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Gestriger Kurssturz – Ursachenforschung

Am Tag nach der Veröffentlichung der Quartalszahlen folgte ein beispielloser Kurssturz der Aktie unserer Immofinanz. Ein Minus von nahezu 12 Prozent drückte das Papier wieder weit unter die 2 Euro Marke.

Es stellt sich die Frage nach dem Warum? Eigentlich, so könnte man meinen, war das desaströse Quartalsergebnis ja alles andere als eine Überraschung und die Einpreisung in den Kurs sei längst erfolgt.

Es gab doch im Jänner eine Verlautbarung der (voerst ersten?) Russland-Abwertung. Und es gab doch ein Börse-Express-Interview mit unserem CEO Schumy, wo er dies noch einmal kund tat.

Wir glauben, die Ursache ist genau hier zu finden.

Laut aktuellem Quartalsbericht sind 60 Prozent unserer Immofinanz im Eigentum institutioneller Investoren, ein relevanter Teil davon aus dem Ausland.

Wir haben u.a. anhand des Unternehmenskalenders mehrmals kritisiert, dass die Kommunikation mit Institutionellen, wenn sie nicht überhaupt eingestellt ist, höchstens in völlig unzureichendem Ausmaß erfolgt.

Nachdem wir nicht davon ausgehen, dass der Börse-Express zur täglichen Lektüre ausländischer Institutioneller gehört, schlussfolgern wir, dass einige Großinvestoren schlicht überrascht von den dramatischen Zahlen war.

Deshalb der gestrige Kurssturz, der angesichts der Zweistelligkeit ja nur unter „Mithilfe“ von Institutionellen überhaupt erst möglich war. Spätestens gestern hat sich das große Schweigen am Kapitalmarkt als eine Katastrophe erwiesen.

Jedenfalls kann es auch keine tragfährige Strategie sein, die Zahlen nun abermals Wegzuschweigen. Es ist kein Erfolg, sehr geehrtes Immofinanz-Management, wenn man es schafft, dass über schlechte Zahlen kaum berichtet wird. Denn das böse Erwachen – so wie gestern – folgt stets auf dem Fuß.

Lesen sie nächste Woche unsere Detailanalysen zum Quartalsbericht.

Kommunikation mit institutionellen Investoren eingestellt?

Abgesehen von einem Interview mit einem alles andere als Massenmedium zu bezeichnenden Online-Anbieter („Börse-Express“) und einem Auftritt vor Kleinanlegern sieht und hört man nichts von Kommunikaitonsaktivitäten unserer Immofinanz.

Ein Blick auf den Unternehmenskalender auf der Immofinanz-Website zeigt folgendes Bild:

IIA Kalender

16. und 17. März die veröffentlichung der Quartalszahlen. Kein Termin einer Road-Show, keine andere für die Öffentlichkeit interessante Aktivität. Nichts. Es ist fraglich, ob man einzig und allein für die Ankündigung der Verlautbarung überhaupt einen Kalender braucht.

Bei anderen Unternehmen, geschätzte Leser, gibt es andere Standards und zahlreiche Aktivitäten. Dazu brauchen wir nicht einmal weit in die Ferne schweifen, sondern uns lediglich die BUWOG ansehen. Der Unternehmenskalender im vergleichbaren Zeitraum sieht folgendermaßen aus:

iia kalender 2

Öffentliche Auftritte, Roadshows im In- und Ausland. Das ist so ziemlich das, was man von einem Management eines ATX-Unternehmens, dessen Kurs zudem am Boden ist, auch erwarten müsste.

Die so genannten „Investorenupdates“ auf der Immofinanz-Website, die sehr oberflächlich und wie Werbefolder gestaltet sind, entlocken Fondsmanagern und anderen Institutionellen höchstens ein müdes Lächeln und können niemals ein Ersatz für Außenaktivitäten sein.

Wir fragen uns:

  • Hat unsere Immofinanz die Kommunikation mit institutionellen Investoren mittlerweile völlig aufgegeben?
  • Ist die aktuelle Presseabteilung mit einer ehemaligen Redakteurin des oben erwähnten Börse-Express überhaupt befähigt, derartige Aktivitäten zu setzen?

oder das schlimmste Szenario

  • wird unsere Immofinanz mittlerweile nicht einmal mehr zu solchen Events eingeladen?

