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Q2-Bericht: Leerstände

Die aktuellen Quartalszahlen unserer Immofinanz geben teilweise einigen Grund zur Besorgnis – allen voran die Situation in Russland, die sich in diesem Quartal noch einmal zugespitzt hat.

Allerdings sehen wir auch einige positive Entwicklungen – die Leerstandsentwicklung in den letzten Quartalen gehört dazu. Nachdem in der Ära Zehetner die Leerstandsraten immer größer wurden und sich immer weiter von den jeweiligen Marktdurchschnitten wegbewegten, ist unter Dr. Schumy sichtlich eine Trendumkehr gelungen.

Seit 3 Quartalen gehen die Leerstandsraten sichtlich zurück, wie an folgendem Chart in der Unternehmenspräsentation ersichtlich ist:

Positiv ist an dieser Stelle anzumerken, dass im Unterschied zu Ankündigungsweltmeister Zeheter die öffentlichen Aussagen von Dr. Schumy in der Regel auch halten. Sinkende Leerstände wurden in den letzten beiden Hauptversammlung jeweils angekündigt – Ankündigungen, die jeweils gehaltne haben.

Für das Ende des Rumpfjahres wird ein weiterer Sprung erwartet. Wir hoffen, dass dieses Ziel eintritt und man sich langsam wieder in Richtung Marktdurchschnitt bewegt. Bis dahin ist aber noch einiges aufzuholen.

 

Wien: Der Abverkauf geht weiter

In Wien hat unsere Immofinanz nun neuerlich eine Büroimmobilie – diesmal in der Schönbrunner Straße – verkauft.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/2843136/fullstory

Nachdem der Kaufpreis der 3000m2-Immobilie nicht genannt wurde, erwarten wir seitens des Managements jedenfalls in geeigneter Form eine Mitteilung, ob der Kauf über oder unter dem Buchwert erfolgte.

Mit diesem Verkauf setzt unsere Immofinanz eine zumindest aus unserer Sicht völlig diffuse Strategie bezüglich des Standorts Wien fort.

Ein klarer roter Faden ist für den Aktionär daher extrem schwer zu finden.

Gleiches gilt für die Leerstandssituation bei den Großimmobilien. Den von Alt-CEO Zehetner als notleidend zurückgelassenen Wienerberg konnte das Management um Dr. Schumy nun endlich wieder gut ausmieten, für den Gaudenzdorfer Gürtel wird allerdings seit Monaten ein Nachmieter gesucht.

Wir vermissen hier nach wie vor eine klare Strategie. Das ist gerade im Hinblick auf Wien als Unternehmensheadquarter besonders schade.

Leerstände Büro – weiterer Lichtblick

Unsere Immofinanz konnte nach den erfreulichen Nachrichten bezüglich der Auslastung am Wienerberg nun auch einen Büro-Vermietungserfolg in der Slowakei vermelden.

Rund 4000m2 konnten dort wieder vermietet werden.

http://www.boerse-express.com/pages/2840052

Es scheint, als ob im Bereich Büro-Auslastung nach den Zehetner-Tiefstständen nun langsem ein Licht am Ende des Tunnels im Sinne eines Turnaround da wäre. Es gibt allerdings noch genug zu tun, denn nach wie vor sind die Leerstände unserer Immofinanz in allen Märkten noch über dem Markt-Mittelwert.

 

Wienerberg: Endlich Vermietungserfolg

Wie bereits auf der Hauptversammlung Ende letzten Monat angekündigt, ist es nun, fast 2 Jahre nach dem Abgang des Großmieters ÖBB, gelungen, den Wienerberg wieder akzeptabel auszumieten.

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/DGAP-News-IMMOFINANZ-vermietet-6-300-m-Bueroflaeche-an-Coca-Cola-HBC-Oesterreich-Vermietungen-ueber-insgesamt-12-000-m-fuer-Wienerberg-5147097

Mit Coca Cola wurde nun der Abschluss eines größeren Mietvertrags verlautbart. Seit dem Frühjahr wurden am Wienerberg nun insgesamt 12.000 Quadratmeter vermietet. Das ist ein schöner Erfolg des neuen Managements, nachdem diese Prestigeimmobilie unter Alt-CEO Zehetner notleidend wurde.

Die nächsten Schritte wären nun folgerichtig und dringend erforderlich:

Aus unserer Sicht hätte es durchaus Charme, wenn unser Unternehmen wieder in den Gaudenzdorfer Gürtel zieht. Das wäre verantwortbar. Dann hätte die Top-Immobilie Wienerberg weitere freie – höchst attraktive – Mietflächen.

Hauptversammlung: Leerstände

Durchaus breiteren Raum nahm auf der letztwöchigen Hauptversammlung auch das Problem „Leerstände“ ein.

Zum einen wurde seitens des Managements die Situation aktiv angesprochen, etwa in dem man die neue Büro-Markenstrategie (MyHive) bewarb und sich auch eine steigende Auslastung auf die Fahnen heftete.

