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Wandelanleihe – Flop mit Anlauf

Kurz vor dem Wochenende gab das Management unserer Immofinanz per Ad Hoc Meldung die Annahmequote der Wandelanleihe an. Die Wandelschuldeigner sind der Einladung mehrheitlich NICHT (!) gefolgt. Die Annahmequote lag bei lediglich 43 Prozent.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-ag-bestaetigt-erfolgreiche-platzierung-der-2-wandelschuldverschreibungen-2024-mit-einem-volumen-von-eur-297-2-millionen-und-gibt-annahmequote-von-43-4-fuer-die-incentivierte-wandlungseinladung-fuer-4-25-eur-515-1-mio-wandelschuldverschreibung-2018-bekannt/ID13159

Das ist ein veritabler Bauchfleck dieser Maßnahme, der angesichts der sehr unattraktiven Konditionen für die Mehrzahl der Eigner allerdings wenig überraschend ist.

Diesem Flop ließen auch gleich die Analysten der Baader Helvea mit einem abermaligen Zurechtstutzen des Kursieles Taten folgen. Der massive Downgrade von 2 Euro auf EUR 1,50 ist die Quittung dafür.

 

IVA Rasinger zu neuer Wandelanleihe

Wer die handzahmen Auftritte von IVA-Präsident Rasinger in den Hauptversammlungen kennt, wird einigermaßen überrascht sein, dass er angesichts der Bedingungen der neuen Wanelanleihe durchaus zu Kritik an unserer Immofinanz fähig ist.

https://aktien-portal.at/shownews.html?id=45615&s=Immofinanz-Immofinanz—Rasinger%3A-Umtausch-Angebot-nur-an-Fonds-%22%26%23228%3Brgerlich%22

Zwar verliert er kein Wort auf die traurig niedrigen Umtauschkurse als Manifest des Kursniedergangs unserer Immofinanz. Aber er moniert nicht ganz zu Unrecht, dass der private Streubesitz anders behandelt wird als institutionelle Anleger.

Zwar sind wir der Meinung, dass nach wie vor viel zu wenig getan wird um institutionelle Investoren für unser Papier zu interessieren (Wobei Kommunikation auch kein Wundermittel ist, wenn die Unternehmensstrategie in wesentlichen Fragen unattraktiv oder nicht erkennbar ist), allerdings sind aus unserer Sicht alle Aktionäre gleich zu behandeln.

Hier hat Rasinger recht. In diesem Sinne hoffen, wir dass er bei der nächsten Hauptversammlung in einigen Punkten kritischer gegenüber dem Management auftritt.

Neue Wandelanleihe – Manifest einer traurigen Situation

In der Nacht auf heute gab unsere Immofinanz die Begebung einer Wandelanleihe mit einer Laufzeit von 7 Jahren bekannt.

http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/immofinanz-ag-laedt-inhaber-der-eur-515-1-mio-wandelschuldverschreibung-2018-zur-abgabe-incentivierter-wandlungserklaerungen-ein-und-startet-angebot-fuer-neue-wandelschuldverschreibung-2024-ueber-eur-200-mio/ID13148

Die dort verlautbarten Bedingungen gekoppelt mit dem aktuell dramatisch niedrigen Kurs von lediglich EUR 1,70 ist ein Manifest einer dramatisch schlechten und traurigen Situation unserer Immofinanz.

Mit einem festgesetzten Wandlungspreis von unter 2,40 EUR rechnet das Management unserer Immofinanz offensichtlich damit, in den nächsten 7 Jahren nur überaus bescheiden zuzulegen.

Von einer Annäherung an den NAV dürfte man sich – so muss man diesen Wert unseres Erachtens eigentlich interpretieren – offensichtlich längst verabschiedet haben.

