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Director’s Dealings – Update

Nach unserem gestrigen Appell an den Aufsichtsratspräsidenten Dr. Knap, er möge doch nach 8 Jahren endlich auch substanzieller in unsere Immofinanz investieren, möchten wie heute diesen Appell auch an die beiden Vorstandskollegen von Dr. Schumy richten.

Denn im Unterschied zu diesem, der bereits vor seiner Berufung in den Vorstand in den Besitz von insgesamt 362.000 Stück Aktien gelangte, hinken die beiden anderen Vorstände Schönauer und Reindl deutlich hinterher.

der neue CFO Schönauer hielt laut Geschäftsbericht per 30.4. insgesamt 5000 Aktien (Vor seinem Amtsantritt erworben). Im Juni kaufte er 10.000 Stück zu. Das ist ein akzeptables Signal. Wir hoffen, dass das so weitergeht und er möglichst rasch in die Richtung eines starken Signals kommt, wie es Dr. Schumy, aber durchaus auch seine Vorgängerin Noggler vorzeigten.

Nach wie vor auf einem sehr bescheidenen Niveau ist der Aktienbesitz von Vorstand Reindl. Er hält insgesamt lediglich 14.000 Aktien – getätigt im Jahr 2015. In Anbetracht dessen, dass er nun schon länger im Amt ist, würden wir uns auch hier noch mehr Commitment zum Unternehmen wünschen.

Wir sind der Meinung, die Gehälter und Boni würden hier sicherlich einigen Spielraum geben.

Glaubt AR-Präsident Knap an unsere Immofinanz?

Dr. Knap ist seit 2008 Mitglied des Aufsichtsrates unserer Immofinanz.

Seit mehreren Jahren fungiert Dr. Knap sogar als Präsident des Aufsichtsrates unserer Immofinanz.

DDr. Knap hat sich – Stichwort Zehetner-Millionenbonus – sicherlich stets brav und loyal gegenüber Herrn Fries und gegenüber Alt-CEO Zehetner verhalten.

Aber glaubt er abseits seines Einsatzes für das monetäre Wohl von Einzelpersonen auch an unsere Immofinanz?

Ein Blick auf den aktuellen Aktienbesitz der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder (Seite 29 des aktuellen Geschäftsberichtes) lässt uns sehr daran zweifeln:

dirAR

Der mit Abstand am längsten dienende AR – noch dazu Präsident – hält mit Abstand die wenigsten Aktien an unserem Unternehmen. Nimmt man den die Gesellschaft beherrschenden AR Fries aus, sieht man, dass andere AR die 30- bis 50-fache Aktienzahl halten.

Es wäre höchst an der Zeit, dass auch der AR-Präsident ein Signal gibt, dass er an diese Gesellschaft glaubt.

Mehr Fachleute für unsere Immofinanz

Angesichts des mittelfristig deutlich wachsenden Portfolios unserer Immofinanz sollte endlich in Angriff genommen werden, die fachliche Expertise deutlich zu steigern.

im letzten Jahr wurde dies – mutmaßlich dank der Herren Zehetner und Fries – anlässlich der außerordentlichen Hauptversammlung ja in fataler Weise unterlassen: Bereits damals wäre es sinnvoll gewesen, den Aufsichtsrat mit echten Experten zu ergänzen. Stattdessen wurde die Dominanz des Herrn Fries auch im Kontrollgremium einzementiert.

Das ist nun – angesichts der noch einmal gestiegenen Herausforderungen – dringendst nachzuholen.

Das selbe gilt für die operative Ebene. Es braucht dringend Experten, die das Portfolio der CA-Immo kennen und eine Verschmelzung auch effizient vorantreiben können.

Wir gehen davon aus, dass man seitens des Managements unserer Immofinanz hoffentlich so klug war, sich die Dienste von Herrn Ettenauer, der als Ex-CEO die CA-Immo wie seine Westentasche kennt, zu sichern. Falls dem nicht so sein sollte, empfehlen wir dringend, ihn oder eine vergleichbare Persönlichkeit an Bord zu holen.