 

Halbjahresbericht – ungelöste Leerstandsproblematik

Der letzte Woche vom Management unserer Immofinanz vorgelegte Halbjahresbericht zeigt deutlich, dass die enorm hohen Leerstände unverändert eines der größten Probleme unserer Gesellschaft sind.

Eine stagnierende Auslastung von 75 Prozent bei Büroimmobilien (nur 50 Prozent in Deutschland) ist in höchstem Maße unbefriedigend und einfach zu wenig!

Folgendes Chart aus dem Halbjahresbericht zeigt das deutlich

Büro hj1516

Die Auslastung von 75 Prozent per 31.10. entspricht exakt dem dramatisch niedrigen Wert aus dem Geschäftsbericht per 30.4. Die Dramatik hat sich seither allerdings insofern zugespitzt, als sich die globale Auslastungssituation in diesen Märkten erholt hat. Die Leerstände gehen in diesen Märkten tendenziell zurück – offensichtlich aber mit Ausnahme unserer Immofinanz.

Über die Entwicklung der Märkte findet sich auf Seite 15 auch eine Tabelle.

Leerstände Märkte

Demnach wären die Leerstände in nahezu allen Märkten gesunken. Unsere Immofinanz ist dabei die unrühmliche Ausnahme. Ein offensives Ansprechen dieser Problematik auf der HV wäre das Gebot der Stunde gewesen – leider hat man im Gegenteil versucht, sich um diese Fakten herumzuschummeln.

Verkäufe von Wien-Immobilien

Wie bereits berichtet, veräußerte unsere Immofinanz in den letzten Monaten Immobilien in Wien um insgesamt 100 Millionen Euro.

http://www.immofinanz.com/de/presse/pressearchiv/ID1342/immofinanz-hat-wohnimmobilien-und-hotel-in-wien-verkauft/

Dieses Faktum muss in mehrfacher Weise kritisiert werden.

1. Der Verkauf erfolgte in Paketen und erfolgte mehrheitlich an Versicherungen (Sparkassen Versicherung und Wiener Städtische). Angeblich wurde über dem Buchwert verkauft, aber, dass gerade Versicherungen im Paket mehr geboten hätten als bei Einzelverkäufen an unterschiedliche Bieter, erscheint sehr unwahrscheinlich. Es scheint fast so, als hätte der Verkauf schnell über die Bühne gehen müssen.

2. Mit dem Verkauf und der sukzessiven Aufgabe des Österreich-Portfolios wird der strategielose Weg einer Osteuropa-Fixierung – noch dazu mit dem ohnehin problematischen Schwerpunkt auf Einkaufszentren weitergegangen. Denn, während in Österreich verkauft wurde, wurde etwa im selben Ausmaß wieder in kleine Einkaufszentren in osteuropäische Provinzstädte investiert. (Zum Beispiel in Krosno, einer polnischen Kleinstadt unweit der Grenze zur Ukraine http://www.immofinanz.com/de/presse/pressearchiv/ID1265/immofinanz-group-errichtet-weiteres-vivo-einkaufszentrum-im-polnischen-krosno/)

3. 100 Millionen in Wien verkauft, 100 Millionen in Provinzstädtchen investiert. Oder alternativ: 100 Millionen für völlig wirkungslose – ja sogar kontraproduktive – Rückkaufprogramme verpulvert.

Man kann es drehen und wenden, wie man will. Es läuft alles andere als rund in der Immofinanz. Das problematische Erbe von Herrn Zehetner und seiner Managementleistungen wiegt schwer.

 

 

 

Der „Erfolg“ des Aktienrückkaufprogrammes

Das am 1.4.2015 gestartete (vom Management Dr. Zehetner initiierte) bereits zweite Aktienrückkaufprogramm dieses Jahres geht dem Ende entgegen. Für uns ist es Zeit, eine erste Bilanz zu ziehen.

Aktienrückkäufe haben den Sinn, erstens den Kurs positiv zu beeinflussen und zweitens, den Net Asset Value (NAV) pro Aktie zu erhöhen.