Mit großer Wut sehen wir abermals auf das Jahr 2015 zurück, als der unsägliche Alt-CEO Zehetner in Tateinheit mit dem Aufsichtsrat den Aktionären dringend abgeraten hat, das CA-Immo-Angebot von EUR 2,80 abzulehnen, weil es viel zu niedrig sei.

Eine unfassbare Täuschung und Fehlberatung. An einem Tag wie diesen wird einem das noch drastischer vor Augen geführt.

Dass heute der Kurs dramatisch einbricht (zu Beginn des Handelstages sogar zweistellig), ist leider keine Überraschung.

BUWOG-Verkauf: Es wird noch rätselhafter

Wir hatten in unserem gestrigen Beitrag einige Fragen bezüglich des Verkaufs von 8,5 Millionen BUWOG-Aktien durch unsere Immofinanz aufgeworfen und errechnet, dass die liquiden Mittel der Gesellschaft bedrohlich niedrig geworden sein könnten.

Das im heutigen Wirtschaftsblatt publizierte Interview mit Dr. Schumy macht aus unserer Sicht die gewählte Vorgangsweise noch rätselhafter:

http://wirtschaftsblatt.at/archiv/printimport/4823882/Familiensilber-verkaufen-wir-nicht?from=suche.intern.portal

buwog verkauf

Das Bookbuildingverfahren hätte demnach offensichtlich ergeben, dass nur ein verhältnismäßig kleiner Teil von Investoren bereit war, zum aktuellen Kurs BUWOG-Aktien zu erwerben. Die anderen waren offenbar nicht bereit, diesen Preis zu bezahlen.

Wir fragen uns nun zwei Dinge:

Erstens: Wann war das mangelnde Interesse absehbar? Haben hier die beauftragten Investmentbanken im Vorfeld versagt oder ging man mit der Ankündigung des horrend teuren Tauschangebots für die Umtauschanleihe vor wenigen Tagen sehenden Auges in ein Liquiditätsrisiko?

Zweitens: Was bedeutet dieses schwache Interesse an der BUWOG für die restlichen 38 Prozent, die die Immofinanz nun noch hält? Wie will man nun vorgehen, ohne dass das gesamte Verkaufsprocedere inkl Umtauschanleihe durch geringere Verkaufserlöse nicht noch größer wird?

Diese Aspekte werden wir weiterhin – bis hin zur Hauptversammlung – hartnäckig hinterfragen. Es stellt sich die dringende Frage, ob nicht durch das gesamte (ursächlich von Dr. Zehetner zu verantwortende) Prozedere unnötig viel Geld (jedenfalls 88 Millionen) versenkt wurde.

Positiv merken wir zum Interview mit Dr. Schumy seine Aussagen zur CA-Immo und seine völlig konträre Herangehensweise (und Wortwahl) zu Dr. Zehetner an. Das ist mit Sicherheit ein wünschenswerter Paradigmenwechsel.

 

Quartalsbericht: Nur noch 180 Mio liquide Mittel?

Die gestern präsentierten Zahlen für das erste Quartal per 31.7.2015 weisen liquide Mittel in der Höhe von EUR 492,8 Millionen aus.

Aufgrund der seit 31. Juli 2015 publizierten Informationen (Angebot Umtauschanleihe sowie Platzierung von 8,5 Millionen BUWOG-Aktien) lässt sich folgende Rechnung (Zahlen gerundet) anstellen:

liquide Finanzmittel per 31.7.2015                     EUR 492,8 Mio

– Umtauschanleihe (375 Mio + 23,5 %)              EUR 463,1 Mio

+ Erlös Verkauf BUWOG-Aktien                             EUR 150,0 Mio

____________

liquide Mittel Saldo per 17.9.2015                       EUR 179,7 Mio

 

Für eine Immobiliengesellschaft dieser Größe erscheint der durch diese Transaktionen (auf Basis der vorliegenden Informationen) berechnete aktuelle Stand an liquiden Mitteln besorgniserregend gering.