Mit dem bestehenden Personal – vor allem auf Aufsichtsebene einschließlich des Präsidenten Knap – sehen wir die kommenden großen Aufgaben als kaum effizient bewältigbar an.

 

 

Rücktritt von CFO Noggler

Heute wurde ad hoc bekanntgegeben, dass Birgit Noggler mit sofortiger Wirkung als CFO unserer Immofinanz zurücktritt:

http://www.stock-world.de/nachrichten/ausland/DGAP-News-IMMOFINANZ-CFO-Birgit-Noggler-legt-Vorstandsmandat-vorzeitig-zurueck-deutsch-n7029391.html

Frau Noggler nahmen wir seit ihrer völlig überraschenden Bestellung im Jahr 2011 zunehmend als eine der größten Schwachstellen wahr. Bei ihrem Auftritt auf der letzten Hauptversammlung war dies besonders augenscheinlich: Das stockend vom Blatt abgelesene Schönreden von desaströsen Zahlen war für viele Aktionäre eine echte Zumutung. Warum man in der Ad Hoc Meldung nun zudem ihre angebliche besondere Mitgestaltung beim BUWOG-Spin-Off hervorheben musste, erschließt sich uns ebenfalls nicht. Denn wie wir immer wieder gehört haben, hatte die BUWOG immer ein eigenständiges und gutes Rechnungswesen.

Warum nun dieser plötzliche Abgang mitten in einer der schwersten Krisen, von dem sich AR-Präsident Knap sichtlich einmal mehr überraschen lies? Darüber kann man derzeit nur spekulieren.

Möglich, dass auch CEO Schumy die Performance von Zehetners Personalwunsch nun endgültig gereicht hat, und er diesen Optik wahrenden Schritt nahegelegt hat. Damit wäre ein weiteres „Relikt“ der unsäglichen Ära Zehetner beseitigt.

Als Aktionäre würden wir dieses Szenario sehr befürworten und hoffen, dass man den Nachfolger schon im Petto hat, damit er in dieser krisenhaften Zeit schleunigst die Finanzen wieder auf Vordermann bringen kann.

Wir werden uns im nächsten Geschäftsbericht die monetären Auflösungsbedingungen sehr genau ansehen und wachsam sein, sollte man wie beim unverfrorenen rückwirkenden Millionenbonus für Dr. Zehetner auch hier in die Trickkiste greifen wollen.

Hauptversammlung – mehr Fragen als Antworten (1)

Die gestrige Hauptversammlung unserer Immofinanz warf über weite Strecken leider mehr Fragen als Antworten auf.

Es war zwar erfreulich, dass versucht wurde, durch einen Beschluss wieder künftige Dividenden zu ermöglichen (wie das im Detail – zB KeSt-frei – funktioniert, konnte aber nicht beantwortet werden). Es war auch erfreulich, dass in die Führungsriege der Immofinanz von Zehetner zu Schumy wieder sachliche Rhetorik einkehrte.

Sonst allerdings wurden in der Hauptversammlung eher mehr Fragen aufgeworfen als geklärt wurden. Wir werden uns in den nächsten Tagen  der Auseinandersetzung damit widmen.

Beispiel 1:

Der Zehetner-Bonus.

Aufsichtsratspräsident Knap war es sichtlich ein Anliegen gleich mehrmals zu betonen, dass die – wohlgemerkt rückwirkende – Auszahlung eines Bonus an Herrn Zehetner, ihre Berechtigung hatte, da es sich laut IFRS um eine „Sachdividende“ handelte.

Wortreich wurde vorgerechnet, dass dem Alt-CEO ja sogar mehr als die 2,2 Millionen, nämlich über 3 Millionen zugestanden wären. Wie großzügig von Herrn Alt-CEO, hier auch noch auf Ansprüche zu verzichten, möchte man meinen.

Eine Sachdividende also.

Rufen wir uns noch einmal den Geschäftsbericht in Erinnerung:

Auf Seite 34 des Geschäftsberichtes findet sich dieser Passus:

zdiv

Keinerlei Hinweis, dass IFRS hier von einer Sachdividende spricht und damit einen Rechtsanspruch auf einen Bonus nahelegt. Warum wurde das hier mit keinem Wort erwähnt, Herr Knap?