Dafür gab unsere Immofinanz mit Stand 12.6.2015 mehr als 76,5 Millionen Euro aus (Quelle: http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/aktie/aktienrueckkaufprogramm/).

1. Einfluss auf den Aktienkurs

Während des Rückkaufprogrammes gab es tatsächlich deutliche Bewegung des Aktienkurses, allerdings, wie die Aktionäre leidvoll feststellen müssen, nach unten!

Chart0615

Der Kurs der Aktie gab seit Beginn des Rückkaufprogrammes um ganze 20 Prozent (!) nach und das Papier notiert damit dort, wo es vor 5 Jahren auch notierte und ist auf dem Weg zum niedrigsten Kurswert seit drei Jahren.

Durchschnittlich kaufte die Immofinanz um EUR 2,64 zurück. Der Kurs liegt nun bei EUR 2,20. Dies ist vor dem Hintergrund der lautstarken Empfehlungen von Vorstand und Aufsichtsrat, das damalige Angebot der CA Immo (2,80) NICHT anzunehmen, da es viel zu niedrig sei. Ein besonderes Ärgernis, das – so hören wir – manche Aktionäre bereits rechtlich prüfen lassen.

Fazit: Die Immofinanz hat ihr Ziel, mit dem Rückkaufprogramm den (in Relation zu anderen vergleichbaren Aktien weit unterdurchschnittlichen) Kurs nach oben zu drücken, nicht erreicht. Im Gegenteil: Die Aktie stürzte trotz dieses 75 Millionen-Programmes regelrecht ab.

2. Einfluss auf den NAV:

Mit jedem Rückkaufprogramm steigt natürlich der Net Asset Value pro Aktie. Das ist auch hier der Fall: Gemessen am bisherigen NAV von EUR 4,40 und dem durchschnittlichen Rückkaufkurs von EUR 2,64 ergibt sich eine Differenz von EUR 1,66. Multipliziert mit den zurückgekauften 29 Millionen Stück ergibt sich ein NAV-Effekt von rund 51 Millionen Euro.

Somit hat sich der NAV um 0,05 Cent (51 Millionen EUR dividiert durch 1,1 Milliarden Aktien) erhöht. Anders gesprochen: Der NAV erhöhte sich  um nur 1(!) Prozent. Das ist der Erfolg der eingesetzten 75 Millionen Anleger-Euro.

Die Frage, die sich nun stellt: Wäre ein alternatives Investment erfolgreicher gewesen? Unterstellen wir ein Immofinanz-Management mit Immobilienexpertise. Unterstellen wir weiters ein zumindest teilweises Funktionieren der viel zitierten „Immobilienmaschine“, hätte man diese 76 Millionen auch in Immobilien investieren können.

Rechenbeispiel: Eigenkapital 76 Mio, Fremdkapital (Annahme 66 Prozent Fremdmittel) 154 Millionen = Investment von EUR 229 Millionen. Durchschnittliche erwartete Rendite 6,5 Prozent = 15 Mio pro Jahr. Abzüglich Fremdkapitalzinsen = Netto-Zinsertrag rund 12 Millionen Euro pro Jahr.

Eine Immobiliengesellschaft mit einem Management mit Immobilien-Know How hätte wohl so gehandelt und den selben NAV-Effekt des teuren Rückkaufprogrammes in gut 4 Jahren erzielt (12 Mio mal 4). Und die Gesellschaft könnte weiter von den zusätzlichen Immobilien profitieren.

Fazit: Auch hier zeigt eine einfache Opportunitätskostenrechnung: der Erfolg des Aktienrückkaufprogrammes steht in keinem Verhältnis zu alternativen Investments.

Wir wissen leider: Dieser Vergleich hinkt. Setzt er doch ein Management mit Immobilienexpertise und eine funktionierende „Immobilienmaschine“ voraus. Das Management Zehetner hat sich, wie wir wissen, für den Aktienrückkauf entschieden.

Es wird endlich Zeit, das Ruder herumzureißen!

Website: Irreführung oder Unfähigkeit?

Die Website unserer Immofinanz ist ein Fall für sich.

