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Hauptversammlung: Retail-Strategie

In der letztwöchigen Hauptversammlung machten Dr. Schumy und seine Vorstandskollegen klar, dass sie nach dem von uns durchaus kritisch hinterfragten Verkauf der Logistik-Sparte ihren eingeschlagenen Weg im Bereich Retail fortsetzen wollen:

  • Ausbau der Fachmarkt-Marke Stop-Shop (kurzfristiges Ziel: Über 100 Standorte)
  • Ausbau der Einkaufszentren-Marke Vivo (zwei weitere Developments in Polen)

Wir halten diese Schwerpunktsetzung – Stichwort Online-Boom – nach wie vor für falsch. Dies gilt vor allem für die Einkaufszentren. In der Fachwelt gibt es immer mehr kritische Stimmen, die die Zukunft von Einkaufszentren angesichts des boomenden Onlinehandels überaus düster sehen. Wir haben mehrmals darüber berichtet. Hier noch weiter einen aktiven Schwerpunkt zu setzen und zu den 10 bestehenden noch 2 weitere (noch dazu an eher durchschnittlichen Standorten in Polen) zu entwickeln, sehen wir kritisch. Auch die Fragen der Aktionäre waren zum Teil nahezu identisch mit unseren Bedenken.

Etwas anders sind naturgemäß die Stop Shops zu beurteilen – hier kann man sich mit dem Argument der Kundennähe und der kurzen Wege eher einen nachhaltigen Gegenpol zum logistiklastigen Onlinehandel vorstellen.

Nachdem das Logistikportfolio erst in der Ära Schumy verkauft wurde, wäre ein allfälliges Scheitern der Retail-Strategie im Bereich „Einkaufszentren“ wohl durchaus auch Dr. Schumy anzulasten. Wir werden in diesem Bereich – auch durch Beobachtung von Expertenanalysen – weiter am Ball bleiben.

 

„Auf zu neuen Ufern“

Anlässlich einer Kleinstanleger-„Roadshow“ des Börse-Express präsentierte die Pressesprecherin der Immofinanz einige Charts unter dem vielversprechenden Titel „auf zu neuen Ufern“.

http://www.boerse-express.com/cat/roadshow/44/IIA20160517.pdf

Abgesehen davon, dass wir froh sind, dass langsam wieder aktiv mit dem Kapitalmarkt kommuniziert wird und abgesehen davon, dass man für Kleinst-Zielgruppen richtigerweise nicht immer den CEO blockieren muss (im Unterschied zu früher, als Alt-CEO Zehetner ja fast ausschließlich bei Börse-Express-„Roadshows“ mit dem Kapitalmarkt kommunizierte), gibt es unsererseits allerdings nach wie vor einige inhaltliche Zweifel an der Tragfähigkeit und Nachhaltigkeit der Strategie.

Zum Beispiel verwundert uns sehr, dass man Dinge offensichtlich bereits als „erreicht“ ansieht, für die wir weit und breit keine Faktenlage erkennen können.

ufer

Zum einen wurde das Logistikportfolio veräußert. Nochmal zur Erinnerung: Dieses Portfolio brachte jährliche Mieteinnahmen von 56 Millionen Euro.

Das fällt nun weg. Dass man hier trotzdem von einem bereits erreichten Wachstum durch Entwicklungsprojekte spricht, erscheint kühn. Die bisher bekannten Developments können nicht einmal einen Bruchteil der entgangenen Mieterträge beisteuern.

Von „Wachstum“ kann also nicht einmal im Entferntesten die Rede sein.

Wir hoffen, die „Neue Immofinanz“ fällt nicht in die alten PR-Muster Marke Zehetner (Stichwort „Die BUWOG ist die Dividende“ bzw. die monatlichen „Investorenupdates“, die nicht mehr als eine Langversion von PR-Aussendungen waren) zurück.

Das wäre sehr schade.

 

 

Quartalsbericht (1) – Liquide Mittel

Der aktuelle Quartalsbericht (Q3 per 31.1.2016) unserer Immofinanz zeigt auf Seite 36 folgende aktuelle Bilanz (mit Vergleichswerten zum letzten Bilanzstichtag per 30.4.2015):

bilanz q3

Ein Posten ist besonders auffällig: Die liquiden Mittel haben sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag innerhalb von 9 Monaten halbiert – dies trotz des Verkaufs der ersten BUWOG-Tranche im Herbst.

Der nun ausgewiesene Wert von lediglich knapp 220 Millionen Euro erscheint für eine Gesellschaft dieser Größe extrem gering zu sein.

Vor dem möglichen Hintergrund allfälliger weiterer Nachschusspflichten gegenüber den in Russland finanzierenden Banken erscheint angesichts dieser niedrigen Liquidität unsere These von letzter Woche (Verkauf BUWOG zweite Tranche) noch plausibler. Unserer Immofinanz blieb womöglich nichts anderes übrig, als die BUWOG-Anteile dieses Mal weit unter dem Börsenkurs zu verscherbeln.