Es stimmt, dass die Auslastungen in letzter Zeit minimal gestiegen sind (in Deutschland war der Anstieg sogar überaus stark). Das ist ein positives Zeichen, wenngleich man immer noch deutlich hinter dem Branchenschnitt in den jeweiligen Städten hinterher hinkt.

Das scheint aber dem Management bewusst zu sein, da man sehr bemüht war zu signalisieren: „Das war nur ein erster Schritt zur Erhöhung der Auslastung“. Bis Jahresende sagte Vorstand Reindl eine Auslastung von 88 Prozent zu. Wir werden diese Aussagen natürlich zu Jahresbeginn einem Realitycheck unterziehen.

Viel Aktionärskritik wurde hinsichtlich der problematischen Leerstandssituation in Wien artikuliert (wir berichteten mehrfach): Das Management sagte auch hier rasche Besserung zu. Zum einen gebe es nun endlich einen größeren Mieter am Wienerberg (Nachfolge der ausgezogenen ÖBB). Der Name durfte allerdings noch nicht verlautbart werden. Man will am Wienerberg bis März eine (für uns akzeptable) Auslastung von 90 Prozent erreichen. Zum Gaudenzdorfer Gürtel, der zweiten Problemimmobilie blieb man allerdings konkrete Antworten schuldig.

Insgesamt hatten wir das Gefühl, dass sich das Management ehrlich bemüht, die von Alt-CEO Zehetner übernommene desolate Leerstandssituation deutlich zu verbessern. Erste Erfolge sind da. Wir werden die vollmundigen Aussagen zur Zukunft aber natürlich einem regelmäßigen Realitycheck unterziehen.

 

 

Quartalsbericht: Mieterlöse like-for-like

Die like-for-like-Betrachtung der Mieterlöse zeigt, dass neben Russland mittlerweile Österreich der zweite große Problemmarkt geworden ist – hier sind die Mieteinnahmen in prozentuell gleichem Ausmaß wie in Russland rückläufig (Folgende Darstellung auf Seite 13 des Quartalsberichtes):

mieteq1

Sowohl in Russland als auch in Österreich brachen die Mieterlöse um jeweils rund 5% ein. Mit dem Unterschied, dass auf die Rückgänge in Österreich überhaupt nicht eingegangen wird. Weder gibt es einen beschreibenden Hinweis darauf in dem Absatz oberhalb der Tabelle, noch im Rest des Quartalsberichtes (ganz im Unterschied zu Russland, wo seit mittlerweile geraumer Zeit auf die „temporären Mietreduktionen“ hingewiesen wird).

Das ist leider so ziemlich das Gegenteil von dem, was wir uns im Vorfeld an Information erhofft hätten. Die Leerstandsproblematik in Wien ist evident (Wienerberg, Gaudenzdorfer Gürtel). Dass sich darauf kein Hinweis und dementsprechend keine Information darüber findet, wie man gegensteuern will, ist enttäuschend.

Auf der Hauptversammlung nächste Woche wird man sich über diese Thematik nicht so einfach hinwegsetzen können. Wir hoffen, in Bezug auf Informationspolitik nicht einen Rückfall in alte Zehetner-Zeiten zu erleben zu müssen. Das wäre schade.

Leerstände – wie geht es weiter?

Unsere Immofinanz stellte letzte Woche ihr neues Büroimmobilienkonzept vor.

So vage die Ideen bisher auch sind, es ist jedenfalls auf den ersten Blick ein deutlicher Fortschritt gegenüber den „Strategien“ von Ankündigungsweltmeister Zehetner.

Eine Auslastungsoffensive im Bürosegment täte auch dringend Not, da die Leerstände in allen Regionen jeweils höher sind als der jeweilige Markt – das ist ein Alarmzeichen! Auch in Wien vermissen wir seit Monaten die Verlautbarung von Vermietungserfolgen. Wie sieht es beispielsweise mit dem Gaudenzdorfer Gürtel aus, aus dem die Erste Bank schon vor Monaten ausgezogen ist? Wie geht man mit dem Wienerberg um, aus dem sich der Großmieter ÖBB schon vor eineinhalb Jahren verabschiedet hat?

Alle diese Probleme sind leider keine Einzelfälle, sondern scheinen eher die Regel als die Ausnahme zu sein. Deshalb erhoffen sich wir Aktionäre bereits bei den morgen zu veröffentlichenden Quartalszahlen und vor allem aber bei der Hauptversammlung nächste Woche klare und vor allem aktuelle Informationen.

Quartalsbericht Q1 2016 – Vorschau

Kommenden Mittwoch veröffentlicht unsere Immofinanz den Bericht für das erste Quartal im Geschäftsjahr 2016.

Bislang ist es CEO Schumy noch nicht gelungen, das von seinem Vorgänger (Alt-CEO Zehetner) verursachte Trümmerfeld aufzuräumen.