Manche Ereignisse, wie jede kleine Neuvermietung werden groß hinausposaunt, bei anderen – wichtigeren Punkten – ist man entweder schlampig oder führt die Aktionäre mutwillig in die Irre.

Wir haben an anderer Stelle schon aufgedeckt, dass man zum Beispiel monatelang völlig falsche Zahlen betreffend die BUWOG in den monatlichen Investorenupdates mitgeschleppt hat.

Diesmal betrifft es den Bereich Logistik. Auf der betreffenden Subsite unserer Immofinanz ist folgendes zu lesen:

„Der Schwerpunkt unserer Logistikaktivitäten liegt im aktiven Asset Management von Bestandsimmobilien. Wir nutzen das Potential des Logistikmarkts in unseren Kernländern, sowie in der Schweiz.“

Schweiz? Als gut informierte Aktionäre wären wir bislang immer davon ausgegangen, dass sich die Immofinanz bereits vor über einem halben Jahr aus der Schweiz zurückgezogen hat. (Was wir – Stichwort Russlandlastigkeit – damals auch kritisiert haben). Hinausposaunt hat es die Immofinanz PR-Maschine damals jedenfalls.

Entweder, geschätzte Verantwortliche unserer Immofinanz, will man mit diesen fast schon systematischen Fehlinformationen auf der Website die Aktionäre in die Irre führen, oder das Investor Relations-Team bekommt wirklich nicht mit, was im Management und in der PR-Abteilung so alles passiert.

Wor hoffen, dass der neue CEO auch diese mehr als offensichtlichen internen Baustellen angeht.

 

GASTBEITRAG: Bewusste Fehlberatung durch den Vorstand?

Anbei ein Gastbeitrag eines verärgerten Lesers:

Wir geben den Inhalt vollinhaltlich wieder:

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Sehr geehrte Aktionäre von „unsere Immofinanz“!

Ich gehöre bereits seit einigen Monaten zu Ihrem Leserkreis und teile nach anfänglicher Skepsis mittlerweile sehr oft Ihre kritische Meinung zu den aktuellen Entscheidungsträgern in der Immofinanz AG.

Ich möchte an dieser Stelle die Vorgänge rund um das freiwillige Angebot der CA Immo thematisieren bzw. die lautstarke und eindrlingliche Empfehlung durch Vorstand und Aufsichtsrat, dieses Angebot nicht anzunehmen, da es viel zu niedrig sei.

Denn mir erschien das Angebot der CA Immo (Anm. EUR 2,80) angesichts des in den Wochen zuvor rasant gestiegenen Kurses auch nicht gerade attraktiv.

Deshalb habe ich mich auf die einhellige Empfehlung des gesamten Vorstandes und des gesamten Aufsichtsrates verlassen, dem Angebot nicht näher zu treten.

Nun rasselt der Kurs bereits seit Tagen runter. Wenn das so weitergeht, nähern wir uns mit Riesenschritten einem neuen 5-Jahres-Tiefstand an. Und es wird die Frage zu stellen sein, warum der Kurs sich im Vorfeld so rasant den EUR 2,80 angenähert hat.

Ich fühle mich durch die öffentlichen Erklärungen von Vorstand und Aufsichtsrat völlig falsch beraten und hinters Licht geführt. Denn beide Gremien mussten wissen, dass es nach einem Scheitern des CA-Angebotes nach unten geht. Sei es durch Verkäufe der CA Immo, sei es durch andere institutionelle Investoren, denen die ebenfalls von Vorstand und Aufsichtsrat propagierten Beschlüsse logischerweise nicht behagen, sei es durch ein Abflammen des sehr aktiven Rückkaufprogrammes der Immofinanz selbst.

Ich habe zwischenzeitlich mit einigen Aktionären, allesamt Klein- und Kleinstaktionäre, und Teilnehmern der letzten HV gesprochen, die das gleich sehen. Zumindest einer von ihnen hat sich bereits an zwei Prozessfinanzierer gewandt und hat vor, diese seiner Meinung nach eindeutige Fehlberatung durch Vorstand und Aufsichtsrat rechtlich zu bekämpfen.

Ich habe vor, mir diesen Schritt ebenfalls zu überlegen.

