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Geschäftsbericht (8) – Alt-CFO Noggler

Im aktuellen Geschäftsberichtes wird noch an mehreren Stellen die während der Periode ausgeschiedene Alt-CFO Birgit Noggler erwähnt.

Offensichtlich schied sie auf eigenem Wunsch aus, wie auch diese Passage im Geschäftsbericht nahelegt:

nogg

Wir fragen uns, warum trotz dieses Wunschs, eine einvernehmliche Trennung bevorzugt wurde? Denn dadurch produzierte der Aufsichtsrat ohne Notwendigkeit Entschädigungszahlungen, die zur absurden Situation führten, dass die engste Vertraute von Alt-CEO Zehetner (und mit ihm Hauptverantwortliche für den rasanten Niedergang) deutlich mehr verdiente, als der neue CEO Schumy, der das ganze Schlamassel aufräumen muss.

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/newsletter/5068141/Immofinanz-hat-Vorstandsgagen-halbiert

Jedenfalls hat Zehtetners CFO seit ihrem freiwilligen (und durch den Aufsichtsrat ohne Not einvernehmlich gemachten) Abgang noch keinen neuen Job, wie ein Blick auf ihr LinkedIn-Profil verrät:

https://at.linkedin.com/in/birgit-noggler-b3214070

In der Immofinanz wird ihr wohl keine Träne nachgeweint werden, dürfen wir an dieser Stelle vermuten.

 

Investorenupdate (5): Droht neuerliche Russland-Abwertung?

Folgende Tabelle im aktuellen, so genannten „Investorenupdate“ unserer Immofinanz erweist sich für mitdenkende und mitrechnende Aktionäre als sehr erhellende Unterlage vor allem in Bezug auf die Bewertung der Russland-Immobilen, und das obwohl die Zahlen alt sind und seither ja bereits eine massive Russland-Abwertung angekündigt wurde:

bestandsimmobilien

Anhand zweier Rechnungen wollen wir uns näher an die Realität des März 2016 herantasten.

  1. Rendite / Abwertungen / LTV

Unsere Immofinanz weist in dieser Tabelle einen quartalsweisen Mietertrag von 19,6 Millionen Euro aus. Für das Jahr hochgerechnet ergibt sich ein Jahres-Mietertrag von 78,4 Millionen Euro.

Für die Berechnung der – basierend auf den aktuellsten von der Immofinanz publizierten Daten – aktuellen Rendite ist folgender Rechenschritt zu machen:

 

Buchwert neu

Dieser neue Buchwert der Russland-Retail-Immobilien in Verbindung gesetzt mit dem o.a. Jahres-Mietertrag ergibt eine neue Rendite von 6,72 Prozent (Anstelle der bisherigen auffallend und extrem niedrig erscheinenden 5 Prozent).

Dem gegenüber zeigt die Seite 16 des „Investorenupdates“ die Retail-Renditen in anderen Märkten. In jedem (!) Land ist diese Rendite höher als die neue Rendite in Russland: Österreich etwa 9 Prozent, Tschechien 7,7 Prozent, Polen 7,3 Prozent.

Aus unserer Sicht ist bei dem hoch riskanten Markt Russland auszuschließen, dass dieser eine niedrigere Rendite als alle anderen Märkte ausweist. Wesentlich näher an der Realität ist jedenfalls eine Rendite, die höher ist als jene in Österreich, also etwa 10 Prozent.

Exakt davon, also von einer höheren Russland-Rendite als in Österreich, geht auch letztlich CEO Schumy aus:

http://www.trend.at/finanzen/boerse/immofinanz-chef-schumy-wir-sehen-beruhigung-5794454

Daher erscheint der Schluss, dass noch weitere Abwertungen in Russland schlummern (müssen), sehr naheliegend.

Denn kalkuliert man mit der oben angenommenen Rendite von 10 Prozent, würde man bei einem Buchwert von 784 Millionen landen – also bei einer weiteren deutlichen 400-Millionen-Abwertung.

Das erscheint uns realistisch, hätte aber aus unserer Sicht weitere mögliche Auswirkungen. Der Loan to Value (LTV), also die Beziehung der Finanzierungen (718 Mio) zum Buchwert, wäre nämlich längst nicht mehr 45,9 Prozent (bei Buchwert alt) und auch nicht 67 Prozent (beim Februar-Buchwert von 1.17 Milliarden), sondern bei abenteuerlichen 91 Prozent (Annahme bei neuerlicher Abwertung).

Ist dem so, äußern wir die große Sorge, dass eine derartige Kennzahl jenen Wert überschreitet, der in den Covenants der Kreditverträge festgelegt ist und dass etwa Folgehandlungen, wie etwa das nachschießen von Eigenkapital (etwa aus der durch den Logistikverkauf gewonnenen Liquidität) nötig werden. Das wäre eine dramatische Situation. Möglicherweise hat man sich mit der ersten großen Abwertung bereits gefährlich nahe an die Covenants herangewagt. Und möglicherweise liegt auch hinter diesen Überlegungen und bislang demnach zu geringen Abwertungen der wahre Grund des überstürzten Rücktrittes von CEO Noggler.

2. Interest cover Ratio

Russland weißt für die Finanzierungen einen Buchwert von 718,7 Millionen Euro aus. Die Finanzierungszinsen betragen 7,2 Prozent. Der jährliche Zinsaufwand beträgt daher 51,75 Millionen Euro.

Der jährliche Mietertrag beträgt (s.o.) 78,4 Prozent.

Die beiden Werte in Beziehung zueinander ergibt eine Interest Cover Ratio von mittlerweile 66 Prozent.

Auch dieser Wert erscheint uns sehr hoch. Auch hier fragen wir uns welcher Wert in den Kreditverträgen steht um die Covenants-Automatismen wie Kapitalnachschuss etc. auszulösen.

