprechen, die unser Unternehmen gestern Abend präsentierte.

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Diese tiefroten Zahlen, die noch schlimmer ausgefallen sind als von den Analysten befürchtet (Leser unseres Blog werden weniger überrascht sein), sind das in Zahlen gegossene Erbe der Ära Dr. Eduard Zehetner.

In den kommenden Tagen werden wir die Ergebnisse im Detail untersuchen.

 

Vorschau: Veröffentlichung der Jahreszahlen 2015/2016

Am kommenden Mittwoch nach Börsenschluss werden die Jahreszahlen bzw die erste von Dr. Schumy zu verantwortende Bilanz veröffentlicht. Am Folgetag erwartet uns noch eine Erläuterung im Rahmen einer Pressekonferenz.

kalender

Nach den desaströsen und dividendenlosen beiden letzten Jahren der mehr als enttäuschenden Ära Zehetner sind wir sehr gespannt, inwieweit es Dr. Schumy in diesem ersten Jahr gelungen ist, den Karren aus dem Dreck zu ziehen.

Die ersten drei Quartale lieferten bislang nur wenig Grund zu Optimismus.

Zuletzt waren zum wiederholten male alle operativen Zahlen negativ. Dieser Negativtrend zieht sich mittlerweile nun schon seit über 2 Jahren wie ein roter Faden durch alle Quartalsberichte.

Die Frage wird sein: Gelingt hier erstmals eine erste vorsichtige Trendumkehr beim operativen Ergebnis, bei den Erlösen aus dem Asset Management bzw. bei den Mieterlösen?

 

Angesichts der positiven Entwicklung beim Ölpreis und positiven Signalen in der russischen Wirtschaft wäre ein abermaliges Verwenden der Universalausrede „Russland“ für uns Aktionäre nicht akzeptabel!

Die weitere Frage wird sein, wie sich die desaströsen Leerstandszahlen entwickeln und wie es um die liquiden Mittel bestellt ist.

Und wir erwarten uns auch im Rahmen der Pressekonferenz endlich klare Aussagen zur weiteren strategischen Ausrichtung (Russland, CA Immo, Schwerpunktsetzung, etc). Überschriften alleine werden – vor allem auch vor dem aktuellen Hintergrund des ziemlich schief gegangenen Verkaufes der BUWOG-Aktien –  das Vertrauen der Investoren nicht zurückgewinnen.

 

Kurs / Kennzahlen / Analysen – dramatische Entwicklungen

Gestern schrammte der Kurs unserer Immofinanz nach mehrerern Tagen im Minus gerade noch einmal an der 2-Euro-Grenze vorbei. Aber der im Vergleich zur Peer Group beispiellose Absturz der Aktie schreitet voran. Wir müssen leider an dieser Stelle einmal mehr die dringende Empfehlung des mit millionenschweren Bonus in die Pension verabschiedeten Alt-CEO Eduard Zehetner erinnern, nur ja nicht das angeblich viel zu niedrige Angebot der CA-Immo von EUR 2,80 anzunehmen. Viel zu viele sind Ihren Empfehlungen mit Aufsichtsratsbacking gefolgt. Heute, Herr Zehetner, etwas mehr als ein halbes Jahr später, notiert die Aktie rund 30 Prozent (!) unter diesem Wert!

Auch andere Kennzahlen weisen unsere Immofinanz nach wie vor am unteren Ende der Peer Group aus, wie ein Chart im aktuellen „Trend“ belegt:

Trend

Abgesehen davon, dass es etwas eigenwillig seitens des Erstellers dieser Tabelle ist, für die Immofinanz, die seit 2 Jahren keine Dividende mehr ausschüttete, (wohl auf Basis der Q1-Zahlen) eine Dividendenrendite anzuführen, zeigen die anderen Kennzahlen die volle Dramatik der Situation:

Sowohl die FFO Rendite I als auch die FFO II Rendite sind ganz am Ende der Peer Group. Auch der Abschlag vom Net Asset Value (NAV) ist so groß wie bei kaum einer anderen Gesellschaft und zeugt nicht gerade Vertrauen.

Apropos Vertrauen: Einige Analysten haben seit unserem letzten Update ihre Kursziele nachgebessert. Kein einziger Analyst allerdings nach oben.

http://www.boerse-express.com/matrix/iia/analysen

Die Erste Bank reduzierte gestern neuerlich ihr Kursziel, Kepler sieht die Aktie unverändert (gleichwohl weit unter den o.a. EUR 2,80) und die Baader Bank hat die Aktie auf Sell mit Kursziel 2 Euro gestellt.

Leider hat es momentan den Anschein, dass Dr. Schumy noch sehr weit vom Turnaround entfernt ist und die Suppe, die ihm Dr. Zehetner eingebrockt hat, wesentlich schwerer verdaulich ist, als alle bisher angenommen haben.

 

Q1-Kennzahlen: Die Negativspirale hält an

Der aktuelle Quartalsbericht unserer Immofinanz zeigt, dass auch bei den Kennzahlen bislang noch nicht von einer Trendwende die Rede sein kann.

Die folgende Tabelle (S2 des Quartalsberichtes) gibt Aufschluss darüber:

q1 kennzahlen

Mieterlöse, operatives Ergebnis und alle (!) Cash Flows sind negativ. Dies sind leider keine Ausreißer oder singuläre Ereignisse. Bereits in einem unserer ersten Blogeinträge vor einem Jahr mussten wir mit Bezug auf das Jahr vorher eine nachhaltig negative Tendenz diagnostizieren. Diese wird nun weiter fortgeschrieben und einzementiert.

Eine mögliche Erklärung: Vielleicht krankte die Immofinanz neben dem Alt-CEO Zehetner auch am CFO? Frau Noggler ist ja immer noch im Amt.

 

Aus dem Geschäftsbericht (2) – Kennzahlen

Auch der aktuelle Geschäftsbericht (S. 83) liefert den Aktionären unserer Immofinanz die wichtigsten Ergebniskennzahlen:

Kennzahlen Ergebnis 15

Leider müssen wir an dieser Stelle nahezu wortident wiederholen, was wir bereits vor einem Jahr anmerken mussten: nahezu alle Kennzahlen sind tiefrot. Hier die Kennzahlen aus dem „alten“ Geschäftsbericht (GM 2014/14 S. 101) zum Vergleich:

Kennzahlen 1314

Besonders die stetige heftige Entwicklung bei den Cash Flow Kennzahlen ist besorgniserregend. Der Cash Flow hat sich in lediglich 2 Jahren halbiert! Ebenso dramatisch die nun bereits im zweiten Jahr hintereinander klar negative Entwicklung bei den Mieterlösen.

Zudem fällt auf, dass  die Zahlen per 30.4.2014 (Im aktuellen Geschäftsbericht Spalte ganz rechts; im Geschäftsbericht 2013/2014 Spalte ganz links) nicht identisch sind. Der Geschätsbericht gibt aber keinen einzigen Hinweis darauf, etwa per Fußnote, warum sich diese Zahlen verändert haben.

Auch diesbezüglich haben sich die Aktionäre Besseres verdient. Wir hoffen, dass Herr Schumy auch im Service die in den letzten 5 Jahren eingerissenen Unzulänglichkeiten und Fehler (auch in den so genannten Investorenupdates) abstellt.