Ich ersuche Sie um Verbreitung dieses Beitrages.

beste Grüße

ein verlorenes Jahr

Langsam neigt sich dieses Jahr dem Ende zu – Zeit eine kurze Bilanz zu ziehen:

Dieses Jahr war gezeichnet von fundamentalen Managementfehlern, mit dem man – unter anderem durch einen nicht notwendigen Spin Off der BUWOG – aus der Immofinanz ein Hochrisikopapier mit Russland-Schwergewicht gemacht hat. Hut ab vor der „Leistung“ des Managements, dies sogar sehenden Auges mitten in der größten Osteuropakrise seit Jahrzehnten gemacht zu haben.

Was folgte, konnte niemanden überraschen: Ein beispielloser Kursrückgang eines Papiers, das sich die letzten 5 Jahre ohnehin nur durch Seitwärtsbewegungen ausgezeichnet hat. Das Papier stagniert seit 5 Jahren – und wir hören und lesen seit 5 Jahren von der enormen Unterbewertung und vom großen Potenzial des Papiers. Seltsam nur, dass dieses Potenzial, von dem wir immer lesen, noch nie ein institutioneller Investor erkannt hat.

Dabei bräuchten die doch nur die gebetsmühlenartige Hofberichterstattung einiger immofinanzgewogener Journalisten vom Börse-Express aufwärts lesen. Gestern zB von Herrn Fellhuber im Wirtschaftsblatt.

http://wirtschaftsblatt.at/home/boerse/analysen/4625635/Immofinanz-ist-eine-langfristige-Wette-auf-Russland

Hier ist wieder alles zu lesen. Die Aktie sei komplett unterbewertet und biete große Chancen. Schuld sei nur Russland und die BUWOG, ja die BUWOG performt sensationell – der mittlerweile sattsam bekannte BUWOG-Schmäh.

Dem Journalisten ist aber zugute zu halten, dass er keinen peinlichen und deplatzierten Jubelgesang anstimmt, wie es jüngst Herr Zehetner im Interview getan hat. Wie soll er auch, denn die auch im Wirtschaftsblatt gegenübergestellten Zahlen sprechen für sich: Alle operativen Zahlen negativ, im Gegensatz zur Branche dramatisch negativer Kursverlauf und ein Abschlag auf den NAV, der immer stärker zunimmt (deutlich über 50 Prozent).

Wobei das ja eigentlich, wie wir immer wieder seitens unseres Managements oder von gewogenen Journalisten lesen, ja eigentlich toll ist, weil es so tolle Chancen bietet. Seit 5 Jahren lesen wir davon…

Liebe Leser, wir wünschen Ihnen trotz allem Ärger besinnliche Feiertage. Wir werden Ihnen noch vor dem Jahreswechsel wieder zur Verfügung stehen.

 

Feherhaftes Investorenupdate (2)

Bereits anlässlich des September-Investorenupdates haben wir auf unserem Blog auf zum Teil haarsträubende Fehler in der Publikation hingewiesen.

Das Qualitätsmanagement erkennt auch Monate später nicht, welche schwerwiegende Peinlichkeiten da von sich gegeben werden.

Ein besonders gravierendes Beispiel findet sich nach wie vor im Foliensatz – diesmal auf Seite 26. Auf dieser Folie wird als „bemerkenswertes Beispiel“ der BUWOG-Spin-Off abgefeiert.

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Leider ist man in der Immofinanz zum wiederholten Male nicht in der Lage, den den Einstandspreis und die Zahl der erstandenen Wohnungen korrekt wiederzugeben. Welche Rückschlüsse das für Investoren zulässt, überlassen wir unseren Lesern.

Jeder nur halbwegs Politikinteressierte (und wohl auch jeder einzelne Aktionär) sieht auf den ersten Blick, dass diese Darstellung völlig falsch ist. Denn von den 60.000 im Diagramm angeführten (und damals vom Bund verkauften) Wohnungen hat sich rund die Hälfte die RLB Oberösterreich geholt. Das selbe gilt für den Kaufpreis.

„Die BUWOG wurde … für 961 Millionen Euro gekauft“.