Das erste Jahr unter dem neuen CEO war gekennzeichnet von

  • sinkenden Aktienkursen,
  • weiterhin sinkenden Kurszielen,
  • einer kontinuierlichen Abstufung unserer Immofinanz im ATX,
  • weiterhin sehr schlechter Auslastung im Bürosektor,
  • (erzwungener?) zum Teil zu billiger Verkauf der BUWOG-Aktien,
  • weiterhin negativen operativen Kennzahlen und
  • durch weiterhin ungelöste Russland-Problematik.

Zugegeben, all diese Probleme hat Dr. Schumy von katastrophal agierenden Vorgänger Zehetner geerbt. Aber es muss jetzt langsam Bewegung in die verfahrene Situation kommen.

Wir werden angesichts des Quartalsbericht genau beobachten können, was so manche Ankündigung von Dr. Schumy wert ist (es gab ja positive Ansätze im Bereich der Personalkostenreduktion und auch in Teilsegmenten des Bürosektors – etwa Deutschland. Auch das konsequente Abschließen mit der Vergangenheit durch Beendigung teurer Rechtsstreite v.a. mit Anlegern verdient Anerkennung). Wir sind gespannt, ob das nur Eintagsfliegen waren oder ob es hier endlich strukturelle und nachhaltige Effekte gibt.

Das wäre mehr als wünschenswert – sowohl im Hinblick auf die sicherlich kritischen Fragen mancher Aktionäre auf der kommenden Hauptversammlung als auch im Hinblick auf Gespräche mit Investoren, die nun offenbar doch langsam wieder aufgenommen werden.

Leerstände: Immofinanz mit neuem Bürokonzept

Im Rahmen einer Aussendung stellte unsere Immofinanz heute ein neues Bürokonzept namens „myhive“ vor.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-stellt-internationales-buerokonzept-myhive-vor/ID13025

Damit soll wohl ein Versuch unternommen werden, die immer noch desaströse und anderen hinterherhinkende Leerstandssituation unserer Immofinanz im Bürosektor entgegenzuwirken.

Wir halten die Idee, mit einer Benennung dieses Angebotes eine Standardisierung und einen Wiedererkennungswert herbeizuführen, grundsätzlich für verfolgenswert. Allerdings sind die in der Aussendung vorgestellten Erkennungsmerkmale, wie „freundliche und lebendige Atmosphäre“ oder „aufmerksame Mitarbeiter“ noch etwas vage. Hier würden wir uns noch deutlich mehr Information erhoffen und erwarten.

Was dieses neue Konzept allerdings bereits jetzt schon ist: Ein Quantensprung gegenüber der „Strategie“ von Alt-CEO-Zehetner, den Vermietungsgrad ohne jede weitere Erklärung mit „Serviceorientierung“ zu verbessern – ein Vorhaben, das nachhaltig gescheitert ist und sich erst jetzt langsam verbessert.

Hier noch mal zu Erinnerung, die Zehetnerschen „Strategien“ – ein besonderes Aktionärsärgernis:

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Dass derartig seltsame Superman-„Ideen“ nicht fruchten konnten, war – wie wir von Beginn an kritisierten – immer klar. Wir haben trotz der spärlichen Information über die neue Bürostrategie durchaus die Hoffnung, dass sich das neue Management doch deutlich besser überlegt hat, wie man die Auslastung unserer Büroimmobilien wieder in die Höhe bekommt.

 

Jahreszahlen (2) – Leerstände

Insgesamt ist zu diagnostizieren, dass sich die in den letzten Jahren immer dramatischer gewordene Leerstandssituation in den Immobilien unserer Immofinanz etwas entschärft hat. Insbesondere Das größte Sorgenkind Deutschland hat aufgeholt. Insgesamt ist die Auslastung der Immobilien von 84 auf 86 Prozent gestiegen. (Stärkerer Anstieg im Bereich Office, leichter Rückgang im Bereich Einzelhandel)

Das ist für die Aktionäre unserer Immofinanz sicherlich erfreulich, allerdings dürfen die punktuellen Verbesserungen in einigen Ländern nicht darüber hinwegtäuschen, dass man nach wie vor zum Teil weit hinter den Durchschnitten der jeweiligen Märkte hinterherhinkt.

Außerdem ist quer durch die meisten Länder ein Besorgnis erregender Effekt zu beobachten: Trotz gestiegener Auslastung brechen die Mieterlöse ein. Hier lassen wir uns auch nicht mit der Universalausrede Russland abspeisen, denn dieser Effekt ist in den meisten Ländern zu beobachten. So stieg zwar in Polen die Auslastung der Immobilien von 76 auf 88 Prozent sehr deutlich. Die Mieteinnahmen brachen aber regelrecht – um mehr als 10 Prozent – ein! (von 21,3 Mio auf 18,9 Mio)

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In Relation zur Auslastung ist dieser Effekt über die meisten Immofinanz-Ländern zu beobachten.  Wollte man durch Diskontmieten Auslastungskosmetik betreiben? Das wäre sehr kurzfristig, zumal sich das im nächsten Schritt auf die Immobilienbewertungen durchschlägt.