Wir fragen uns deshalb umso mehr warum man die Umtauschanleihe mehrere Jahre vor Ende der Laufzeit (bei einem außerordentlich niedrigen Zinssatz von 1,5) sündteuer aufgelöst hat.

Es wäre noch halbwegs verständlich gewesen, hätte man sich von der BUWOG komplett getrennt (oder wenigstens weit mehr als die 8,5 Millionen Stück verkauft). Denn dann wäre man nicht in ein derartiges Liquiditätsloch gefallen.

Wir können es uns nur so erklären, dass man das ursprünglich vor hatte und das Interesse an BUWOG-Aktien extrem gering war. Also änderte man möglicherweise die Strategie und verlautbarte nur eine kleine Transaktion und konnte so zumindest eine Überzeichnung darstellen.

Wir fassen also zusammen: Der sündteure Umtauschanleihenflop konnte durch BUWOG-Verkäufe nur etwa zu einem Drittel kompensiert werden. Die Differenz ließ die liquiden Mittel nun auf eine bedrohlich kleine Zahl zusammenschrumpfen.

Wir werden alles tun um die Hintergründe dieses schwarzen September für die Aktionäre auszuleuchten.

Weitere Analysen zum Quartalsbericht folgen in den nächsten Tagen.

 

Platzierung der BUWOG-Aktien

Gestern, unmittelbar nach Börseschluss wurde ein Bookbuilding-Verfahren angekündigt, mittels dem unsere Immofinanz BUWOG-Aktien veräußern wollte.

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/immofinanz-ag-gibt-absicht-zum-angebot-von-5-millionen-buwog-ag-aktien-durch-ein-beschleunigtes-bookbuilding-verfahren-bekannt/ID12438

Man wolle, so das Management unserer Immofinanz, mit dem Platzierungserlös teilweise das Umtauschangebot finanzieren. Damit ist nun auch klar, dass die Immofinanz damit Kosten von bis zu 88 Millionen Euro (!)  wegen des rekordverdächtigen Umtauschanleihen-Zinssatzes von über 20% p.a. realisiert hat.

Abgesehen vom diesem unfassbar teuren Zinsbelastungen hat die Immofinanz das Angebot gestern aus ihrer Sicht erfolgreich beendet und insgesamt 8,5 Millionen BUWOG-Aktien verkauft.

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/immofinanz-ag-gibt-erfolgreichen-abschluss-des-verkaufs-von-8-5-millionen-buwog-aktien-durch-ein-beschleunigtes-bookbuilding-verfahren-bekannt/ID12441

Über die Hintergründe des gesamten Procederes können wir angesichts der spärlichen Information derzeit nur spekulieren. Es stellt sich aber die Frage, warum man es so eilig hatte, den Verlust von bis zu 88 Millionen Euro zu realisieren und so ein Beträchtliches BUWOG-Paket abzustoßen. Die Anleihe lief ja noch ein paar Jahre zu sehr moderaten Zinsen.

Erwartet das Management sinkende BUWOG-Kurse oder gibt es einen anderen Grund für diese Eile?

 

 

„Überraschende“ Rekordquote bei Umtauschanleihe

Heute gab unsere Immofinanz per Ad Hoc Meldung bekannt, dass die Annahmequote des Angebotes bei rekordverdächtigen 99,8 Prozent lag:

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-gibt-bekannt-dass-die-annahmequote-des-incentivierten-umtauschangebots-bei-99-8-liegt/ID12428

Diese Quote von nahezu 100 Prozent wird Sie, geschätzte Leser, angesichts der nahezu astronomischen Jahresverzinsung von weit über 20 Prozent kaum überraschen.

Schön für die größtenteils institutionellen Investoren, die risikolos das beste Geschäft des Jahres gemacht haben – schlecht für unsere Immofinanz, die dafür bis zu 88 Millionen an Zinsen zahlen musste. Und somit auch schlecht für uns Aktionäre. Jede alternative Fremdkapitalbeschaffung wäre um ein Mehrfaches günstiger gewesen.