Stattdessen spricht der Geschäftsbericht von einem von der Dividendenregelung ABWEICHENDEN Bonus „für die erfolgreiche Abspaltung der BUWOG“. Kein Wort von einer Sachdividende.  Kein Wort zudem, warum eine rückwirkende Gewährung erfolgte. Warum kein Sachdividenden-Bonus  für das Jahr, wo der Spin off erfolgte (voriges Geschäftsjahr)? Und warum eine – angebliche – Sachdividende als Grund für das aktuelle dividendenlose Jahr?

Herr Präsident Knap, wir fürchten, wir können uns mit Ihren wortreichen aber inhaltsarmen Erläuterungen auf der gestrigen Hauptversammlung ebensowenig zufrieden geben, wie mit den davon abweichenden Ausführungen im Geschäftsbericht.

Geschätzte Leser, wir halten Sie über diesen Fall, auf dem Laufenden.

Weitere Analysen zur Hauptversammlung folgen in den nächsten Tagen.

 

HV-Vorschau (2) – der Zehetner-Bonus

In mehreren Blogeinträgen mussten wir uns mit einem seltsamen Arrangement auseinandersetzen, das sich Alt-CEO Zehetner vom Aufsichtsrat genehmigen lies.  Herr Zehetner handelte sich eine eine spezielle (und von allen anderen Vorständen abweichende) Bonusregelung aus: Eine Regelung, die ausschließlich auf die Ausschüttung einer Dividende abgestellt war (0,5 Prozent der Dividende).

Das ist ein durchaus lobenswerter Ansatz und auch interessant für Aktionäre, wenn sie sehen, dass der Erfolg des Vorstandes (Prämie) auch mit dem Erfolg für Aktionäre (Dividende) korreliert. Bonus, wenn Dividende. Kein Bonus, wenn keine Dividende. Ein fairer Deal!

Wir waren immer skeptisch, warum Herr Zehetner laufend alles mögliche versucht hat, um die ausgefallene Dividende mit anderen Formulierungen umzuargumentieren. (Stichwort: sein permanent getätigter, unsäglicher Sager: „Die BUWOG ist die Dividende“).

Aus auf Seite 34 des Geschäftsberichtes 2014/2015 findet sich folgende Formulierung:

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Der Aufsichtsrat hat also still und heimlich die Bonusregelung für Herrn Zehetner geändert. „Die BUWOG ist die Dividende“ hat sich letztlich doch als wahr herausgestellt. Allerdings nicht für uns Aktionäre, sondern einzig und allein für Herrn Zehetner. Denn in Abänderung der Bonusregelung kassiert Herr Zehetner für das längst vergangene und von den Aktionären längst abgesegnete Geschäftsjahr 2013/2014 nun plötzlich doch: 1,2 Millionen Euro.

Und auch für das Katastrophen-Geschäftsjahr 2014/2015 – wieder gibt es keine Dividende für die Aktionäre – kassiert Herr Zehetner wegen der leise abgeänderten Bonusregelung nun plötzlich doch: 1 Million Euro.

Macht 2,2 Millionen Euro Bonus für Herrn Zehetner. Und wir fragen: Wo war die Leistung, Herr Zehetner? Der BUWOG-Spin-Off, der kein echter Börsegang war? Wo war die Leistung, Herr Zehetner? Der Kurs, der seit 5 Jahren seitwärts geht? Die fehlgeschlagene Russlandstrategie? Die zurückgegangenen Auslastungen? Der Riesen-Verlust?

Wir sind gespannt auf die Ausführungen des Herrn Knap oder auch des Herrn Fries. Es gibt eine Reihe von Fragen, die die Aktionäre interessieren:

1. Wann genau erfolgte die Abänderung der Bonusregelung?

Der Geschäftsbericht 2013/2014 wurde im August 2014 veröffentlicht. Hier fand sich noch der Hinweis auf die alte Dividenden-Bonusregelung für das Geschäftsjahr 2013/2014. In diesem Geschäftwsjahr wurde auch der BUWOG-Spin-Off durchgeführt und im Bericht abgefeiert. Auf dieser Basis agierte auch im Oktober 2014 die Hauptversammlung

Das Geschäftsjahr ist längst vorbei. Und nun wird – über ein Jahr später – rückwirkend dieses Jahr wieder aufgemacht und damit Informationen aus dem vorigen Geschäftsbericht ins Gegenteil verkehrt.