Fazit

Wir verstehen und akzeptieren nicht, dass sich das Management zur wahren und vor allem aktuellen Situation in Russland nicht meldet und immer noch versucht, die Aktionäre mit völlig veralteten Zahlen „upzudaten“ und die mehr als spärliche Medienarbeit auf den Börse-Express zu beschränken. Die heute publizierten weiteren deutlichen Kürzungen der Kursziele sind aus unserer Sicht auch ein Ausdruck des erodierenden Aktionärsvertrauens.

http://www.boerse-express.com/pages/2556972 (Barclays mit neuerlicher Senkung auf 2,40 Euro)

sowie

http://www.boerse-express.com/pages/2547862 (Baader Helvea straft unsere Immofinanz mit einer Senkung von 2 auf nur noch 1,50 Euro ab)

 

 

Rücktritt von CFO Noggler

Heute wurde ad hoc bekanntgegeben, dass Birgit Noggler mit sofortiger Wirkung als CFO unserer Immofinanz zurücktritt:

http://www.stock-world.de/nachrichten/ausland/DGAP-News-IMMOFINANZ-CFO-Birgit-Noggler-legt-Vorstandsmandat-vorzeitig-zurueck-deutsch-n7029391.html

Frau Noggler nahmen wir seit ihrer völlig überraschenden Bestellung im Jahr 2011 zunehmend als eine der größten Schwachstellen wahr. Bei ihrem Auftritt auf der letzten Hauptversammlung war dies besonders augenscheinlich: Das stockend vom Blatt abgelesene Schönreden von desaströsen Zahlen war für viele Aktionäre eine echte Zumutung. Warum man in der Ad Hoc Meldung nun zudem ihre angebliche besondere Mitgestaltung beim BUWOG-Spin-Off hervorheben musste, erschließt sich uns ebenfalls nicht. Denn wie wir immer wieder gehört haben, hatte die BUWOG immer ein eigenständiges und gutes Rechnungswesen.

Warum nun dieser plötzliche Abgang mitten in einer der schwersten Krisen, von dem sich AR-Präsident Knap sichtlich einmal mehr überraschen lies? Darüber kann man derzeit nur spekulieren.

Möglich, dass auch CEO Schumy die Performance von Zehetners Personalwunsch nun endgültig gereicht hat, und er diesen Optik wahrenden Schritt nahegelegt hat. Damit wäre ein weiteres „Relikt“ der unsäglichen Ära Zehetner beseitigt.

Als Aktionäre würden wir dieses Szenario sehr befürworten und hoffen, dass man den Nachfolger schon im Petto hat, damit er in dieser krisenhaften Zeit schleunigst die Finanzen wieder auf Vordermann bringen kann.

Wir werden uns im nächsten Geschäftsbericht die monetären Auflösungsbedingungen sehr genau ansehen und wachsam sein, sollte man wie beim unverfrorenen rückwirkenden Millionenbonus für Dr. Zehetner auch hier in die Trickkiste greifen wollen.

Q1-Kennzahlen: Die Negativspirale hält an

Der aktuelle Quartalsbericht unserer Immofinanz zeigt, dass auch bei den Kennzahlen bislang noch nicht von einer Trendwende die Rede sein kann.

Die folgende Tabelle (S2 des Quartalsberichtes) gibt Aufschluss darüber:

q1 kennzahlen

Mieterlöse, operatives Ergebnis und alle (!) Cash Flows sind negativ. Dies sind leider keine Ausreißer oder singuläre Ereignisse. Bereits in einem unserer ersten Blogeinträge vor einem Jahr mussten wir mit Bezug auf das Jahr vorher eine nachhaltig negative Tendenz diagnostizieren. Diese wird nun weiter fortgeschrieben und einzementiert.

Eine mögliche Erklärung: Vielleicht krankte die Immofinanz neben dem Alt-CEO Zehetner auch am CFO? Frau Noggler ist ja immer noch im Amt.

 

Erstaunliches aus dem Geschäftsbericht 2: Die Bezüge von CFO Noggler

Österreich ist ja durchaus bekannt dafür, dass es Frauen in Führungspositionen nicht einfach haben. Ein Paradebeispiel für diese Situation liefert leider auch das patriarchale Duo Zehetner / Knap:

Dass ein Vorstandsvorsitzender eines ATX-Unternehmens mit seinen Bezügen von mehr als 2 Millionen Euro  (Geschäftsbericht Seite 50) deutlich mehr als das Dreifache eines CFO verdient, ist ein unrühmliches Alleinstellungsmerkmal unserer Immofinanz und wohl nur durch geschlechtsspezifische Merkmale erklärbar. Wir hoffen sehr, dass unter dem künftigen Vorstandsvorsitzenden Schumy eine eher dem 21. Jahrhundert entsprechende Angleichung erfolgt.

Zusätzlich fragen wir uns aber, ob es angesichts des aktuellen Aktienkurses unserer Immofinanz angebracht ist, dass ein Vorstandsmitglied nicht mit ganzer Kraft für das Unternehmen arbeitet. Die letzte Woche bekanntgegebene Berufung von Frau Noggler in den ÖVAG-Aufsichtsrat ist ein denkbar schlechtes Zeichen, zumal dieses Aufsichtsratsmandat angesichts des Zustandes der Volksbank-Gruppe eines der zeitraubendsten überhaupt sein wird.

Dass der Immofinanz-Aufsichtsrat das in einer so schwierigen Phase wie dieser überhaupt zulässt, ist aus unserer Sicht ein äußerst fragwürdiges und fatales Signal (Gleichwohl wir verstehen, dass sich Frau Noggler ein Zubrot verdienen möchte).