Angesichts dieser Zahlen werden auch mögliche Hintergründe des Verkaufes des gesamten Logistikbereichs, den wir als strategisch zumindest sehr umstritten kritisiert haben, klarer: Auch das könnte – wie die zweite BUWOG-Tranche – ein Notverkauf gewesen sein.

Wir sind entsetzt darüber, dass man die Quartalsergebnisse – zB hinsichtlich der liquiden Mittel und der Hintergründe – nur so unzureichend kommuniziert und vor allem erklärt. Was ist wirklich los mit unserer Immofinanz? Wir Aktionäre haben uns verdient, dass man reinen Wein einschenkt.

HV-Vorschau (4) – Verkauf Logistik

Erst vor wenigen Tagen wurde bekanntgegeben, dass unsere Immofinanz die Logistiksparte an den Blackstone-Konzern verkauft. Grundsätzlich fanden wir es positiv, dass Ankündigungen auch Taten folgten, die diesen Ankündigungen entsprachen. Das ist ein dramatischer Unterschied zur Ära Zehetner, wo die PR-Nebelmaschine sehr häufig (und mehr schlecht als recht) nicht Eingehaltenes zu kaschieren versuchte.

Andererseits stellten sich mit dieser Ankündigung einige Fragen, die einer Antwort auf der Hauptversammlung harren:

Denn, wie Sie unserem Blogeintrag von Anfang November entnehmen, erschließt sich für uns Aktionäre nicht, warum es ein gutes Geschäft sein soll, eine Sparte, die Jährlich 56 Millionen Euro Mieterträge bringt zu verkaufen und damit Gewerbeimmobilien in Deutschland zu bauen, die dann INSGESAMT lediglich bis zu 40 Millionen Euro an Mieterlösen bringen soll. Hier braucht es dringend Aufklärung.

Zudem stellen wir an dieser Stelle einmal mehr die Frage, ob es angesichts dramatischer Umwälzungen im Einzelhandel (Stichwort: Onlinehandel) wirklich eine tragfähige Strategie sein kann, den künftig dadurch tendenziell boomenden Logistikbereich abzustoßen und zB in immer stärker in Diskussion stehende Einkaufszentren an mittelmäßigen Standorten zu investieren zu investieren.

Fakt ist: Der Verkauf der Logistik-Sparte war ein gutes Geschäft: Die Frage ist allerdings, ob tatsächlich unsere Immofinanz dieses gute Geschäft gemacht hat und nicht die Immobilienprofis von Blackstone.

Verkauf Logistik – Mangelnde Informationspolitik

Vor nunmehr 2 Monaten wurde seitens CEO Schumy für viele völig überraschend angekündigt, die Logistiksparte unserer Immofinanz veräußern zu wollen.

Wir haben bereits damals kritisch angemerkt, dass es für die Aktionäre hilfreich wäre, nähere Informationen darüber zu erhalten. Denn ein Ende der Logistiksparte würde das Bild unserer Immofinanz deutlich prägen und verändern.

Leider folgte der sehr vagen Bekanntmachung vor zwei Monaten seither keine einzige valide Information mehr. Es ist bis dato völlig unklar,

– wie weit die Überlegungen mittlerweile gediehen sind

– ob bereits eine Investmentbank beauftragt wurde

– ob man an einen Paketverkauf oder an die Veräußerung einzelner Objekte denkt

– ob diese Ankündigung vor 2 Monaten überhaupt noch aktuell ist.

Diese Art der Informationspolitik ist mehr als enttäuschend und stellt weder eine besondere Art der Vertrauensbildung für die Aktionäre noch ein angemessenes Informationsverhalten eines ATX-Titels dar.

Offene Fragen (2) – Verkaufsstrategie Logistik

Zur Überraschung Vieler wurde seitens des neuen CEO unserer Immofinanz auch angekündigt, sich vom gesamten Logistikbereich trennen zu wollen.

Wir stehen dieser Maßnahme aus grundsätzlichen Überlegungen (Stichwort: Dramatische Umwälzungen durch Online-Handel) eher kritisch gegenüber. Und wir wissen aus Gastbeiträgen, dass dieses Thema auch von unseren Lesern kritisch gewürdigt wird.

Aber wenn sich das Management schon entschließt, aus irgendwelchen Überlegungen heraus („Straffung des Portfolios“) den Logistikbereich abzustoßen, interessieren uns Aktionäre einige Fragen, auf die wir angesichts der bisher sehr spärlichen Information dringend Antworten bräuchten?

– In welchem Zeitraum soll der Verkauf vonstatten gehen?

– Wer ist mit dem Verkauf beauftragt?

– Soll als Gesamtportfolio verkauft werden oder als Einzelimmobilien? (Falls man sich zu ersterem entschließt, erscheint der Verkauf der Schweizer Logistikobjekte im letzten Herbst noch unverständlicher)

– Gibt es analog zur BUWOG Überlegungen, sich vom Logistikbereich via Umweg eines Börseganges zu trennen?

Das alles sind angesichts der Tragweite dieser Ankündigung Fragen, die es dringend zu beantworten gilt. Alle Aktionäre haben hier das Recht, gleich informiert zu werden.