Es wird interessant sein, zu erfahren, wann genau rückwirkend diese Regelung ins Gegenteil verkehrt wurde.

2. Auf wessen Initiative erfolgte diese stille rückwirkende Änderung der Bonusregelung?

Wir würden es interessant finden, zu erfahren, ob es nicht einen Zusammenhang mit der sehr aggressiven Abwehr der CA-Immo und der Einzementierung bestehender Großaktionäre gibt.

3. Wer sprach sich im Aufsichtsrat für und wer sprach sich gegen diese äußerst ungewöhnliche Maßnahme aus?

Wir werden uns die Ausführungen insbesondere von Herrn Knap, um die er sich kaum herumschweigen kann, sehr genau ansehen und entsprechende Folgeaktivitäten beraten.

Hauptversammlung – erste Eindrücke

Mit einem weinendem und einem lachendem Auge ist aus unserer Sicht die heutige Hauptversammlung zu bewerten.

Die Aktionäre haben einige der von AR und Management vorgelegten Vorschläge zur Satzungsänderung ziemlich deutlich abgelehnt. Besonders die Quoren, die bewirkt hätten, dass Aufsichtsräte monarchiegleich quasi unabsetzbar geworden wären, warfen die Aktionäre den Herrn Zehetner und Knap mit deutlicher Mehrheit zurück.

Die Herabsetzung der Schwelle eines verpflichtenden Übernahmeangebotes auf sehr niedrige 15 Prozent wurde dagegen deutlich beschlossen. Wir sahen und sehen das anders und fürchten, dass sich die Immofinanz damit einiger Chancen auf künftige immobilienaffine Kernaktionäre beraubt hat.

Leider haben sich die Aktionäre für eine weitere Erblindung des Aufsichtsrates entschieden. Wir fragen uns ernsthaft, wie dieses Gremium in dieser Zusammensetzung bar jeder Immoexpertise auch nur annähernd ihren Kontrollfunktionen nachkommen kann. So wird auch weiterhin die Kontrolle extern, zum Beispiel auf dieser Website, erfolgen müssen.

Wir begannen mit einem lachendem Auge und schließen mit einem lachenden Auge: Herr Zehetner, der sich aus unserer Sicht auch heute indiskutabel benommen hat, ist in zwei Wochen ein Ex-Vorstand. Ob man ihm noch einen Bonus verschafft, werden wir beobachten.

Herrn Schumy, der heute sehr still war, gestehen wir zu, dass wir ihm explizit NICHT mit einem Vorschussmisstrauen begegnen werden. Wir hoffen, die Immofinanz kehrt mit ihm wenigstens zu einem Stil zurück, der dem Wirtschaftsleben angemessen ist.  100 Tage Schonzeit können wir ihm aber angesichts der Lage des Unternehmens nicht versprechen.

Immofinanz-„Gegenangebot“: Willkommen im Kindergarten

Eigentlich hätten heute an dieser Stelle unsere Analysen zum Quartalsbericht weitergehen sollen, da flatterte diese Ad-Hoc-Meldung unserer Immofinanz ins Haus:

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/DGAP-Ad-hoc-IMMOFINANZ-4252535

Vorstand und Aufsichtsrat, so heißt es darin, hätten beschlossen, ein freiwilliges Teilangebot zum Erwerb einer Minderheitsbeteiligung an der CA Immo von bis zu 29 Prozent abzugeben.

Dann noch ein Sager von Herrn Zehetner, wonach man mit der langjährigen Erfahrung in Zentral- und Osteuropa, das Management (der CA Immo) bei seinem Kurs der Expansion weiter unterstützen könne.

Es handelt sich hierbei um eine 1:1 Kopie der Aussagen von CA-Immo-Vorstand Ettenauer zum Angebot einer Beteiligung an der Immofinanz von letzter Woche. Willkommen im Kindergarten, Herr Zehetner!!!