Auch das ist völlig daneben und ein Ärgernis für jeden Aktionär.  Denn auch hier hat die Immofinanz lediglich rund die Hälfte dieser 961 Milionen gezahlt. Dabei hätte unsere Immofinanz nur die korrekten Zahlen aus vergangenen Geschäftsberichten abschreiben müssen. Diese finden sich, wir haben das extra für die nicht sehr sattelfeste IR-Abteilung ausgehoben, im Geschäftsbericht 2005/2006 auf der Seite 32.

Wir fragen uns ernsthaft, mit welchem Ernst man derartige Präsentationen erstellt? Was soll ein potenzieller Käufer von derartigen falschen Darstellungen halten? Vertrauensvoll dieses Papier kaufen, oder sich wegen grob mangelnder Sorgfalt einfach nur provoziert fühlen?

Weitere Schmankerln dieser Präsentation folgen im nächsten Blogeintrag

 

Kursentwicklung – Nebelgranaten

Würde sich ein Aktionäre unserer Immofinanz nur auf die stets peinlich-wohlwollenden Leibpublikationen Börse-Express und Börsen-Kurier verlassen, wäre man fast verleitet, gegen Jahresende etwas zu jubilieren. Denn die BUWOG, ja die BUWOG performt ja so unglaublich toll.

Leider handelt es sich auch hier – wie so oft – nur um PR-Nebelgranaten, die vor allem diese beiden Publikationen stets brav weiterverbreiten.

Gottseidank gibt es auch andere Medien. Dazu kann man mittlerweile durchaus auch das WirtschaftsBlatt zählen, das immer wieder unmissverständlich auf die traurige Performance der Immofinanz-Aktie verweist. Siehe dazu dieser Eintrag.

Was uns die Immofinanz-Publikationen vergessen lassen machen wollen, ist, dass diese beiden Aktien (Immofinanz und BUWOG) zusammen betrachtet werden müssen. Denn nur daran kann man ersehen, wie erfolgreich die glorreiche Idee des BUWOG-Spin-Off war.

Das sind die nackten Zahlen, die wir hier in Erinnerung rufen: Der originale Kurs von Immofinanz und BUWOG (kumuliert):

4.12.2010     EUR     2,98

4.12.2012     EUR     3,24

4.12.2014     EUR     3,16

Wir erleben, wie schon ausführlich hier beschrieben (gilt leider nach wie vor in vollem Umfang) seit 4(!) Jahren eine Seitwärtsbewegung des Kurses. Das ist nicht die Russland-Krise, die erst seit rund einem Jahr gibt, das ist das Management unter Dr. Zehetner, das hier in der Verantwortung ist! Während alle anderen Immoaktien boomen, stagniert unsere Immofinanz.

Zweifellos könnte unsere Immofinanz unabhängig von Fehlern in den Jahren 2010-2013 heute besser da stehen, hätte man nicht am Höhepunkt der Rusland-Krise einen Spin off gemacht und das Risikoprofil der Aktie dramatisch erhöht.

Die Aktie stand bei Ankündigung auf fast EUR 3,70. Die Aktie musste fallen. Und sie fiel auch. Als einzige der renommierten europäischen Immoaktien in diesem Jahr! Da helfen auch keine BUWOG-Nebelgranaten. Denn die BUWOG ist nur 1/20 der gesamten (historischen) Immofinanz. Wir bekräftigen daher noch einmal unser Misstrauen in das Management und in den Vorstandsvorsitzenden im Speziellen und schließen heute mit einem Zitat von Dr. Zehetner anlässlich der Spin-Off-Hauptversammlung am 14.3.2014:

“Die Logik des Spin-off ist, dass die Marktkapitalisierung beider Unternehmen -Immofinanz und Buwog – nach der Abspaltung höher ist als jetzt jene der Immofinanz”

Das Gegenteil ist der Fall, Herr Zehetner! Die Marktkapitalisierung ist niedriger geworden, dramatisch niedriger. Und das in einem Umfeld, wo alle anderen Immoaktien deutlich nach oben gingen. Insofern bereitet es uns eine  gewisse Sorge, dass Sie Ihren ursprünglich für November 2014 angekündigten Pensionsantritt noch einmal um ein halbes Jahr verschieben mussten.