Es stellt sich nun die Frage, ob es bei diesem nahezu dreistelligen Flop, mancher könnte auch das Wort „Schaden“ in den Mund nehmen, bleibt, oder ob Herr Schumy bei der Veräußerung der BUWOG-Anteile dann noch weiter in die Tasche greifen muss. Wenn an Institutionelle (in Paketen) verkauft wird, wird auch der Kurs und die Differenz zum Tageskurs interessant – und allenfalls kostspielig für uns Aktionäre sein.

 

Umtauschanleihe: Zehetners 88-Millionen-Flop

Heute vor exakt einem Jahr hatte das Management unserer Immofinanz einen glorreichen Einfall: Per Ad Hoc Meldung gab sie das Auflegen einer Umtauschanleihe unter Verwendung von BUWOG-Aktien mit einem Volumen von EUR 375 Millionen bekannt:

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/ad-hoc-meldung-immofinanz-ag-gibt-angebot-einer-umtauschanleihe-auf-aktien-der-buwog-ag-im-volumen-von-eur-375-mio-bekannt/ID11182

Die Aussendung klärte auch auf, was damit passieren soll: „Die durch die Emission generierten liquiden Mittel sollen zur Rückführung von bestehenden Finanzierungen, für laufende und geplante Portfolioinvestitionen, opportunistische Wachstumsmöglichkeiten und allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden.

Übersetzt also: Fremdkapitalumschichtung und neue (fremdfinanzierte) Mittel.

Vor wenigen Tagen, am 1. September 2015 lud nun – ebenfalls per Ad Hoc Meldung – die Immofinanz die Inhaber ebendieser Umtauschanleihe zu einem Umtausch mit Prämie ein:

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/ad-hoc-meldungen/immofinanz-ag-laedt-inhaber-der-eur-375-millionen-umtauschanleihe-in-buwog-aktien-zur-angebotslegung-fuer-einen-incentivierten-umtausch-mit-praemie-ein/ID12410

Die darin aufgelisteten Bedingungen sind mehr als erstaunlich: Anleihegläubiger erhalten, sollten sie sich für den Umtausch entscheiden, pro 100.000 EUR eingesetzten Nennbetrag eine Barzahlung von EUR 123.528,55.

Mit anderen Worten, nachdem es sich um exakt ein Jahr handelt, eine Verzinsung von unglaublichen 23,53 Prozent (!) Bei dieser Verzinsung kein Wunder, dass sich mit Datum von heute bereits 85 Prozent der Anleiheinhaber dafür entschieden haben:

http://immofinanz.at/de/investor-relations/meldungen/corporate-news/immofinanz-gibt-bekannt-die-85-schwelle-im-umtauschangebot-ueberschritten-zu-haben/ID12422

Was schön für die Anleihezeichner ist, ist fatal für unsere Immofinanz: Denn sie kommt die Zehertnesche Umtauschanleihe teuer zu stehen: Sie bezahlt dafür Unglaubliche 23,53 Prozent Zinsen – auch angesichts der aktuellen Zinssituation wohl einmalig in Europa!

Insgesamt zahlt die Immofinanz für diese Fehlentscheidung bis zu 88 Millionen Euro an Zinsen.

Das ergibt sich ganz einfach auf der Rechnung 23.528 (die Zinszahlung für je 100.000 Euro) hochgerechnet auf die 375 Millionen Kapital.

Eine alternative Fremdfinanzierung der 375 Millionen hätte (bei einer Annahme von ohnehin hohen 5 Prozent) in diesem Jahr eine Zinsbelastung von lediglich 18 Millionen Euro ergeben.

Die Differenz – unfassbare zumindest 70 Millionen – ist ein Verlust für die Immofinanz-Aktionäre, den das Management von Dr. Zehetner zu verantworten hat.