Abgesehen davon, dass man aus der Sicht eines Immofinanz-Aktionärs ob solcher Aussagen nur noch den Kopf schütteln kann, macht es auch inhaltlich keinen Sinn, hier eine reine Kapitalbeteiligung einzugehen. Denn im Unterschied zum Angebot der CA Immo, die sich eine beherrschende Stellung an der Immofinanz sichern könnte, liegt die Sache hier anders: Von einer beherrschenden Stellung kann keine Rede sein, weil es bereits jetzt einen gleich starken Aktionär gibt.

Wir halten es für eine Unverschämtheit, dass der Aufsichtsrat (namentlich IVA-Multifunktionär DDr. Knap) den Vorstand bei derartigen Kasperliaden, hervorgerufen durch gekränkte Eitelkeit, unterstützt!

Vielleicht ist es aber auch mehr als nur gekränkte Eitelkeit und ein paar Leute aus dem aktuellen Management unserer Immofinanz werden zusehends nervös und bekommen Angst, neue starke Miteigentümer könnten sich etwas genauer ansehen, welche fehlerhaften Managemententscheidungen da in den letzten Jahren getroffen wurden.

 

Hauptversammlung: Offenbarungseid

Nicht nur wir sehen der morgigen Hauptversammlung mit großem Interesse entgegen. Viele Aktionäre wollen angesichts der desaströsen Entwicklung der Immofinanz endlich klare Aussagen des Managements zur Zukunft und weiteren Strategie des Unternehmens.

Auch wir werden morgen genau beobachten, wie sich das Management – allen voran der Hauptverantwortliche Dr. Zehetner – erklärt.

Wir haben in den letzten Wochen eine Reihe von Problemfeldern angesprochen, die aus unserer Sicht ursächlich für die dramatische Entwicklung der Immofinanz sind. Es sind aus unserer Sicht einige zum Teil gröbste Managementfehler passiert, für die das Management die Verantwortung trägt.

Eigentlich sollte man davon ausgehen, dass das Management diese kritischen Punkte von sich aus erkannt und sich die von uns aufgeworfenen Fragen längst selbst gestellt hat. Aber in einer Welt von Hochglanz-PR und Schönwetterparolen verliert man eventuell den Blick für die nackten Fakten und vor allem den Blick auf die eigene Verantwortung.

Deshalb haben wir uns erlaubt, die wesentlichen Fehlentwicklungen und Ungereimtheiten an dieser Stelle noch einmal – aus Fairnessgründen bereits einen Tag vor der HV – zusammenzufassen und neben der Publikation hier auch auf anderen Kanälen kundzutun.

– Wann gesteht sich das Immofinanz-Management den Flop der BUWOG-Frankfurt-Notiz ein und wann erfahren die Immofinanz-Aktionäre, wie viele Millionen sie durch sinnloses „Braut schmücken“, sinnlose Transaktionskosten, sinkende Kurse und die gestrichene Dividende genau verloren haben?

– Wie erklären die Vorstände der Immofinanz die Performance des Aktienkurses, der den Vergleich mit keiner einzigen Peer Group Aktie standhält.

– Welches Vertrauen haben institutionelle Investoren noch in Immofinanz und BUWOG am Beispiel der Umtauschanleihe? Warum konnte man die Anleihe offenbar nur entlang des ungünstigsten Preisbandes an den Mann bringen? Gab es überhaupt eine komplette Zeichnung oder eine Überzeichnung?

– Wie sollen die desaströsen Leerstände, die weit schlechter als die jeweiligen Gesamtmärkte sind, zumindest an das Marktniveau herangeführt werden? Was sollen Floskeln wie „Serviceorientierung“ daran ändern?

– Stottert die „Immobilienmaschine“? Angesichts der nachhaltig negativen Entwicklung der wesentlichen Kennzahlen und des abnehmenden Vermietungsgrades (bei einem redlichen Like for Like Vergleich würde man mit dem ersten Quartal des Vorjahres vergleichen, und nicht unseriöser Weise, wie im aktuellen Quartalsbericht geschehen, mit dem Vorquartal) drängt sich der Schluss auf, dass die Verkäufe (und die damit verbundenen sinkenden Mieteinnahmen und Cash Flows) ertragreicher Immobilien nicht einmal im Ansatz mit neuen Developments abgefangen werden können. Wann wird hier die Reißleine gezogen?

– Wann bekommen die Aktionäre endlich Klarheit zum mehr als ärgerlichen Spruch „Die BUWOG ist die Dividende“? Was ist der wahre Grund für diese permanente Aktionärsverhöhnung? Warum gibt es diese spezielle, auf die Dividende abstellende Bonusvereinbarung ausschließlich bei Herrn Zehetner? Können die Aktionäre sicher sein, dass diese Vereinbarung, wie sie im Geschäftsbericht steht, auch weiterhin gilt und nicht mangels richtiger Dividende durch die Hintertür abgeändert wird?

– Wie sieht die leistungsbezogene Vergütung der anderen Vorstände bei einem Absturz des Aktienkurses bzw. bei einem – nur aufgrund eines am Bilanzstichtag 30.4.2014 – zufällig günstigen Rubelkurses positivem EGT aus?

– Wann gedenkt Herr Dr. Knap die ungesunde und keinen ernst genommenen Complianceregeln standhaltende Verflechtung mit dem IVA (Interessensverband der Anleger) aufzulösen? Wann tritt Herr Dr. Knap entweder als Immofinanz-AR-Präsident oder als IVA-Vizepräsident zurück?

– Laut aktuellem Investorenupdate hat sich die Immofinanz eineinhalb Jahre mit dem BUWOG-Spin-Off beschäftigt. Im auf der Website veröffentlichten Investorenupdate wird der Kaufpreis für alle vier vom Bund verkauften Bundeswohnungsgesellschaften angegeben. Allerdings wurden laut bisherigen Geschäftsberichten lediglich zwei dieser Gesellschaften und rund die Hälfte der Wohnungen von der Immofinanz (und der Rest von der RLB Oberösterreich) erworben. Wie kann sichergestellt werden, dass in für institutionelle Investoren wesentlichen Publikationen nicht der Eindruck entsteht, man wüsste nicht einmal, wieviel man für die BUWOG bezahlt hätte? I

 

Wir erwarten zu diesen und den anderen von uns angesprochenen Punkten und Eigenartigkeiten morgen klare Aussagen und werden auch vor Ort vertreten sein. Was wir allerdings sicherlich nicht mehr machen, ist, uns am alljährlichen und vergleichsweise sinnlosen Frage- Antwort-Ritual zu beteiligen.

Wir werden den Verlauf der morgigen HV und die Aktivitäten des Managements allerdings sehr genau beobachten. Denn wenn das Management, allen voran Dr. Zehetner, nicht von sich aus bereit ist, angesichts der desaströsen aktuellen Performance samt völlig unnötigem und falschem BUWOG-Spin-Off (von wegen: „Die BUWOG ist die Dividende“), klar zu seiner Verantwortung zu stehen und durch einen radikalen Kurswechsel eine bessere Zukunft zu ermöglichen, werden wir die Schlagzahl ab Oktober erhöhen und an vorderster Front für eine raschere Hofübergabe samt großem Kehraus und Untersuchung der Ereignisse werben.

Geschätzte Leser, Sie können sich sicher sein, dass wir auch eine allfällige Eskalation stets mit großer Sachlichkeit und ohne für uns alle schädliche Destruktivität durchführen werden.

Warum der IVA keine Option ist

Der so genannte Interessensverband der Anleger IVA versteht sich als „unabhängige Interessenvertretung für private Minderheitsaktionäre und Anleger gegenüber dem Gesetzgeber, Mehrheitsaktionären, Vorstand, Aufsichtsrat und Abschlussprüfern.“

Wir halten einen derartigen Verband und die Aktivitäten des Präsidenten Wilhelm Rasinger im Sinne der Stärkung der Aktionärsdemokratie eigentlich für außerordentlich wertvoll.

Im Falle der Immofinanz stellt sich dies aber gänzlich anders dar, weshalb der IVA für kritische Aktionäre nicht im Entferntesten eine Option ist.  Warum der IVA keine Option ist weiterlesen